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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0005948-96.2023.8.16.0194, da 25º Vara Empresarial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que é apelante CATIA MELO DE LIMA, e é apelado LIFE LS JARDIM BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.XXX INICIO RELATORIO XXXI – RELATÓRIO:Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face da sentença proferida no mov. 81.1, nos autos da ação de rescisão contratual, repetição de indébito c/c ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência não inscrição serasa de n. 0005948-96.2023.8.16.0194, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados em exordial, nos seguintes termos:“(...)3. DISPOSITIVOIsto posto, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, inciso VI, quanto ao pedido de rescisão contratual.Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos, com julgamento de mérito, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para o fim de condenar a requerida a restituição dos valores despendidos pela parte autora no curso do contrato, com exceção dos montantes referentes a: (i) multa compensatória de 10% do valor estipulado na cláusula 6.1; (ii) impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que na data da resilição que sejam devidos e estejam vencidos e não pagos pela compradora; (iii) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela compradora; (iv) comissão de corretagem; (v) qualquer valor eventualmente devido pela compradora a qualquer título, com base no contrato e legislação, inclusive a título de penalidade, tudo em conformidade com a cláusula 12ª do contrato (mov. 34.4, fls. 6 e 7). A quantia deverá ser corrigida pelo índice IPCA/IBGE a partir do desembolso, com juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (cláusula 7.5, mov. 34.4, fl. 3). Cujo montante final deverá ser apurado pela parte autora por simples cálculos aritméticos.O valor a ser reembolsado à parte autora poderá ser parcelado em até doze parcelas mensais, com início após o prazo de carência, consistente no prazo máximo de doze meses após a formalização da rescisão contratual, nos termos do artigo 32-A, § 1°, inciso II, da Lei n°13.786/18.Como consequência lógica da rescisão, deverá a parte autora restituir a posse do bem à requerida, conforme cláusula 8ª do contrato (mov. 34.5, fl. 6).
3.1. SUCUMBÊNCIAAssim, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais a ordem de 60% (sessenta por cento) e a parte ré ao pagamento de 40% (quarenta por cento).Também, condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos da parte requerente, os quais, fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC,Ainda, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos da ré que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido, consistente na quantia referente aos descontos efetuados no valor que deverá ser reembolsado à autora (cláusula 12ª do contrato, itens ‘a’, ‘b’, ‘d’, ‘e’ e ‘f’, mov. 34.4, fls. 6 e 7), nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.A exigibilidade da condenação da parte autora pelos ônus sucumbenciais resta suspensa, por força do artigo 98, §3°, do CPC, ante a concessão da justiça gratuita.(...)”.Irresignada, sustenta a parte recorrente, em suma, que: a) a cláusula penal de rescisão contratual por inadimplemento deve tomar por base de cálculo o valor efetivamente pago, em detrimento do montante total do contrato de compra e venda; e b) a restituição dos valores pagos, já deduzido o valor correspondente à multa contratual, deve ser paga em parcela única, e não de forma parcelada (mov. 83.1/autos de origem).Foram apresentadas contrarrazões pela parte contrária (mov. 90.1/autos de origem).É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO:Conheço o recurso porque preenchidos os pressupostos legais, inexistindo irregularidades quanto ao preparo, havendo regularidade na representação processual e sendo tempestivo.II.I – Da base de cálculo da cláusula penalRequereu a parte recorrente fosse a base de cálculo da cláusula penal ajustada, para que fosse refletida sobre o valor efetivamente adimplido pela parte promitente compradora.Pois bem.Acerca da matéria, sabido se faz da licitude do requerimento da promissária compradora em perceber a devolução das parcelas pagas sobre o negócio jurídico entabulado em contrato de compra e venda de imóvel, quando esta parte apresenta pedido de rescisão contratual. Entretanto, ao mesmo tempo surge em favor da parte contrária, a promitente vendedora, o direito de fazer a retidão de percentual dos valores adimplidos, como compensação sobre a quebra do contrato celebrado, cuja quantia percentual deverá ser arbitrada após a atribuição de culpa pela rescisão contratual, de modo que, se a culpa recair em face de quem vendeu, a devolução será integral, enquanto se a culpa recair em face de quem comprou, a restituição será parcial.Neste sentido, a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”Ante comprovação de que a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promissária compradora, consoante consta expressamente reconhecido em exordial pela parte autora, bem assim a notificação extrajudicial de cobrança (movs. 34.7 e 34.8/autos de