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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença de mov. 453.1/origem, parcialmente modificada em sede de apreciação de embargos de declaração de mov. 474.1/origem, proferida em autos de Ação Declaratória de Nulidade nº 0061035-97.2020.8.16.0014, que julgou procedentes os pedidos iniciais formulados pelos autores-reconvindos/Apelados, e improcedente o pedido reconvencional realizado pelos réus-reconvintes/Apelantes, nos seguintes termos (com os destaques originais):“Diante do exposto e pelo que mais consta desta AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE movida por VERGÍLIO PEREZ e LUIZ ROBERTO PEREZ em face de CLAYTON DE CASTRO RUAS, ALESSANDRA MOREIRA DA SILVA PADERES e RONALDO PADERES FILHO, analisando o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil:a) julgo procedentes os pedidos formulados pelos autores e, como consequência, declaro a nulidade: 1º) da Hipoteca formalizada pela Escritura de Confissão de Dívida lavrada em 10/02/2020 no 11º Tabelionato de Notas de Londrina, que deu ensejo ao registro R.11/18.566 na matrícula do imóvel; 2º) da Procuração lavrada em 10/02/2020 pelo 11º Tabelionato de Notas de Londrina, pela qual Clayton de Castro Ruas outorgou a Ronaldo Paderes Filho, entre outros, os poderes para vender, ceder, transferir, doar e alienar o imóvel objeto desta ação, inclusive em causa própria; 3º) da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 20/03/2020 pelo 11º Tabelionato de Notas de Londrina, pela qual o réu Clayton de Castro Ruas (representado pelo réu Ronaldo Paderes Filho) vendeu para Alessandra Moreira da Silva Paderes o imóvel objeto de debate entre as partes (mov. 1.21, págs. 33-40 do pdf);a.1) como resultado lógico do comando jurisdicional supra, determino o cancelamento do R.11/18.566 e do R.12/18.566 realizados junto ao 3º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina;b) julgo improcedentes os pedidos formulados pelos reconvintes, nos termos da fundamentação acima apresentada;c) confirmo as medidas liminares concedidas na decisão da seq. 22, mantendo-se a anotação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel objeto de debate entre as partes e, igualmente, mantendo-se a determinação de que os alugueres referentes à locação do mesmo imóvel continuem sendo depositados em juízo, ambas medidas que devem se manter hígidas até o trânsito em julgado deste feito ou ordem sem sentido contrário.Diante da sucumbência havida na lide originária, condeno os réus ao pagamento da totalidade das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, que ora arbitro no montante total de 15% (quinze por cento) do proveito econômico obtido, conforme disposto no art. 85, § 2º, do CPC, tendo em vista o grau de zelo dos profissionais, a alta complexidade da lide, o valor patrimonial da causa e o relativo tempo nela despendido.Considerando a sucumbência havida na lide reconvencional, condeno os reconvintes ao pagamento da totalidade das custas e das despesas processuais referentes à reconvenção, bem como aos honorários advocatícios ao patrono da parte ré, os quais fixo em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa (nos moldes da correção determinada na decisão saneadora da seq. 336), o que faço com amparo no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, tendo em vista o tempo despendido no trabalho, sua boa qualidade e o bom grau de zelo dos profissionais e, ainda, a mediana complexidade e importância patrimonial da lide.Pelo trabalho exercido pelo Curadora Especial Carlos Henrique Ramos de Souza, nos termos do item 2.9 da Resolução Conjunta nº 006/2024 da PGE/SEFA, arbitro os honorários de R$900,00 (novecentos reais), de responsabilidade do Estado do Paraná.”Inconformados, os réus-reconvintes apelaram, sustentando em suas razões recursais (mov. 483.1/origem), em síntese, que: a) é incontroverso que os autores-reconvindos/Apelados lavraram a escritura pública de compra e venda em 14/01/2019, mas não cumpriram as diligências registrais, deixando expirar a prenotação nº 182.912, incidindo o artigo 205 da Lei nº 14.382/2022, pois na condição de agentes imobiliários com mais de trinta anos de atuação, tinham plena ciência do ônus registral, do qual foram cientificados pelo escrevente da serventia extrajudicial; b) os recorrentes são leigos na área imobiliária e agiram com boa-fé, tendo obtido certidão de inteiro teor da matrícula, na qual nada constava que impedisse o negócio, tendo apresentado o título a registro no mesmo dia da lavratura da escritura; c) a transferência da propriedade imóvel somente se opera com o registro do título translativo, a teor dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, sendo que, à época dos atos, o direito real pertencia ao corréu Clayton de Castro Ruas; d) realizaram os pagamentos de ITCMD, formal de partilha, IPTU, ITBI, FUNREJUS, emolumentos, certidões e demais custas de regularização, tendo a sentença se equivocado ao atribuir tais dispêndios aos autores/Apelados; e) inexiste simulação, pois sua caracterização exige ilicitude na origem, divergência entre a vontade declarada e a íntima intenção enganosa, além de conluio apto a causar dano a outrem, elementos ausentes, tendo a própria sentença reconhecido a licitude do crédito do recorrente Ronaldo perante o corréu Clayton e a ausência de conhecimento da alienação anterior; f) a finalidade do negócio, venda do imóvel, foi efetivamente cumprida, e eventual discordância quanto à conduta do procurador, detentor de mandato com poderes expressos, resolve-se inter partes, na forma do artigo 679 do Código Civil, cabendo a legitimidade para tal discussão única e exclusivamente ao réu Clayton, que jamais questionou o exercício dos poderes outorgados; g) a assertiva de que “A simulação é patente porque Clayton jamais manifestou pessoalmente a vontade de vender para Alessandra (apenas por procuração outorgada a Ronaldo)” não encontra respaldo na petição inicial nem foi fixada como ponto controvertido na decisão saneadora; h) a falsidade da declaração de recebimento do preço somente poderia ser aferida mediante manifestação do outorgante vendedor, citado por edital revel nos autos, e o desconhecimento pessoal entre compradora e vendedor é próprio de negócio celebrado por instrumento de mandato, não configurando vício; i) foram orientados pela Tabeliã titular do 11º Tabelionato de Notas de Londrina do procedimento adotado, conforme declaração de mov. 92.15/origem, tendo o réu/Apelante Ronaldo agido em contexto de risco à sua saúde e de pandemia, e diante da insolvência e do desaparecimento do devedor, circunstância que autorizava o vencimento antecipado da dívida, ponto não enfrentado na sentença; j) a nulidade da procuração foi declarada sem qualquer pedido ou provocação das partes, em sede de embargos de declaração e em sentido contrário à fundamentação da sentença, configurando decisão surpresa vedada pelo artigo 10 do Código de Processo