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Processo:

1. condomínio green center ajuizou “execução de título extrajudicial de encargos condominiais” em face de GASTON EMPREENDIMENTOS IMOBILÍARIOS S.A, narrando que a executada é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais da unidade 1408 Office, localizada no Condomínio Ed. Green Center e nesta condição deixou de adimplir as taxas condominiais vencidas entre agosto de 2018 a março de 2022, totalizando um débito de R$27.828,56, já inclusos multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária pela média do INPC/IGP-DI ambos a partir do vencimento, além de custas judiciais e honorários advocatícios.
GASTON EMPREENDIMENTOS IMOBILÍARIOS S.A. apresentou exceção de pré-executividade à mov. 34.1 alrguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que não é mais proprietário do imóvel já que o vendeu em 05.11.2016 a GILMAR MENDES DE AZEVEDO, repassando ao mesmo a posse do imóvel bem como todos os ônus decorrentes, pelo que defende que havendo imissão na posse, a legitimidade para pagar a cota condominial mensal é do promissário comprador. A parte exequente à mov. 39.1 sustentou que a parte executada permanece como proprietária do imóvel gerador das cotas condominiais, sendo o promitente comprador solidariamente responsável pela dívida. Alegou não ter sido comprovada sua ciência acerca da promessa de compra e venda, ressaltando que os boletos de cobrança das cotas condominiais continuam sendo emitidos em nome da parte executada. Assim, defendeu a legitimidade do ajuizamento da ação em face da parte executada e requereu a rejeição da exceção de pré-executividade.Na exceção de pré-executividade apresentada à mov. 40.1, a executada alegou que há um processo de recuperação judicial em trâmite, razão pela qual o crédito executado deve ser habilitado e pago conforme o plano de recuperação judicial, dada sua natureza concursal. Sustentou que este Juízo é incompetente para atos expropriatórios, afirmando que apenas o Juízo universal da recuperação judicial possui competência para impor restrições sobre seus bens. Além disso, argumentou que a parte exequente omitiu a existência de um contrato de antecipação de quotas condominiais, o qual contém cláusula que impede o condomínio exequente de cobrar taxa condominial, antes, durante ou após o vencimento, razão pela qual sustentou a ilegitimidade ativa da parte exequente, uma vez que as cotas condominiais objeto da ação já foram quitadas, tendo sido o crédito cedido à empresa responsável pela antecipação da dívida. Diante disso, requereu o reconhecimento do crédito executado como concursal, a declaração de incompetência deste Juízo para o processamento da demanda e o reconhecimento da ilegitimidade ativa da parte exequente.Intimada, a parte exequente à mov. 43.1 sustentou, inicialmente, a preclusão da alegação de ilegitimidade ativa pela parte executada, argumentando que eventual nulidade deveria ter sido suscitada em sua primeira manifestação nos autos. Defendeu que a contratação de um terceiro para a cobrança dos encargos condominiais não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, mantendo-se sua legitimidade para a cobrança. Afirmou que a sub-rogação somente ocorreria em caso de rescisão contratual. Além disso, ressaltou que a contratação de uma empresa para a cobrança dos débitos não afeta sua legitimidade ativa.Argumentou, ainda, que os créditos decorrentes de taxas condominiais possuem natureza extraconcursal e, portanto, não se submetem ao plano de recuperação judicial tampouco a suspensão processual, não sendo passíveis de habilitação no Juízo da