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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado no mov. 90.1 (1º grau):
“Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL c.c PERDAS E DANOS. As partes realizaram entre si contrato para a compra e venda de um imóvel financiado pela CEF (Programa Minha Casa Minha Vida). Em razão da ausência de adimplemento do financiamento e outros débitos pelo requerido, o autor pretende a declaração de "rescisão" do contrato, a condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos, danos materiais e morais.Deferido os benefícios da justiça gratuita (mov. 6.1). Citado, o requerido apresentou contestação, tendo suscitado o chamamento processual da CEF e a incompetência deste Juízo. No mérito, a improcedência dos pedidos iniciais. Impugnação à reconvenção pelo autor em mov. 26.1. Sobreveio decisão saneadora em mov. 64.1, ocasião em que foram afastadas as preliminares, fixados pontos controvertidos e anunciado o julgamento antecipado do mérito. É o relatório.”
Sobreveio a sentença (mov. 90.1, 1º Grau), que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para o fim de:
“a) rescindir o contrato de compra e venda firmado entre THIAGO SOUZA LIMA e GUSTAVO DE MORAES NOWAKOSKI.b) condenar o requerido ao pagamento de danos materiais no valor de R$16.217,85, monetariamente corrigido pelo INPC desde o efetivo prejuízo (Súmula nº 43, STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação inicial;Em face de sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na razão de 50% cada. Mesma proporção aplica-se aos honorários advocatícios em favor dos procuradores, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, à vista do disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando-se em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço e a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”
Os embargos de declaração opostos (mov. 93.1, 1º Grau), foram rejeitados (mov. 99.1, 1º Grau).
Inconformado, Gustavo de Moraes Nowakoski interpôs recurso (mov. 102.1, 1º Grau), alegando, preliminarmente, que: a) faz jus à gratuidade de justiça; b) a revogação da benesse anteriormente concedida feriu o princípio da não surpresa e sem observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. c) deve ser reconhecida a incompetência absoluta da Justiça Estadual, pois pleiteou o chamamento ao processo da Caixa Econômica Federal. No mérito, arguiu: a) a invalidade do contrato por ilicitude do objeto (imóvel financiado pelo MCMV) e culpa exclusiva do autor; b) deve retornar ao status quo ante sem que isso acarrete enriquecimento do requerente; c) o apelante pagou o valor de R$ 40.000,00 (fato incontroverso), mas a sentença não condenou o autor à devolução desta quantia; d) deve ser indenizado por danos morais; e) os honorários advocatícios contratuais devem ser ressarcidos; f) são indevidos os danos materiais ou, ao menos, reduzidos substancialmente.
As contrarrazões foram apresentadas, tendo sido arguida a preliminar de deserção (mov. 107.1, 1º grau).
O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido e determinado o recolhimento do preparo recursal (mov. 9.1, AC).
As custas foram recolhidas (mov. 12, AC).
É o relatório.



O apelante pleiteou, em seu recurso, que deve ser indenizado por danos morais e que deve ser ressarcido dos valores pagos a título de honorários advocatícios.
Inicialmente, destaca-se que tais pleitos foram formulados em pedido contraposto.
O juízo determinou que o pedido contraposto fosse regularizado e adequado como pedido reconvencional, atribuindo valor à causa e devido recolhimento de eventuais custas, sob pena de não conhecimento da reconvenção (mov. 39.1, 1º Grau).
O requerido apresentou petitório, mantendo a nomenclatura “pedido contraposto” (mov. 45.1, 1º Grau), repisando os pedidos já apresentados.
Sobreveio a decisão que não conheceu o pedido, “eis que não observada a legislação processual vigente, mesmo após a determinação de correção do vício pelo Magistrado.” (mov. 47.1, 1º Grau).
Intimado sobre a decisão (mov. 50, 1º Grau), o requerido renunciou ao prazo (mov. 52, 1º Grau).
Nesta toada, o pedido de indenização por dano moral e devolução dos honorários advocatícios contratuais não comportam conhecimento, pois a decisão que não conheceu o pedido contraposto/reconvenção deveria ter sido atacada através do agravo de instrumento, todavia, o recurso não só não foi interposto como também houve a renúncia do prazo recursal.
