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Processo:

I – RELATÓRIO:Ivana Chagas Lima Lobato apela da sentença de mov. 23.1 proferida nos autos nº 785-15.2025.8.16.0179 de dúvida registral, promovida pelo Oficial do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Curitiba, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo a diligência registral, com fundamento na necessidade de pedido de adjudicação compulsória (ao invés da solicitada usucapião extrajudicial), diante da existência de averbado compromisso de compra e venda.Sustenta a apelante, em suas razões recursais (mov. 32.1), em síntese, que: (i) o compromisso de compra e venda foi firmado há mais de 70 anos, por partes já falecidas, sendo desconhecidos seus herdeiros, considerando-se justo título que não impossibilita o pedido de usucapião extrajudicial; (ii) o pedido atual não é formulado por quem participou do mencionado compromisso, mas por cessionária de direitos possessórios; (iii) inexiste fundamento legal para a exigência de adjudicação compulsória.Solicita, então, o “integral provimento à presente apelação cível, para reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos de Curitiba, afastando a exigência de prévia adjudicação compulsória e reconhecendo a viabilidade do prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, com a consequente improcedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador.”Em ambas as instâncias, o Ministério Público opinou pelo não provimento do recurso (movs. 39.1 da origem, e 14.1 neste Tribunal).

II – VOTO:Cinge-se a controvérsia quanto à possibilidade de prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial, sem a exigência de prévio pedido de adjudicação compulsória.Requereu a recorrente junto ao Oficial do Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição de Curitiba a usucapião extraordinária do imóvel individualizado na matrícula 65.871 (mov. 16.2), originariamente de propriedade de Carlos Heller e Ana Hoffmann Heller, com averbação de promessa de venda para José Tonin Chagas e Ignes Chagas Lima, sucedendo-se registros de partilha e pagamento em inventário para Clineu Chagas Lima.Na suscitação de dúvida (mov. 1.3), o Oficial informou que a cessão de direitos à ora apelante foi firmada em 23/08/2022 (apesar de tal documento não instruir o presente feito, bem como não consta a data da promessa de compra e venda, vez que a averbação 1 na matrícula de mov. 16.2 refere-se a registro praticado em livro diverso, também não juntado nestes autos, mas com indicação da apelante de que teria ocorrido em 1955), bem como mencionou que, na exigida solicitação de adjudicação compulsória, poderia o pedido ser convertido em usucapião, caso inviável aquele ato jurídico.Apesar da ausência de alguns documentos neste procedimento, a ausência de controvérsia a respeito da existência deles e de seus conteúdos na anotação registral permite o julgamento do recurso, sem maiores problemas, pois que apenas se julgará a questão impeditiva apresentada pelo oficial, sem qualquer reconhecimento prévio da pretensão inicial, destacando-se os termos do ato:Dado tal contexto, e com o devido respeito aos fundamentos expostos pelo Oficial registral e pelo magistrado sentenciante, entendo que a insurgência registral comporta acolhimento. Isto porque as pretensões de adjudicação compulsória ou de usucapião não são excludentes ou subsequentes, podendo a segunda existir sem o exercício da primeira, obviamente, se observado o cumprimento dos requisitos legais para a usucapião, que são bem mais amplos do que os da adjudicação, especialmente no que tange ao tempo de posse qualificada.Na verdade, a existência de um compromisso de compra e venda (averbado ou não na matrícula imobiliária), serve como justo título para redução do tempo de aquisição originária, enquanto a adjudicação compulsória pode ser exigida até sem o exercício da posse, pois que é motivada pelo pedido de propriedade.O Superior Tribunal de Justiça e os demais Tribunais Pátrios já se posicionaram no sentido de que o contrato de compra e venda constitui justo título, apto a ensejar a declaração da usucapião ordinária:"O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legisla- ção civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião." (REsp 941464 / SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 29/06/2012). – grifamos.“USUCAPIÃO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - CARÊNCIA DA AÇÃO - INTERESSE PROCESSUAL. A posse fundada em contrato particular de promessa de compra e venda legitima a propositura de ação de usucapião; assim sendo, o promitente comprador, que dela faz uso, não pode ser declarado carecedor da ação por falta de interesse processual. Recurso provido.” (TJMG - Apela- ção Cível 1.0024.09.659244-9/002, Relator(a): Des.(a) Saldanha da Fonseca , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/03/2013, publicação da sú- mula em 22/03/2013)USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PROMESSA DE VENDA E COMPRA. TRANSMUTAÇÃO DA POSSE, DE NÃO PRÓPRIA PARA PRÓPRIA. ADMISSIBILIDADE. – "O fato de ser possuidor direto na condição de promitente-comprador de imóvel, em princípio, não impede que este adquira a propriedade do bem por usucapião, uma vez que é possível a transformação do caráter originário daquela posse, de não própria, para própria” (REsp nº 220.200-SP). Recurso especial não conhecido.(STJ - REsp 143976 / GO - T4 - QUARTA TURMA – Rel.: Ministro BARROS MONTEIRO - DJ 14/06/2004 p. 221)
A se confiar na veracidade das datas constantes nos documentos que se encontram no Ofício registral (mas que não acompanharam a suscitação de dúvida), especialmente na promessa de venda feita em 1955, é de se imaginar a dificuldade para localização dos herdeiros dos responsáveis para outorga de sucessivas escrituras públicas (do promitente vendedor para o promissário comprador, e dos herdeiros deste para a cessionária, ora apelante).Necessário destacar que a natureza jurídica dos direitos para a aquisição de propriedade em ambos os casos (derivada, no caso da adjudicação compulsória; e originária, no usucapião), são diversas e motivadas por diferentes fundamentos.A aquisição derivada, proveniente da promessa de compra e venda, poderia estar sujeita a diversos impedimentos, em especial a posterior venda a outra pessoa, gerando insegurança do promissário comprador na aquisição de todos os direitos de propriedade, especialmente os de posse. É por isso que se preconiza que só é dono quem registra, incluindo-se neste conceito os pagamentos de tributos. Com estes atos garante-se o direito à propriedade.Já na usucapião, a aquisição (originária) deriva do exercício da posse qualificada (animus domini), por determinado tempo, sendo esta a razão pela qual não se exige o pagamento de tributos.Em outras palavras, mesmo que pela pretensão atual a apelante não esteja sujeita à incidência tributária, por muito tempo ela, e os antecessores da posse, estiveram sem a garantia de proteção do domínio.Assim, a pretensão deve ser analisada sob o aspecto da posse prolongada, de maneira pacífica, podendo até ser considerada a existência de justo título para avaliação do tempo necessário para a aquisição originária, sem qualquer obstáculo advindo do possível exercício de direito pessoal para a aquisição derivada (adjudicação compulsória).Nessas condições, dou provimento ao recurso, para afastar a exigência de prévia adjudicação compulsória e reconhecer a viabilidade do prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, com a consequente improcedência da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador.III – DECISÃO: