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Processo:

RELATÓRIO1.
1. Mario Masetti interpôs recurso de Agravo de Instrumento n. 0091056-25.2025.8.16.0000 em face da decisão de mov. 27.1 proferida nos autos de Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios n. 0013888-36.2025.8.16.0035, fundada em contrato de locação residencial, que deferiu o pedido liminar de despejo do requerido.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) o agravante é idoso, com 64 anos e de histórico contratual impecável, tendo inclusive quitado um ano de aluguel adiantado em contrato anterior com o mesmo locador; ii) o despejo liminar foi autorizado com um caução de um crédito locatício manifestadamente viciado e inflado; iii) o autor apresentou um suposto crédito total de R$ 26.776,75, sendo que mais de metade deste valor é composto por verbas absolutamente indevidas e ilegais para o cálculo do débito que serve de base à liminar; iv) o crédito real do agravado (R$ 12.076,75), embora numericamente superior aos R$ 10.500,00, foi apresentado ao juízo de forma contaminada; v) o agravado não juntou qualquer comprovante de notificação extrajudicial enviada ao agravante, pressuposto indispensável para concessão da medida liminar de despejo; vi) a única notificação foi enviada informalmente por meio do aplicativo WhatsApp, ato que não se reveste de validade para constituição do devedor em mora; vii) o locador agiu de maneira abusiva, buscando contato com a esposa do agravante que não possuía relação com a locação. Requereu-se a concessão dos benefícios de gratuidade da justiça e de liminar para suspender os efeitos da decisão agravada e no mérito, a confirmação da liminar com o provimento do recurso (mov. 1.1 – TJ).Intimou-se o agravante para juntar aos autos documentos comprobatórios da hipossuficiência financeira alegada ou, no mesmo prazo, efetuar o recolhimento do preparo recursal (mov. 9.1 – TJ).Mario Masetti comprovou o recolhimento do preparo recursal (mov. 13.3 – TJ).O pedido de tutela de urgência foi indeferido (mov. 18.1 – TJ). Jeferson Teixeira da Cruz não formulou resposta ao recurso (mov. 23 – TJ).


ADMISSIBILIDADE2. 2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas da leitura da intimação da decisão agravada (01/08/2025; mov. 43.2 – autos de origem) e do protocolo do recurso (13/08/2025; mov. 1.1 – autos recursais), nos termos do artigo 1.003, §5º do Código de Processo Civil.O preparo está comprovado pelo documento de mov. 13.3 – TJ.O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que versa sobre tutela de urgência, o que se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 1015 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento n. 0091056-25.2025.8.16.0000 em que é agravante Mario Masetti e agravado Jeferson Teixeira da Cruz.3.1 No plano fático, depreende-se dos autos que Jeferson Teixeira da Cruz ajuizou Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios n. 0013888-36.2025.8.16.0035 em face de Mario Masetti. Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) o autor celebrou contrato de locação residencial do imóvel situado à Rua Guarapuava, n. 225A, Bairro Jardim Cruzeiro, São José dos Pinhais/PR, inicialmente com prazo de vigência de 07/02/2024 a 07/02/2025; ii) posteriormente, o prazo da locação foi prorrogado por mais dois meses, findando-se em 07/04/2025, mediante pagamento de R$ 7.000,00; iii) na sequência, houve novo aditivo contratual prorrogando a locação até 07/10/2025, sendo acordado o pagamento de R$ 21.000,00 a título de aluguéis de 6 meses (abril a outubro de 2025) e mais R$ 1.225,00 de IPTU correspondente ao período de janeiro a outubro de 2025, totalizando R$ 22.225,00, com vencimento em 15 de abril de 2025; iv) o valor mensal da locação foi ajustado em R$ 3.500,00; v) todavia, até a presente data, o requerido não efetuou o pagamento do valor acordado no aditivo contratual; vi) em 05/06/2025, o corretor responsável pela administração do contrato, Jefferson Fernando Puchetti Ferreira, notificou extrajudicialmente o requerido do inadimplemento contratual, concedendo prazo até 07/06/2025 para desocupação voluntária do imóvel; vii) o requerido permaneceu no imóvel sem regularizar os pagamentos ou a entrega das chaves; viii) a dívida atualizada soma R$ 12.076,75, referente aos aluguéis dos meses de abril/maio, maio/junho e junho/julho e IPTU, multa contratual de 5% e juros de 2% ao mês, conforme pactuado, além de multa por rescisão antecipada correspondente a três meses de aluguel, totalizando R$ 10.500,00, além de honorários advocatícios. Requereu-se a concessão de despejo liminar e no mérito, a procedência da ação com a confirmação da medida liminar e a condenação da parte requerida no pagamento das custas e despesas processuais (mov. 1.1 – autos de origem).A decisão agravada deferiu o pedido de despejo liminar, com a seguinte fundamentação (mov. 27.1 – autos de origem): “1. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança envolvendo as partes acima nominadas.Alega a parte autora que foi celebrado contrato de locação com a parte ré, a qual se encontra inadimplente em relação às parcelas dos alugueres.Requer, liminarmente, determinação de desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.Na espécie, está-se diante de despejo fundado na falta de pagamento, sendo que a Lei do Inquilinato traz previsão específica no que concerne à liminar.O artigo 59, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/91, estabelece as hipóteses nas quais haverá concessão de liminar para desocupação. Dentre estas, figura a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma Lei, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
