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Processo:

1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto pelo Banco do Brasil S/A em face de decisão proferida na ação de execução de título extrajudicial (débitos condominiais) nº 0092021-03.2025.8.16.0000, na qual foi mantida a penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente (eDoc. 165.1).Em suas razões recursais (eDoc. 1.1/AI), o agravante sustenta ser credor fiduciário do devedor, conforme registro na matrícula do imóvel, e argumenta que a constrição não poderia recair sobre o bem alienado, por integrar o patrimônio do credor fiduciário. Alega que, embora o feito discuta despesas condominiais, a responsabilidade do devedor fiduciante limita-se ao uso de seu patrimônio para quitação dos débitos, excluindo-se o imóvel objeto da alienação fiduciária.Invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça e dispositivos legais, notadamente o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, bem como o art. 1.368-B do Código Civil, para reforçar que a obrigação do fiduciante subsiste até a imissão do credor na posse direta do bem, não autorizando a penhora do imóvel alienado.Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo e o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos do devedor, e não sobre o imóvel.O pedido liminar foi indeferido ao eDoc. 10.1. Contrarrazões no eDoc 15.1/AI.

2.
O recurso não prospera.
Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, "Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor". Desse modo, em se tratando de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. Nesse contexto, fica fácil ver que não tem razão no que se pede. Em 2023, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reviu o entendimento de que nesses casos apenas caberia a penhora sobre os direitos sobre o imóvel, sedimentando a compreensão de que “em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002”. O acórdão, então, restou assim ementado:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Conforme consta o voto vencedor do Ministro Raul Araújo, não se pode continuar a admitir situações em que "o devedor fiduciante, embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem”. Dessa forma, “A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento”.Em outras palavras, o proprietário fiduciário não detém maiores direitos que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício, não estando imune ao débito condominial. Referido entendimento da Corte Superior tem sido adotado por esta Câmara, a saber: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO BEM IMÓVEL OBJETO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM (ART. 1.345, CÓDIGO CIVIL). POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL, RESSALVADA A PRÉVIA CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO. ATUALIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO C. STJ (RESP Nº 2.059.278/SC). DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0024187-17.2024.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: SUBSTITUTO CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 19.08.2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. IRRESIGNAÇÃO. DÍVIDA COM CARÁTER PROPTER REM. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EVOLUÇÃO JURISPRUDENCIAL. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL GERADORA DO DÉBITO DESDE QUE PROMOVIDA A CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO PARA INTEGRAR A LIDE. ATO AINDA NÃO REALIZADO NOS AUTOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0030460-12.2024.8.16.0000 - Cambé - Rel.: ANA CLAUDIA FINGER - J. 12.08.2024) Agravo de instrumento. Ação de execução de títulos executivos extrajudiciais. Decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária. Recurso do autor. Alegada a possibilidade de penhora. Acolhimento. Despesas condominiais que detém natureza propter rem. Natureza da dívida que autoriza a penhora do imóvel que a originou. Necessária a citação do credor fiduciário. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Decisão reformada.1. “[...] A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002 [...]” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)2. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0102173-81.2023.8.16.0000 - Ponta Grossa - minha relatoria - J. 25.03.2024) Dessa forma, a decisão se enquadra no entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que é possível a penhora da unidade geradora do débito em comento, razão pela qual deve ser mantida. Nada mais é preciso dizer. 3. Nesses termos, nego provimento ao agravo de instrumento. É como voto.