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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Valdir Florentino da Silva, em face da sentença de mov. 44.1, proferida no procedimento de dúvida, em trâmite perante a Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Londrina, autuada sob n. 0017902-63.2024.8.16.0014, que julgou improcedente a suscitação de dúvida inversa e reconheceu como legítima a diligência requisitada pelo Registro de Imóveis da Comarca de Londrina.
Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação (mov. 56.1), aludindo, em síntese, que a exigência de prévia aprovação municipal configura entrave administrativo intransponível, pois o Município condicionou a aprovação da planta à existência de matrícula individualizada, enquanto o cartório exigiu a planta aprovada para abrir a matrícula. Tal impasse impossibilitou a regularização das benfeitorias existentes no imóvel, como ginásio poliesportivo e outras estruturas funcionais, cuja regularização depende da individualização da matrícula, conforme o art. 176-A da Lei 6.015/73, com redação dada pela Lei 14.620/2023.
A sentença reconheceu que a arrematação judicial constitui forma originária de aquisição da propriedade, mas manteve a exigência de apresentação de projeto de subdivisão aprovado pelo Município, com base no art. 566 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR. Alegou ainda que não houve apresentação de planta e memorial descritivo no processo de execução que originou a arrematação, nem posterior juntada desses documentos ao registro.
O apelante rebateu a fundamentação da sentença, argumentando que a exigência municipal se aplica apenas a parcelamentos voluntários do solo urbano, não sendo pertinente à arrematação judicial. Invocou jurisprudência do STJ (REsp 807.455/RS, AgInt no AREsp 917482/MG) que reconheceu o caráter originário da arrematação, afastando a necessidade de prévia regularização para fins de registro. Também mencionou o Tema 1134 do STJ, que consolidou o entendimento de que débitos tributários preexistentes não podem ser transferidos ao arrematante, reforçando a segurança jurídica da aquisição.
Após a sentença, o apelante buscou cumprir as exigências técnicas, mas engenheiros e agrimensores apontaram inviabilidade técnica e econômica para o desmembramento. O Município de Londrina recusou-se a emitir ou receber cobrança de IPTU sobre a fração arrematada, alegando ausência de matrícula própria. O apelante tentou consignar judicialmente os valores do IPTU, mas enfrentou obstáculos legais e jurisprudenciais que vedam a consignação parcial de débitos tributários em imóveis não individualizados.
O apelante também apresentou planta aprovada por engenheiro credenciado, mas o Município se recusou a emitir o “habite-se”, exigindo regularização das construções em toda a área da matrícula original (192.209,11 m²), e não apenas na parte arrematada (4.200 m²). Tal exigência foi considerada desproporcional e inviável, violando os princípios constitucionais da isonomia, do direito adquirido e da coisa julgada, conforme o art. 5º, incisos XXXV e XXXVI da Constituição Federal.
Por fim, o apelante invocou o art. 493 do CPC e o Tema Repetitivo 995 do STJ, para que o Tribunal considerasse os fatos supervenientes à sentença, como a inviabilidade técnica do desmembramento, a recusa do Município em receber IPTU parcial e a impossibilidade de regularização das benfeitorias. Requereu a reforma da sentença para julgar procedente a dúvida registral inversa, determinando a abertura de matrícula individualizada da fração arrematada, independentemente de anuência municipal, como única forma de viabilizar a regularização jurídica, urbanística e tributária do imóvel.
Em resposta ao ofício de intimação, o Cartório de Registro de Imóveis do 4º Ofício de Londrina acostou manifestação ao mov. 61.1 reiterando os fundamentos anteriormente apresentados, especialmente a aplicação do artigo 566 do Código de Normas do Estado do Paraná, que exige a anuência prévia do Município para a subdivisão de imóveis. Também destacou o artigo 32 da Lei Municipal nº 11.672/12, que impôs a aprovação do projeto de subdivisão pela Secretaria Municipal de Obras e Pavimentação, como parte do procedimento técnico-legal necessário à regularização urbanística da fração.
A serventia esclareceu que a aprovação da planta da área total arquivada não substituiu a exigência de apresentação da planta e memorial descritivo específicos da área arrematada, devidamente aprovados pela Prefeitura. Com base no artigo 176, inciso II, alínea “b” da Lei de Registros Públicos, afirmou que a matrícula de imóvel urbano exige informações técnicas detalhadas, extraídas de documentos aprovados, como características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral.
Além disso, invocou o artigo 176-A, §1º da mesma lei, para reforçar que a abertura de matrícula deve se fundamentar na planta e memorial descritivo utilizados na instrução do procedimento judicial, os quais não foram apresentados pelo apelante.
Quanto à regularização das benfeitorias mencionadas na carta de arrematação, a oficial apontou que o artigo 565 do Código de Normas do Paraná exige, para averbação, documentos como requerimento com firma reconhecida, “habite-se” (CVCO), CND do INSS, comprovante de recolhimento do Funrejus e, quando aplicável, comprovantes de recolhimento da ART (CREA) ou RRT (CAU), os quais também não foram apresentados.
Diante da ausência dos documentos exigidos e em conformidade com a sentença de improcedência, a serventia concluiu pela impossibilidade de abertura de nova matrícula da fração arrematada e da regularização das benfeitorias, sem o cumprimento integral das exigências constantes na Diligência Registral nº 551/2024.