Civil e extrapolação dos limites da lide; k) a escritura outorgada aos autores/Apelados é nula por vício no objeto, pois, à época de sua lavratura, o réu/Apelante Clayton igualmente não detinha o domínio registrado do bem, dispondo apenas de expectativa de direito; l) restou caracterizado o crime de calúnia e o ilícito civil, ante a imputação, em Juízo e perante a autoridade policial, da prática de estelionato e de conluio aos recorrentes, a ensejar indenização nos termos dos artigos 138 do Código Penal e 953 do Código Civil; m) deve ser regularizada a locação existente no imóvel, com o reconhecimento da ré/Apelante Alessandra como legítima locadora e proprietária e o depósito dos alugueres em conta de sua titularidade, sem prejuízo de prestação de contas, ante o alegado descumprimento da decisão de mov. 22.1/origem.Com base em tais argumentos, pedem o provimento do recurso, para reformar a sentença, com a manutenção do registro imobiliário aquisitivo em favor da ré/Apelante Alessandra e o reconhecimento da validade dos demais negócios jurídicos firmados, mais a condenação dos autores/Apelados ao pagamento de indenização por dano moral de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um pela falsa acusação e a “regularização da locação” do imóvel para que a ré/Apelante passe a ser sua locadora, independentemente de futura e eventual ação de prestação de contas. Subsidiariamente, caso mantida a sentença, a declaração de nulidade da escritura pública de venda e compra outorgada em favor dos autores/Apelados, ante o vício no objeto, por não possuir o réu/Apelante Clayton, à época, o domínio do bem e sua propriedade legítima.Em contrarrazões (mov. 493.1/origem), os autores/Apelados refutaram os argumentos lançados, pugnando o desprovimento do recurso, ao argumento de que restou comprovada a nulidade absoluta dos negócios jurídicos decorrente de simulação (artigo 167 do Código Civil), a inexistência de boa-fé dos réus/Apelantes, bem como a ilicitude na chamada “segunda venda” do imóvel, com duplicidade de alienação, o uso indevido de valores de ITBI pagos pelos autores/Apelados e realização de negócio jurídico simulado. Reiteraram, ainda, fundamentos não acolhidos na sentença capazes de manter a procedência da ação e, subsidiariamente, postularam o reconhecimento de usucapião do imóvel, diante da posse exercida por período superior a dez e quinze anos, nos termos do artigo 1.238 e seguintes do Código Civil.Distribuídos os autos por prevenção ao Agravo de Instrumento nº 0057146-46.2021.8.16.0000 AI, da 4ª Câmara Cível, na relatoria do eminente Desembargador Coimbra de Moura, em 14/08/2025 (mov. 3.1), que, após manifestação da Procuradoria de Justiça pela desnecessidade de atuação no processo, declarou a incompetência daquele órgão fracionário e determinou a redistribuição do recurso nos termos do artigo 110, inciso VIII, alínea “a”, do Regimento Interno deste Tribunal (movs. 12.1 e 15.1), o que se cumpriu com a redistribuição ao eminente Desembargador Fábio Marcondes Leite, desta 20ª Câmara Cível, em 09/12/2025 (movs. 18.1 a 19.0), e após devolução dos autos pela Desembargadora Substituta Maria Roseli Guiessmann, com o término da convocação sem vinculação, o colega declarou sua suspeição para atuar no processo em 02/03/2026 (movs. 21.0, 24.1 e 28.1), vindo-me conclusos na mesma data (mov. 34.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 483.2 a 483.3 e 487.0/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo, este em parte —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso merece ser parcialmente conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal a respeito da sentença que, integrada pela decisão dos embargos de declaração, julgou procedentes os pedidos iniciais formulados pelos autores-reconvindos/Apelados para declarar a nulidade da Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária e da Procuração, ambas lavradas em 10/02/2020 no 11º Tabelionato de Notas de Londrina, em que o réu/Apelante Clayton de Castro Ruas outorgou amplos poderes em favor do corréu/Apelante Ronaldo Paderes Filho, bem como da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 20/03/2020, pela qual aquele, representado por este, vendeu à corré/Apelante Alessandra Moreira da Silva Paderes o imóvel da matrícula nº 18.566 do 3º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina, sendo determinado o cancelamento dos registros R.11/18.566 e R.12/18.566, além de julgar improcedentes os pedidos reconvencionais de indenização por danos morais, prestação de contas e de transferência da administração da locação.Inicialmente, para melhor elucidação e resolução da controvérsia trazida a exame, faz-se apropriado realizar um breve resumo fático-jurídico em razão da complexidade da lide. Para tanto, peço vênia para utilizar a explanação fática adotada na fundamentação da sentença (mov. 453.1/origem), proferida pelo então Juiz de Direito, Dr. Alberto Junior Veloso, atualmente Desembargador deste Egrégio Tribunal de Justiça:“(...)Conforme se depreende do processo, os autores, Vergilio Perez e Luiz Roberto Perez, alegam ter adquirido o imóvel (data de terras nº 07, da quadra 01, com área de 360,00m², situada no Jardim Guararapes, contendo um barracão de alvenaria com mezanino) do primeiro réu Clayton de Castro Ruas, por meio de escritura pública de compra e venda lavrada no 2º Tabelionato de Notas de Londrina em 14/01/2019.Contudo, em função de pendências documentais do vendedor, afirmam que não foi possível, à época, o registro da escritura, que havia sido prenotada em 13/02/2019.Sustentam que, posteriormente, em 10/02/2020, o réu Clayton, ao invés de regularizar as pendências diligenciais do registro do imóvel, outorgou escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel em favor do terceiro réu Ronaldo Paderes Filho e, na mesma data, ainda, outorgou procuração pública a este, com amplos poderes para dispor do respectivo imóvel.Em seguida, em 20/03/2020, o réu Clayton, representado pelo réu Ronaldo, teria vendido novamente o mesmo imóvel, agora à segunda ré Alessandra Moreira da Silva Paderes, esposa do réu Ronaldo.Os autores sustentam que esta segunda venda, bem como a confissão de dívida com garantia hipotecária, são nulas por simulação absoluta, visando apenas fraudar seus direitos dos compradores originais do imóvel. Alegam ainda que exercem a posse do imóvel desde a primeira venda e que, assim, somando esta com a posse de seus antecessores, tal situação lhes garantiria, alternativamente, a aquisição da propriedade por usucapião. Subsidiariamente, pleiteiam indenização equivalente ao valor de mercado do imóvel.Em sua defesa, os réus Ronaldo e Alessandra alegam que Clayton havia contraído várias dívidas com Ronaldo, materializadas em cheques que foram devolvidos. Para garantir estas dívidas, Clayton teria firmado então a escritura de confissão de dívida com garantia hipotecária, bem como outorgou a procuração de amplos poderemos em relação