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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença, em embargos de terceiro, que julgou improcedente o pedido e condenou a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.Nas razões recursais (mov. 178), aduzem os embargantes, em síntese, que: i) demonstraram o histórico dominial do imóvel em questão, que possui matrícula originária 37.206, lavrada junto ao 1º CRI de São Francisco do Sul, em nome da embargada Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda.; ii) munidos de justo título, apresentaram comprovante de recibo de quitação do imóvel, assinado em 2009, com firma reconhecida em 2010; iii) por diversas vezes, requereram a outorga da escritura pública, mas diversos óbices jurídicos impediram que a então vendedora honrasse seu compromisso; iv) estão no imóvel desde 2010, com posse mansa e pacífica, jamais contestada e, como não conseguiram a outorga da escritura, ingressaram com demanda de usucapião; v) ocorre que souberam de transação judicial (acordo) protocolado nos autos de origem, que atinge, ainda que em partes, o imóvel em questão, que não pertence à parte apelada; vi) o acordo em apreço versa sobre o lote 22, em que se encontra justamente o apartamento 31, adquirido pelos embargantes; vii) em que pese, em contestação, o embargado tenha alegado que o imóvel nunca pertenceu à Inter Raizen, certo é que pagaram pelo bem e que o representante da empresa é o senhor Welter, também sócio da empresa Albatroz, e foi ele quem firmou o contrato e emitiu o recibo de pagamento; viii) a sentença menosprezou as provas constantes dos autos, tanto que destaca que a Inter Raizen foi sucedida pela Albatroz e que ambas tinham o mesmo sócio; ix) não se deve considerar a declaração da embargante de que a aquisição foi próxima de seu casamento, porquanto esse lapso de memória não afasta as demais provas, como o contrato e o recibo de quitação; x) o sócio Jorge Luiz Welter também deu origem à empresa Empreendimento Santa Cecília, que já foi reconhecida, por decisão judicial, como pertencente ao grupo Albatroz; xi) em autos diversos, que tramitaram na Comarca de São Francisco do Sul/SC, o Juízo julgou procedentes os embargos de terceiro relativos ao apartamento 33 do empreendimento, vizinho ao apartamento dos embargantes; xii) é inquestionável que os adquirentes possuem direitos sobre os apartamentos construídos e a respectiva fração ideal do terreno; xiii) no contrato firmado com os embargantes, as áreas são determinadas, e não somente a parte ideal do terreno e, havendo dúvidas sobre os limites do loteamento, os embargados deveriam manejar uma ação de desmembramento; xiv) se a área dos supostos lotes 07, 08 e 09 é área comum, não pode ser dada em pagamento ou adjudicada, tendo em vista que pertence aos proprietários dos apartamentos; xv) a discussão acerca da área frontal do imóvel – se constitui, ou não, área comum – é objeto da ação de usucapião; na presente demanda, discute-se a alienação do lote dos embargantes; xvi) ao contrário do que afirma a sentença, provaram a sucessão empresarial entre as sociedades, inclusive com certidão simplificada da Junta Comercial de Santa Catarina; xvii) juntaram documentos que demonstram que tanto a sociedade Albatroz quanto a empresa Inter Raizen tratam dos negócios relativos ao empreendimento Condomínio Residencial São Francisco Praia Flat; xviii) juntou contrato de compra e venda entre Inter Raizen e Nilton José Teles, prova emprestada dos autos 5001599 90.2019.8.24.0061, cujo autor obteve sentença de procedência de pedido de usucapião na Comarca de São Francisco do Sul, sendo que, nesse caso, o recibo foi emitido pela própria Albatroz; xix) outro contrato, firmado pela Albatroz com Eliane, teve recibo emitido pela Inter Raizen, circunstâncias que demonstram que as empresas pertencem ao mesmo grupo.Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao recurso (movs. 185 e 186).