Instada a se manifestar, a d. Procuradoria Geral de Justiça acostou parecer pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.


II – FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
Cinge-se a controversa registral acerca da possibilidade de parcelamento voluntário do solo sem aprovação prévia de projeto pela prefeitura.

A decisão apelada foi proferida em sentença, a qual se colaciona abaixo, na parte que importa:

2. FUNDAMENTAÇÃO
A dúvida inversa, conforme se extrai dos autos, não comporta acolhimento.
No presente procedimento, a discussão se dá a respeito das exigências contidas na Diligência Registral nº 551/2024 do 4º Registro de Imóveis de Londrina/PR (seq. 1.11), segundo a qual é necessária, para proceder à abertura de nova matrícula, a apresentação de documentos para subdivisão do imóvel, com a juntada de planta devidamente aprovada pelo Município de Londrina/PR.
O título apresentado para fins de abertura de matrícula é a carta de arrematação expedida nos autos nº 039584-94.2012.8.16.0014, cuja cópia encontra-se acostada à seq. 1.4 destes autos.
Primeiramente, importante destacar que, de fato, a arrematação em hasta pública configura modalidade de aquisição originária de propriedade, em consonância com a jurisprudência firmada neste Tribunal de Justiça:
(...)
Ocorre que, conforme o art. 566 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR, para casos envolvendo a subdivisão de imóvel, tem-se a exigência expressa de anuência prévia do Município onde estiver situado o bem. Vejamos:
Art. 566. Nos casos de desmembramento, subdivisão, unificação e fusão de imóveis urbanos será exigida anuência prévia do município onde estiver situado o imóvel (grifei).
Ainda, o parágrafo 1º do art. 176-A da Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) determina o seguinte:
§1º A matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023) (grifei)
Na demanda em análise, como bem apontado pelo Ministério Público em seu parecer (seq. 41.1), verifica-se a ausência, no âmbito da execução originária, de apresentação de planta e memorial descritivo da fração arrematada, não havendo, ademais, registro de posterior exibição desses documentos ao ofício registral.
É oportuno observar que o Município de Londrina declarou que não localizou, em seus sistemas internos, qualquer registro de pedido de aprovação de parcelamento em trâmite referente ao imóvel arrematado (seq. 35.1, fl. 5). Não há, portanto, indicativos concretos de que o suscitante tenha adotado providências junto à autoridade competente com vistas à regularização da situação.
Considerando as regras estabelecidas pelo ordenamento jurídico acerca da matéria aqui submetida à apreciação, merece guarida a exigência registral de apresentação do projeto de subdivisão do imóvel, devidamente aprovado pela Prefeitura do Município de Londrina, para abertura de matrícula individualizada da parte ideal arrematada.
Por conseguinte, não havendo vício nos fundamentos da negativa, e estando a exigência do registrador em conformidade com a normativa vigente, impõe-se a improcedência da dúvida inversa.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente suscitação de dúvida inversa, para reconhecer legítima a diligência requisitada pelo 4º Registro de Imóveis desta Comarca, de apresentação de projeto de subdivisão do imóvel, devidamente aprovado pela Prefeitura do Município de Londrina, para abertura de matrícula individualizada da parte ideal arrematada.
Custas pelo suscitante, observada eventual gratuidade.
Honorários sucumbenciais não são devidos, por tratar-se de procedimento administrativo de natureza jurisdicional.