No presente caso, está-se diante de falta de pagamento, sendo o contrato desprovido de qualquer das garantias estipuladas no referido dispositivo legal.Assim, considerando a ausência de garantia no contrato celebrado, tenho que a presente situação amolda-se ao disposto no inciso IX do parágrafo 1º do artigo em referência, pelo que exsurge imperioso o deferimento da liminar pleiteada, mediante oferecimento de caução.Pelas razões alinhavadas, com fulcro nos artigos 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91 e 300 do Código de Processo Civil, determino a desocupação do imóvel, em 15 (quinze) dias.2. A parte autora oferece como caução parte da própria dívida referente aos alugueres em atraso, considerando que o valor atual da dívida é maior que a caução devida, verifico a possibilidade de aceitar a caução prestada. (...) Portanto, declaro idônea a caução prestada.3. Lavre-se o respectivo termo de caução.4. Expeça-se mandado de despejo, dando ciência locatário de que poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (art. 62, II, da Lei n. 8.245- 92). Concedo o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária, sob pena de o despejo realizar-se compulsoriamente. (...)”
3.2. Mario Masetti busca a concessão de efeito suspensivo da decisão agravada que deferiu o despejo liminar do agravante.Os pressupostos para o deferimento da tutela de urgência pleiteada estão previstos no art. 300 do novo Código de Processo Civil, consubstanciados na (a) presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e (b) no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.O ajuizamento da ação de despejo está fundamentado na disposição do art. 9, III da Lei n° 8245 /1991, que regula o contrato de locação de imóvel urbano, nos seguintes termos:Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...)III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locação estabelece o seguinte sobre o despejo liminar:Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:(...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração por não ter sido contratada dela, independentemente de motivo.Sylvio Capanema[1] menciona o seguinte sobre as hipóteses de cabimento do despejo liminar:“A execução do despejo ficará, entretanto, condicionada à prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, vigente à época do depósito. A caução será prestada nos próprios autos da ação de despejo, lavrando-se o respectivo termo. Não exige a lei que seja em dinheiro. Nada impede que possa ser real ou fidejussória, desde que o bem ofertado, para que sobre ele recaia a garantia, seja de valor igual ou superior a três meses de aluguel, ou, então, que o fiador indicado, e que aceite o encargo, responda por aquele valor. O próprio imóvel objeto da ação de despejo poderá ser ofertado em caução, desde que dele disponha o locador, comprovadas sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.(...)O objetivo da caução é o de garantir ao locatário o ressarcimento dos prejuízos sofridos, com a execução antecipada do despejo, na hipótese de vir a ser julgada, ao final, improcedente a pretensão. Neste caso, funcionará a caução como início de indenização, revertendo automaticamente em benefício do locatário, que poderá levantá-la, se em dinheiro, com os acréscimos da lei.(...)9º) Falta de pagamento do aluguel não estando garantido o contrato.O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato. (...). Não é necessário perquirir a razão de estar a locação desprovida de garantia. Será preciso juntar, com a inicial, o instrumento do contrato, para que se comprove a hipótese legal que autoriza a liminar. Logo após o advento da Lei nº 12.112/09, alguns locadores, advogados ou administradores de imóveis começaram a se perguntar se melhor seria dispensar qualquer garantia em troca de possibilidade de reduzir o prazo da desocupação para 15 (quinze) dias.Entendem eles que muitas vezes a ação se prolonga no tempo e não se consegue receber do fiador. Seria então mais conveniente para o locador recuperar o imóvel no exíguo prazo de 15 (quinze) dias, suportando o prejuízo, bem menor. (...) O fato inconteste é que o legislador se preocupou com a proteção do crédito do locador, cuja realização fica muito comprometida, não