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Processo:

I – RELATÓRIOGilmar Luiz Finkler e Marli Sehn Finkler interpuseram apelação contra a sentença prolatada pelo Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Toledo, nos autos nº 0017078-24.2024.8.16.0170, que julgou procedente a suscitação de dúvida registral apresentada pelo 1º Serviço de Registro de Imóveis de Toledo.A sentença recorrida manteve a negativa de registro do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial referente ao imóvel de matrícula nº 35.128, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo, ante a impossibilidade de registro de adjudicação compulsória formulado pelos ora apelantes.Em suas razões recursais, os apelantes sustentaram, em resumo, que:a) os fundamentos da sentença recorrida foram expressamente superados e desconstituídos nos Embargos de Terceiro nº 5046887-90.2019.4.04.7000/PR, julgados pela 16ª Vara Federal de Curitiba, e nos Autos nº 0013381-23.2019.8.16.0185, julgados pela 2ª Vara de Execuções Fiscais Estaduais de Curitiba, os quais reconheceram, com trânsito em julgado, a posse legítima, derivada e contínua dos apelantes sobre o imóvel de Matrícula nº 35.128, determinando inclusive o cancelamento das anotações de indisponibilidade e penhora que recaíam sobre o bem;b) há verdadeira contradição entre a autoridade da coisa julgada e a sentença recorrida, que deve ser reformada à luz dos princípios da segurança jurídica, coisa julgada, continuidade registral e eficácia probatória dos títulos translativos consolidados judicialmente, uma vez que a decisão proferida nos Embargos de Terceiro reconheceu expressamente a propriedade fática dos apelantes, inclusive perante a União Federal;c) não existe incompatibilidade entre a ação de usucapião em trâmite e o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, sendo que a existência de demanda de usucapião anterior, ajuizada por cautela, não invalida o direito à adjudicação compulsória, tampouco configura litispendência ou incompatibilidade material, conforme jurisprudência pacífica no sentido de que a adjudicação compulsória tem natureza derivada e contratual, podendo ser requerida mesmo após ação de usucapião ajuizada pelas mesmas partes;d) a negativa do registro com base em eventuais rasuras contratuais, sem prova de falsidade ou impugnação pela parte adversa, viola os princípios da presunção de veracidade dos documentos particulares, dotados de fé pública, da continuidade registral e da segurança jurídica da ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;e) a existência de cadeia dominial clara e validada judicialmente afasta qualquer dúvida quanto à titularidade e legitimidade dos apelantes.Requereram o conhecimento e provimento da apelação para reformar integralmente a sentença, julgar improcedente a dúvida registral suscitada e determinar o prosseguimento do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, com o registro da propriedade em favor dos apelantes, nos termos do art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 e Provimento CNJ nº 150/2023.O apelado apresentou suas contrarrazões no mov. 34.1, argumentando, em síntese, que:a) os fundamentos recursais não foram apresentados ao juízo de primeira instância quando da oportunidade processual adequada, sendo que os apelantes foram regularmente notificados para impugnar os termos da dúvida suscitada e deixaram transcorrer “in albis” o prazo para apresentação de manifestação, não havendo qualquer menção à existência dos processos de execução fiscal que fundamentam a apelação no Instrumento Particular de Requerimento de Suscitação de Dúvida;b) o alegado reconhecimento de aquisição do imóvel pelas Varas de Execução refere-se à inexistência de dívida ativa e, portanto, não interfere nos elementos que pautaram o indeferimento da adjudicação compulsória extrajudicial mantido pela sentença apelada, sendo os pedidos e as causas de pedir incontestavelmente distintos;c) as sentenças proferidas no bojo dos processos de execução fiscal não possuem o condão de reconhecer a aquisição originária por usucapião ou a propriedade derivada pela adjudicação, posto que a discussão processual não foi a posse ou a propriedade, não havendo que se falar em coisa julgada acerca da propriedade do imóvel objeto da Matrícula nº 35.128 com relação às sentenças proferidas nos embargos de terceiro;d) a situação não se amolda ao julgado colacionado pelos apelantes, posto que não se discute a existência de demanda de usucapião anterior ajuizada por cautela e litispendência à adjudicação, sendo que o art. 440-H do Código Nacional de Normas prevê expressamente que a pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial caso se demonstre suspensão daquele por no mínimo 90 dias úteis, o que não ocorre no caso, pois há concomitantemente ao pleito de adjudicação compulsória extrajudicial ação de usucapião relativa ao mesmo imóvel e às mesmas partes em regular trâmite processual;e) é incontestável que a documentação acostada aos autos é contraditória e imprecisa no que diz respeito à área do imóvel que se pretende adjudicar, não havendo observância ao princípio da especialidade objetiva, existindo rasura em um dos contratos apresentados como meio de prova da aquisição do imóvel, bem como instrumento de aditivo firmado com o objetivo de retificar a área rasurada que valeu-se de instrumentos de representação cujos poderes já haviam cessado em 27/11/2000 com o falecimento da outorgante Voni Toebe Ecke, não tendo sido observadas as normativas legais que regem os mandatos;f) as inconsistências evidenciam a ausência de segurança jurídica para a homologação do pedido de reconhecimento de adjudicação compulsória extrajudicial, posto que a documentação apresentada não corresponde aos fatos que fundamentam o pleito, não havendo convicção nem mesmo na área a ser adjudicada em favor dos apelantes.Pugnaram pelo desprovimento do recurso com manutenção integral da sentença de primeiro grau.A Procuradoria-Geral de Justiça apresentou o parecer no mov. 17.1, opinando pelo conhecimento e desprovimento do recurso interposto pelos apelantes, mantendo-se hígida a sentença que julgou procedente a dúvida por entender legítimas as exigências constantes na Nota de Diligência Registral nº 1558/2024.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃOO recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).
Os apelantes sustentam que decisões transitadas em julgado nos Embargos de Terceiro nº 5046887-90.2019.4.04.7000/PR e nos Autos nº 0013381-23.2019.8.16.0185 reconheceram a posse legítima e contínua sobre o imóvel, afastando as irregularidades apontadas pelo Oficial Registrador. Alegam inexistência de incompatibilidade entre a ação de usucapião em trâmite e o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória. Defendem que a existência de rasura contratual não impede o registro, ante a presunção de veracidade dos documentos particulares.
Analisando os autos, verifica-se que o apelo não comporta acolhimento, merecendo integral confirmação a sentença objurgada.
O pleito de adjudicação compulsória extrajudicial formulado pelos apelantes apresenta irregularidades materiais e formais que impedem o registro imobiliário pretendido, tal como acertadamente reconhecido pelo Oficial Registrador e confirmado pelo juízo de origem.Inicialmente, cumpre esclarecer que os fundamentos recursais trazidos pelos apelantes não foram apresentados ao juízo de primeira instância quando da oportunidade processual adequada. Conforme certificado pela Serventia Judicial (mov. 8.1), os ora recorrentes foram regularmente notificados para impugnar os termos da dúvida suscitada, deixando, entretanto, transcorrer “in albis” o prazo para apresentação de manifestação.
As sentenças proferidas nos Embargos de Terceiro nº 5046887-90.2019.4.04.7000/PR e nos Autos nº 0013381-23.2019.8.16.0185, que ora fundamentam a irresignação recursal, sequer foram mencionadas no Instrumento Particular de Requerimento de Suscitação de Dúvida apresentado pelos apelantes perante o Registro de Imóveis, tampouco foram acostadas aos autos quando da regular tramitação em primeira instância.Ainda que se pudesse admitir o conhecimento de tais elementos nesta fase recursal, o que se faz apenas para fins argumentativos, as decisões judiciais invocadas pelos apelantes não possuem aptidão para elidir as irregularidades apontadas na qualificação registral.
Os processos de Embargos de Terceiro opostos, tanto na esfera federal quanto estadual, versaram exclusivamente sobre a existência ou inexistência de dívida ativa perante a Fazenda Pública, tendo por objeto a discussão acerca da legitimidade das constrições sobre o imóvel para garantia de créditos tributários.Em nenhum momento tais demandas se debruçaram sobre as questões técnicas registrais que fundamentaram o indeferimento do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial, quais sejam: a divergência na metragem do imóvel objeto da pretendida adjudicação, a existência de rasura em contrato de compra e venda, a utilização de procuração com poderes cessados pelo falecimento da outorgante e a ausência de documentos essenciais para demonstração da cadeia aquisitiva.As sentenças proferidas nos aludidos Embargos de Terceiro limitaram-se a reconhecer que os apelantes eram possuidores do imóvel anteriormente ao ajuizamento das execuções fiscais e à inscrição dos débitos em dívida ativa, determinando o levantamento das penhoras e indisponibilidades que recaíam sobre o bem. Tal reconhecimento, contudo, não se confunde com a declaração de propriedade derivada baseada em contrato ou promessa de compra e venda com a comprovação da quitação do preço, requisitos estes indispensáveis para o deferimento da adjudicação compulsória.
Os pedidos e as causas de pedir são manifestamente distintos, não havendo que se falar em autoridade de coisa julgada apta a vincular o presente procedimento registral.
A discussão travada nos Embargos de Terceiro não abarcou as exigências formais e materiais estabelecidas pela Lei nº 6.015/1973 e pelo Provimento CNJ nº 150/2023 para o registro da adjudicação compulsória extrajudicial, razão pela qual as decisões ali proferidas não têm o condão de esclarecer ou afastar as dúvidas suscitadas pelo Oficial Registrador.No que tange à alegada compatibilidade entre a ação de usucapião em trâmite e o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, embora não exista vedação legal expressa à tramitação simultânea de ambos os procedimentos, a existência concomitante de demanda judicial visando ao reconhecimento de aquisição originária da propriedade (usucapião) e de procedimento administrativo voltado ao reconhecimento de aquisição derivada (adjudicação compulsória) evidencia, no caso concreto, a fragilidade da base contratual invocada pelos apelantes para fundamentar a pretensão adjudicatória, além dos pedidos serem totalmente contraditórios.
Se os ora recorrentes detivessem efetivamente contratos hábeis ao reconhecimento da propriedade derivada, com quitação integral do preço ajustado e documentação idônea, não haveria necessidade de buscar simultaneamente o reconhecimento da propriedade pela via da usucapião, instituto que prescinde de título contratual e se funda exclusivamente no exercício da posse qualificada pelo tempo.
A propositura da ação de usucapião extraordinária envolvendo o mesmo imóvel e as mesmas partes (Autos nº 0002270-19.2021.8.16.0170, em trâmite perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Toledo), na qual se atribui ao imóvel área diversa daquela indicada nos contratos apresentados ao Registro de Imóveis (91.286 m² na ação de usucapião, contra 88.501,50 m² na soma dos contratos), revela a insuficiência dos elementos necessários para o reconhecimento da aquisição derivada da propriedade pela via da adjudicação compulsória extrajudicial.Ademais, ainda que se aplicasse por analogia o disposto no art. 440-H do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, que permite o processamento da adjudicação compulsória extrajudicial mesmo diante de processo judicial de adjudicação compulsória pendente, desde que demonstrada a suspensão daquele por no mínimo 90 dias úteis, tal regramento não socorre os apelantes.
A ação de usucapião encontra-se em regular tramitação perante o Poder Judiciário, não havendo notícia de suspensão processual. O trâmite simultâneo de procedimentos voltados à consolidação da titularidade dominial por vias distintas, uma de caráter originário e outra de natureza derivada, configura paralelismo procedimental que pode culminar em decisões conflitantes e comprometer a segurança jurídica que deve nortear o sistema registral imobiliário.
Os princípios da especialidade registral e da segurança jurídica, norteadores da atividade registral imobiliária, impõem cautela na análise de pedidos de registro quando pairam dúvidas fundadas sobre a regularidade da cadeia dominial e sobre a própria identificação do imóvel objeto da pretendida adjudicação.Quanto às irregularidades documentais apontadas pelo Oficial Registrador e confirmadas na sentença recorrida, a situação evidenciada nos autos revela efetivamente a impossibilidade de se proceder ao registro na forma requerida.
A primeira inconsistência refere-se à divergência na metragem do imóvel que os apelantes pretendem adjudicar. A Matrícula nº 35.128 descreve o Lote Rural nº 110.B/1 com área de 92.016,50 m². Os contratos particulares apresentados pelos apelantes, todavia, referem-se a frações ideais que totalizam área diversa.
Conforme se extrai da documentação acostada aos autos, Willibaldo Ecke e sua esposa Voni Toebe Ecke, proprietários tabulares do imóvel, teriam celebrado os seguintes negócios jurídicos: em 30/09/1977, venda de fração de 4.500 m² a Orlando Sehn; em 08/08/1989, venda de fração de 72.600 m² a Raimundo Ricardo Toebe; em 08/11/1989, compromisso de venda de fração de 11.160 m² a Orlando Sehn; e em 15/07/1993, venda de área de 3.756,50 m² a Gilmar Luiz Finkler, contendo este último rasura no documento que, anteriormente, indicava 3.746,50m².
Posteriormente, em 23/01/2001, Raimundo Ricardo Toebe teria vendido a Gilmar Luiz Finkler área de 69.085 m², dos 72.600 m² anteriormente adquiridos. Por fim, em 26/02/2001, os herdeiros de Orlando Sehn teriam cedido todos os seus direitos sobre as áreas de 4.500 m² e 11.160 m² ao ora apelante Gilmar Luiz Finkler.Somando-se as áreas que, em tese, teriam sido adquiridas por Gilmar Luiz Finkler, tem-se: 4.500 m² (cessão dos herdeiros de Orlando Sehn), 11.160 m² (cessão dos herdeiros de Orlando Sehn), 3.756,50 m² (compra direta de Willibaldo Ecke) e 69.085 m² (compra de Raimundo Ricardo Toebe), perfazendo o total de 88.501,50 m².
Na tentativa de sanar a divergência, foi apresentado Contrato de Compra e Venda, firmado por Erenildo Sehn e Gilmar Luiz Filnkler sobre a área correspondente a 3.515m² (mov. 1.4, págs. 89/92).
A segunda irregularidade que impede o registro refere-se à existência de rasura no contrato de compra e venda celebrado em 15/07/1993 entre Willibaldo Ecke e Gilmar Luiz Finkler (mov. 1.2, pág. 27).
O referido instrumento apresenta rasura no campo referente à área transacionada, que originalmente indicava 3.746,50 m² e foi rasurada para 3.756,50 m².
Tal rasura compromete a fidedignidade do documento e impede que se extraia dele a segurança jurídica necessária para fundamentar o registro da adjudicação compulsória. Embora os apelantes sustentem que a mera existência de rasura não invalida o contrato particular, invocando a presunção de veracidade dos documentos particulares, tal argumentação não pode prosperar no âmbito da qualificação registral.
A atividade do Oficial Registrador, no exercício do juízo de qualificação, deve pautar-se pela análise rigorosa da idoneidade formal e material dos títulos apresentados a registro, conforme expressamente determinado pelo art. 198 da Lei nº 6.015/1973. A rasura constatada no contrato gera dúvida fundada sobre a real dimensão da área transacionada, não sendo possível aferir com segurança se a quantidade correta seria aquela originalmente indicada (3.746,50 m²) ou a que consta após a adulteração (3.756,50 m²).Na tentativa de sanar tal irregularidade, os apelantes apresentaram aditivo contratual firmado em 21/08/2024 (mov. 1.5, págs. 25/27), no qual se retifica a área do contrato de 15/07/1993 para 3.756,50 m². Ocorre que tal aditivo foi celebrado com base em procuração outorgada por Willibaldo Ecke e Voni Toebe Ecke em favor de Pedro Toebe, datada de 19/07/1993, posteriormente substabelecida ao próprio Gilmar Luiz Finkler em 21/06/2002.
A utilização de tal instrumento de representação para a lavratura do aditivo retificador é manifestamente inválida, por dois motivos concatenados. Primeiro, porque a outorgante Voni Toebe Ecke faleceu em 27/11/2000, conforme certidão de óbito acostada aos autos (mov. 1.4, pág. 19), o que acarretou o automático cessamento dos poderes outorgados, nos termos do art. 682, inciso II, do Código Civil.
Tendo cessado o mandato com o falecimento da outorgante em 27/11/2000, o substabelecimento realizado em 21/06/2002 em favor de Gilmar Luiz Finkler já nasceu desprovido de eficácia jurídica, não havendo poderes remanescentes a serem transferidos. Consequentemente, o aditivo contratual firmado em 21/08/2024 com base em tal instrumento de representação é juridicamente inválido, não servindo para suprir a irregularidade decorrente da rasura constatada no contrato originário.Além das irregularidades acima apontadas, subsistem outras inconsistências documentais que também impedem o regular processamento da adjudicação compulsória extrajudicial. Os contratos celebrados em 08/11/1989 e em 23/01/2001 não vieram acompanhados de prova de quitação integral do preço ajustado, requisito essencial para o deferimento da adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória pressupõe o adimplemento integral das obrigações contratuais por parte do promitente comprador, não sendo possível o seu deferimento quando remanescem dúvidas quanto à efetiva quitação do preço pactuado.Da mesma forma, a declaração de quitação e cessão de direitos firmada em 26/02/2001 pelos supostos herdeiros de Orlando Sehn (mov. 1.3, pág. 61) não veio acompanhada dos documentos indispensáveis para demonstração da condição de viúva meeira e herdeiros únicos, tampouco da certidão de óbito do suposto "de cujus".Não se pode admitir o registro de adjudicação compulsória com base em declaração unilateral de cessão de direitos hereditários sem a devida comprovação da qualidade de sucessores e da inexistência de outros herdeiros, sob pena de configuração de registro viciado que poderá ser posteriormente anulado, com graves prejuízos à segurança do tráfego jurídico imobiliário.Todas estas irregularidades foram objeto diligências registrais expedidas pelo Oficial Registrador, nas quais se concedeu ampla oportunidade aos interessados para saneamento das inconsistências apontadas.
Os apelantes, contudo, limitaram-se a defender a suficiência da documentação apresentada, sem promover os ajustes necessários para viabilizar o registro. As exigências formuladas nas sucessivas diligências registrais encontram-se amparadas nas disposições da Lei nº 6.015/1973, do Código Civil e do Provimento CNJ nº 150/2023, que regulamenta o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória.
O Oficial Registrador, no exercício de sua função de qualificação registral, tem o dever de zelar pela segurança jurídica e pela higidez do sistema registral imobiliário, não podendo proceder a registros que apresentem vícios formais ou materiais suscetíveis de comprometer a eficácia do ato registral ou de causar prejuízos a terceiros de boa-fé.O §2º do art. 440-E do Provimento CNJ nº 150/2023 estabelece que "será admitido o processo de adjudicação compulsória ainda que estejam ausentes alguns dos elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, se, a despeito disso, houver segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro".
No caso em análise, justamente o que se constata é a ausência de segurança quanto à identificação do imóvel objeto da pretendida adjudicação, ante as múltiplas e conflitantes indicações de metragem constantes da documentação apresentada. O princípio da especialidade objetiva, consagrado no art. 176, §1º, II, da Lei nº 6.015/1973, exige a correta e precisa identificação do imóvel no fólio real, não podendo o Oficial Registrador proceder à averbação ou registro quando persistirem dúvidas fundadas sobre a real extensão da área objeto do negócio jurídico.A sentença objurgada, ao julgar procedente a suscitação de dúvida e manter a negativa registral, realizou acurada análise de todos os elementos constantes dos autos, concluindo acertadamente pela impossibilidade de deferimento do registro da adjudicação compulsória extrajudicial na forma requerida.
O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial não se presta à solução de controvérsias sobre o direito material subjacente à pretensão registral, tampouco pode ser utilizado para suprir deficiências probatórias que deveriam ser sanadas pela via judicial adequada.
Caso os apelantes reputem ser titulares de direito real sobre o imóvel em questão, devem buscar o reconhecimento de tal direito perante o Poder Judiciário, seja pela ação de adjudicação compulsória judicial, seja pela ação de usucapião já em curso, ou ainda por outra via processual adequada, não sendo possível a utilização do procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória quando a documentação apresentada não atende aos requisitos legais e registrais estabelecidos pela legislação de regência.Ante do exposto, voto pelo conhecimento do recurso e, no mérito, pelo seu desprovimento, mantendo hígida a sentença recorrida, que julgou procedente a suscitação de dúvida registral, confirmando a negativa de registro da adjudicação compulsória extrajudicial do imóvel matriculado sob o nº 35.128, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo.