Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Ação Monitória proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CALIFÓRNIA em face de PROJETO RESIDENCIAL X11 SPE LTDA., por meio da qual busca a cobrança de taxas condominiais vencidas e não quitadas.O relatório contido na sentença de mérito (mov. 92.1) bem atende ao desiderato de expor os principais eventos processuais, permitindo a adequada compreensão da controvérsia ora tratada, razão pela qual reporto ao seu conteúdo, conforme segue:Trata-se de AÇÃO MONITÓRIA movida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CALIFÓRNIA, em face de PROJETO RESIDENCIAL X11 SPE LTDA, ambos devidamente qualificados, em que se pretende a cobrança de débitos condominiais. Decisão inicial proferida ao mov. 24.1. Citada (mov. 57.1). A requerida opôs embargos monitórios (mov.53.1), alegando, em síntese, que não reconhece os valores cobrados. Preliminarmente, sustentou a ilegitimidade passiva, pois o imóvel já havia sido transferido a terceiro, conforme processo nº 0011663-75.2022.8.16.0026 e contrato de promessa de compra e venda, o qual atribui ao adquirente a responsabilidade pelas taxas condominiais, independentemente da entrega das chaves, por se tratar de obrigações. Requereu propter rem a suspensão do processo até o trânsito em julgado da ação mencionada, que discute a ilegitimidade da embargada. Também pleiteou a extinção do feito por inépcia da inicial, nos termos dos arts. 320 e 700 do CPC e art. 2º, §1º da Lei nº 5.474/1968. No mérito, alegou inexistência de relação jurídica e requereu a extinção do feito. A parte autora apresentou impugnação aos embargos no mov. 59.1. As partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Determinado ao mov. 75.1. Converteu-se o feito em diligência, determinado aos autores a juntada da matrícula atualizada do imóvel (mov. 86.1), colacionada ao mov. 90.1. É o breve relato.No mérito, o douto magistrado singular julgou PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos seguintes termos:Ante o exposto, resolvendo o mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, por conseguinte, REJEITO os embargos à monitória. Ante a sucumbência, condeno a parte embargante nas custas processuais e em honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com base no art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Em decorrência da rejeição dos embargos, resta constituído, de pleno direito, o título executivo judicial, nos termos do artigo 782, §8º, do Código de Processo Civil. Para fins de prosseguimento, deverá ser observado o disposto no Título II do Livro I da Parte Especial, do Diploma Processual Civil. Cumpra-se no que for pertinente o CN/CGJ e a Portaria de atos ordinatórios deste Juízo. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se e oportunamente arquivem-se.O réu opôs embargos de declaração no mov. 96.1, alegando a existência de omissão em relação à análise dos valores inseridos indevidamente na planilha de cálculo apresentada pelo autor, a título de “encargos, honorários e diligência”.Em decisão de mov. 101.1, os embargos de declaração foram rejeitados.Irresignado com o resultado da demanda, apela o réu, sustentando, em suas razões recursais, em linhas gerais, que (mov. 107.1): a) é parte ilegítima, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário do imóvel, que foi vendido antes da constituição dos débitos; b) não pode ser responsabilizado por valores cobrados a título de encargos, honorários, diligência e matrícula, pois não há previsão para tais cobranças, as quais foram indevidamente incluídas pelo autor; c) não foi analisado o argumento de cobrança indevida de valores sob as rubricas mencionadas, configurando omissão que deve ser reconhecida; d) a jurisprudência do TJPR e do STJ é clara ao afastar a cobrança de honorários contratuais em ações de cobrança de taxas condominiais, pois se trata de verba de natureza personalíssima; e) a planilha de cálculo apresentada não demonstra a regularidade da cobrança, uma vez que não foram juntados documentos indispensáveis que comprovem a exigibilidade do crédito reclamado. Requereu, ao final, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, com a improcedência da demanda. Alternativamente, requereu o afastamento da cobrança de honorários contratuais, encargos, matrícula e diligência, com a consequente condenação do autor ao pagamento integral das custas processuais e honorários de sucumbência.Devidamente intimado, o réu ofereceu contrarrazões, sem preliminares, por meio das quais pugnou pelo não provimento do recurso (mov. 110.1).Vieram-me conclusos.É o relatório.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOSatisfeitos os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e custas processuais – mov. 107.2), CONHEÇO do recurso de apelação.Preliminar – Ilegitimidade PassivaSob a égide dos recursos especiais repetitivos, o STJ decidiu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas se define a partir da relação jurídica material com o imóvel, aliada à ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação entre promitente comprador e promitente vendedor, senão vejamos: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015).Como se vê, a pacífica orientação do STJ é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves do aludido imóvel, quando é efetivamente imitido na posse (cf. AgInt no AREsp nº 2.190.756/RJ, Rel.: Ministro Moura Ribeiro, 3ª Turma, J. 11/09/2023, DJe. 13/09/2023).Do exame específico da matrícula atualizada do imóvel que veio aos autos (mov. 90.1), observo que a titularidade formal é do apelante. Embora alegue que o alienou a terceiro, conforme instrumento particular de promessa de compra e venda (mov. 53.6), não houve o registro na matrícula, tampouco prova da entrega das chaves e, assim, de imissão na posse pelo promitente comprador. Também não há prova sobre a comunicação ao Condomínio acerca do negócio entabulado, valendo reportar que a responsabilidade legal, enquanto não transferido o imóvel, permanece do proprietário e o condomínio não é parte na promessa de compra e venda realizada, ou seja, por ela não se obriga.Seguindo esse raciocínio, como as taxas objeto das cobranças são obrigações, contraídas, portanto, em razão da condição propter rem de titularidade da coisa e sendo o apelante o titular do imóvel quando da incidência das taxas, é seu o dever de pagar as contribuições condominiais, mesmo que eventualmente não tenha usufruído dos serviços ou do imóvel.Vale lembrar que o proprietário do bem é o principal interessado na conservação do imóvel que lhe pertence e que, em última instância, haverá de responder pela dívida.Oportuno reafirmar que as condições da contratação entre o promitente comprador e vendedor não podem ser opostas a terceiros que não fizeram parte das tratativas. Por consequência, não possui eficácia perante o condomínio a cláusula contratual segundo a qual é do promitente comprador a obrigação de pagar as despesas condominiais a partir da assinatura do contrato, porquanto contrária a disposições legais e ao entendimento jurisprudencial sobre o tema.Assim, sob qualquer ótica, a responsabilidade por pagar as taxas condominiais – e aqui se assenta a legitimidade ad causam – é do apelante.No mesmo sentido:Direito processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou alegações de irregularidade no trâmite processual e de excesso de execução. Insurgência da executada. (...) Alegação de que a execução deve prosseguir em face dos adquirentes do imóvel. Não acolhimento. Tema repetitivo 886 do STJ. Ausência de comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio quanto às alienações não registradas na matrícula imobiliária. Inexequibilidade do título não verificada. Alegações de excesso de execução. (...) Decisão parcialmente reformada. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pela executada em face da decisão que rejeitou as alegações por ela apresentadas em petição referente a questões de ordem. 2. A agravante alega a nulidade de atos processuais por vício em suas intimações; a impossibilidade de se determinar a suspensão da execução para cumprimento do acordo; a necessidade de chamamento de terceiros ao processo; a inexequibilidade do título; a existência de excesso de execução e a abusividade na cobrança de multa no percentual de 30%. II. Questões em discussão 3. Os pontos fundamentais da controvérsia consistem em aferir: (i) a alegada nulidade decorrente da ausência de intimação da agravante; (ii) a adequação, ou não, da determinação de suspensão do processo; (iii) a possibilidade de chamamento ao processo dos adquirentes do imóvel; (iv) a inexequibilidade do título pela ausência de juntada de planilha de cálculo; (v) a existência de excesso de execução; (vi) a abusividade na cobrança de multa no percentual de 30%. III. Razões de decidir (...) 6. Não havendo provas de que o condomínio estava ciente das alienações da unidade autônoma – não registradas na matrícula imobiliária – ou mesmo de que os supostos adquirentes se imitiram na posse do bem, não se justifica o chamamento de terceiros para figurarem no polo passivo da execução. (...) IV. Dispositivo 7. Agravo de instrumento parcialmente provido. (...). (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0029141-72.2025.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 01.09.2025) – grifeiDiante disso, AFASTO a preliminar suscitada pelo apelante.Mérito RecursalNo mérito, o apelante aduz que o Condomínio está cobrando, indevidamente, além das despesas condominiais, valores a título de “encargos, diligências, honorários e matrícula”, os quais deveriam ser afastados.Com efeito, consta na planilha de cálculo apresentada pelo Condomínio com a exordial (mov. 1.18) a inclusão de “honorários”, além de despesas com “diligência e matrícula”. Já na planilha atualizada de mov. 47.2, vejo que os honorários estão sendo cobrados sob o título de “encargos”, além de outras despesas não identificadas (“custa inicial” e “custa andamento”).Sobre a questão, entende o STJ que:“É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários advocatícios convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. REsp 2.187.308-TO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 16/9/2025, DJEN 19/6/2025”.Feita esta digressão introdutória, impende notar que a planilha inicial, de fato, contempla honorários advocatícios, bem assim que a petição inicial reclama os honorários de sucumbência, pugnando por nova fixação.Conquanto seja razoável imputar ao devedor os encargos de sua mora, inclusive honorários advocatícios quando efetuada a cobrança extrajudicial, uma vez que as partes não encontrem solução de consenso, com o ingresso da demanda, ao magistrado cabe fixar os honorários advocatícios, observados os termos da lei.Insta observar, primeiro, que a convenção de condomínio, cuja transcrição consta das razões do recurso, não contempla percentual de verba honorária, não sendo razoável e legítimo que se imputa o dever, duplamente, suportar os honorários, lembrando que os honorários de sucumbência, na sua origem, detinham natureza ressarcitória. A parte vencida, como se sabe, deveria ser integralmente ressarcida do prejuízo, incluídas todas as despesas com o litígio, inclusive os honorários de sucumbência, presumidamente desembolsados.Logo, no contexto em que os honorários de sucumbência, verba de natureza disponível, foram atribuídos contratualmente – não há cláusula dizendo o contrário da lei – ao procurador, não se pode pretender que a parte vencida responda duplamente pelo encargo.Ou seja, considerando que a parte apelada, na inicial e ao longo do feito, defende que aqueles honorários que constam da planilha devem ser acrescidos dos honorários de sucumbência, é necessária afastar a possibilidade de tal cobrança.Em resumo, assiste razão ao apelante nesse ponto, já que indevida a inclusão de honorários advocatícios no cálculo, assim como de custas e despesas não identificadas e que não dizem respeito às taxas condominiais, mantida a despesa com a matrícula atualizada do imóvel, eis que juntada por determinação judicial, constitui, claramente, despesa relacionada ao exercício do direito.Nessa direção, é de rigor a REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA, para a cobrança a título de honorários advocatícios e outros encargos não especificados, observada a exceção supra, mantido, no mais, e constituído de pleno direito o título executivo judicial, nos termos da fundamentação.Dos Ônus SucumbenciaisEm que pese o afastamento da cobrança de alguns valores que, parcela ínfima do todo, considero que a parte autora sucumbiu minimamente em seus pedidos (art. 86 do CPC), pelo que mantenho inalterada a sucumbência fixada na sentença. Descabe, ademais, a aplicação do art. 85, §11, do CPC, em vista do parcial provimento do recurso.ConclusãoAnte o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e, na extensão, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta pelo réu, nos termos da fundamentação supra.É como voto.