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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença proferida nos autos de ação de Adjudicação Compulsória movida por LIZUARDO ANTONIO DELGADO em face de CONSTRUTORA DAHER LTDA e outra.Por brevidade, transcrevo o relatório da sentença que reproduz de modo suficiente o que se discute nos autos:
“RELATÓRIO Trata-se de ação de adjudicação compulsória em que o autor, em síntese, alegou que adquiriu da ré C. Daher Incorporações e Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda. bem imóvel em 1980 e, em que pese o preço tenha sido quitado em 1984, até o momento não lhe foi outorgada escritura pública para averbação. Em sede de tutela antecipada, requereu a averbação premonitória ou da existência do processo na matrícula do bem imóvel, bem como o bloqueio de transferência e registro deste, o que foi deferido (mov. 16.1). Opostos embargos de declaração pelo autor (mov. 17.1), estes foram conhecidos e acolhidos para recebimento do aditamento à petição inicial (mov. 10.1), tendo sido procedida a inclusão da ré Construtora Daher Ltda. no polo passivo.Citada a ré C. Daher Incorporações e Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda. (mov. 43.1), as rés se manifestaram conjuntamente (mov. 50.1), fazendo esclarecimentos quanto ao empreendimento ao qual pertence o bem imóvel adquirido pelo autor, bem como concordando com a pretensão deste para outorga da escritura definitiva; todavia, requerendo o julgamento de improcedência dos pedidos, tendo em conta a possibilidade de requerimento administrativo com este fim. O autor se manifestou (mov. 56.1), ressaltando a presença dos requisitos da adjudicação compulsória. Anunciado o julgamento antecipado do feito (mov. 65.1), vieram-me os autos conclusos para sentença”.
Foi então proferida a sentença (mov. 70.1) que extinguiu o feito, sem exame de mérito, ante a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, nos seguintes termos:
“(...) Com efeito, o autor almeja a adjudicação compulsória de imóvel que adquiriu, cuja transferência teria sido inviabilizada pelas rés, que não teriam lhe oferecido a escritura pública definitiva do lote; é de se notar, ainda, que não houve, por parte de nenhuma das rés, contestação quanto a ocorrência da venda do imóvel, tanto que estas, inclusive, consentiram com a transferência deste ao autor. Todavia, cumpre salientar que impossível o julgamento de procedência da adjudicação compulsória, isso porque, conforme afirmado pelo autor, a matrícula do imóvel objeto da lide não foi, até hoje, registrada de modo individual, fazendo parte, ainda, de registro geral e único do loteamento (matrícula nº 11.834 - mov. 1.9)(...) Assim, como o desmembramento do registro deve ser anterior ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, em respeito ao princípio da especialidade e da continuidade de registro, e, no caso concreto, o autor requer seja, de modo concomitante à sentença de procedência da adjudicação compulsória, determinado o desmembramento da matrícula referida, a extinção do processo, por ausência de interesse processual, é medida que se impõe ao caso dos autos. DISPOSITIVO Em face do exposto, declaro extinto o processo sem resolução de mérito (CPC, 485, IV) e, de consequência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios ao patrono das rés, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se”.
Irresignados, os Autores interpuseram este recurso objetivando a reforma da sentença ao argumento de que fundamentada em precedentes diversos da realidade fática em discussão, por entender que nada impediria fosse determinado ao registro de imóveis que procedesse a abertura da matrícula do imóvel que pretende adjudicar, já que realizadas averbações na matrícula mãe com relação a outros imóveis desmembrados (alguns a partir inclusive de decisões judiciais), considerando que o loteamento originário foi aprovado ainda sob a égide do Des.-Lei 58/37, momento em que sequer se exigia o registro do desmembramento como requisito para a adjudicação compulsória. Ademais, afirmou que nada impediria, consoante julgados, a flexibilização da aludida regra desde que regular o loteamento, visualizando que os precedentes indicados na sentença, oriundos da 19ª Câmara Cível desta Corte, não se aplicariam ao caso.Assim, requereu “o provimento do recurso para reformar a r. Sentença de 1º grau, e, diante do processo estar apto à julgamento (causa madura), com consequente provimento recurso interposto, a fim de reconhecer o direito à adjudicação compulsória do imóvel de QUADRA 14, LOTE 43, do LOTEAMENTO PORTAL DE VERSALHES III, e, ao final, a expedição de Carta de Adjudicação”.Apresentadas contrarrazões (mov. 81.1), subiram os autos.Após a infrutífera tentativa de conciliação entre as partes, voltaram-me os autos.É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso dos Autores, cujas razões se cingem em ver reformada a sentença para julgar procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel em discussão nos autos.Sem acerto, contudo.Pois bem, é de conhecimento que a ação de Adjudicação Compulsória tem por finalidade promover a transferência de propriedade de bem imóvel quando, após a quitação integral do preço, o promitente vendedor se recusa em proceder a outorga da escritura definitiva ao promitente comprador.É a redação do art. 16, do Dec.-Lei 58/37:
“Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição”.
Inclusive, a partir de interpretação do §2º, do supracitado excerto legal, com redação dada desde a Lei 6.014/1973, compreende-se também como requisito necessário para o ajuizamento da adjudicação compulsória que o lote esteja devidamente desmembrado e com matrícula devidamente individualizada:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável.3. Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp 1297784/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/09/2014, DJe 24/09/2014)
E, no caso dos autos, ao contrário do que afirma o Apelante, apesar da indicação, na matrícula mãe, da existência do loteamento, não houve seu efetivo desmembramento, com a individualização da matrícula do lote que permita o deferimento do pedido, nos exatos moldes delineados na sentença.Nem mesmo há que se falar que a individualização não seria requisito porque a redação do supracitado excerto legal é anterior ao registro do próprio loteamento, ocorrido 1979.Daí porque não se visualizam motivos para flexibilizar o supracitado entendimento jurisprudencial, já reiterado pelo STJ e por esta Colenda 19ª Câmara Cível, que assim também já decidiram em outros momentos:
“RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS.
INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única.3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato.4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada.6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.9. Recursos especiais não providos.”.(REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA FORMULADA NAS CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. MÉRITO. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DA ÁREA QUE SE PRETENDE ADJUDICAR. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. O imóvel objeto do pedido de adjudicação não se encontra regularmente individualizado e subdividido, porquanto conste da matrícula a área total, sem anotações posteriores de subdivisões e construções. 2. A individualização da área a que se pretende adjudicar, juntamente com a demonstração do pagamento do preço é requisito essencial para a procedência da ação de adjudicação compulsória, visto que, se inexistente matrícula individual, não há como o comprador pedir a outorga da escritura pública e do registro em seu favor. E a apresentação da matrícula individualizada, como requisito legal, é condição esculpida no §1º do artigo 16 do Dec-Lei 58/37.”.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001565-54.2021.8.16.0159 - São Miguel do Iguaçu -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 20.06.2023)
Note-se, inclusive, que, nas próprias razões de apelação, se busca a possibilidade de flexibilização das aludidas regras, mas apenas quando já devidamente regularizado o loteamento, o que, consoante se extrai dos autos, apesar do seu registro na matrícula mãe, até os dias de hoje está ainda com autorização de plena execução pendente pela Prefeitura local, o que aparentemente também seria óbice à aludida flexibilização. Não bastasse, válido ressaltar, como um segundo fundamento à extinção da demanda sem que realizado o exame de mérito, e sequer abordado pela sentença, mas que seria passível de reconhecimento até mesmo de ofício, a completa ausência de recursa na outorga da escritura para que o próprio Apelante promovesse os atos de registro necessários (que, por força do contrato, deveriam ser arcados, inclusive, na integralidade, por ele próprio – mov. 1.10), o que se tornou evidente na resposta apresentada pelas Rés quando citadas, que tão somente postularam fosse indicado local e data para a realização do ato.Nesse sentido:
“COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, “B”, DO RITJPR. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM FULCRO NO ART. 485, VI DO CPC. INSURGÊNCIA DAS AUTORAS. ALEGAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA RECUSA INJUSTIFICADA DO PROMITENTE VENDEDOR À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O ajuizamento da ação de adjudicação compulsória pressupõe o preenchimento de dois requisitos objetivos, quais sejam, o adimplemento integral do preço e a recusa do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva. 2. Ausente qualquer menção a eventual recusa injustificada por parte do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva, bem como de elementos probatórios capazes de demonstrar a ocorrência de tal situação, resta configurada a ausência de interesse de agir do autor da ação. 3. Recurso não provido.” (AC 0011582-65.2022.8.16.0014, 20ª C. Cível, Rel. DES. FABIO MARCONDES LEITE, julg. 02.02.2024, original sem destaque)
Portanto, seja diante da ausência de imóvel registrável, porque ainda não individualizada a matrícula, seja porque sequer se visualiza efetiva recursa pelas Apeladas na outorga da respectiva escritura, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito, sem exame de mérito.Logo, nego provimento ao recurso, mantendo hígida a sentença, o que impõe, consequentemente, a majoração dos honorários sucumbenciais em mais 1% sobre o valor atualizado da causa, valor reduzido que se justifica pela simplicidade dos temas aqui discutidos.É como voto.