Assim, ao aceitar a decisão, sem recorrer no momento oportuno, descabe reapresentar os argumentos em sede de apelação não sendo possível a análise os pedidos de indenização extrapatrimonial e ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais. Nesse sentido:
“DECISÃO MONOCRÁTICA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INADEQUAÇÃO DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra decisão que indeferiu a petição inicial dereconvenção apresentada pelo réu em ação de obrigação de fazer, na qual o autor requereu a limpeza de imóvel abandonado, alegando que a sentença extinguiu a reconvenção apenas em relação ao município, sem mencionar o condomínio, e que não havia impedimento para o prosseguimento da reconvenção contra este último. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a apelação interposta é cabível diante da decisão que indeferiu a reconvenção, considerando a natureza interlocutória da decisão e a inadequação da via recursal eleita. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A apelação interposta é inadequada, pois a decisão que indeferiu a reconvenção possui natureza interlocutória, sendo impugnável por agravo de instrumento, conforme art. 1.015 do CPC. 4. A decisão não extinguiu o feito principal, o que caracteriza erro grosseiro ao interpor apelação contra decisão interlocutória, não sendo aplicável o princípio da fungibilidade recursal.IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação não conhecida, diante da inadequação da via recursal eleita. Tese de julgamento: É incabível a interposição de apelação contra decisão interlocutória que indeferiu a reconvenção, sendo o recurso adequado o agravo de instrumento, conforme disposto no art. 1.015 do CPC.” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0000693-72.2024.8.16.0211 - Quatro Barras - Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA - J. 24.06.2025)
Portanto, os pedidos de indenização por danos morais e ressarcimento dos honorários advocatícios não comportam conhecimento.
No mais, presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido.
Preliminares
Deserção
Em contrarrazões, o autor/apelado pleiteou o não conhecimento do recurso ante a ausência do recolhimento do preparo.
Sem razão.
Isso porque a primeira oportunidade que o apelante teve para se manifestar após a revogação da gratuidade da justiça foi exatamente no recurso de apelação, de modo que, ao devolver o pedido para esta instância recursal, estava dispensando o recolhimento das custas recursais.
Nessa senda, é perfeitamente possível o recebimento do recurso sem a comprovação do pagamento das custas, que somente será exigido se o pedido for indeferido.
Considerando que a benesse não foi concedida nesta instância, concedeu-se prazo para o recolhimento do preparo, de modo que, tendo o apelante juntado o comprovante das custas devidamente quitadas, não há que se falar em deserção.
Da revogação da Justiça Gratuita na sentença
O apelante alegou que a gratuidade judiciária concedida foi revogada na sentença, ferindo os princípios do contraditório, da ampla defesa e da não surpresa.
Sem razão.
Extrai-se dos autos que o requerido/apelante, ao apresentar a contestação (mov. 12.1, 1º Grau), requereu a concessão da justiça gratuita.
O pedido foi deferido (mov. 20.1, 1º Grau).
O autor impugnou a benesse concedida (mov. 26.1, 1º Grau).
Na decisão saneadora (mov. 64.1, 1º Grau), o Juízo determinou a intimação do requerido para juntar aos autos documentos a fim de comprovar a hipossuficiência alegada, postergando a análise da impugnação:
“Assim, para análise da impugnação, intime-se a parte requerida para que, no prazo de 15 dias, junte aos autos documentos recentes e referentes aos três meses anteriores à data de protocolo da defesa, tais como comprovantes de rendimentos, três últimos holerites, declarações de renda, cópia da CTPS com as páginas dos contratos de trabalho, dos extratos bancários de todas as suas contas ativas compreendendo os meses de agosto, setembro e outubro/2022 e julho, junho e maio/20204. Postergo a apreciação da impugnação e, para o momento, declaro saneado o feito.”
Atendendo à determinação, o requerido juntou extratos bancários e cópia da CTPS (mov. 67, 1º Grau).