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de embargos de terceiro opostos por Olinda Talevi Mendes Taborda Ribas e João Luiz Taborda Ribas em desfavor de Amadeu Luiz de Mio Geara e Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda., em razão de constrição realizada por um acordo judicial firmado no processo principal, entre os embargados, que transigiram sobre o lote dentro do qual o apartamento adquirido pelos embargantes se localiza. Na exordial, os embargantes esclareceram que compraram o referido apartamento em 2009, mas nunca receberam a escritura pública definitiva devido a irregularidades no registro do condomínio e que, em razão da posse exercida desde 2010, ajuizaram ação de usucapião, em autos diversos. Requereram, em sede liminar, a manutenção de posse no imóvel e, ao final, o afastamento da medida constritiva sobre o bem. O pedido liminar foi deferido, com suspensão do ato de constrição (mov. 20).A embargada Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação (movs. 30/34), em que, preliminarmente, arguiu a ilegitimidade ativa dos embargantes, que não mais seriam os proprietários do apartamento 31, eis que permutaram referido imóvel com um terceiro, Jeremias Petinati, em 2019, consoante se extrai da ação anulatória 0002823-75.2020.8.16.0146. No mérito, alegou que a tutela de urgência acabou por atingir, indevidamente, a transação realizada sobre os lotes 07, 08 e 09, que não são objeto dos autos. Ademais, negou que a vendedora do imóvel, a empresa Inter Raizen Hotelaria, tenha sido sua sucessora legal ou proprietária da área. Por fim, alegou que o intuito dos autores é de obter vantagem e de induzir o Juízo a erro, em claro fraude, inclusive porque o documento apresentado na exordial, de procuração, não é verídico. Interposto agravo de instrumento face decisão que deferiu a tutela de urgência (mov. 36), foi desprovido. O embargado Amadeu, por sua vez, apresentou contestação (mov. 48), em que suscitou, preliminarmente, a ilegitimidade ativa dos embargantes, por não comprovarem sua posse atual no imóvel e por terem permutado o bem a terceiro, o qual, por sua vez, cedeu os direitos do apartamento ao Grupo Villas Ltda., sociedade que, inclusive, é a pagadora da CRT acostada pelos embargantes. Arguiu, ainda, a inépcia da inicial. No mais, sustentou que o contrato dos embargantes foi firmado com a Inter Raizen Hotelaria, que nunca foi proprietária do imóvel ou sucessora da Albatroz e, assim sendo, ele é nulo e ineficaz contra terceiros. Afirmou que o mencionado condomínio se trata, na verdade, de um empreendimento clandestino. Concluiu argumentando que os embargantes não possuem justo título e que foram, na realidade, vítimas de estelionato pela Inter Raizen, cabendo-lhes apenas uma indenização contra essa, e não embargos de terceiro. Impugnação ao mov. 51, ocasião em que os embargantes afirmaram que, inobstante tenha havido tentativa de permuta do apartamento, o negócio foi desfeito. Além disso, afirmaram que o representante da empresa Inter Raizen, que assinou o contrato e recebeu o pagamento, também era sócio da embargada Albatroz. Colacionou documentos. Manifestação da embargada ao mov. 59. Em decisão saneadora (mov. 68), foram afastadas as preliminares arguidas, fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. Em audiência de instrução, colheu-se o depoimento pessoal dos embargantes (mov. 110).Aos movs. 115 e 117, foram juntados a planta e o memorial descritivo do imóvel. Apresentadas alegações finais (movs. 129, 133 e 134), adveio a sentença impugnada (mov. 173), consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos: Forte nessas razões, julgo improcedente o pedido formulado na inicial, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC/2015, revogando a decisão que antecipou os efeitos da tutela (movimento 20.1), nos termos da fundamentação. Diante de sua sucumbência, condeno a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, tendo em vista a simplicidade da matéria, o número de atos praticados e o tempo de duração do processo, o que faço nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.2. O recurso não comporta provimento.Malgrado o esforço argumentativo dos recorrentes, o acervo probatório é insuficiente a demonstrar que possuem a propriedade do bem constrito na origem, tampouco atual posse sobre o imóvel. Cinge-se a controvérsia em verificar se os embargantes, ora apelantes, possuem direito de posse ou propriedade sobre o apartamento 31 