origem), resta devida, portanto, a retenção parcial dos valores pagos pela parte compradora.Na espécie, nota-se que as partes entabularam o contrato particular de compra e venda de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia de pagamento e outras avenças, datado de 06/08/2019 (mov. 1.9/autos de origem), a saber, posteriormente à data em que entrou em vigência a Lei n. 3.786/2018 (Lei do Distrato) que, por sua vez, alterou a Lei n. 6.766/1979, pelo que referido diploma legal, portanto, incide sob o feito.E por assim o ser, na espécie, reflete o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, cujo conteúdo, na oportunidade, ora se colaciona:Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;Sucessivamente, na hipótese, o contrato firmado entre as partes prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, senão vejamos (mov. 1.9/autos de origem):“(...)12.1. Até o registro deste Contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, se o(s) COMPRADOR(ES), por sua iniciativa, resolverem resilir o Contrato, este será resilido de pleno direito, sendo restituído ao(s) COMPRADOR(ES) os valores pagos por ele(s), atualizados com base no índice contratualmente estabelecido, descontadas as seguintes importâncias:a) Valor referente à multa compensatória correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste Contrato, previsto no item 6.1. deste Quadro Resumo;b) Valores referentes aos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que na data de resilição sejam devidos e ou estejam vencidos e não pagos pelo(s) COMPRADOR(ES), exemplificativamente o Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”); o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) que por ventura venha a incidir sobre a compra até o momento da resilição deste Contrato, taxas governamentais, taxas de conservação e fornecimento de serviços (água, energia elétrica, gás e afins) ou custas de notificação e cobrança;c) Valor referente à taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor atualizado deste Contrato, previsto no item 6.1. deste Quadro Resumo, computada e exigível desde a data da entrega da posse do imóvel ao(s) COMPRADOR(ES) até sua restituição à VENDEDORA;d) Valores relativos aos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos COMPRADOR(ES);e) Valor relativo à comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do imóvel, corrigido na forma deste Contrato;f) Todas as demais quantias e valores porventura devidos pelo(s) COMPRADOR(ES), a qualquer título, com base neste Contrato e na lei a ele aplicável, inclusive a título de penalidade.(...)12.2. Até o registro deste Contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, no caso de inadimplemento do(s) COMPRADOR(ES) em relação ao pagamento de quaisquer valores devidos na forma deste Contrato, a VENDEDORA poderá optar, a seu exclusivo critério, por: a) considerar vencida antecipadamente a totalidade do preço de venda do imóvel, com vencimento dos saldos em aberto na forma deste instrumento, podendo exigi-los de imediato através de ação competente; b) ou então, dar por resolvido, de pleno direito, o presente Contrato.12.2.1. Optando a VENDEDORA pela resolução contratual por inadimplemento do(s) COMPRADOR(ES), as importâncias pagas pelo(s) COMPRADOR(ES) serão restituídas sem prejuízo das perdas e danos, feitas as deduções das seguintes importâncias:a) Valor referente à multa compensatória, correspondente a 10% (dez por cento) do valor previsto no item 6.1. deste Quadro Resumo, corrigido na forma deste Contrato;b) Valores referentes aos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que na data de resilição sejam devidos e ou estejam vencidos e não pagos pelo(s) COMPRADOR(ES), exemplificativamente o Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”); o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) que por ventura venha a incidir sobre a compra até o momento da resilição deste Contrato, taxas governamentais, tarifas de serviços públicos (água, energia elétrica, gás e afins) ou custas de notificação e emolumentos;c) Valor referente à taxa mensal de ocupação do imóvel, correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor previsto no item 6.1. deste Quadro Resumo, corrigido na forma deste Contrato, computada e exigível mensalmente desde a data da entrega da posse do imóvel ao(s) COMPRADOR(ES) até a sua restituição à VENDEDORA;d) Valores relativos aos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelos COMPRADOR(ES);e) Valor relativo à comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do imóvel, corrigido na forma deste Contrato;f) Todas as demais quantias e valores porventura devidos pelo(s) COMPRADOR(ES), a qualquer título, com base neste Contrato e na lei a ele aplicável, inclusive a título de penalidade.(...).”