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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, integrada em embargos de declaração, julgou procedente o pedido, para o fim de declarar a rescisão do contrato pactuado entre as partes e, em consequência, condenar a requerida à devolução dos valores desembolsados pelos autores, autorizada a retenção de 25% do montante das parcelas pagas. Em razão da sucumbência, a requerida restou condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, fixados em 10% do proveito econômico obtido. Nas razões recursais, aduz a requerida, em síntese, que: i) a sentença afastou a aplicação do art. 67-A, §5º da Lei 4.591/64 ao fundamento de que, à época da notificação extrajudicial encaminhada pelos apelados, o regime de afetação já estaria extinto; ii) tal conclusão desconsidera o momento juridicamente relevante da relação contratual, qual seja, a ocorrência do inadimplemento, e não a formalização da rescisão; iii) na hipótese, o inadimplemento contratual ocorreu ainda durante a vigência do regime de afetação, sendo esse o marco para a análise da cláusula penal pactuada; iv) referido dispositivo legal assegura ao incorporador, durante o regime de afetação, o direito de reter até 50% das quantias pagas no caso de rescisão por iniciativa do adquirente, em razão dos riscos do empreendimento e da afetação dos recursos exclusivamente à incorporação; v) ao afastar a incidência da cláusula penal com base em fato superveniente, a sentença compromete a coerência do sistema jurídico e desconsidera que a relação contratual já se encontrava rompida desde abril/2023, com o inadimplemento dos compradores; vi) o contrato de corretagem foi firmado em instrumento apartado, com discriminação dos profissionais envolvidos e expressa previsão de que a responsabilidade pelo pagamento recaia sobre os adquirentes; vii) houve informação prévia, clara e destacada acerca da comissão de corretagem; viii) a devolução da comissão configura enriquecimento sem causa, já que o serviço foi prestado e o pagamento efetuado diretamente a terceiros.Contrarrazões, em suma, pelo não conhecimento do recurso, em razão de inovação recursal e, no mérito, pelo desprovimento.Intimada, a apelante manifestou-se pela rejeição da preliminar de inovação recursal (mov. 13-TJ).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão contratual ajuizada por Alex Leonardo Baretta e Giulliane de Oliveira Baretta em desfavor de One Di 5 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Na exordial, os autores narraram que celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, tendo por objeto o apartamento 1412, localizado no condomínio “NEX ONE ALTO DA BOA VISTA”, situado em São Paulo/SP, pelo valor de R$421.283,00. Relataram que, com a conclusão do empreendimento, em outubro/2023, lhes foi exigido que aprovassem financiamento junto à instituição financeira ou que quitassem, com recursos próprios, o restante do valor acordado. Sustentaram que não lograram êxito na aprovação do financiamento e que não possuíam condições financeiras para arcar com a quitação integral das parcelas pendentes, motivo pelo qual contataram a requerida, para a resilição do contrato. Apontaram que a requerida informou que o distrato seguiria o constante no item 4.3.2 do instrumento contratual, ou seja, que haveria retenção de 50% dos valores pagos, sob alegação de que o empreendimento estaria submetido a regime de patrimônio de afetação. Aduziram que o desconto pretendido se revela abusivo, uma vez que o patrimônio de afetação foi extinto em outubro/2023, circunstância que atrairia a aplicação do item 4.3.1 do contrato, que prevê a retenção de apenas 25% da quantia paga a título de pena convencional pela resolução contratual. Diante disso, requereram a declaração da rescisão do compromisso de compra e venda e a condenação da requerida à devolução de, no mínimo, 75% dos valores desembolsados. Em contestação, a requerida discorreu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva dos autores. Defendeu que eventual restituição de valores deveria observar o disposto no art. 67-A, §5º da Lei 4.591/64, admitindo-se a retenção de até 50% das quantias pagas. Pugnou, ainda, pela improcedência do pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem (mov. 45).Apresentada impugnação à contestação (mov. 48).Em decisão saneadora (mov. 56), foram fixados os pontos controvertidos e reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova, decisão posteriormente integrada ao mov. 63.Ao mov. 77, sobreveio sentença de parcial procedência do pedido. Opostos embargos de declaração pela requerida (mov. 79), foram rejeitados (mov. 94). Já os aclaratórios opostos pelos autores (mov. 82) foram acolhidos para suprir a omissão apontada, passando o dispositivo da sentença a consignar o seguinte:III. DISPOSITIVO Isto posto, os pedidos formulados na inicial julgo procedentes para decretar a rescisão do contrato de seq. 1.5 e, consequentemente, a condenação da ré a devolução dos valores desembolsados pelos autores, autorizada a retenção de 25% do montante das parcelas pagas, a serem atualizadas com base no índice contratualmente previsto e, a partir da citação, juros de mora pela Taxa SELIC (arts. 389 e 406, §1º, da Lei nº 14.905/2024), o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. Por sucumbente, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios aos patronos dos requerentes, os quais fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido, o que faço com fulcro no art. 85, §2º do CPC, considerando a natureza da demanda, o zelo profissional, importância da causa e as