do Condomínio Residencial São Francisco Praia Flat, oponível ao acordo judicial celebrado entre os embargados nos autos principais, que envolveu parte do imóvel onde o apartamento está localizado.A sentença julgou improcedentes os embargos, essencialmente por entender que a aquisição feita pelos embargantes deu-se a non domino, ou seja, de quem não era o proprietário do bem, e por não vislumbrar provas suficientes da alegada sucessão empresarial entre a vendedora Inter Raizen Hotelaria e a proprietária registral Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. O Juízo destacou, ainda, inconsistências nas alegações dos embargantes, que corroborariam a necessidade de improcedência dos embargos. Os apelantes insistem na validade de sua aquisição e posse, reforçando os argumentos de que possuem justo título sobre o imóvel e exercem posse mansa e pacífica desde 2010. Sustentam que houve sucessão empresarial ou confusão patrimonial entre Inter Raizen (vendedora) e Albatroz (proprietária registral), ambas representadas pelo mesmo sócio, Jorge Luiz Welter, o que, inclusive, teria sido reconhecido em caso similar, relativo a um apartamento vizinho.Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel objeto da matrícula 37.206 do 1º CRI de São Francisco do Sul/SC estava registrado em nome da embargada Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda., o que incontroverso. Os embargantes, por sua vez, apresentaram contrato particular de promessa de compra e venda e recibo de quitação referentes ao apartamento 31, firmados em 2009 com a empresa Inter Raizen Hotelaria, Administração e Participações Ltda. No próprio contrato, a Inter Raizen se declara "legítima sucessora da empresa Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda.", representada pelo sócio Jorge Luiz Welter.Ocorre que referida sucessão não restou evidenciada na demanda. Ao revés, a sociedade Albatroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. segue existindo. Os embargantes argumentam, como indicativo de referida sucessão ou confusão patrimonial, a presença de Jorge Luiz Welter como sócio de ambas as sociedades e a existência de outros negócios relativos ao mesmo empreendimento, em que contratos e recibos foram emitidos de forma cruzada entre as empresas.Não obstante tais alegações encontrem lastro nos autos, certo é que apenas demonstram uma possível relação societária e operacional próxima entre as empresas, com atuação do mesmo sócio, o que é insuficiente, por outro lado, para caracterizar sucessão empresarial, ou mesmo para conferir à Inter Raizen a titularidade ou poderes para dispor do patrimônio imobiliário registrado em nome da Albatroz.Cumpre salientar, a respeito, que a coincidência de um sócio no quadro societário não implica que, assinando como representante de uma das sociedades, possua poderes implícitos para negociar em nome de outra, mesmo que dessa também seja integrante, visto que, consoante dispõe o Código Civil, a “pessoa jurídica não se confunde com os seus sócios, associados, instituidores ou administradores” (art. 49-A, CC). No que diz respeito à venda a non domino - que pressupõe que o vendedor não conste como proprietário na matrícula do imóvel, como no caso -, o Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que o negócio jurídico padece de nulidade absoluta, que não produz efeitos e não se convalida pela boa-fé dos envolvidos:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes. 3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp 1785665 DF 2018/0327882-0, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/08/2019)PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1811800 RS 2019/0122064-3, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 12/12/2022)Esse contexto demonstra justamente a nulidade da avença, que independe de eventual boa-fé da parte adquirente/apelante, inclusive porque essa deveria ter tomado as cautelas necessárias à contratação, verificando a situação registral do bem, o que reconhecidamente não realizou. A propósito, convém salientar que o embargante João, em audiência de instrução, declarou que não conferiu a documentação no ato da compra, que desconhecia a situação e que, como o Jorge era