ao imóvel. Assim, como Clayton desapareceu e não pagou a dívida, Ronaldo, usando da procuração, vendeu o imóvel para sua esposa Alessandra, sendo o preço compensado com as dívidas existentes.Alegam que todos os negócios foram legítimos e de boa-fé, que os autores perderam o direito de preferência por indiligência própria e que não tinham conhecimento da venda anterior aos autores.Em sede de reconvenção, os réus Ronaldo e Alessandra pleiteiam indenização por danos morais, alegando que os autores lhes imputaram falsamente a prática de estelionato ao afirmar que teriam participado de negócios simulados. Requerem também que os autores prestem contas dos valores auferidos com a locação do imóvel, visto que Alessandra é a atual proprietária registral.Em sua defesa à reconvenção, os autores-reconvindos sustentam que agiram no exercício regular de seu direito ao narrar os fatos e apontar a ocorrência de estelionato, bem como ao pedir apuração em inquérito policial. Argumentam que não houve acusação descuidada ou danosa, tendo os fatos sido narrados de forma adequada e justificada diante dos documentos existentes.Quanto à prestação de contas, alegam que os réus-reconvintes não têm interesse de agir, pois não impugnam os termos do contrato de locação e reconhecem que são verdadeiros os seus termos, além de que os aluguéis estão sendo depositados judicialmente em conta bancária de poupança judicial.O réu Clayton, citado por edital e defendido por curador especial, limitou-se a arguir que não há provas da simulação alegada e que os autores não foram diligentes ao não registrar tempestivamente sua escritura.(...).”.É incontroverso dos autos, porque assentado em documentos públicos e assim reconhecido pelas partes, que o corréu Clayton de Castro Ruas adquiriu o imóvel em 14/03/2014, por escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas de Ibiporã/PR, até então não registrada, e que em 14/01/2019 o vendeu aos autores-reconvindos/Apelados Luiz Roberto Perez e Vergílio Perez, pela escritura pública lavrada no 2º Tabelionato de Notas de Londrina/PR, pelo preço de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), nela transmitindo “toda a posse, domínio, direitos e ações”, sendo prenotada em 13/02/2019 sob nº 182.912, e não ultimando o registro em razão de diligências registrais relativas a títulos anteriores – a escritura de aquisição de Clayton e documentos de seu divórcio e partilha de bens com Elisangela Mihoko Koyama –, cujos protocolos foram entregues a ele para regularização, conforme declarado pelo Escrevente do 2º Tabelionato.Ficou demonstrado nos autos, ainda, que em 10/02/2020 o réu/Apelante Clayton compareceu ao 11º Tabelionato de Notas de Londrina, acompanhado do corréu/Apelante Ronaldo, e ali outorgou a escritura de confissão de dívida com garantia hipotecária de 1º grau no valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), com prazo de 60 (sessenta) dias para pagamento, ou seja, até 10/04/2020, e a procuração com amplos poderes de disposição sobre o bem, como informado pela Agente Delegada daquela Serventia, no Ofício nº 020/2020 (mov. 1.24/origem e 25.2 dos Autos nº 0026931-79.2020.8.16.0014); e que, em 20/03/2020, o corréu/apelante Ronaldo, valendo-se daquele instrumento de mandato, representou o devedor Clayton na lavratura da escritura de compra e venda do imóvel à sua esposa, a corré/Apelante Alessandra, casada sob o regime da separação total de bens, pelo preço declarado de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), idêntico ao montante da dívida confessada, sendo ambos os títulos prenotados na mesma data de 20/03/2020, sob os protocolos nº 191.137 e nº 191.148, registrados em 07/08/2020 sob R.11/18.566 e R.12/18.566, por determinação do Juízo da Vara de Registros Públicos nos autos de Suscitação de Dúvida nº 0026931-79.2020.8.16.0014, que reconheceu o direito da corré/Apelante Alessandra registrar o título aquisitivo em seu favor porque expirada a validade da prenotação da escritura pública antecedente em favor dos autores/Apelados.Fixado esse quadro, passa-se ao enfrentamento das teses recursais, na ordem em que deduzidas, observando-se que a Apelação devolve ao Tribunal o conhecimento de todas as provas e questões suscitadas e discutidas nos autos, ainda que não solucionadas na sentença, exatamente como dispõem os artigos 371, 1.002 e 1.013, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil.a) Do julgamento extra petita e/ou “decisão surpresa”Na decisão integrativa da sentença decorrente do julgamento dos embargos de declaração (mov. 474.1/origem), o Juízo a quo acabou modificando o decisum embargado, dizendo-o fazer para suprir “ex officio a omissão sobre questão de ordem pública que deveria ter sido declarada na sentença”, mas que somente por força dos embargos teria percebido, assim invocando o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, para subsidiar tal pronunciamento.Assim, declarou a nulidade da procuração e da escritura de confissão de dívida e constituição da garantia hipotecária, que antes havia afastado, por inexistência de demonstração de que seriam negócios jurídicos simulados, fazendo-o porque “quando Clayton, em 10/02/2020, outorgou escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária em favor de Ronaldo, bem como procuração com poderes para alienar o mesmo imóvel, já não detinha mais poderes de disposição sobre tal bem, uma vez que o havia alienado anteriormente aos autores”, ou seja, porque teria havido duplicidade na disposição do bem.Não prospera a alegação de julgamento extra petita, eis que a petição inicial expressamente requereu a declaração das escrituras públicas de compra e venda do imóvel à ré/Apelante Alessandra e de confissão de dívida e constituição da hipoteca em prol do réu/Apelante Ronaldo (mov. 1.1/origem, fl. 44, itens b.1 e b.2 dos requerimentos finais), seja em razão da “simulação absoluta e integral”, mas “também pelos demais fundamentos deduzidos”, os quais apontavam, no contexto fático-jurídico, a ilicitude da transmissão e da oneração dos direitos reais sobre o imóvel por meio de ambas escrituras.Embora não se tenha requerido, especificamente, a declaração de nulidade da procuração pública, em vários trechos da petição inicial ela foi apontada igualmente como simulada e inválida, por servir de instrumento para permitir a representação do corréu Clayton na outorga da escritura pública de compra e venda pelo réu/Apelante Ronaldo à ré/Apelante Alessandra, daí que se pode compreender que a decretação de sua nulidade insere-se na pretensão externada na ação, porquanto absorvida como ato intermediário e interligado aos demais.Veja-se, por exemplo, o seguinte trecho da petição inicial (destacou-se): “Nos termos do artigo 167, ‘caput’ e parágrafos, do Código Civil, é nulo o negócio jurídico simulado, sendo que esta nulidade, consoante o artigo 168, pode ser alegada por qualquer interessado. E, no caso, a aparente ‘segunda’ venda, referente ao mesmo imóvel, supostamente efetuada pelo primeiro réu Clayton, representado pelo terceiro réu Ronaldo, para a segunda ré e mulher do terceiro réu, Alessandra Moreira da Silva Paderes, incidiu no vício de simulação, sendo nula de pleno direito. Além do mais, a mesma simulada venda também é nula absoluta e integralmente, por outro motivo, por estar sediada em âmbito de estelionato perpetrado pelo primeiro réu Clayton contra os autores Perez.”Nesse sentido, aplicando o § 2º do artigo 322 do Código de Processo Civil, que prevê que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé”, considera-se que decretar a nulidade da escritura pública de confissão de dívida e de constituição de hipoteca e da procuração utilizada para lavrar a escritura pública de compra e venda impugnada na ação não constituiu julgamento que tenha violado o princípio da congruência positivado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.