mais estando garantido o contrato, qualquer que seja o motivo, o que também atende ao princípio da boa-fé objetiva”. [1]O despejo liminar do locatário, tendo como base a falta de pagamento dos aluguéis, está sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos: (a) falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; (b) inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma Lei, seja porque não foi prevista nenhuma forma de garantia do contrato, seja porque houve a sua extinção ou exoneração; (c) a prestação de caução, pelo locador, no valor de três aluguéis.Em se tratando especificamente da caução prevista como requisito para a concessão do despejo liminar, entende-se ser possível oferecer como caução o próprio crédito dos locadores, quando superior a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência da 17ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, veja-se:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DISPENSA DE CAUÇÃO – PARTE BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA E REPRESENTADA PELA DEFENSORIA PÚBLICA – VALOR DO DÉBITO LOCATÍCIO QUE ULTRAPASSA TRÊS MESES DE ALUGUEL – SITUAÇÃO QUE AUTORIZA QUE A CAUÇÃO NO VALOR EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL RECAIA SOBRE O PRÓPRIO CRÉDITO - POSSIBILIDADE QUE INCLUSIVE FOI CONSIGNADA PELO JUÍZO DE ORIGEM - IMPOSSIBILIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO NÃO CONFIGURADA - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0015676-30.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA - J. 09.09.2024)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMÓVEL COMERCIAL. decisão agravada que DEFERIU A LIMINAR, CONDICIONANDO O DEVER DE PRESTAR CAUÇÃO CORRESPONDENTE A 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. INSURGÊNCIA DA PARTE REQUERENTE. PEDIDO para QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA ACEITO COMO CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. CRÉDITO QUE, NO CASO, SUPERA O MONTANTE LEGALMENTE EXIGIDO. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA PARA ADMITIR QUE O PRÓPRIO CRÉDITO SEJA DESTINADO À CAUÇÃO. recurso conhecido e provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0013827-23.2024.8.16.0000 - Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - J. 21.05.2024)No caso dos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial situado à Rua Guarapuava, n. 225A, Bairro Jardim Cruzeiro, São José dos Pinhais/PR, no valor de R$ 3.500, inicialmente com prazo de vigência de 07/02/2024 a 07/02/2025, posteriormente estendido, sem previsão de garantia (mov. 1.3 – autos de origem).O despejo liminar foi autorizado mediante concessão do próprio crédito perseguido como caução (mov. 27.1 – autos de origem).O agravante pretende cassar a liminar que determinou a desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, com autorização de despejo após o período, com base nas seguintes premissas: i) o agravado não comprovou o envio de notificação extrajudicial ao agravante; ii) a caução aceita é manifestamente ilegal, porquanto o crédito oferecido está inflado com verbas inexigíveis; iii) o ato da notificação enviado por WhatsApp e ocultado dos autos é nulo e prova a má-fé; iv) o agravado incorreu em conduta abusiva ao contatar pessoas da família do agravante que não fazem parte da relação contratual (mov. 1.1 – TJ). De acordo com a narrativa fática exposta na petição inicial, a parte agravante não cumpriu o disposto no contrato e incorreu em mora, porque deixou de pagar aluguel e demais encargos locatícios. A petição inicial foi ajuizada sem comprovação de envio de notificação extrajudicial ao locatário (mov. 1.1 – autos de origem).Por outro lado, o agravante, com a interposição do presente recurso, informou que o agravado/locatário enviou notificação extrajudicial pelo aplicativo WhatsApp, com o seguinte teor (mov. 1.1 – autos de origem): “NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIALPrezado Mario Masetti,Na qualidade de administrador do imóvel localizado à Rua Guarapuava, 225A, Jardim Cruzeiro, São José dos Pinhais - Paraná, venho por meio desta notificação extrajudicial informar que, até a presente data, não foi identificado o pagamento do alugueres referentes aos meses de abril a outubro (vencidos em 15/04/2025), conforme estipulado no contrato de prorrogação de locação firmado entre as partes.Tendo em vista o atraso superior a 30 (trinta) dias, impossibilitando o cumprindo do avençado, resta o contrato rescindido, ficando o valor em aberto de R7.000,00(sete mil reais), referente ao aluguel dos meses de abril e de maio em que o imóvel está ocupado, bem como o valor referente ao IPTU no montante de R$ 500,00 (quinhentos reais).Ao valor dos alugueres atrasados é imposta a multa de 5% (cinco por cento) mais 2% (dois por cento) por ser superior a 30 dias, conforme consta da Cláusula Terceira.Assim o valor total devido de R$ 7.997,00 (sete mil novecentos e noventa e sete