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Processo:

RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória (mov. 23.1) proferida nos autos de ação de despejo c/c rescisão contratual com pedido liminar de nº 0006164-87.2025.8.16.0129, que concedeu o pedido de tutela de urgência para:(a) Determinar o despejo liminar da requerida, com expedição de mandado para desocupação do imóvel situado à Rodovia BR 277, nº 3.155, lote B, bairro Colônia Santa, Paranaguá/PR, no prazo de 15 (quinze) dias, dispensada a caução;(b) Determinar a imediata suspensão das obras e atividades no local;Nas razões de recurso (mov. 1.1 AI), o agravante alegou, em síntese, que:(a) O locador AEGIS NEGÓCIOS LTDA. ajuizou ação de despejo em face da locatária, ora agravante, alegando o exercício de atividade empresarial sem as licenças ambientais exigidas, bem como a construção irregular de barracão para armazenamento de grãos, em suposto descumprimento contratual, tendo o juízo a quo deferido liminarmente o despejo, sem notificação prévia;(b) O pedido carece dos pressupostos necessários à concessão da tutela de urgência, pois o contrato de locação não abrange o perímetro onde se encontra a construção da estrutura mencionada, localizada em imóvel contíguo, conforme demonstrado por laudo técnico e imagens aéreas, o que descaracterizaria eventual infração contratual;(c) Possui Licença Ambiental Simplificada (LAS) nº 160.216 emitida pelo Instituto Água e Terra, bem como Termo de Anuência Prévia municipal, estando a licença em processo de renovação, o que afasta a alegação de ausência de regularização;(d) Não armazena produtos que necessitem de registro no MAPA – Ministério da Agricultura e Pecuária;(e) Não existem provas da infração imputada ao recorrente, evidenciando-se tentativa de prejudicar a operação da agravante, sendo que os mesmos fatos são objeto de litígio em outra ação movida contra empresa vizinha;(f) A paralisação de suas atividades causaria prejuízos concretos e imediatos, incluindo demissão de 15 funcionários e descumprimento forçado de contratos comerciais.Requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o provimento para reformar a decisão agravada e indeferir a liminar.O agravado deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contrarrazões (mov. 20).Por decisão proferida neste Tribunal (mov. 11.1), foi deferido o efeito suspensivo ao recurso, permitindo a permanência da agravante no imóvel e a manutenção de suas atividades até o julgamento definitivo. Na fundamentação daquela decisão, foram apontados, em cognição sumária, elementos que indicavam a plausibilidade das alegações recursais e o risco de danos decorrentes da execução imediata da liminar.É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de admissibilidade, eis que:(a) O recurso é cabível (está previsto em lei e é apto à impugnação da decisão recorrida);(b) Há legitimidade recursal (recorrente elencado/a no art. 996 do CPC);(c) Há interesse recursal (eventual provimento do recurso resulta situação mais favorável a quem recorre);(d) Não há notícia, até o momento, de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer;(e) O recurso é tempestivo;(f) Houve recolhimento do preparo (mov. 1.15);(g) A representação processual é regular (mov. 16.2).Portanto, o recurso deve ser conhecido.Os fundamentos alinhavados na decisão de mov. 11.1 que apreciou o pedido de efeito suspensivo mostram-se suficientes para demonstrar, agora em cognição exauriente e após análise detida de todo o processado, bem como após facultar a apresentação de contrarrazões ao agravado, a necessidade de reforma da decisão recorrida. No caso, observa-se que a parte autora, ora agravada, ajuizou ação de despejo c/c rescisão contratual alegando, em síntese, que a agravante teria descumprido gravemente o contrato de locação ao: (i) construir barracão irregular no imóvel locado sem prévia autorização; (ii) exercer atividades logísticas e de armazenagem sem o devido licenciamento ambiental; e, (iii) armazenar produtos sujeitos à fiscalização do MAPA sem o devido registro. Sustentou que tais infrações exporiam o proprietário do imóvel a responsabilidade solidária por eventuais sanções ambientais e administrativas.O juízo de origem concluiu estarem presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, fundamentando a probabilidade do direito na existência de cláusula contratual expressa sobre a necessidade de autorização prévia para benfeitorias e na aparente ausência de licenciamento ambiental, comprovada por consulta ao sistema SGA do Instituto Água e Terra. Quanto ao perigo de dano, considerou que a exploração irregular do imóvel poderia gerar responsabilidade solidária do proprietário no âmbito civil, administrativo e criminal, diante da natureza objetiva e propter rem da responsabilidade ambiental. Dispensou-se a