Sobre a alegação de decisão surpresa, igualmente não houve, porque, como dito, os vícios na procuração e na escritura de confissão de dívida com instituição de hipoteca foram expressamente deduzidos na causa de pedir da petição inicial (mov. 1.1/origem), que para elas dedicou itens autônomos, além de ter sido objeto de impugnação específica pelos réus-reconvintes/Apelantes na contestação (mov. 92.1/origem). Ainda, o Juízo a quo permitiu o contraditório no âmbito dos próprios embargos de declaração (movs. 460.1/origem), oportunidade que foi aproveitada pelos réus/Apelantes ao peticionar no mov. 468.1/origem.Assim, tem-se por não ferido o disposto nos artigos 9º, caput, e 10 do Código de Processo Civil na prolação da decisão de mov. 474.1/origem e que passou a integrar a sentença recorrida, afastando-se a nulidade processual alegada no Apelo, afora que o acolhimento de pedidos pelo juiz, ao decidir a lide, por fundamento jurídico diverso do invocado tão-somente subsume-se aos brocardos da mihi factum dabo tibi ius e iura novit curia, uma vez que o julgador está adstrito ao pedido, e não à qualificação jurídica que a parte lhe emprega.b) Da (in)subsistência da escritura pública de compra e venda em favor da ré/Apelante Alessandra e dos demais atos/negócios impugnadosA decisão de mérito que deve ser mantida, adianta-se, é aquela da sentença de mov. 453.1/origem, isto é, sem as modificações implementadas pelo Juízo a quo na decisão dos embargos de declaração de mov. 474.1/origem quanto à escritura pública de confissão de dívida e constituição de hipoteca lavrada às fls. 120/123 do livro nº 0454-N do 11º Tabelionato de Notas de Londrina/PR, levada a registro no R-11 da matrícula nº 18.566 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR (mov. 1.7/origem), e quanto à procuração lavrada às fls. 135/137 do Livro nº 0156-P do mesmo tabelionato (mov. 1.10/origem, fls. 9-11).E isso porque, com todas as vênias, o MM. Juiz de Direito prolator da sentença adotou premissa falha ao reconhecer a nulidade absoluta de tais atos e negócios jurídicos, reputando-os absolutamente nulos após ter afastado, com fundamentação pertinente, o vício de simulação relativamente a eles, ou seja, reconhecendo que o corréu Clayton realmente tinha dívidas reais para com o réu/Apelante Ronaldo, o que acabou motivando tais sujeitos a fazer lavrar o referido instrumento público de confissão de tais obrigações, que totalizavam o valor de R$ 230.000,00, e a instituir, concomitantemente, a garantia hipotecária, sendo outorgada a mencionada procuração no mesmo dia 10/02/2020 para facilitar atos subsequentes, acaso não houvesse a quitação pelo devedor dentro do prazo.Uma duplicidade de venda de imóvel não se constitui em nulidade absoluta, em matéria de ordem pública, que possa ser decretada de ofício, além do que somente ao tempo do negócio jurídico de 20/03/2020 é que o corréu Clayton de Castro Ruas realmente havia se tornado titular do domínio (proprietário registral) do imóvel, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245, caput, do Código Civil, mediante a prenotação simultânea e efetivação dos registros, da escritura pública de compra e venda passada em seu favor pelos anteriores donos, Eliasir Gomes da Silva e Licia Maria Lopes Pereira da Silva (R-8), da averbação do divórcio da Sra. Elisangela Mihoko Koyama (AV-9) e do registro do formal de partilha entre os ex-cônjuges que deixou o bem integralmente para ele (R-10).Na verdade, quando ele passou a escritura pública de compra e venda aos autores/Apelados, em 14/01/2019 (mov. 1.5/origem), não era dono, tanto que no seu corpo se referenciou a existência da pendência do registro dos títulos de transmissão anteriormente mencionados na matrícula, para salvaguarda do princípio da continuidade dos registros públicos, o que depois embaraçou que se conseguisse fazer prontamente seu registro, por conta de diligências registrais que foram solicitadas e não foram cumpridas dentro do prazo, fazendo vencer e perder efeito a prenotação nº 182.192, nos termos do artigo 205 da Lei nº 6.015/1973 (LRP), e não incidindo o artigo 1.246 do Código Civil, porque registro não houve.Não se tratou, exatamente, de uma venda a non domino aos autores/Apelados, eis que havia justos títulos à aquisição do bem pelo corréu Clayton, consistentes em documentos públicos (a escritura de compra e venda de mov. 1.11/origem lavrada em 14/03/2014 às fls. 158-161 do livro nº 269-N do Tabelionato de Notas de Ibiporã/PR e o formal de partilha do divórcio) apenas dependendo de registro ou averbação no álbum imobiliário, mas é fato incontroverso e juridicamente manifesto que em 20/03/2020 ele podia livremente dispor do imóvel, a teor do § 1º do artigo 1.245 do Código Civil[1] e do artigo 206 da Lei de Registros Públicos, na sua redação original (antes da alteração pela Lei nº 14.382/2022)[2], pela expiração da validade da prenotação à registro dessa escritura pública de compra e venda realizada com os autores/Apelados.Com efeito, permite-se formular a seguinte distinção: a) Se a dupla venda ocorre após a efetiva perda da titularidade pelo primeiro alienante (verdadeira venda a non domino), o negócio posterior é tratado como nulo de pleno direito, admitindo reconhecimento de ofício; b) Se o primeiro adquirente possuía apenas direito obrigacional decorrente de compromisso ou escritura não registrados, permanecendo o domínio formal com o vendedor, a segunda alienação não configura automaticamente venda a non domino, devendo a solução ser buscada nas regras de prioridade registral e tutela obrigacional.No caso, portanto, tendo caducado, por força de lei, a prenotação à registro da escritura pública de compra e venda dos autores/Apelados muito antes da lavratura e do registro da escritura pública de compra e venda entre o corréu Clayton, representado pelo réu/Apelante Ronaldo, e a ré/Apelante Alessandra, isso não é motivo lídimo para se considerar a nulidade de pleno direito da escritura pública de confissão de dívida e instituição de garantia hipotecária e da procuração pública do corréu Clayton ao réu/Apelante Ronaldo, em 10/02/2020, mediante o argumento de que não se poderia ter vendido duas vezes o mesmo imóvel.Ilustre-se o raciocínio com o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça (grifou-se):“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA. 1. Embargos de terceiro opostos em 14/03/2018, dos quais foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 19/09/2022. 