Ao proferir a sentença, o Juízo acolheu a impugnação, revogando a gratuidade de justiça (mov. 90.1, 1º Grau):
“O autor impugnou a concessão de justiça gratuita ao requerido, tendo sido determinada a juntada dos seguintes documentos pelo requerido: “comprovantes de rendimentos, três últimos holerites, declarações de renda, cópia da CTPS com as páginas dos contratos de trabalho, dos extratos bancários de todas as suas contas ativas compreendendo os meses de agosto, setembro e outubro/2022 e julho, junho e maio/2020” O réu limitou-se a juntar extratos bancários e cópia da CTPS (mov.67.2 a mov.67.11), ou seja, não cumpriu corretamente a ordem judicial. Por isso, acolho a impugnação e revogo a concessão do benefício.”
Assim sendo, a despeito de ter revogado o benefício no momento da prolação da sentença, é evidente que o apelante foi devidamente intimado para comprovar a hipossuficiência alegada, de sorte que, sem o cumprimento da determinação, não há como acatar a existência de decisão surpresa, visto que deixou de apresentar os documentos solicitados.
Destaca-se que os atores processuais têm que exercer seus papéis em estrita observância à lealdade processual.
Deixar de atender o comando judicial não permite, agora, arguir ofensa aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da não surpresa, quando foi devidamente intimado para trazer elementos aptos a confirmar a condição de incapacidade financeira, assim como dos argumentos apresentados na impugnação.
Logo, a revogação realizada na sentença não merece retoque, tampouco ofende os princípios arguidos.
c) Competência da Justiça Federal
O apelante alegou que a competência para processamento e julgamento do feito é da Justiça Federal, pois a Caixa Econômica Federal detém interesse na demanda, considerando que o imóvel objeto do contrato não poderia ter sido alienado em razão das restrições inerentes ao programa social de habitação – Minha Casa Minha Vida.
Sem razão.
Isso porque, conforme reconhecido na sentença, o imóvel é gravado de alienação fiduciária e a sua propriedade, por conseguinte, pertence ao agente financeiro, no caso a Caixa Econômica Federal.
Dessa forma, o apelado detinha a qualidade de mero possuidor, de modo que a venda que realizou é ineficaz perante a instituição financeira. Ou seja, a venda foi realizada a non domino, conforme reconhecido na sentença.
A venda a non domino é aquela realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa. Vale dizer, o que emerge, como vício, na venda a non domino é a completa falta de legitimação do alienante, que consiste na inaptidão específica para determinado negócio jurídico.
Nessa situação, não é preciso grande esforço para concluir-se que referida alienação não tem o condão de transmitir a propriedade do imóvel, dada a existência de vício na origem da transação, de modo que, não tendo a Caixa Econômica Federal anuído o repasse do bem a terceiro, não há razão para chamá-la ao processo, pois a venda, nos moldes efetivados, não é apta a lhe gerar qualquer efeito – é nula de pleno direito.
Portanto, correta a decisão saneadora quando afastou a preliminar. Confira-se (mov. 64.1, 1º Grau):
“a. Da denunciação da Caixa Econômica Federal à lide e da incompetência do Juízo.Por envolver imóvel financiado pelo Programa "Minha Casa Minha Vida", o requerido pugnou pela denunciação do agente financeiro à lide e arguiu, por consequência, a necessidade de deslocamento da competência.Contudo, é o caso de indeferimento.O Art. 125 do Código de Processo Civil admite a promoção da denunciação da lide (I) ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam e (II) àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.No caso, verifica-se de plano que nenhuma dessas hipóteses estão previstas.A discussão trazida nestes autos busca a desconstituição do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, a partir do reconhecimento do inadimplemento do comprador. A questão travada envolve os direitos das partes, nada versando sobre o financiamento em si.O autor até formalizou na exordial pedido de consolidação da posse direta do imóvel. Contudo, no estado atual das coisas, é possível observar que a aludida posse já é exercida pelo próprio autor. Tanto é verdade que o imóvel, em 2020, já foi locado mediante formalização de contrato (mov. 26.2).O processo certamente não contém pretensão indenizatória a fim de objetivar que o denunciante seja resguardado em ação regressiva, não se veiculando pedido condenatório para justificar a presença da denunciada.A doutrina de há muito aponta a denunciação da lide não é cabível em todos os casos, como, por exemplo, nas ações declaratórias: “É inadmissível a denunciação da lide em ação declaratória. A ação de denunciação somente tem cabimento em ação condenatória, pois seu objetivo é obter sentença de condenação (CPC, 76) do litisdenunciado a pagar em regresso, na medida de sua responsabilidade, o que o denunciante efetivamente dispender no pagamento à parte contrária, se perdedor na ação principal, ou se a sentença fizer o denunciante perder a propriedade (evicção) e o denunciado tiver obrigado pelos riscos da evicção.”(NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de processo civil comentado. 7. ed. São Paulo: RT, 2003, p. 333).Não há nenhum interesse da CEF envolvido nos autos e muito menos relação com o adquirente, ora réu.Assim sendo, é o caso de INDEFERIR a denunciação da lide promovida pelo réu e, por consequência, o pedido de deslocamento de competência.”