notificação prévia por se tratar de infração legal e contratual grave, determinando o despejo no prazo de 15 dias e a suspensão das atividades (mov. 23.1 - autos de origem).Ainda que se compreenda a motivação exposta pelo juízo de primeiro grau, tem-se que é o caso de dar provimento ao presente recurso de agravo de instrumento, reformando-se a decisão recorrida.A concessão de tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração cumulativa de dois requisitos essenciais: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Além disso, conforme o §3º do mesmo artigo, a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.No caso dos autos, após análise minuciosa da documentação apresentada, verifica-se que o pedido formulado pela parte agravada não demonstrou, de forma suficiente e inequívoca, os elementos necessários à concessão da medida excepcional deferida em primeiro grau.Quanto à alegada ausência de licenciamento ambiental, que constitui um dos pilares do pedido, observa-se que a agravante juntou aos presentes autos a Licença Ambiental Simplificada (LAS) nº 160.216, expedida pelo Instituto Água e Terra, que autoriza especificamente o armazenamento e atividades auxiliares dos transportes, com descrição de "depósito de mercadorias para terceiros, exceto armazéns gerais e guarda-móveis". Apresentou também o Termo de Anuência Prévia emitido pela municipalidade e documentação demonstrando a existência de pedido de renovação da licença ambiental em tramitação desde 2023.A prova apresentada pela parte agravada para fundamentar a alegação de ausência de licenciamento consistiu unicamente em print de tela do sistema SGA, o que não pode ser considerado meio probatório suficiente para comprovar, de forma inequívoca, a inexistência de licenciamento ou de requerimento em tramitação. A simples imagem de tela de sistema eletrônico, sem qualquer certificação ou validação oficial do órgão competente, não possui a robustez necessária para fundamentar medida tão gravosa quanto o despejo liminar de empresa em pleno funcionamento.A existência de licença ambiental regularmente expedida pelo órgão competente, ainda que com questões técnicas pendentes de análise aprofundada, afasta a alegação de que a agravante estaria operando em absoluta clandestinidade ambiental. Eventual necessidade de complementação de licenciamento ou atualização de documentação não justifica, por si só, a medida extrema do despejo imediato, devendo ser objeto de análise em cognição exauriente, com a devida instrução probatória.Mais relevante é a questão relacionada à delimitação territorial do imóvel locado e à localização da estrutura apontada como irregular. O contrato de locação celebrado entre as partes delimita especificamente a área objeto da avença: o lote B, com extensão de 8.500 m² da matrícula 48.263. A agravante apresentou laudo técnico e imagens aéreas que demonstram a existência de divisão física entre o perímetro por ela ocupado e a área adjacente, com fortes indícios de que a construção questionada não está inserida no espaço contratualmente locado.Essa questão assume particular importância quando se constata, conforme informado pela própria agravante e não refutado pela agravada, que a mesma estrutura é objeto de ação judicial idêntica movida pela agravada contra empresa vizinha que ocupa área contígua. A existência de duas ações de despejo, ajuizadas pela mesma locadora, contra dois locatários distintos, tendo por objeto a mesma construção, evidencia controvérsia fática relevante sobre a exata localização da edificação e sua vinculação a um ou outro contrato de locação.Em sede de tutela de urgência, especialmente quando concedida inaudita altera pars, não há espaço para dúvidas razoáveis sobre os fatos constitutivos do direito alegado. A existência de controvérsia sobre a própria localização da suposta infração contratual afasta a probabilidade do direito necessária à concessão da medida excepcional. O ônus de comprovar que a construção irregular está situada no perímetro locado incumbe à parte agravada, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, e tal prova não foi produzida de forma satisfatória nos autos, ao menos não até o presente momento.No tocante à alegada responsabilidade ambiental do proprietário, embora seja correto afirmar que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, verifica-se que, no caso dos autos, não há demonstração de dano ambiental concreto já consumado, mas apenas alegação de risco potencial e futuro de eventual responsabilização. O mero exercício de atividade econômica que demanda licenciamento ambiental não configura, por si só, dano ao meio ambiente. A ausência de licença, quando comprovada, pode ensejar sanções administrativas ao infrator, mas não autoriza, automaticamente, a rescisão imediata do contrato de locação sem a devida