2. O propósito recursal é dizer, além da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, se a nova alienação de imóvel que havia sido objeto de promessa de compra e venda não registrada configura venda a non domino. 3. As matérias impugnadas foram enfrentadas de forma fundamentada no julgamento da apelação, inexistindo as alegadas omissões. 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. Essa alienação também poderá se tornar eficaz em face do proprietário da coisa, se aquele que a vendeu vier a adquiri-la antes de o comprador sofrer as consequências da evicção. 5. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino. 6. Na hipótese dos autos, o recorrente adquiriu um imóvel mediante promessa de compra e venda, a qual não foi, todavia, registrada na matrícula do imóvel. Ao depois, os promitentes vendedores alienaram o mesmo bem aos recorridos. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino, já que a propriedade plena se manteve com o alienante. 7. Recurso especial conhecido e não provido.” (REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023).Logo, o corréu Clayton podia à época dar o imóvel em garantia hipotecária, nos moldes do artigo 1.420, § 1º, do Código Civil, sem que isso representasse simulação alguma. Quiçá se poderia categorizar como espécie de fraude contra credores, pelo artigo 159 do Código Civil, no sentido de que isso poderia prejudicar os autores/Apelados a quem já tinha vendido o imóvel, porém não configurou, definitivamente, negócio jurídico nulo de pleno direito.Uma coisa, pois, embora o enfeixamento fático que se fez na petição inicial da ação acerca de todo o ocorrido, não tem a ver com a outra no plano da validade ou invalidade dos atos e quanto aos regimes jurídicos de nulidade (CC, artigo 166) e anulabilidade (CC, arts. 171 e seguintes).Tanto é assim que a escritura pública em prol da ré/Apelante Alessandra foi registrada mediante autorização judicial, exarada no Procedimento de Suscitação de Dúvida nº 0026931-79.2020.8.16.0014, encaminhado pelo Oficial Registrador consultando ao Juízo da Vara de Registros Públicos acerca do conflito entre as duas escrituras de compra e venda e de uma eventual “revalidação” da precedência da prenotação daquela que foi outorgada aos autores/Apelados. O MM. Juiz de Direito que resolveu a dúvida, Dr. Mauro Henrique Veltrini Ticianelli, então fundamentou: “Deixando fluir o prazo sem cumprimento (da diligência registral) ou deixando de manter viva a prenotação, então abre-se a oportunidade para a recepção e o registro dos títulos prenotados em seguida, sem qualquer compromisso com os títulos apresentados anteriormente que não tenham resultado em registro ou averbação.”. E concluiu por manter “a decisão administrativa e formal eleita pelo 3º Registro de Imóveis de Londrina, com consequente manutenção do R12 na matrícula n. 18566, já que formalmente não caracterizada a violação à ordem de preferência que decorreu da cadeia de atos prenotados, em cumprimento simples à regra do art. 186 da LRP.”.Destarte, do ponto de vista da formalidade e da anterioridade registral, a escritura pública de compra e venda em prol da ré/Apelante Alessandra adequadamente prevaleceu, o que, por sua vez, igualmente foi reconhecido na sentença de mov. 453.1/origem, da qual constou o seguinte: “É bem verdade que os autores, primeiros interessados na transferência do bem, não foram diligentes o bastante, pois, em vez de deixar que todos os procedimentos fossem praticados unicamente pelo escrevente do Cartório Simoni, não só poderiam como deveriam acompanhar e exigir do réu Clayton a frequente prestação de contas dos atos que estavam sendo realizados para regularizar e possibilitar o registro da escritura que pactuaram e, assim, entre dezembro de 2019 e janeiro de 2020 poderiam ter realizado o reprotocolo da escritura que lhes foi outorgada, não apenas em 16/04/2020, como assim fizeram, conforme se denota do Comprovante nº 94.039.”. E noutro trecho: “Pelo que se depreende da prova documental, o réu Clayton outorgou escritura e procuração ao réu Ronaldo em 10/02/2020 e este, por sua vez, em 20/03/2020 já providenciou a lavratura e o protocolo da escritura de compra e venda, através do qual Clayton, por representação de Ronaldo, estaria vendendo para a ré Alessandra (esposa de Ronaldo) o imóvel objeto de debate. E nem haveria como Ronaldo e Alessandra saberem da intenção de registro anteriormente protocolada pelos autores, visto que a prenotação da escritura destes, realizada em 13/02/2019 (comprovante nº 94.037), há muito havia expirado.”.A decisão de mov. 474.1/origem, que promoveu efeito infringente ao julgado para anular também a escritura pública de confissão de dívida e de instituição de hipoteca e a procuração lavradas em 10/02/2020, implicou em evidente contradição aos fundamentos iniciais do Juízo a quo, à vista de alentado exame das provas, que concluiu pela inexistência de má-fé do réu/Apelante Ronaldo em tais negócios prévios com o corréu Clayton, bem como de ausência de simulação, como se colhe dos seguintes parágrafos (mov. 453.1/origem, fl. 27):“No caso dos autos, pelas provas efetivamente produzidas, por mais que não haja uma comprovação contábil e detalhada da dívida do réu Clayton para com o réu Ronaldo, reputo que as duas caraterísticas negritadas na primeira citação não se encontram presentes na confissão de dívida e procuração firmada pelos réus, pois, apesar de entender que as condutas do réu Clayton foram fraudulentas (conclusão esta advinda das provas produzidas e pela falta de impugnação específica – não haveria como o Curador Especial se irresignar quanto a fatos não informados diretamente por Clayton), julgo que as condutas do réu Ronaldo não o foram, isto especificamente quanto à escritura de confissão de dívida e a procuração, das quais não se pode dizer que, em conluio com Clayton, assinou para prejudicar terceiros ou fraudar a lei.As provas conduzem ao entendimento de que o réu Ronaldo firmou tais negócios apenas com o fim de satisfazer o seu crédito e assim, portanto, não se fez presente a indispensável falsidade bilateral e o ânimo de enganar os autores para que assim se cogitasse na configuração da simulação.”