Portanto, afasta-se a preliminar arguida.
Mérito
Em 27.12.2017, as partes entabularam contrato de compra e venda do imóvel descrito na Cláusula Primeira do pacto (mov. 1.8, 1º Grau):
“CLÁUSULA 1ª: DO BEM IMÓVEL OBJETO DA COMPRA E VENDAImóvel constituído por apartamento localizado no Condomínio Residencial Parque Chalet, situado na Rua Guilherme Weigert, 1725, BL 9, Apt 404, bairro Santa Cândida, cidade Curitiba/PR, com área real privativa de 44m2, área real de uso comum de 53,027m2, perfazendo 53,027 de área total.”
A forma de pagamento foi avençada nos seguintes termos:
“CLÁUSULA 2ª: DO VALOR DO BEM E DA FORMA DE PAGAMENTOPor este instrumento e na melhor forma de direito, O PROMITENTE VENDEDOR, promete vender e o PROMITENTE COMPRADOR, adquirir o imóvel de que trata a cláusula 1ª, pelo preço de poupança de R$ 40.000,00 – quarenta mil reais e zero centavos, a ser pago no ato da assinatura deste, através do carro (Modelo) JETTA CINZA, Placa AQR-3479, Chassi 3CWJE61K68M178011, Ano/Modelo 2008/2008.Financiamento do respectivo imóvel é de (número faltante de prestações) 230, no valor atual de R$ 750,28 – setecentos e cinquenta reais e vinte oito centavos, junto à Construtora ou Banco MRV ENGENHARIA – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.”
Sobre o financiamento:
“CLÁUSULA 4ª: DO COMPROMISSO DE FINANCIAMENTOSerão de responsabilidade do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a partir da posse do imóvel, as prestações vincendas existentes perante a Construtora ou Banco, pagando-as pontualmente até o final do financiamento, respondendo por eventuais correções, acréscimos (ou mesmo reduções), juros, encargos financeiros, que vierem incidir sobre as prestações vincendas.No atraso cumulativo de prestações mensais, ou falta de pagamento de qualquer parcela referente ao imóvel objeto deste contrato, junto à Construtora ou Banco, constituirão motivo para a rescisão do presente contrato.O PROMITENTE VENDEDOR, declara sob as penas da lei, que as prestações vencidas até esta data, referente ao financiamento sob sua responsabilidade, encontram-se rigorosamente em dia junto à Construtora ou Banco.CLÁUSULA 55ª: DA IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADEO presente pacto possui caráter irretratável e irrevogável, não podendo, qualquer das partes contratantes, alegar empecilho no momento da efetiva transferência do bem (que se dará ao final do financiamento do presente imóvel), nem mesmo reconsiderar os termos aqui constantes.”
Ocorre que, conforme já mencionado, o imóvel é objeto de alienação fiduciária em garantia, inexistindo comprovação da cessão do contrato de financiamento ou sequer da anuência da proprietária fiduciária acerca do repasse do bem a terceiro.
A alienação fiduciária, segundo o art. 22 da Lei 9.514/1997, é um negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), visando à garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor (fiduciário).
A propriedade resolúvel, por sua vez, pode ser conceituada como aquela que pode ser extinta por condição ou termo, bem como por causa superveniente capaz de desmantelar a relação jurídica[1].