um grande amigo, fizeram um “contrato de gaveta”, na intenção de, posteriormente, regularizar a questão (mov. 110.2). Neste quadro, a venda do apartamento em questão pela empresa Inter Raizen aos embargantes é ineficaz perante a proprietária Albatroz e, por conseguinte, perante o embargado Amadeu, que celebrou acordo sobre parte do imóvel nos autos principais. Lado outro, os embargantes não se desincumbiram de demonstrar que exercem, atualmente, posse sobre o imóvel. Consoante se colhe do processado, em 2019 efetuaram contrato de compra e venda com Jeremias Petinati em que deram o apartamento em pagamento da avença (mov. 34.3). Embora aleguem que o negócio foi posteriormente desfeito, o distrato apresentado, datado de 2022, não possui assinatura de Jeremias Petinati, como se extrai dos movs. 51.2 a 51.4, fragilizando a argumentação dos apelantes. A própria embargante Olinda, em depoimento pessoal, embora tenha alegado o distrato do negócio, afirmou que quem reside no local, atualmente, é o senhor Jeremias, sendo ele, inclusive, o responsável por pagar o IPTU e o condomínio da unidade (mov. 110.3). Soma-se a isso as inconsistências verificadas nos depoimentos pessoais colhidos em audiência, em que os embargantes apresentaram relatos contraditórios sobre a cronologia dos fatos e a própria negociação do imóvel, comprometendo a credibilidade de suas alegações. A sentença bem pontuou a questão: Causa estranheza, ainda, a alegação despendida pelo embargante João em audiência de instrução de que não adquiriu o imóvel à vista, tendo efetuado o pagamento em algumas parcelas, porquanto o recibo anexado ao movimento 1.6, fl. 4, emitido apenas um mês após a avença, dispõe que já teria havido o pagamento total referente à aquisição do apartamento, sendo contraditórias entre si as informações.Ademais, a embargante Olinda informou quando da colheita de seu depoimento que os embargantes teriam adquirido o apartamento “Em 2020 ou 2019”, sendo que o contrato anexado ao movimento 1.6, conforme já anteriormente exposto, data de 07/09/2009, ou seja, 10 (dez) anos antes da data informada em audiência de instrução, aspecto que, por sua inconsistência, mais uma vez chama a atenção deste Juízo.Nesse ponto, destaca-se que não há que se falar em confusão entre as datas, pois a embargante Olinda foi enfática ao afirmar que teriam adquirido o imóvel após o casamento dos embargantes, sendo que estavam no local para comemoração de tal fato e, conforme consta da certidão de casamento anexada ao movimento 1.5, o casamento entre os embargantes se deu em 20/05/2017.No que concerne ao julgado mencionado pelos apelantes, referente à procedência de embargos de terceiro sobre o apartamento 33 (autos 0002124-60.2019.8.24.0061), vislumbra-se da própria sentença colacionada (mov. 1.12) que, naquele caso específico, os embargados (Albatroz e Amadeu) foram revéis, o que gerou presunção de veracidade dos fatos alegados pelos embargantes e motivou a procedência da demanda. Situação diversa é a discutida nos presentes autos, em que houve apresentação de contestação pelos embargados, afastando qualquer presunção de veracidade e exigindo dos recorrentes a prova constitutiva de seu direito, da qual, como visto, não se desincumbiram.Por derradeiro, a discussão sobre eventual usucapião do bem deve ocorrer em via própria, que, como informado pelos embargantes, está em curso.Destarte, não tendo os embargantes comprovado a validade da aquisição do imóvel perante a proprietária registral Albatroz, nem a ocorrência de sucessão empresarial que legitimasse a venda pela Inter Raizen, e havendo dúvidas sobre a continuidade e atualidade de sua posse, a sentença, nos limites do que se discute no presente caso, não comporta reparos.3. Do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.Pela sucumbência recursal (art. 85, §11 do Código de Processo Civil), majora-se os honorários devidos ao patrono da parte embargada em mais 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 12%. DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao apelo, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Rotoli de Macedo e Andrei de Oliveira Rech.Curitiba, 27 de fevereiro de 2026.Joscelito Giovani CéRelator