apuração dos fatos e demonstração de prejuízo efetivo.A decisão recorrida fundamentou o perigo de dano na possibilidade de que a exploração irregular do imóvel gerasse responsabilidade solidária do proprietário, chegando a afirmar que "a omissão judicial diante de tal cenário poderia ensejar inclusive responsabilização do Estado por omissão". Tal fundamento não se sustenta diante da análise aprofundada da matéria. O risco invocado é remoto, hipotético e incerto, não possuindo a concretude necessária para caracterizar o periculum in mora exigido pelo art. 300 do Código de Processo Civil.Por outro lado, a execução imediata da medida liminar de despejo acarreta à agravante danos concretos, graves e de difícil reparação. A empresa opera no local desde 2021, mantém 15 funcionários contratados, cujas famílias dependem da continuidade da atividade laboral, e possui compromissos comerciais assumidos com terceiros, cuja execução seria inviabilizada pela paralisação abrupta das operações. A documentação juntada aos autos demonstra a existência de agendamentos e programações de serviços já contratados, cujo descumprimento forçado geraria inadimplemento contratual e eventual necessidade de pagamento de indenizações.O princípio da proporcionalidade, que deve nortear a concessão de medidas urgentes, recomenda a ponderação entre os interesses em conflito. De um lado, o alegado risco potencial e futuro de responsabilização ambiental do proprietário, que sequer demonstrou a existência de dano concreto. De outro, o risco certo e imediato de grave prejuízo à atividade empresarial da agravante, com repercussões sociais e econômicas sobre seus empregados, fornecedores e clientes. A análise equilibrada desses interesses indica que a manutenção provisória da situação atual, até o julgamento definitivo da causa, não acarreta prejuízo irreversível à agravada, ao passo que a execução imediata do despejo causaria danos de difícil ou impossível reparação à agravante.Merece consideração, ainda, a ausência de notificação prévia da locatária sobre as supostas irregularidades. Embora a jurisprudência seja pacífica no sentido de que a notificação premonitória é exigida para a denúncia vazia (despejo imotivado), sendo dispensável nas ações de despejo por falta de pagamento, onde a mora é ex re, a situação dos autos não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses. Cuida-se de alegada infração contratual consistente na realização de obra sem autorização e no exercício de atividade sem licenciamento.A boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais, impõe aos contratantes o dever de cooperação e de comunicação prévia sobre questões relevantes ao cumprimento do pacto. A parte agravada afirma que tomou conhecimento do início da construção em 07 de maio de 2025, quando a obra ainda não havia sido concluída, conforme demonstram as próprias fotografias juntadas aos autos. Nada obstante, optou por não notificar a locatária para prestar esclarecimentos ou regularizar eventual irregularidade, ajuizando diretamente a ação de despejo após a conclusão da edificação.Tal fato, aliado à complexidade das questões fáticas envolvidas (localização da obra, existência de licenciamento, natureza das atividades exercidas), fragiliza o argumento de que haveria urgência tal a justificar o despejo liminar sem oitiva da parte contrária. A medida excepcional prevista no art. 59, §1º, da Lei 8.245/91, pela gravidade de suas consequências, deve ser reservada para situações nas quais a infração contratual seja manifesta, inequívoca e de tal gravidade que não comporte solução alternativa menos gravosa.Quanto à alegação de armazenamento irregular de produtos sujeitos à fiscalização do Ministério da Agricultura, verifica-se que a parte agravada não apresentou qualquer prova documental que demonstrasse a existência de tais produtos no imóvel locado. A afirmação é genérica e desprovida de suporte probatório, não podendo servir de fundamento para a concessão de medida tão drástica.A complexidade das questões técnicas envolvidas - delimitação territorial do imóvel locado, adequação das licenças ambientais apresentadas, localização precisa da construção questionada - recomenda análise cuidadosa em sede de cognição exauriente, com a devida instrução probatória, eventualmente incluindo prova pericial para esclarecimento das controvérsias fáticas. A concessão de tutela de urgência inaudita altera pars pressupõe a existência de fatos incontroversos e de prova documental robusta, o que não se verifica no caso dos autos.O ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado incumbe à parte autora, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Em sede de tutela de urgência, embora a cognição seja sumária, não se dispensa a apresentação de prova mínima e idônea dos fatos alegados. A parte agravada baseou seu pedido em: (a) print de tela do sistema SGA, sem qualquer certificação oficial; (b) fotografias aéreas da construção, sem indicação precisa de sua localização em relação aos limites do imóvel locado; (c) afirmações genéricas sobre armazenamento irregular, sem qualquer comprovação documental. Tal conjunto probatório, confrontado com a documentação apresentada pela agravante (licenças ambientais, laudo técnico, imagens delimitando o perímetro ocupado), não é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito exigida pelo art. 300 do Código de Processo Civil.Deve-se ponderar, ainda, que a agravante possui objeto social compatível com as atividades desenvolvidas no local ("atividades de terminais rodoviários e armazéns de cargas"), opera no imóvel desde 2021, não há notícia de qualquer autuação ambiental ou administrativa anterior, e o próprio contrato social da empresa prevê a possibilidade de exercer as atividades que ora lhe são imputadas como irregulares. Tais elementos reforçam a conclusão de que não há situação de manifesta clandestinidade ou irregularidade flagrante que justificasse a concessão de despejo liminar sem a adequada instrução probatória.A jurisprudência pátria é firme no sentido de que a tutela de urgência, pela excepcionalidade que representa em relação ao princípio do contraditório, deve ser concedida apenas quando presentes, de forma inequívoca, os requisitos legais. Havendo dúvida razoável sobre os fatos ou sobre o direito invocado, deve-se aguardar a cognição exauriente para a formação de convencimento definitivo, evitando-se a concessão de medidas que possam causar prejuízos irreparáveis à parte adversa.Nesse sentido:Processual. Ação de despejo por infração contratual cumulada com cobrança. Contrato de locação não residencial. Insurgência contra decisão que indeferiu a liminar de despejo. Pretensão fundada nas propaladas infrações contratuais. Descumprimento contratual alegado que, por si só, não autoriza a desocupação liminar. Ausente previsão no rol do artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 e ausentes os requisitos estabelecidos no artigo 300 do Código de Processo Civil. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22510077620248260000 São Paulo, Relator.: Mourão Neto, Data de Julgamento: 30/08/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024) – grifo nosso.EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – CONTRATO DE LOCAÇÃO VINCULADO A CONTRATO DE FRANQUIA – LIMINAR DE DESPEJO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA– RECURSO NÃO PROVIDO. Conforme precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça, é possível o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipada em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no art. 59, § 1º, da Lei nº. 8.245/91, haja vista não se tratar de rol taxativo as hipóteses elencadas na Lei de Locação, desde que comprovados os requisitos legais do art. 300 do CPC/15 (REsp 1.207161/AL e 595 .172/SP). No caso em apreço, não se vislumbra a presença dos requisitos legais autorizadores da concessão da medida antecipatória pleiteada, diante da não apresentação da caução. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1029050-71.2023 .8.11.0000, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 27/05/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2024) – grifo nosso.AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DESPEJO – IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR – PRETENSÃO DE DECRETAÇÃO LIMINAR DO DESPEJO – IMPOSSIBILIDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL – DESCONHECIMENTO ACERCA DA EXISTÊNCIA E TERMOS DA RELAÇÃO – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – INSUFICIÊNCIA DA PROVA ANEXADA À PETIÇÃO INICIAL – PRECEDENTES – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 00591834120248160000 Paranaguá, Relator.: Desembargadora Substituta Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, Data de Julgamento: 03/02/2025, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/02/2025) – grifo nosso.No presente caso, a análise do conjunto probatório revela a existência de controvérsias fáticas relevantes que impedem a formação de juízo de probabilidade suficiente para a concessão da tutela de urgência. A questão da localização da construção questionada, a existência de licenças ambientais em nome da agravante, a natureza das atividades efetivamente exercidas no local, e a proporcionalidade entre o risco alegado e o prejuízo concreto decorrente do despejo são temas que demandam análise aprofundada, com a devida participação da parte contrária e, eventualmente, com a produção de prova pericial.VOTO Diante dos fundamentos expostos, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão recorrida, indeferindo o pedido de tutela de urgência formulado nos autos de origem.