As condições ou termo estão previstas nos arts. 25 e 26 da Lei 9.514/1997:
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
O detentor da propriedade resolúvel, portanto, é o credor fiduciário, neste caso, a instituição financeira CEF. Quanto à posse, esta é possuidora indireta. Thiago Souza Lima, por sua vez, configura-se como proprietário diferido, titular de direito eventual de propriedade, mas possuidor direta do bem.
Tais conceitos encontram respaldo no §1º do art. 23 da Lei 9.514/1997, que assim dispõe:
§ 1º: Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Leciona VENOSA que “O proprietário diferido não pode portar-se como proprietário atual antes do implemento da condição ou advento do termo, nem turbar o exercício pleno da propriedade pelo titular atual”. Já o proprietário resolúvel pode exercer “os poderes de pleno proprietário: usar, gozar e até dispor da coisa. A indisponibilidade somente ocorrerá se o ato constitutivo contiver cláusula de inalienabilidade”[2].
Ademais, o art. 481 do Código Civil dispõe que a modalidade contratual de “compra e venda” obriga um dos contratantes à transferência do domínio de certa coisa ao outro contratante, mediante contraprestação.
Assim, na lição de CHALHUB, “na estrutura da alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário é que é titular do domínio, e não o devedor fiduciante; este é titular de direito aquisitivo e, portanto, só tem legitimidade para transmitir esse direito, donde, obviamente, não pode celebrar o contrato definido no art. 481 do Código Civil, que é o de transferência ‘de domínio de certa coisa’”[3].
Ora, se a parte não detém o domínio do bem, impossível a celebração de contrato que dispõe sobre a sua venda, tanto que foi reconhecida a venda a non domino na sentença (mov. 90.1, 1º Grau).
O vício acima descrito é insanável, sobre o qual recai a nulidade absoluta, pois impassível de convalidação.
O contrato, portanto, somente poderia ter sido celebrado entre as partes caso se tratasse de cessão de direitos, com a devida anuência do credor fiduciário, o que não foi demonstrado nos autos.
Diante do explanado, o contrato não deve ser rescindido, como constou na sentença, mas sim declarado nulo, retornando as partes ao status quo ante.
Assim sendo, deve ser corrigido o dispositivo da sentença, de ofício, para declarar a nulidade do contrato.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - VENDA NON DOMINO OCORRÊNCIA - NULIDADE DO CONTRATO - DECLARAÇÃO RETORNO DO STATUS QUO ANTE - NECESSIDADE. 1- Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto. 2- Verificada a ocorrência de venda a non domino deve ser determinada a nulidade do contrato de compra e venda e o retorno do status quo ante.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.16.027325-6/002, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2020, publicação da súmula em 03/06/2020).
Dito isso, passa-se à análise dos efeitos da nulidade contrato.
Pois bem.
Restou incontroverso que o requerido/apelante pagou, a título de entrada, o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), representados no veículo Volkswagen Jetta. Aqui, importa realçar que, se o veículo foi supervalorizado, tal fato é irrelevante, pois o autor aceitou o bem naquele valor, indicando o preço no contrato.
O Juízo não analisou este tema. Ocorre que o retorno das partes ao status quo ante, impõe que o valor pago pelo requerido retorne ao seu patrimônio. O contrário é conferir o enriquecimento indevido ao autor.
Destaca-se que, apesar de o pedido contraposto não ter sido admitido, a restituição desta quantia independe de pedido reconvencional, pois decorre da própria nulidade do contrato e retorno das partes ao status quo anterior.
Além disso, observa-se que, ao contestar o pedido contraposto, o autor somente alegou que o valor do veículo não correspondia ao real verificado na tabela Fipe para o período, todavia o valor da tabela é irrelevante, pois, consoante mencionado acima, foram considerados os R$ 40.000,00 no contrato. De toda sorte, o autor não resistiu quanto à devolução do valor da entrada, apenas trouxe argumentos sobre a discordância sobre o valor real do veículo.
Com esse cenário, não havia necessidade/utilidade concreta da reconvenção para a obtenção do resultado pretendido e adequação à pretensão, neste capítulo, mormente porque a devolução dos valores se constitui como consequência lógica da nulidade contratual, tornando desnecessária a apresentação de reconvenção.
Portanto, deve ser devolvido o valor pago a título de entrada, até porque o veículo se perdeu durante o tempo em que o negócio perdurou.
Desta forma, o autor deve devolver ao requerido o valor correspondente (R$ 40.000,00), com incidência de correção monetária pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC, alterado pela Lei 14.905/2024) desde a data da entrega do veículo e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização monetária, nos termos do art. 406, §1º, do CC, alterado pela mesma lei, desde a citação.
Portanto, merece acolhimento o recurso neste aspecto, pois deverá ser ressarcido do valor que dispendeu no negócio nulo.
Por outro lado, não assiste razão ao seu argumento de que os danos materiais não são devidos e, se mantidos, devem ser drasticamente reduzidos, pois o autor informou à inquilina que os aluguéis deveriam ser pagos diretamente a ele.
A sentença assim fixou os danos materiais (mov. 90.1, 1º Grau): “R$16.217,85, monetariamente corrigido pelo INPC desde o efetivo prejuízo (Súmula nº 43, STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação inicial”.
É acertada. Isso porque, a despeito da nulidade do contrato, o requerido/apelante usufruiu do imóvel durante um ano, locando a unidade e deixando de quitar as parcelas condominiais.
Observa-se que decorreu o lapso temporal de um ano entre a assinatura do contrato (27.122.2017) e a comunicação à inquilina (12.2018), que passou a pagar os aluguéis diretamente ao autor apelado a partir de janeiro de 2019.
Assim, considerando que o contrato foi assinado em 27/12/2017, e que somente em dezembro de 2018 o autor comunicou à inquilina que os aluguéis deveriam ser pagos diretamente a ele (Thiago), constata-se que o requerido/apelante permaneceu na posse do imóvel por um ano, usufruindo dele, seja em benefício próprio ou de terceiros. Dessa forma, afastar a obrigação de pagamento dos aluguéis referentes a esse período implicaria em seu enriquecimento sem causa.
Com esse cenário, reconhecer indevidos tais valores permitiria que, agora, o enriquecimento indevido do apelante, pois usufruiu e se beneficiou com a posse do bem durante o período.
Dessa forma, os valores contidos na sentença estão escorreitos e devem ser mantidos, pois condenou o ora apelante ao pagamento de R$ 9.000,00 (nove mil reais) a título de aluguéis, valor correspondente a doze parcelas mensais de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais).
A mesma conclusão é adotada quanto às taxas condominiais. Não resta a dúvida de que elas são de responsabilidade do apelante, visto que usufruiu o imóvel (inclusive locando-o a terceiro) e deixou de pagá-las.
Além disso, ficou comprovado o desembolso da quantia pelo autor a esse título, no valor de R$ 6.562,85 (seis mil, quinhentos e sessenta e dois reais e oitenta e cinco centavos), não havendo razão para afastar o dever de ser indenizado.
No que se refere aos juros e multa do financiamento impago, igualmente a responsabilidade é do apelante, visto que o autor deixou de efetuar os respectivos pagamentos a título de aluguéis em época própria. Veja-se que não houve condenação ao pagamento do valor do financiamento, mas somente aos respectivos juros e multa.

Como o imóvel retornou ao autor apelado, o pagamento das parcelas de financiamento e a restituição dos aluguéis, acabariam por se constituir em bis in idem, tendo a r. sentença deferido o pagamento da taxa de fruição durante o período de fruição do imóvel pelo réu apelante.
Desta feita, correta a sentença que determinou que o requerido/apelante ressarcisse o autor dos valores que desembolsou durante o período que usufruiu do bem sem a devida contraprestação e ainda o utilizou para obtenção de renda, causando os prejuízos alegados na inicial.
“RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. [...] ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. [...] 8. Recurso especial não provido.” (STJ – REsp n. 1.613.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 18/6/2018.)
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PLEITO AUTORAL DE CONDENAÇÃO DOS RÉUS À OBRIGAÇÃO DE ASSINAR DOCUMENTOS RELACIONADOS À AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E REGULARIZAÇÃO DO BEM IMÓVEL, A FIM DE POSSIBILITAR A QUITAÇÃO PERANTE À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RECONVENÇÃO DOS REQUERIDOS, POSTULANDO O RECONHECIMENTO DO INADIMPLEMENTO DO AUTOR, APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E A DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO INSTRUMENTO COM RETORNO DAS PARTES AO ESTÁGIO INICIAL DE CONTRATAÇÃO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E PARCIAL PROVIMENTO DA RECONVENÇÃO – CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO – RESCISÃO NÃO DECRETADA, CONTUDO, POR ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – RECURSO DE AMBAS AS PARTES – RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA NULIDADE DO CONTRATO ENTABULADO – EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO – DEVEDOR FIDUCIANTE QUE SOMENTE DETÉM A POSSE DIRETA DO BEM – NEGÓCIO JURÍDICO NULO POR SIMULAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 167, §1º, I DO CÓDIGO CIVIL – VENDA NON DOMINO – NULIDADE ABSOLUTA IMPASSÍVEL DE CONVALIDAÇÃO – DECRETAÇÃO DE OFÍCIO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE –
PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO - RESTITUIÇÃO DA POSSE DO BEM AOS RÉUS – DEFERIMENTO DO PLEITO DE FIXAÇÃO DE ALUGUERES – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 67-A DA LEI DO DISTRATO - TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA, PORÉM LIMITADA AO PERÍODO POSTULADO - DEVOLUÇÃO AO AUTOR DOS VALORES PAGOS PELO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO DE AUTOMÓVEL DADO EM PAGAMENTO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, ALÉM DAS VERBAS PAGAS A TÍTULO DE IPTU E FINANCIAMENTO DO BEM - JUROS DE MORA DESDE CADA EVENTO – TAXA SELIC COM DEDUÇÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA – ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA EVENTO – ÍNDICE IPCA – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 389 E 406 DO CÓDIGO CIVIL - CONSECTÁRIOS PACTUADOS NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO – AFASTAMENTO DA MULTA CONTRATUAL - CONSEQUÊNCIA DA NULIDADE DO INSTRUMENTO – AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE EFEITOS – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - SEM MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE HONORÁRIOS – INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §11º, DO CPC - RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000051-92.2022.8.16.0042 - Alto Piquiri - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 08.04.2025)
Portanto, o retorno ao status quo ante exige a manutenção da condenação do requerido/apelante ao pagamento dos aluguéis, condomínio e juros decorrentes do atraso nas parcelas do financiamento, a fim de evitar enriquecimento sem causa, já que auferiu renda com o negócio, ainda que reconhecido nulo.
Ônus sucumbencial
A solução conferida à lide impõe a manutenção do ônus sucumbencial fixado na sentença “Em face de sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na razão de 50% cada. Mesma proporção aplica-se aos honorários advocatícios em favor dos procuradores, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, à vista do disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando-se em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço e a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.” (mov. 90.1, 1º Grau).
Ainda que o autor tenha vencido quanto ao pedido de indenização por danos materiais, a venda a non domino implicaria na aplicação do princípio da causalidade.
Todavia, o requerido, mesmo conhecedor de que o imóvel era objeto de financiamento, firmou o contrato com o autor e, na sequência, locou o imóvel a terceiro, auferindo renda durante o período de detenção de posse, sem quitar as despesas decorrentes do imóvel, como as parcelas de condomínio.
Logo, trouxe prejuízos significativos, razão que leva à manutenção da distribuição determinada na sentença, fixada de acordo com o princípio da sucumbência, recaindo a cada uma das partes o dever de pagar as custas, despesas processuais e honorários de advogado, por metade cada (50%).
Os honorários arbitrados em 10% sobre o valor da condenação devem ser alterados para 10% sobre o valor da causa, devidamente corrigido.
O parcial provimento do recurso do réu não impõe a majoração da verba, sob o fundamento do art. 85, § 11, do CPC.
Diante do exposto, o voto é no sentido de conhecer em parte e, na parte conhecida, dar parcial provimento ao recurso, tão somente para determinar a restituição do valor da entrada ao requerido e, de ofício, declarar a nulidade do contrato.
Reputam-se prequestionadas todas as matérias debatidas.