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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NAÇÕES UNIDAS em face da decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial nº 0014508-49.2023.8.16.0025, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, nos seguintes termos (mov. 85.1 - autos originários):“(...) 1. Trata-se de pedido de penhora do bem gerador dos débitos condominiais.2. No entanto, da análise da matrícula de mov. 82.2, verifica-se que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente junto à Caixa Econômica Federal, de modo que, sem a anuência do credor fiduciário inviável a penhora requerida, uma vez que o bem não integra o patrimônio pessoal do executado, o qual detém tão somente os direitos decorrentes do contrato.Frise-se que não há ainda posicionamento consolidado pelo STJ, tampouco precedente de observância obrigatória, que justifique o deferimento do pedido, com efeito vinculativo. No mesmo sentido do acórdão impugnado, veja-se recente decisão deste Tribunal:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A PROPRIEDADE PLENA. POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS SOBRE OS DIREITOS CONTRATUAIS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. DECISÃO SINGULAR MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0119954-82.2024.8.16.0000 - São José dos RECURSO DESPROVIDO Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 05.04.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM DÍVIDA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu o pedido de penhora do imóvel em ação de execução de título executivo extrajudicial, em razão de dívidas condominiais, sob a alegação de que o imóvel está gravado com cláusula de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, o que inviabiliza a constrição do bem até que a propriedade seja consolidada em nome do credor fiduciário.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.III. Razões de decidir3. Impossibilidade de penhora sobre imóvel dado em garantia em alienação fiduciária, conforme o artigo 1.368-B do Código Civil e o § 8º do artigo 27 da Lei 9.514/1997.4. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não permitindo a penhora do bem que não integra seu patrimônio.IV. Dispositivo e tese5. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: É inviável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia para saldar dívidas condominiais, sendo possível apenas a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, conforme disposto no art. 1.368-B do Código Civil e no art. 835, XII, do Código de Processo Civil.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.368-B, p.u.; CPC/2015, art. 835, XII; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2059278/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Quarta Turma, j. 14.06.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.940.748/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma j. 23.10.2023. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que não é possível penhorar o imóvel para pagar dívidas de condomínio, porque esse imóvel está em alienação fiduciária, ou seja, pertence ao banco até que a dívida seja totalmente paga. A lei diz que o imóvel só pode ser penhorado se a propriedade for do devedor, o que não é o caso aqui. O condomínio pode tentar penhorar apenas os direitos que o executado tem sobre o imóvel, mas não o imóvel em si. (TJPR 9ª Câmara Cível - 0106574-89.2024.8.16.0000 - Fazenda Rio Grande - Rel.: SUBSTITUTO RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO - J. 23.03.2025)
Assim, muito embora o exequente tenha o objetivo de ter seu crédito satisfeito, deve-se observar que o imóvel, sobre o qual recaem os referidos direitos está alienado fiduciariamente. Ainda, apesar do Código de Processo Civil permitir que após a penhora do crédito, não havendo impugnação, possa haver a adjudicação ou sub-rogação, não há norma permissiva quando a penhora se dá sobre direito relativo a imóvel alienado fiduciariamente. Isso porque, os atos expropriatórios relativos a esses direitos só caberão, após a quitação do contrato de alienação fiduciária. Pelo acima exposto, indefiro a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais. 3. Havendo interesse na penhora sobre os direitos do executado, deve o exequente realizar pedido nesse sentido. Intimações e diligências necessárias”. (Negritos no original)Em suas razões recursais (mov. 1.1) alega o agravante, em síntese, que: a) em maio de 2023 o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela possibilidade de penhora de imóvel com alienação fiduciária desde que para satisfazer dívida condominial; b) o Superior Tribunal de Justiça criou exceção a regra permitindo a penhora de imóvel gravado, a fim de evitar injustiça, dado o caráter propter rem das contribuições condominiais, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, independentemente da titularidade; c) a dívida condominial não pode ser afastada pela existência de alienação fiduciária, pois decorre diretamente do uso e fruição do bem; d) o Superior Tribunal de Justiça e os tribunais estaduais têm consolidado o entendimento de que a penhora do próprio imóvel é possível, mesmo quando há alienação fiduciária, pois a dívida acompanha o bem; e) não há de se falar em impossibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente quando se trata de direito real; f) o Código de Processo Civil em seu art. 833, § 1º, positivou o tema; g) a questão referente à possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente enseja discussão, em razão disso o Superior Tribunal de Justiça afetou o tema 1266 no julgamento realizado pela 2ª Seção para definir a possibilidade de penhora do imóvel, ainda que com gravame; h) recente julgado deste Tribunal de Justiça entendeu pela possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente; i) em razão da mudança do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o recurso deve ser conhecido, diante da temática ter sido afetada por tema vinculante, que obteve decisão favorável à penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária, quando se tratar de ação cujo objeto é cobrar taxas condominiais; j) o recurso deve ser provido para reformar a decisão agravada e conceder a penhora sobre o imóvel em comento, dada a excepcionalidade do caso e a mudança de entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, constituindo casos como este exceção à regra da impenhorabilidade de imóveis gravados com alienação fiduciária.O recurso foi processado e determinada a intimação da parte agravada para apresentar contrarrazões (mov. 8.1).O agravado deixou de apresentar contrarrazões (mov. 12.1).