reais) deve ser quitado até o dia 23/05/2025, e a desocupação do imóvel deverá ocorrer até o dia 07/06/2025, devendo o locatário comunicar a data disponível para a vistoria de saída do imóvel, cujo custo é do locatário no valor de R$ , (Cláusula Nona), salientando que até a entrega efetiva das chaves é devido o valor proporcional do locativo aos dias que excederem ao prazo previsto, e na mesma data deverão ser apresentadas as contas de energia elétrica e água devidamente quitadas, referente ao prazo de ocupação (Cláusula Nona - parágrafo primeiro).Se o locatário ainda tiver interesse na prorrogação da locação até 07/10/2025, deverá efetuar o valor acrescido das multas de 5% e 2%, bem como o valor equivalente ao IPTU, totalizando o valor de R$ 23.741,00 (vinte e três mil, setecentos e quarenta e um reais), no mesmo prazo (23/05/2025) sob pena de serem tomadas as providências legais necessárias para a cobrança e a desocupação do imóvel.Lembrando que em havendo necessidade de ação judicial, as custas, despesas e honorários advocatícios serão acrescidas à dívida.A Cláusula Décima Terceira prevê a cobrança do valor equivalente 3 (três) meses de locação em caso de rescisão antecipada. Para o pagamento espontâneo até a data avançada, o locador deliberadamente deixa de exigir tal cobrança neste momento.Solicito que a regularização do pagamento seja feita o mais breve possível, a fim de evitarmos transtornos futuros.Atenciosamente,Jefferson Fernando Puchetti Ferreira Administrador”A inadimplência também parece evidenciada pelo teor das conversas de aplicativo WhatsApp, em que o administrador da locação indaga o agravante e sua esposa a respeito dos aluguéis vencidos (mov. 1.6 a 1.10 – TJ):Embora em um dos prints anexados conste referência a um pagamento, não é possível avaliar a que título foi feito, sendo que o referido comprovante sequer foi juntado aos autos. De todo modo, o respectivo pagamento foi realizado em janeiro/2025, sendo que os débitos ora demandados fazem referência aos meses posteriores:Dado o contexto fático apresentado, em sede de juízo de cognição sumária, a despeito da alegação de nulidade arguida pelo agravante, não se vislumbra prejuízo pelo envio de notificação extrajudicial por meio do aplicativo WhatsApp, tendo em vista que a finalidade (isto é, comunicar o inadimplemento e oportunizar a regularização) foi cumprida, sendo certo que o agravante já estava ciente da pendência da dívida.Superada a questão relativa à notificação extrajudicial enviada, com relação à caução, extrai-se a seguinte da planilha de débito juntada aos autos pelo locador (mov. 1.1 – autos de origem): Embora não seja possível avaliar a exigibilidade de todos os valores incluídos na referida planilha em juízo de cognição sumária, verifica-se que, mesmo considerando somente os valores de aluguel e encargos inadimplidos (R$ 11.235,00), chega-se a valor superior a três aluguéis (R$ 10.500,00), situação que autoriza oferecer o próprio crédito como caução para despejo liminar, como na hipótese dos autos.Observa-se, portanto, que o locador/agravado demonstrou o inadimplemento das obrigações contratadas pelo locatário, e que pode resultar na determinação de despejo da parte inadimplente.O agravante não juntou aos autos qualquer documento que possa indicar o pagamento dos valores demandados na ação, tendo, inclusive, reconhecido que o agravado possui créditos a receber em valor superior a três meses de aluguel: “O crédito real do Agravado (R$ 12.076,75), embora numericamente superior aos R$ 10.500,00, foi apresentado ao juízo de forma contaminada, dentro de um montante fraudulento.” (mov. 1.1 – TJ).Por fim, o fato de o administrador da imobiliária responsável pela locação ter entrado em contato com a esposa do agravante, com o intuito de regularizar a pendência locatícia, não revela, por si só, qualquer indício de irregularidade, má-fé ou abuso com repercussão na esfera judicial, sobretudo em um contexto no qual a parte agravante aparenta não ter respondido as tentativas de contato da imobiliária.Logo, em juízo de cognição sumária, não parece ser o caso de reconhecer má-fé do agravado neste momento processual que justifique a revogação da medida liminar, em razão da mera tentativa de comunicação com a esposa do agravante e/ou a inclusão de débitos não reconhecidos pelo locatário, questão controvertida que demanda dilação probatória.Resta demonstrado, a princípio, o inadimplemento do agravante e a possibilidade de o valor da caução relativo a três meses de aluguel recair sobre o crédito a que tem direito a parte agravada/locadora.O fato de o agravante ser pessoa idosa com 64 anos por si só, não é suficiente para garantir a permanência no imóvel com isenção dos efeitos do seu inadimplemento contratual.Em face da situação delineada, não restou comprovada a probabilidade do direito invocado pelo agravante.De consequência, o recurso não comporta provimento.
Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO.