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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0004528-94.2024.8.16.0170, em que é Apelante Marli Hegele Ribeiro e Apelados J Salvador Construtora e Incorporadora Ltda. ME e BR Consórcios Administradora de Consórcios Ltda.1. RelatórioTrata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida nos autos de Ação Declaratória de Nulidade de Alienação Fiduciária c/c Adjudicação Compulsória com Pedido de Tutela de Urgência nº 0004528-94.2024.8.16.0170, que tramitou perante o Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Toledo, nos seguintes termos (mov. 98.1-origem):“JULGO IMPROCEDENTE o pedido e extinguo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da concessão da justiça gratuita.”Em suas razões recursais (mov. 104.1), fundamenta a recorrente, em síntese, que a sentença deve ser reformada por não ter reconhecido a nulidade da alienação fiduciária constituída sobre imóvel que já havia sido anteriormente adquirido pela Apelante mediante contrato de permuta e posterior aditivo firmado com a corré J. Salvador Construtora. Sustenta que exerce posse legítima sobre o imóvel, onde estabelece sua moradia, e que a alienação fiduciária foi constituída posteriormente ao negócio jurídico celebrado entre as partes, caracterizando venda em duplicidade e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica. Alega, ainda, que a alienação fiduciária seria nula por se tratar de negócio incompatível com situação jurídica preexistente, invocando precedentes do STJ e do TJPR acerca da venda a non domino, bem como a eficácia obrigacional dos contratos particulares de promessa de compra e venda e de permuta, ainda que não registrados.Aduz, outrossim, que estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória, porquanto houve a quitação integral da obrigação decorrente da permuta, existência de instrumento contratual irrevogável e irretratável, ausência de cláusula de arrependimento e recusa injustificada da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva. Ao final, requer o provimento do recurso para declarar a nulidade da alienação fiduciária celebrada entre as rés e reconhecer seu direito à adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula nº 77.940, com a consequente reforma integral da sentença.As contrarrazões foram apresentadas nos movs. 109.1 e 110.1-origem.

2. Fundamentação2.1 Juízo de admissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo dispensado e regularidade formal), é o caso de conhecimento do recurso.Consigno que a recorrente é beneficiária da justiça gratuita, concedida em mov. 18.1 dos autos originários, de modo que seus efeitos compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias, nos termos do artigo 9º da Lei nº 1.060/1950, desnecessária, portanto, nova análise.2.2. MéritoCinge‑se a controvérsia recursal à possibilidade de reconhecimento da nulidade da alienação fiduciária celebrada entre as rés e do direito da autora à adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula nº 77.940.Pois bem.Nos termos do artigo 108 do Código Civil e do § 1º do artigo 17 da Lei nº 9.514/97 (Sistema de Financiamento Imobiliário):Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.E ainda, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil:Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.Na espécie, restou comprovado que a autora celebrou, em 2021, contrato de permuta e respectivo termo aditivo (mov. 1.4 e 1.5) com a empresa J. Salvador Construtora, por meio dos quais recebeu a posse do imóvel objeto da matrícula nº 77.940 e passou a residir no local. Todavia, embora tenha ocupado o bem e alegue ter cumprido integralmente as obrigações assumidas no negócio, não promoveu o registro do instrumento contratual perante o Cartório de Registro de Imóveis.Posteriormente, a proprietária registral do imóvel, J. Salvador Construtora, ofereceu o mesmo bem em garantia fiduciária à BR Consórcios (mov. 1.9), em operação formalizada e regularmente registrada na matrícula imobiliária. Em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pela construtora, foram instaurados os procedimentos extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/1997, culminando na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.Embora a recorrente sustente ter adquirido o imóvel em momento anterior à constituição da garantia fiduciária, por meio de contrato de permuta e respectivo termo aditivo celebrados com a corré J. Salvador Construtora, bem como alegue exercer a posse direta do bem para fins de moradia própria, fato é que deixou de promover o registro do título aquisitivo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Dessa forma, o negócio jurídico permaneceu desprovido de eficácia real, produzindo apenas efeitos obrigacionais entre os contratantes, sem aptidão para conferir à apelante a titularidade dominial ou para gerar oponibilidade erga omnes.Nessa perspectiva, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil supracitado, a transferência da propriedade imobiliária somente se perfectibiliza mediante o registro do título translativo na matrícula do imóvel, circunstância não verificada no caso concreto. Assim, embora a avença particular celebrada entre a recorrente e a corré seja válida e eficaz no âmbito das relações obrigacionais estabelecidas entre ambas, sua ausência de registro impediu a constituição do direito real alegado, preservando a disponibilidade jurídica do imóvel perante terceiros de boa-fé e permitindo a posterior constituição da alienação fiduciária regularmente registrada.Logo, a invocação dos princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica não tem o condão de suprir requisito legal indispensável à aquisição da propriedade imobiliária, tampouco de afastar os efeitos decorrentes da publicidade registral. A despeito da alegada posse exercida pela recorrente e da anterioridade do negócio celebrado com a construtora, a ausência de inscrição do título no fólio real inviabiliza o reconhecimento de prerrogativas próprias do direito real em face da credora fiduciária, cuja garantia foi regularmente constituída e levada a registro antes de qualquer averbação ou inscrição do negócio invocado pela apelante.De igual modo, não procede a alegação de nulidade da alienação fiduciária sob o fundamento de que teria sido constituída sobre imóvel anteriormente negociado com a recorrente. Isso porque a situação retratada nos autos não se confunde com as hipóteses de venda a non domino invocadas nas razões recursais.Com efeito, quando da celebração do contrato de alienação fiduciária com a recorrida BR Consórcios, a corré J. Salvador permanecia formalmente investida da titularidade registral do imóvel, inexistindo qualquer averbação ou registro do negócio jurídico celebrado com a recorrente capaz de limitar seu poder de disposição perante terceiros. Em outras palavras, à época da constituição da garantia fiduciária, a propriedade do bem ainda figurava em nome da alienante no fólio real, circunstância que afasta, por si só, a tese de alienação realizada por quem não detinha domínio ou legitimidade para dispor do imóvel.Não se está diante, portanto, de hipótese em que o alienante transfere bem pertencente a terceiro ou do qual jamais foi proprietário, situação característica da denominada venda a non domino. Ao contrário, a empresa J. Salvador era a legítima proprietária registral do imóvel e, nessa condição, possuía plena capacidade jurídica para constituir garantia real fiduciária sobre o bem. Eventual descumprimento das obrigações assumidas perante a recorrente ou eventual ilicitude contratual praticada pela construtora não tem o condão de desnaturar a validade da garantia fiduciária regularmente constituída perante terceiro que contratou com quem ostentava a titularidade registral do imóvel.Também não prospera a invocação da eficácia obrigacional dos contratos particulares de promessa de compra e venda ou de permuta não registrados. Embora seja pacífico que tais instrumentos produzem efeitos jurídicos entre os contratantes e possam, em determinadas circunstâncias, fundamentar pretensões pessoais, como adjudicação compulsória ou perdas e danos, não lhes é atribuída eficácia real automática apta a prevalecer, indistintamente, contra terceiros que adquiriram ou gravaram o bem com fundamento na situação registral existente.A própria distinção entre direitos reais e obrigacionais impede que o contrato particular não registrado seja equiparado ao registro imobiliário para fins de oponibilidade erga omnes. Admitir entendimento diverso implicaria esvaziar os princípios da publicidade, da concentração dos atos na matrícula e da segurança jurídica que informam o sistema registral brasileiro. Afinal, terceiros que consultam a matrícula do imóvel devem poder confiar nas informações nela constantes, sem a obrigação de investigar a existência de negócios jurídicos particulares não levados a registro.Nesse contexto, ainda que se reconheça a boa-fé da recorrente e a anterioridade cronológica da avença celebrada com a corré J. Salvador, tais circunstâncias não são suficientes para comprometer a eficácia da alienação fiduciária regularmente registrada em favor da recorrida BR Consórcios. Desse modo, ausente demonstração de qualquer vício intrínseco na constituição da alienação fiduciária ou de irregularidade no procedimento que culminou com a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, não há fundamento jurídico para acolher a pretensão de declaração de nulidade do negócio fiduciário, devendo ser preservados os efeitos decorrentes da prioridade e da publicidade registral, pilares essenciais do sistema de aquisição e transmissão dos direitos reais imobiliários.No que tange ao pedido de adjudicação compulsória, embora o direito respectivo não se condicione ao registro do instrumento (Súmula 239 do STJ), a pretensão dirige‑se, por natureza, à promitente/permutante que se obrigou a outorgar o título dominial — no caso, a corré J. Salvador Construtora —, não sendo oponível à credora fiduciária, terceira de boa‑fé, cuja propriedade já se consolidou em razão de garantia regularmente registrada. Assim, remanesce à apelante, quando muito, pretensão de natureza pessoal (perdas e danos) em face da construtora, revelando‑se inviável a adjudicação do bem em detrimento de direito real preferente e publicizado.Não socorre à recorrente a diretriz da Súmula 308 do STJ, cuja ratio se restringe à hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro no âmbito do financiamento da própria obra, não se estendendo, de forma automática, à alienação fiduciária regularmente registrada em favor de terceiro, tampouco a adquirente que sequer promoveu o registro de seu título.Em caso semelhante:APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. LEVANTAMENTO DA PENHORA DE BEM IMÓVEL. INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGADA RESTRITA À DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. BEM QUE, À ÉPOCA DA CONSTRIÇÃO, PERMANECIA FORMALMENTE REGISTRADO EM NOME DA EXECUTADA. PENHORA REALIZADA DE FORMA REGULAR. INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO NO MOMENTO DA CONSTRIÇÃO. PUBLICIDADE REGISTRAL INEXISTENTE QUANTO À ALEGADA POSSE OU DIREITO DOS EMBARGANTES. CONTESTAÇÃO QUE NÃO IMPUGNOU O MÉRITO DA POSSE, LIMITANDO-SE A APONTAR A REGULARIDADE DA PENHORA SOB A ÓTICA REGISTRAL. PEDIDO SUBSIDIÁRIO EXPRESSO DE APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. EMBARGANTES QUE DERAM CAUSA À CONSTRIÇÃO AO DEIXAREM DE PROMOVER O REGISTRO DO NEGÓCIO JURÍDICO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. TEMA 872 DO STJ. REFORMA DA SENTENÇA QUANTO À SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, determinando o levantamento da penhora sobre imóvel, sob o fundamento de que os embargantes comprovaram a posse do bem, mas condenou a parte embargada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. A parte embargada alega que a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais deve recair sobre os embargantes, que não registraram o contrato de compra e venda do imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais deve recair sobre os embargantes ou sobre a parte embargada. III. Razões de decidir 3. A ausência de registro do contrato de compra e venda impediu que terceiros tivessem conhecimento da alegada aquisição do bem, o que viabilizou a constrição judicial. 4. A parte embargada não apresentou resistência ao mérito dos embargos, limitando-se a contestar a regularidade da penhora sob a ótica registral. 5. O princípio da causalidade deve ser aplicado, atribuindo os ônus sucumbenciais aos embargantes, que deram causa à demanda ao não promover o registro do contrato. 6. A jurisprudência do STJ, especialmente o Tema 872, estabelece que quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação conhecida e provida, reformando a sentença quanto aos honorários advocatícios, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: Nos embargos de terceiro, a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais deve recair sobre a parte que deu causa à constrição judicial, aplicando-se o princípio da causalidade, especialmente quando a parte embargante não promoveu o registro do contrato de compra e venda do bem imóvel, resultando na manutenção da penhora em nome do devedor original. (...) (TJPR - 13ª Câmara Cível - 0012900-44.2024.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 10.06.2026)Assim, é de se negar provimento ao presente recurso, nos termos da fundamentação.2.3 Honorários recursais O Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que o arbitramento de honorários advocatícios recursais é devido em casos de não conhecimento integral ou desprovimento do recurso.Diante do desprovimento do recurso de Apelação Cível na forma do artigo 85, § 11º, do CPC[1], majoro a verba honorária por ela devida em 2% (dois por cento), sobre o valor arbitrado em sentença.Fica, todavia, suspensa a sua exigibilidade por ser a parte beneficiária de gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, do CPC).3. ConclusãoDiante dessas considerações, voto por conhecer do recurso e a ele negar provimento, nos termos da fundamentação acima.4. Disposições finais
[1] § 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.