.Destarte, a anulação da escritura pública de compra e venda outorgada à ré/Apelante Alessandra Moreira da Silva pelo corréu Clayton de Castro Ruas, representado no ato por seu procurador, o réu/Apelante Ronaldo Paderes Filho, apenas se mantém porque a sentença adotou, aí acertadamente, fundamentos relacionados à essência e ao conteúdo do negócio jurídico, e não apenas ao seu aspecto formal, que envolveu a lavratura do ato em Notas de Tabelião enquanto o transmitente permanecia como titular do domínio, o recolhimento do imposto de transmissão (ITBI), a prenotação válida com primazia etc., e o fez dentro da tese de simulação arguida na petição inicial.Veja-se qual foi a fundamentação empregada (parte dela):“Diferente é a situação da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 20/03/2020 pelo 11º Tabelionato de Notas de Londrina, pela qual o réu Clayton (representado pelo réu Ronaldo) vendeu para a ré Alessandra Moreira da Silva Paderes (casada com Ronaldo em regime de separação total de bens) o imóvel objeto de debate entre as partes (mov. 1.21, págs. 33-40 do pdf).A nulidade desta escritura pública de compra e venda é inequívoca, em virtude da simulação relativa objetiva que a permeia. Tanto a ré Alessandra como o réu Ronaldo confessaram em seus depoimentos pessoais (mov. 443.4, 00:00:23; e mov. 443.4, 00: 03:10) que o imóvel foi recebido primeiramente em garantia e depois utilizado como forma de pagamento da dívida que Clayton possuía junto a Ronaldo, caracterizando uma verdadeira dação em pagamento, nos termos do art. 356 do Código Civil.No entanto, ao invés de formalizar a transferência através de uma escritura de dação em pagamento em favor de Ronaldo – o que seria perfeitamente possível em razão da procuração em causa própria que lhe foi outorgada (“negócio indireto”) – e depois, mediante nova escritura, transferir o imóvel em doação para Alessandra (motivação esta que inclusive foi expressamente revelada pelo réu Ronaldo, que declarou que na época teve receio de falecer em razão da desconfiança de ser portador de neoplasia e também em razão da COVID-19, por estar no grupo de risco e querer assim deixar algum patrimônio para sua esposa – mov. 443.5, 00:05:59), optou-se por simular uma inexistente compra e venda.A simulação é patente porque Clayton jamais manifestou pessoalmente a vontade de vender para Alessandra (apenas por procuração outorgada a Ronaldo) e esta, por sua vez, nunca expressou verdadeira intenção de comprar, não tendo realizado qualquer pagamento pela aquisição do imóvel. É manifestamente falsa a declaração inserida na escritura de que o vendedor Clayton “confessa e declara ter recebido integralmente e tão somente da outorgada compradora” Alessandra a quantia de R$230.000,00 como forma de pagamento do preço estipulado (mov. 1.21, pág. 35 do pdf), visto que ela nunca efetuou qualquer pagamento a Clayton.A bilateralidade da falsidade encontra-se sediada, todavia, na manifestação de vontade do réu Ronaldo, o qual se utilizando da procuração em causa própria que lhe foi passada, se apresentou perante a Tabeliã em nome do réu Clayton como outorgante vendedor; e também na manifestação da vontade de ré Alessandra que, por sua vez, se apresentou como outorgante compradora. Agindo desta forma ambos acabaram por dissimular a dação em pagamento e a doação que verdadeiramente estavam praticando.Ainda que se cogitasse que Ronaldo poderia ter cedido em doação para Alessandra o crédito que possuía junto a Clayton, tal circunstância não descaracterizaria o fato de que o negócio jurídico efetivamente praticado seria uma dação em pagamento, jamais uma compra e venda.E nem se diga que o crédito do réu Ronaldo também era de titularidade da sua esposa, a ré Alessandra, primeiro porque, pelos depoimentos pessoais de ambos (mov. 443.4, 00:00:10; mov. 443.5, 00:10:26) restou claramente declarado que os negócios jurídicos realizados com Clayton se deram unicamente com o réu Ronaldo, sendo que a ré Alessandra nunca chegou a conhecer o réu Clayton. Em segundo, os réus Ronaldo e Alessandra são casados pelo regime de separação total de bens e, por assim, o crédito daquele somente poderia ser transferido para esta por doação ou por sucessão.A simulação da compra e venda resta, portanto, evidenciada tanto na declaração falsa de pagamento quanto na própria manifestação simulada de comprar e vender (dissimulando a verdadeira intenção de receber em pagamento e doar ou, em segunda opção, de doar e receber em pagamento), enquadrando-se assim na hipótese prevista pelo inciso II do § 1º do art. 167 do Código Civil: “Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: (...) II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira.”O caput do artigo acima mencionado prevê a possibilidade de desconsiderar o negócio simulado, fazendo subsistir o dissimulado, mas para tanto exige substância e forma válidas:(...)No caso dos autos, entretanto, tal possibilidade não se faz presente, porque, embora possua substância válida (havia intenção verdadeira na realização dos negócios ocultos de dação em pagamento ou doação), não observou a forma válida, uma vez que tanto a dação em pagamento quanto a doação exigiriam para o presente caso que as transferências se dessem por escritura pública própria, isto em razão do seguinte dispositivo legal presente no Código Civil:Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.(...)”.Deveras, essa nulidade realmente existe e os autores/Apelados eram legitimados para arguir a simulação do negócio jurídico denominado de compra e venda, em seu espectro amplo, a teor do artigo 168 do Código Civil, porquanto diretamente interessados em que não produza efeitos jurídicos, mormente aqueles obstativos a que eles registrassem sua escritura pública de compra e venda, em negócio efetivo dessa natureza, a qual foi lavrada por primeiro e outorgada pelo mesmo alienante (mov. 1.5/origem).Confessadamente não houve real compra e venda do imóvel entre o corréu Clayton e a ré/Apelante Alessandra. Inexistiu o negócio tal como declarado na escritura pública de 20/03/2020, o pagamento do preço, o ajuste de vontade entre os supostos vendedor e compradora.O que houve, isto sim, foi que o réu/Apelante Ronaldo quis atalhar a execução da garantia, praticando uma espécie de drible no disposto no artigo 1.428 do Código Civil – que veda (nulidade plena) a previsão de cláusula de pacto comissório em prol do credor hipotecário –, transferindo o imóvel para sua esposa, valendo-se da procuração, e isso antes mesmo do vencimento da obrigação, que aconteceria em 10/04/2020. A venda simulada ocorreu em 20/03/2020, 21 (vinte e um) dias antes do termo ajustado para o pagamento, a demonstrar que, ao tempo da alienação, o devedor sequer estava em mora — não havia, juridicamente, o que executar nem o que satisfazer.A conduta do credor, que, em vez de exigir o crédito ou excutir a garantia, preferiu representar o próprio devedor na alienação do bem à sua esposa, acumulando, no mesmo ato notarial, as posições de mandatário do vendedor, de credor beneficiário da hipoteca e de cônjuge da adquirente, concentra interesses incompatíveis com a formalidade que a compra e venda pressupõe. Aliás, jamais se protocolou perante o Oficial Registrador uma autorização da baixa da hipoteca, o que ao menos seria