.Isto posto, uma vez observado que o negócio jurídico celebrado entre as partes objeto da presente demanda data de 06/08/2019, ou seja, sob vigência da Lei n. 13.786/2018, bem como que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por fato imputado à parte adquirente – a saber, inadimplência –, deve ser observado no caso em tela o disposto no artigo 32-A da Lei n. 6.766/79, pelo que a cláusula penal deve ser aplicada nos termos do que estabelecido em contrato, eis que referido documento foi redigido em observância à legislação aplicável.Ressalte-se, esse valor visa indenizar o vendedor/fornecedor pelas despesas administrativas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.Assim, sem razão o apelo neste ponto, visto que correta a sentença que aplicou a previsão contratual de retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato.Neste mesmo sentido, esta Corte de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786. ART. 32-A DA REFERIDA LEI. RESOLUÇÃO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO/ALUGUEL PELO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO RESP Nº 1.599.511/SP. AUSÊNCIA DE QUALQUER COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO FOI EFETUADO E DE QUE O SERVIÇO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO. DIVERGÊNCIA ACERCA DOS VALORES ADIMPLIDOS. POSSIBILIDADE DE MEMÓRIA DE CÁLCULO EM APERFEIÇOAMENTO DA SENTENÇA. AUSÊNCIA INJUSTIFICADA DA RÉ NA AUDIÊNCIA QUE IMPLICA FIXAÇÃO DE MULTA PELO NÃO COMPARECIMENTO. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 334, § 8º, DO CPC. MULTA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJPR – 20ª Câmara Cível – 0010945-87.2023.8.16.0044 – Apucarana – Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA – J. 08.07.2025).APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA LOTEADORA AUTORA – APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766 /79) – TEMPUS REGIT ACTUM – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO NA LEI E NO CONTRATO – POSSIBILIDADE – PENALIDADE QUE NÃO SE AFIGURA EXCESSIVA E COMPENSA O PREJUÍZO SOFRIDO DA LOTEADORA, COM O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TAXA DE FRIUÇÃO – NÃO CABIMENTO – INSTRUMENTO PARTICULAR RELATIVO A LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PROMISSÁRIA COMPRADORA QUE NÃO SE UTILIZOU DO BEM – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001574-86.2023.8.16.0210 - Paiçandu - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 28.03.2025).II.II – Da restituição do valor devido em parcela únicaNa sequência, alegou a parte recorrente que a restituição dos valores pagos, já deduzido o valor correspondente à multa contratual, deve ser paga em parcela única, e não de forma parcelada.Razão lhe assiste.Isto porque, consoante entendimento perfilhado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos casos de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser imediata, não se admitindo a devolução parcelada (Súmula n. 543, STJ).Não se olvida o previsto no contrato celebrado entre as partes, de que os valores a serem restituídos em favor da parte compradora se dariam de forma parcelada, senão vejamos (mov. 1.9/autos de origem):12.3. O pagamento dos valores a serem restituídos ao(s) COMPRADOR(ES), conforme itens 12.1 e 12.2 deste Quadro Resumo, ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, cujo início após o seguinte prazo de carência:a) Na hipótese de o EMPREENDIMENTO estiver com as obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto neste contrato para conclusão das obras; oub) Na hipótese de o EMPREENDIMENTO estiver com suas obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.Ocorre, todavia, que no julgamento do Tema Repetitivo n. 577/STJ, a Corte Superior de Justiça estabeleceu o seguinte:Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.Isto posto, deve ser reconhecida, de ofício – por se tratar de matéria de ordem pública – abusiva e nula a cláusula do contrato objeto da presente demanda que determinou a restituição dos valores devidos de forma parcelada, sob pena de, caso assim não se proceda, violação ao artigo 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor.Dessa forma, merece provimento a apelação nesse ponto, a se determinar a restituição dos valores devidos em favor da parte autora, de forma imediata, ou seja, em uma única parcela.Neste sentido, esta Corte de Justiça:APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO 1. RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR. (...)PLEITO DE RESTITUIÇÃO EM UMA ÚNICA PARCELA. ACOLHIMENTO. DEVOLUÇÃO DE VALORES NA FORMA PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 543 E 577, DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.APELAÇÃO (...) 1. É válida a cláusula contratual que transfere a obrigação do pagamento de comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que o valor seja previamente informado e destacado do preço total do imóvel. (Tema 938, STJ, REsp nº 1.599.511/SP)2. A taxa de publicidade se trata de meio de divulgação utilizado para atrair compradores, sendo, por isso, inadmissível o repasse dessa cobrança aos consumidores, por consistir em custos de atividade da fornecedora.3. De acordo com entendimento pacífico do STJ, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel envolvendo relação de consumo, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser imediata, não se admitindo a devolução parcelada.(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000186-60.2020.8.16.0047 - Assaí - Rel.: SUBSTITUTO ANDERSON RICARDO FOGACA - J. 17.10.2023).Por fim, ante o parcial provimento do recurso, incabível a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do Tema Repetitivo n. 1.059, STJ.