É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.O agravante busca a penhora direta de imóvel alienado fiduciariamente. Sustenta que a dívida condominial tem natureza propter rem, acompanhando o imóvel independentemente da titularidade, e que a jurisprudência reconhece a prioridade do crédito condominial sobre o credor fiduciário, permitindo a penhora do imóvel mesmo com alienação fiduciária.No entanto, sem razão.Extrai-se dos autos que o agravante ajuizou execução de título executivo extrajudicial contra o agravado em razão do inadimplemento das cotas condominiais, referentes ao período de abril a dezembro de 2023.Consta da petição inicial (mov. 1.1 – autos originários) que o agravado é proprietário do Apartamento 05, localizado no pavimento térreo do condomínio agravante, com acesso pela Rua Estanislau Wojcik, nº 717, Araucária – Paraná, tem obrigação legal de contribuir com as despesas condominiais, contudo, não efetuou o pagamento devido. Informa que, após ser notificado para comprovar a quitação da dívida ou eventual alienação do imóvel, permaneceu inerte, o que resultou em prejuízo ao condomínio e sobrecarga aos demais condôminos (mov. 1.11 – autos originários). Ressalta que o crédito condominial constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, e a mora dos devedores é automática, conforme art. 397 do Código Civil, sujeitando-os à incidência de juros de 1% ao mês, correção monetária e multa de 2%. Diante disso, o condomínio requereu a citação do agravado para pagamento do montante de R$ 3.483,30 (três mil quatrocentos e oitenta e três reais e trinta centavos), no prazo de três dias, sob pena de penhora de bens, de acordo com a planilha do mov. 1.10 – autos originários.Na sequência, o magistrado de primeiro grau determinou a citação da parte agravada para pagamento da dívida em três dias, sob pena de imediato bloqueio de ativos financeiros (mov. 16.1 dos autos originários). O mandado de citação retornou negativo (mov. 45.1 – autos originários), foi deferido o arresto dos bens do agravado (mov. 51.1 – autos originários).O agravado compareceu ao feito por meio do seu patrono, apresentando embargos à execução (mov. 58.1 – autos originários).No mov. 72.1 – autos originários o agravante requereu a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial.O agravante anexou aos autos a matrícula atualizada do imóvel, a fim de possibilitar a penhora do bem (mov. 82.2 – autos originários).Sobreveio a decisão agravada indeferindo a penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente, por se tratar de imóvel gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, o que impede sua constrição nos termos da Lei 9.514/97, uma vez que a propriedade resolúvel permanece com o credor fiduciário até a quitação do contrato (mov. 85.1 – autos originários). Em face da referida decisão recorre o agravante.Pois bem.Apesar de constar nas razões recursais se tratar de dívida propter rem, denota-se no caso que o imóvel, objeto da dívida condominial, serve de garantia em contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária vigente, sendo credor fiduciário e proprietário resolúvel do apartamento em questão a Caixa Econômica Federal, conforme se extrai da matrícula anexada no mov. 82.2 - autos originários. Assim, o imóvel apenas responderá quando consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário ou do devedor fiduciante, conforme está previsto no artigo 1368-B do Código Civil, in verbis: “Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)”. Diante disso, é inviável que a penhora recaia sobre o próprio imóvel, ainda que decorrente de dívidas condominiais. Nada obsta a constrição sobre os direitos do agravado, posteriormente deferido nos autos de origem no mov. 93.1 – autos originários. Neste sentido, seguem julgados deste Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS DOS ATUAIS DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio de decisão que indeferiu pedido de penhora de imóvel gerador de débitos condominiais ao fundamento de que o bem encontra-se gravado com alienação fiduciária. A dívida, no valor de R$ 8.880,75, refere-se ao inadimplemento das taxas condominiais no período de março de 2017 a novembro de 2018. O agravante sustentou a possibilidade de penhora direta do imóvel, em razão da natureza propter rem do débito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de débito condominial; e (ii) estabelecer se é possível a penhora dos direitos aquisitivos dos devedores fiduciantes sobre o bem. III. RAZÕES DE DECIDIRA jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, independentemente da pessoa do devedor original. No regime da alienação fiduciária, a propriedade do imóvel permanece com o credor fiduciário — no caso, a Caixa Econômica Federal — até a quitação integral do financiamento, de modo que o bem não integra o patrimônio do devedor fiduciante e, portanto, é impenhorável. Admite-se, contudo, nos termos do artigo 835, XII, do CPC, a penhora dos direitos do devedor fiduciante sobre o imóvel alienado fiduciariamente, o que inclui os direitos contratuais e econômicos vinculados ao bem. A constrição patrimonial, entretanto, somente poderá ser efetivada após a intimação pessoal dos atuais devedores fiduciantes, assegurando-lhes o contraditório, sob pena de nulidade da penhora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A dívida condominial possui natureza propter rem e vincula-se ao imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária. A propriedade do imóvel alienado fiduciariamente pertence ao credor fiduciário até a quitação da dívida, sendo o bem impenhorável por obrigações do devedor fiduciante. É admissível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel, desde que precedida de sua intimação pessoal para garantia do contraditório e da ampla defesa”. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0042159-63.2025.8.16.0000 - Campo Largo - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 20/09/2025 - DJ 26/09/2025) (Destaquei)
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIANTE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pelo condomínio exequente contra decisão da 2ª Vara Cível que indeferiu a penhora sobre o imóvel gerador de débitos condominiais, em execução de título extrajudicial. O agravante sustenta que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, permitindo a penhora do bem, mesmo que este esteja gravado por alienação fiduciária. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação de pagamento das despesas condominiais. III. Razões de decidir 3. As despesas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel, e o proprietário é responsável pelo pagamento enquanto mantiver a propriedade. 4. A penhora do imóvel alienado fiduciariamente não é permitida em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante, pois a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário. IV. Dispositivo e tese 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: É vedada a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, sendo possível a constrição apenas sobre os direitos do devedor fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.315 e 1.336; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC/2002, art. 1.368-B.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1654813/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 29.06.2020; STJ, AgInt no REsp 1832061/SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 20.04.2020; STJ, REsp n. 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023; TJPR, 10ª Câmara Cível, 0084895-67.2023.8.16.0000, Rel. Desembargador GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA, j. 12.12.2023; TJPR, 10ª Câmara Cível, 0035237-74.2023.8.16.0000, Rel. Substituta ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS, j. 12.12.2023; TJPR, 9ª Câmara Cível, 0031776-94.2023.8.16.0000, Rel. Desembargador ROBERTO PORTUGAL BACELLAR, j. 04.12.2023; Súmula nº 83/STJ. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido do condomínio para penhorar o imóvel devedor das taxas condominiais não pode ser aceito, porque o imóvel está com uma dívida de financiamento e pertence a um banco. A dívida condominial é ligada ao imóvel, mas, como o banco é o proprietário, só os direitos que a pessoa devedora tem sobre o imóvel podem ser penhorados, e não o imóvel em si. Assim, o pedido do condomínio foi negado, mantendo-se a decisão anterior do juiz.” (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0033207-95.2025.8.16.0000 - Campo Largo - Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH - Rel.Desig. p/ o Acórdão: SUBSTITUTO RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO - J. 23/08/2025 - DJ 29.08.2025) (Destaquei). Por fim, importante ressaltar que em casos semelhantes em que há o deferimento da penhora sobre imóvel que recai a dívida condominial o Superior Tribunal de Justiça por meio de decisões monocráticas tem dado provimento aos recursos especiais e determinado o retorno dos autos de agravo de instrumento para esta 9ª Câmara Cível para nova análise da penhora (vide decisão monocrática proferida no REsp 2.027.067/PR) ou para reformar o acórdão deste Tribunal “a fim de afastar a penhora sobre o imóvel, admitida a penhora de direitos do devedor fiduciante decorrentes do referido contrato” (vide decisão monocrática proferida no REsp 1.978.669/PR).Não se pode deixar de mencionar também a decisão monocrática prolatada no REsp 1.921.335/PR, que deu parcial provimento ao recurso “para, afastando a penhora do bem alienado fiduciariamente, determinar que a constrição recaia sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. Ainda, o Superior Tribunal de Justiça manteve os acórdãos da 8ª, 10ª e desta 9ª Câmara Cível que reconheceu a penhora somente dos direitos decorrentes do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia do imóvel que recai a dívida condominial (vide decisões monocráticas prolatadas no AREsp 2.137.020/PR, AREsp 1.907.535/PR e AREsp 2.028.014/PR).Ainda, não se desconhece o julgamento do REsp 2.059.278/SC pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça admitindo a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia ao banco financiador, mas que não é dotado de efeito vinculante e não traduz o entendimento prevalecente do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre a matéria.Importante ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça vai dirimir a controvérsia por meio do julgamento dos Recursos Especiais 1.874.133/SP, 1.883.871/SP e 2.222.937/RS, sob o rito dos recursos repetitivos (tema 1266). Contudo, até o final julgamento, deve prevalecer o entendimento majoritário, adotado por esta Câmara e pelo Superior Tribunal de Justiça.Desse modo, é de se manter a decisão agravada que indeferiu a penhora do imóvel, que é objeto de cláusula de alienação fiduciária em garantia vinculado ao contrato de financiamento.Portanto, voto pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento, conforme fundamentação.