intervenções realizadas nos atos.2. O recurso não comporta conhecimento. Aduz a apelante que o marco temporal para análise da aplicação do art. 67-A, §5º da Lei 4.591/64 seria a data em que ocorreu o inadimplemento da parte autora, e não a data da extinção do patrimônio de afetação, circunstância que, em seu entender, autorizaria a retenção de 50% dos valores pagos.A tese deduzida, contudo, diverge daquela sustentada em contestação, oportunidade em que a requerida se limitou a defender a validade da retenção de 50% das quantias pagas, sob o argumento de existir previsão legal nesse sentido. Ocorre que, como se depreende da causa de pedir e dos pedidos formulados na exordial, os autores sustentaram que a retenção pretendida pela requerida seria abusiva por não mais subsistir o patrimônio de afetação quando do requerimento da rescisão do contrato. In verbis:A postura da ré é abusiva. Isso porque, ainda que exista previsão legal e contratual para cobrança da retenção de 50% (cinquenta por cento) em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, não se justifica a sua aplicação nos casos em que tal natureza jurídica já foi extinta, como é o caso do empreendimento em questão. Da análise do contrato firmado entre as partes, interpreta-se que a cláusula 4.3.2 invocada pela Ré, apenas possuía vigência enquanto o empreendimento estivesse submetido ao patrimônio de afetação. Extinta tal natureza (de patrimônio de afetação) e constituído o condomínio, deve ser aplicado ao distrato ou a resolução contratual a cláusula 4.3.1, que prevê pena convencional de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Caso contrário, não seriam necessárias duas cláusulas contratuais prevendo hipótese de desfazimento contratual. Ademais, o entendimento preponderante da doutrina e jurisprudência é que a cláusula envolvendo patrimônio de afetação deve ser interpretada de acordo com a sua finalidade e em observância às normas consumeristas. Não havendo razão de existir se seu fim foi alcançado, ou seja, se a obra foi concluída e entregue. Assim, não faz sentido a incidência de multa mais abusiva, como pretende a Ré impor aos Autores, pois isso representaria um valor manifestamente excessivo diante de todas as peculiaridades do caso, configurando até mesmo o enriquecimento ilícito da Ré. O que não se pode admitir.Sobre as arguições autorais, contudo, nada foi efetivamente contraposto pela requerida em contestação, que se restringiu à defesa da validade da cláusula contratual e da possibilidade legal de retenção de 50%. Não foi trazida alegação acerca da ocorrência de eventual inadimplemento anterior à extinção do patrimônio de afetação.Nesse contexto, a pretensão de fixar marco temporal diverso para a incidência do regime legal que autoriza a retenção no percentual pretendido pela recorrente esbarra na vedação à inovação recursal. Caberia à apelante suscitar tal tese em contestação, o que não ocorreu.No que diz respeito à insurgência alusiva à retenção da comissão de corretagem, verifica-se que a análise da matéria na sentença ocorreu, em verdade, de forma extra petita, porquanto inexistiu pedido nesse sentido na petição inicial.Ao que consta, tratou-se de equívoco ocorrido no curso da tramitação processual, tanto que os próprios autores, após decisão saneadora, se manifestaram no sentido de que a restituição de comissão de corretagem não constituía ponto controvertido da demanda, justamente por não haver pedido inicial nesse sentido (mov. 60).De todo modo, ainda que a sentença tenha abordado a questão, fundamentando no sentido da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, observa-se que tal determinação não foi efetivamente consignada no dispositivo, o qual se limitou a autorizar a retenção de parte das parcelas pagas, sem qualquer menção à devolução da referida comissão (mov. 77).Quando do acolhimento dos embargos de declaração opostos pelos autores, não houve qualquer referência à situação da comissão de corretagem no dispositivo (mov. 94). Diante disso, e considerando que somente o dispositivo da sentença é alcançado pela coisa julgada (art. 504, inc. I do Código de Processo Civil), conclui-se que não há propriamente matéria a ser apreciada quanto à suposta condenação à devolução da comissão de corretagem, uma vez que tal condenação, em verdade, não foi estabelecida.Por outro lado, verifica-se que os apelados, em contrarrazões, consignaram o seguinte: “...entende-se que a sentença foi extra petita na medida em que reconheceu abusividade não pleiteada pelos Autores, o que deve ser levado em conta pelos Emérito Julgadores, por ser matéria de ordem pública”.Sob essa perspectiva, a fim de evitar futuras controvérsias, revela-se adequada a declaração, ex officio, de nulidade da sentença no ponto em que nos fundamentos reconheceu a necessidade de devolução da comissão de corretagem, por configurar julgamento extra petita. 3. Do exposto, voto por não conhecer do recurso e, de ofício, declarar nulidade parcial da sentença na parte em que nos fundamentos tratou de comissão de corretagem, por configurar julgamento extra petita. Ante o não conhecimento do recurso, pela sucumbência recursal (art. 85, §11 do Código de Processo Civil), majora-se os honorários devidos ao patrono da parte adversa em mais 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 12%.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, não conhecer do recurso, com providência de ofício, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram o Desembargador Andrei de Oliveira Rech e o Desembargador Substituto Osvaldo Canela Junior.Curitiba, 15 de maio de 2026.Joscelito Giovani CéRelator