de esperar quando houvesse o registro das escrituras.Por outro lado, a revelia do corréu Clayton de Castro Ruas, citado por edital e defendido por curador especial, não permite considerar que ele teria realmente concordado com esse uso do mandato, porquanto ainda que outorgado em causa própria ao réu/Apelante, inequivocamente o foi em virtude da existência da escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária.O devedor somente poderia entregar o bem ao credor para quitar a dívida após o vencimento, mas isso por meio de dação em pagamento, consoante reconhecido e solidamente fundamentado na sentença apelada.O efeito prático e jurídico alcançado com o registro da escritura na matrícula, de tirar o imóvel do domínio do corréu Clayton e transferi-lo à ré/Apelante Alessandra, nessas circunstâncias, não pode ser convalidado ou confirmado, ex vi do artigo 169 do Código Civil. Igualmente não pode subsistir o que se dissimulou contra os autores/Apelados, visto que diretamente atingidos em seus direitos pretéritos de efetivos compradores do imóvel do vendedor, por escritura pública de compra e venda válida e eficaz, daí porque manter-se a decretação de nulidade, com apoio no artigo 167, § 1º, inciso II, e § 2º, do Código Civil.Nesse sentido e mutatis mutandis, o seguinte aresto (sublinhou-se):“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL UTILIZADA PARA GARANTIR DÍVIDA PREEXISTENTE. SIMULAÇÃO. PACTO COMISSÓRIO DISSIMULADO. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSE DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE INJUSTIÇA. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. AFASTAMENTO DA SÚMULA 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A qualificação jurídica de fatos incontroversos, tal como delineados nas instâncias ordinárias, não configura reexame de prova, mas sim revaloração, o que afasta a incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Configura negócio jurídico simulado a celebração de contrato de compra e venda de imóvel com a finalidade de garantir o pagamento de dívida, dissimulando um pacto comissório, prática vedada pelo art. 1.428 do Código Civil. A nulidade de tal negócio é matéria de ordem pública, podendo ser reconhecida para proteger o devedor contra o enriquecimento sem causa do credor. 3. O "Termo de Doação" do imóvel, firmado concomitantemente à escritura de compra e venda, embora nulo para fins de transmissão de propriedade, serve como elemento de prova da real intenção das partes e do caráter consentido da posse exercida pelo devedor, o que descaracteriza a posse injusta necessária à procedência da ação de imissão de posse (art. 1.228 do Código Civil). 4. A pretensão do credor de se valer de negócio simulado e nulo para obter a imissão na posse de imóvel que serviu como garantia de dívida representa comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que é vedado pelo ordenamento jurídico. O direito à satisfação do crédito deve ser buscado pelas vias judiciais próprias, e não por meio de ação petitória fundada em título nulo. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp n. 2.978.745/MA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026).A destacar que a petição inicial da ação apresentou os fatos sob esse enfoque e até apresentou jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a respeito (AP nº 9171022-71.2023.8.26.0000), e depois os autores/Apelados opuseram embargos de declaração à sentença para que analisasse a causa sob a ótica do artigo 1.428 do Código Civil (mov. 457.1/origem), a respeito do que o Juízo a quo ponderou que “não houve apropriação direta do bem pelo credor Ronaldo. O que ocorreu foi uma tentativa (sic) de transferência da propriedade do imóvel para Alessandra, esposa de Ronaldo, mediante simulação de compra e venda quando, na verdade, tratava-se de dação em pagamento seguida de doação, conforme amplamente fundamentado na sentença.”.Na verdade, o que houve foi algo como uma dação em pagamento por meio de interposta pessoa, travestida de negócio de compra e venda, para produzir efeito similar ao de pacto comissório vedado expressamente por lei, em detrimento não apenas do devedor, antes mesmo de vencida a dívida, como também de anteriores adquirentes do imóvel, os autores/Apelados. Considera-se, enfim, que o fato de o mandato ser em causa própria (CC, artigo 685) é que acabou por fazer às vezes do pacto comissório, permitindo a manobra intentada mediante a escrituração do imóvel para a ré/Apelante Alessandra Moreira da Silva.A escritura pública de 20/03/2020 consigna que o preço de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) foi “recebido integralmente tão somente da outorgada compradora”, com outorga de ampla, irrevogável e irretratável quitação, o que os próprios réus/Apelantes, em suas razões recursais, admitem ser inverídico porque o preço teria sido “compensado com as dívidas existentes” — isto é, reconhecem que a compradora nada pagou ao vendedor.Há, aqui, contradição insanável: ou a compradora pagou o preço ao vendedor, como declarado no instrumento, e então a dívida com o marido dela permaneceria hígida, nada justificando a transferência; ou nada pagou, e a declaração de quitação é falsa. Não há terceira opção. Também por isso é que sendo reconhecida a simulação da escritura pública de compra e venda, se mantém a validade da escritura pública de confissão de dívida e garantia hipotecária, eis que nela está expressa uma verdade e foi devidamente registrada na matrícula.Ora, a fé pública do tabelião, acerca do pagamento, nos termos dos artigos 215 e 219 do Código Civil, alcança a circunstância de que as declarações foram efetivamente prestadas perante ele, mas não a veracidade intrínseca do fato declarado, cuja presunção é meramente relativa e cede diante de prova em contrário. E prova em contrário, no caso, é a afirmação dos próprios recorrentes.Some-se a isso que a prova do pagamento incumbe a quem alega tê-lo realizado, sendo que a compradora, instada desde o procedimento de dúvida, jamais exibiu comprovante de transferência, extrato, recibo ou qualquer elemento demonstrativo da origem e da movimentação de numerário — ônus que, por tratar de quantia expressiva, não se satisfaz com simples cláusula de quitação.Essa ausência probatória contrasta com a conduta dos autores/Apelados, que, quanto à aquisição de 14/01/2019 juntaram comprovantes de transferências bancárias em favor do vendedor, o corréu Clayton.Cabe registrar, a propósito, que o regime da simulação sofreu profunda alteração com o Código Civil de 2002, deslocada que foi do capítulo dos defeitos para o da invalidade do negócio jurídico, passando a constituir causa de nulidade absoluta. Daí decorrem duas consequências que infirmam as teses recursais. A primeira é que o vício não se sujeita a prazos prescricionais ou decadenciais, nem se convalida pelo decurso do tempo, como vem reafirmando o Superior Tribunal de Justiça (STJ, REsp n. 1.992.078/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 03/11/2025, DJEN de 10/11/2025; STJ, REsp n. 2.195.070/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09/02/2026, DJEN de 13/02/2026). A segunda, e especialmente relevante nesta lide, como já abordado, é que a nulidade por simulação pode ser alegada por qualquer interessado, inclusive por quem dela participou, tendo a Corte Superior expressamente assentado a superação da restrição do artigo 104 do Código Civil de 1916 e afastado, para tal fim, a invocação da vedação ao comportamento contraditório (STJ, AREsp n. 2.556.269/SP, Rel.ª Min.ª Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 3.067.152/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 30/03/2026, Informativo nº 885). Se aos próprios simuladores se reconhece legitimidade, com muito mais razão a detêm os autores/Apelados, terceiros juridicamente prejudicados pelo ato simulado.Não socorre os recorrentes, igualmente, a tese de que eventual excesso do procurador se resolveria inter partes, na forma do artigo 679 do Código Civil, cabendo a legitimidade para tal discussão exclusivamente ao mandante revel. O que se declara não é simplesmente o abuso no exercício do mandato – o que, de todo modo, aparenta ter havido –, mas a nulidade absoluta de negócio simulado, vício de ordem pública que atinge o ato em si e que, por expressa disposição do Parágrafo único do artigo 168 do Código Civil até pode ser pronunciada de ofício.c) Do pedido alternativo/sucessivo de nulidade da escritura pública outorgada aos autores/Apelados pelo corréu Clayton:Quanto ao pedido alternativo dos réus/Apelantes para que seja declarada nula também a escritura outorgada aos autores/Apelados, “ante o vício no objeto”, ao argumento de que o outorgante vendedor, o corréu Clayton, não detinha, à época, o domínio do imóvel, não pode ser conhecido.E isso não em razão do que acima já se ponderou a respeito da validade e eficácia desse negócio jurídico, mas porque se vê da reconvenção apresentada no mov. 92.1/origem que tal pleito dela não constou, o que era fundamental tivesse ocorrido, dado o caráter constitutivo negativo ou desconstitutivo do provimento jurisdicional agora reclamado, o que representa verdadeira inovação recursal e ampliação dos limites subjetivos da lide, inadmissível conforme o artigo 329, incisos I e II, do Código de Processo Civil depois da estabilização da demanda reconvencional.Apreciar o pedido implicaria em supressão de instância.Por essa razão, não se conhece do recurso nesse ponto.d) Da pretensão reconvencional de indenização por danos morais:Quanto à pretensão reconvencional de indenização por danos morais, a sentença não merece reforma.A narrativa dos fatos em Juízo, a postulação de tutela jurisdicional e a apresentação de notitia criminis configuram exercício regular de direito, não constituindo ato ilícito gerador de dever de indenizar, salvo comprovada má-fé, abuso ou excesso, o que não se verificou da parte dos autores/Apelados.A leitura atenta da petição inicial revela que a imputação de prática de estelionato foi dirigida especificamente ao corréu Clayton de Castro Ruas, limitando-se as alegações de simulação e de má-fé dos recorrentes – teses, por sinal, que vieram a ser acolhidas em parte – aos aspectos legais relacionados ao objetivo da demanda que era de anulação dos negócios jurídicos impugnados.Não houve imputação caluniosa aos réus/Apelantes.Para que houvesse conduta reprovável, seria necessário o agir doloso, com a intenção de ofender (Código Civil, artigo 186), ou o excesso no exercício do direito (Código Civil, artigo 187), hipóteses não demonstradas.e) Da “regularização da locação” e percepção de alugueres:Deve ser mantida a sentença quanto a esse pedido, uma vez que não houve qualquer provimento jurisdicional neste processado que atingisse o estado de posse legítima dos autores/Apelados sobre o imóvel desde o negócio que fizeram com o corréu Clayton de Castro Ruas, por escritura pública.A ré/Apelante não ajuizou ação petitória contra eles com base em seu título de domínio, o qual, nesta lide, veio ser declarado nulo de pleno direito.Noutro viés, a relação locatícia envolve terceiro que não é parte no processo e contra o qual não é possível estabelecer qualquer imposição que afete seus direitos de locatário, ou seja, impondo-lhe sem o devido processo legal que passasse a manter contrato com outrem, no caso a ré/Apelante (CPC, artigo 506). Não se trata – e está muito longe disso – de algo que se resolvesse por mera “regularização”, além do que não há obrigação reconhecida de prestação de contas dos autores/Apelados para com os réus/Apelantes, já que a proposta, voluntária, de depositar judicialmente os alugueres partiu daqueles, ao propor a ação, sendo meramente deferida pelo Juízo a quo na decisão de mov. 22.1/origem.Aliás, vários depósitos foram feitos desde então no processo.f) Da sucumbência:Considerando o provimento parcial do recurso, para reformar a sentença na parte que havia declarado a nulidade da escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária e a procuração referidas, datadas de 10/02/2020, a distribuição da sucumbência entre as partes, na lide principal, deve voltar ao que era na sentença de mov. 453.1/origem, isto é, antes da alteração promovida no julgamento dos embargos declaratórios, a saber: “Diante da sucumbência recíproca havida na lide originária, desfavorável em maior parte aos autores (obtiveram a declaração de nulidade apenas da escritura de compra e venda), nos termos do art. 86 do CPC, condeno os autores ao pagamento de 70% (setenta por cento) e a parte ré ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos das respectivas partes adversas, nas mesmas proporções, que ora arbitro no montante total de 15% (quinze por cento) do proveito econômico obtido, conforme disposto no art. 85, § 2º, do CPC, tendo em vista o grau de zelo dos profissionais, a alta complexidade da lide, o valor patrimonial da causa e o relativo tempo nela despendido.”.Na lide reconvencional permanece a sucumbência integral dos réus-reconvintes.Provido em parte o Apelo, descabe a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em sede recursal, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e conforme o Tema Repetitivo nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.Eis as razões pelas quais o voto é pelo parcial conhecimento e, nessa extensão, o parcial provimento do recurso, para reformar parcialmente a sentença, para afastar a decretação de nulidade da hipoteca formalizada pela Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária lavrada em 10/02/2020, no 11º Tabelionato de Notas de Londrina/PR, que deu ensejo ao registro R.11/18.566 na matrícula do imóvel, e da Procuração lavrada em 10/02/2020, pelo mesmo Tabelionato de Notas, outorgada por Clayton de Castro Ruas ao réu/Apelante Ronaldo Paderes Filho, com redistribuição do ônus de
sucumbência entre as partes na lide principal, nos termos da fundamentação.