Recuperação Judicial ou de inclusão no quadro geral de credores, pois são considerados encargos da massa falida. Diante disso, requereu a rejeição da exceção de pré-executividade.Sobreveio sentença à mov. 45.1 que acolheu a exceção de pré-executividade de mov. 34.1 julgando extinta a execução em face de GATON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, com fulcro no artigo 485, VI do Código de Processo Civil/2015. Ainda, conheceu parcialmente e rejeitou a execução de pré-executividade de mov. 40. Condenou o exequente ao pagamento de honorários de sucumbência no percentual de 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.condomínio green CENTER interpôs apelação à mov. 51.1, alegando que o documento de mov. 1.9 não demonstra ciência inequívoca do apelante, mas somente que o imóvel era ocupado por pessoa diversa da apelada, então proprietária conforme consta na matrícula junto ao registro de imóveis. Sustenta que o nome constante no boleto não configura ciência inequívoca do condomínio acerca da tradição, pois a responsabilidade pela alteração do responsável pelas despesas condominiais é exclusiva da empresa administradora contratada pelo condomínio. Além disso, afirma que não foi cientificado da venda do imóvel, o que não se pode admitir unicamente pelo nome que consta no boleto.Aponta que o compromisso de compra e venda não foi levado a registro, não podendo presumir que o condomínio tivesse ciência da transação entre as partes, sendo a legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor e o promitente comprador.Por fim, pugna pela minoração da verba de sucumbência para o patamar mínimo de 10% sobre o valor atualizado da causa, uma vez que se releva excessiva e desproporcional às peculiaridades da demanda ante o curto lapso temporal de tramitação processual, singeleza da causa e natureza da exceção de pré-executividade e o trabalho desenvolvido pelas partes.
Contrarrazões à mov. 54.1 pela manutenção da sentença.



2. Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.Defende a apelante, em síntese, que não teve ciência inequívoca que o promissário comprador se imitiu na posse do bem e tampouco da transação, devendo ser afastada a ilegitimidade do promitente devedor para responder pelas despesas condominiais em execução. Sem razão.A jurisprudência desta Corte de Justiça e do e. Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se dá com base na relação jurídica material entabulada com o imóvel. Restou consignado no REsp 1.345.331/RS (Tema nº 886 do STJ), apreciado de acordo com o trâmite dos recursos repetitivos que, restando comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que tinha o condomínio ciência do contrato, afastar-se-ia a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) grifos nossos
O caso, amolda-se ao entendimento citado, pois não obstante ainda conste a apelada como proprietária do imóvel na matrícula do imóvel (mov. 1.8), esta vendeu o bem em 05.11.2016 a GILMAR MENDES DE AZEVEDO (compromisso de compra e venda mov. 34.2) que, por sua vez, embora fosse o responsável, deixou de registrar a compra junto ao Registro de Imóveis.O promissário comprador imitiu-se na posse do imóvel em 30.11.2016 quando da assinatura do termo de vistoria da unidade e entrega das chaves (mov. 34.3), portanto, restando preenchido o primeiro requisito elencado pelo citado tema 866.Também é possível constatar que o condomínio tinha plena ciência acerca do contrato de promessa de compra e venda, tanto que o boleto de cobrança das despesas condominiais trazido à mov. 1.9 pelo próprio exequente foi emitido em nome do promitente
comprador GILMAR MENDES DE AZEVEDO.