Bem se sabe que a aprovação do parcelamento do solo em áreas situadas no perímetro urbano obedece ao prescrito pela Lei Federal 6766/79 e da atual Lei Municipal 13898/2024, condição essa indispensável para revestir de legalidade o surgimento de novos imóveis dentro do Município de Londrina, configurando burla ao procedimento legal deixar de dar cumprimento às disposições dessas normas, tornando letra morta os preceitos urbanísticos editados em prol da coletividade e fechando os olhos para os graves problemas decorrentes.
Ainda, a Lei 6.015/1973 que dispõe sobre registros públicos, menciona em seu artigo 176-A:

Art. 176-A. O registro de aquisição originária ensejará a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, se não houver, ou quando:



(Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
I - atingir parte de imóvel objeto de registro anterior; ou






(Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
II - atingir, total ou parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior.






§ 1º
A matrícula será aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição.





Ou seja, as leis que regem o caso em apreço são unânimes acerca da necessidade de apresentação de planta e memorial descritivo para instruírem o procedimento administrativo ou judicial. No entanto, no caso vertente, nenhum dos documentos foi apresentado no procedimento originário, não havendo sequer indicação de que tais documentos tenham sido apresentados posteriormente à serventia competente.
Em seu parecer acostado ao mov. 20.1/TJ, a d. Procuradoria Geral de Justiça ainda acrescentou:

De igual modo, é aplicável o art. 566 do Código de Normas do Estado do Paraná, que condiciona os atos de subdivisão, desmembramento ou fusão de imóveis urbanos à anuência prévia do Município. A arrematação judicial, embora constitua forma de aquisição originária da propriedade, não altera a natureza registral do ato almejado, que consiste justamente na abertura de matrícula de área destacada de imóvel maior, hipótese que pressupõe a prévia definição administrativa da nova unidade imobiliária. A individualização pretendida pelo apelante não decorre automaticamente da arrematação, pois a carta expedida no processo executivo identifica apenas a fração ideal adquirida, e não um lote juridicamente existente com confrontações e limites definidos.
A alegação de inviabilidade técnica e econômica para elaboração do projeto exigido pelo Município, deduzida somente após a sentença, tampouco afasta a necessidade de cumprimento dos requisitos legais, vez que se trata de ônus inerente ao interessado, não sendo possível impor ao Registro de Imóveis ou ao Município a criação de matrícula sem a documentação mínima que assegure a precisão tabular e a segurança jurídica, sobretudo porque o parcelamento do solo urbano é matéria de evidente interesse social (arts. 30, VIII, e 182 da Constituição Federal).
Ressalte-se, por fim, que a abertura de matrícula sem observância dos requisitos legais – especialmente planta, memorial descritivo e anuência municipal – acarretaria risco de criação de unidade imobiliária sem definição espacial adequada, com potenciais reflexos sobre a ordenação urbana, a titularidade dominial e a própria integridade da matrícula originária.

Nesse sentido, importante mencionar que “compete aos municípios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle de uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano” (art. 30 da Constituição Federal).
Levando em conta tal premissa, em razão da supremacia do interesse coletivo, não há como se abdicar da prévia aprovação da prefeitura municipal, eis que é de sua responsabilidade assegurar a justa e correta ordenação do espaço territorial urbano.
Sendo assim, a partir da legislação aqui mencionada aplicada ao caso concreto, entende-se que a preocupação do Registrador de Imóveis é justificável, eis que o apelante pretende obter a imediata titularidade de um imóvel que inexiste juridicamente, eis que faz parte de um bem imóvel maior cuja cisão não ocorreu no mundo jurídico, haja vista não ter sido submetido ao regular processo de parcelamento que resultará no novo lote, contendo 4.200 m².
Nesse ínterim, importante mencionar que efetuar loteamento sem a autorização do órgão público competente configura crime contra a administração pública, segundo o disposto no art. 50 da Lei Federal 6.766/1979:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública:
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federak, Estados e Municípios;
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

José Afonso da Silva, em sua obra Direito Urbanístico Brasileiro, assevera que o parcelamento do solo não constitui direito subjetivo do proprietário da gleba, tratando-se de consentimento do Poder Público ao particular para o exercício da função pública de urbanização:

Realmente, o consentimento do Poder Público para parcelar solo para fins urbanos confere ao particular a faculdade de exercer em nome próprio, no interesse próprio e à própria custa e riscos, uma atividade que pertence ao Poder Público Municipal – qual seja, a de oferecer condições de habitabilidade à população urbana, como já dissemos; e esse é caso típico de autorização, não de licença. Tal transformação da propriedade não integra as faculdades dominiais, porque não constitui uma função privada”. (in Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros, 2012, p. 434-435).

Não havendo, portanto, elementos aptos a individualizar adequadamente a área que se pretende abrir nova matrícula, entendo não haver nada a ser alterado na sentença objurgada, devendo, portanto, ser mantida em sua integralidade.
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação supra.