Nenhuma dúvida de que houve imissão de posse e da ciência inequívoca do condomínio a respeito disso, considerando que os boletos de cobrança (movs.1.9) que aparelharam a demanda executiva foram emitidos em nome da promissária compradora, e não em nome da promitente vendedora.Em que pese a alegação da apelante de que eventual alteração de titularidade nos boletos seria ato exclusivo da administradora, sem relação com a tradição do imóvel, não afasta a eficácia probatória dos documentos juntados, mormente quando cotejados com o termo de vistoria e o contrato de promessa de compra e venda. A emissão continuada de cobranças em nome do promissário comprador, aliada ao termo de vistoria (entrega das chaves), constitui prova robusta e suficiente de que o condomínio apelante teve ciência da transação e tratou o ocupante como responsável pela unidade, circunstância que desloca a responsabilidade pelo pagamento das cotas para o possuidor, nos termos do Tema 886/STJ.Logo, estando demonstrado que há muito tempo a unidade 1408 do Condomínio apelante não pertence mais a apelada e que o condomínio tinha ciência de que o imóvel havia sido vendido, não tem como afastar a ilegitimidade de GASTON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS para responder pelos débitos condominiais cobrados.Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. 1. RECONHECIMENTO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCONFORMISMO DA PARTE EMBARGADA/EXEQUENTE. NÃO ACOLHIMENTO. TEMA Nº 886/STJ. PRECEDENTE VINCULANTE QUE ESTABELECE O AFASTAMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR QUANDO SIMULTANEAMENTE COMPROVADO QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR SE IMITIU NA POSSE, E QUE O CONDOMÍNIO TEVE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS NO CASO CONCRETO. CONTRATO FIRMADO EM 1984 E QUITADO EM 31.01.2006, SEM ALTERAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. BOLETOS DE COBRANÇA QUE APARELHARAM A EXECUÇÃO EMITIDOS EM NOME DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. PERÍODO DE INADIMPLEMENTO POSTERIOR À QUITAÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA PELOS DÉBITOS EM EXCUSSÃO. IMISSÃO DE POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DEMONSTRADAS. ILEGITIMIDADE CORRETAMENTE PRONUNCIADA. 2. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. PEDIDO DE AFASTAMENTO. PROCEDÊNCIA. NÃO VERIFICADA HIPÓTESE DE EMBARGOS MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. SANCIONAMENTO EXTIRPADO. 3. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RESPONSABILIDADE IMPUTADA À PARTE EMBARGADA. PLEITO DE ALTERAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. ADEQUAÇÃO AO PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA E DA CAUSALIDADE. 4. CONSECTÁRIOS LEGAIS INCIDENTES SOBRE OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0007316-02.2021.8.16.0004 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM - J. 27.03.2025).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PREEXECUTIVIDADE APRESENTADA PELA AGRAVANTE/EXECUTADA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA RESPONDER À EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N° 1.345.331/RS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
NECESSIDADE DE COMPROVAR A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. CONDENAÇÃO DO AGRAVADO/EXEQUENTE AO PAGAMENTO DE DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1. “[...] O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. [...]” (STJ. 2ª Seção. REsp. 1.345.331/RS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. J. 08/04/2015).2. Comprovada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação envolvendo a agravante e terceiros, bem como a imissão na posse do promissário comprador, de rigor o acolhimento da exceção de preexecutividade, diante da ilegitimidade passiva da agravante. (TJPR - 8ª C.Cível - 0029330-89.2021.8.16.0000 - Nova Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ADEMIR RIBEIRO RICHTER - J. 08.10.2021)
No tocante aos honorários sucumbenciais, condomínio green CENTER requer a minoração para o patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa, uma vez que se releva excessiva e desproporcional às peculiaridades da demanda ante o curto lapso temporal de tramitação processual, singeleza da causa e natureza da exceção de pré-executividade e o trabalho desenvolvido pelas partes.
A este respeito, o art. 85, § 2º do CPC assim dispõe:
“A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (...)§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”
Desse modo, quando o magistrado aplica a referida norma, deve atentar ao grau de zelo profissional, ao lugar da prestação do serviço, à natureza e importância da causa, ao trabalho desenvolvido e ao tempo exigido. E, ao assim proceder, atende para que os honorários não sejam fixados em valores aviltantes para a profissão do advogado ou irrisórios em relação ao valor da causa, mas que também não sejam desmedidamente pesados para a parte que com eles arcará. No caso, trata-se de matéria sem complexidade, julgada sem dilação probatória, além da petição inicial ter sido ajuizada em 07.08.2023 (mov. 1.1) e a sentença foi proferida em 05.04.2025 (mov. 45.1), ou seja, sendo razoável tempo de tramitação processual, devendo a verba honorária ser alterada para 12% do valor da causa atualizada (R$27.828,56 sem atualização), nos termos do artigo 85, §2º do CPC. Em suma deve ser dado parcial provimento ao apelo para reduzir a verba honorária para 12% do valor da causa atualizada, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.