Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARQUE CHIARI em face da decisão de mov. 85.1 - AO (posteriormente ratificada ao mov. 91.1 - AO) por meio da qual, em execução de título extrajudicial (autos nº 0000694-67.2023.8.16.0025), a douta magistrada de origem indeferiu a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais.Inconformado, sustenta o agravante em suas razões recursais, em suma, que (mov. 1.1 - AI): a) as despesas condominiais ostentam natureza jurídica de obrigação propter rem, isto é, perseguem o imóvel, constituindo garantia primária para sua satisfação; b) o STJ já pacificou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para a quitação de débitos condominiais; c) o erro da decisão agravada é negar a única garantia eficaz para a satisfação do crédito, onerando injustamente toda a coletividade de condôminos em benefício de um devedor inadimplente e de um credor fiduciário que, segundo o STJ, também tem responsabilidades perante o condomínio; d) impõe-se o prequestionamento da matéria acerca do art. 1.345 do CC e arts. 926 e 489, §1º, VI do CPC; e) estão presentes os requisitos do efeito suspensivo.Requer, ao final, a atribuição do efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, seu provimento, para deferir o pedido de penhora sobre a integralidade do imóvel gerador do débito condominial, independentemente da existência de alienação fiduciária em garantia.Recebendo os autos como relator, deferi a liminar pretendida (mov. 8.1 – AI).O r. juízo a quo prestou informações (mov. 12.1 – AI).Regularmente intimada (mov. 19 – AI), a parte agravada não ofereceu contrarrazões.Intimada (mov. 22.1 e 25 - AI), a Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões (mov. 26.1 - AI).Retornaram-me, então, conclusos. É o relatório.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOO agravante está dispensado de anexar as peças obrigatórias referidas no art. 1.017, I do CPC, tendo em vista que os autos do processo são eletrônicos (art. 1.017, §5º).Por se tratar de decisão interlocutória proferida em processo de execução (cuja recorribilidade é ampla e irrestrita), hipótese elencada no art. 1.015 do CPC (parágrafo único), é cabível o agravo de instrumento (REsp 1.747.035/SE, Rel.: Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe. 07/06/2019).O recurso, ademais, é tempestivo.Portanto, CONHEÇO, em definitivo, do presente agravo de instrumento; e, passando ao exame do mérito, verifico que o recurso merece ser provido.Tenho que a matéria foi devidamente apreciada na decisão preliminar, razão pela qual, penitenciando-me pela redundância, com acréscimos e ajustes, reproduzo-a.A hipótese é de execução de título extrajudicial movida pelo Condomínio Parque Chiari em face de Natali Hellen Martins Fontes, em razão do atraso do não pagamento das taxas condominiais com vencimento nas datas de 15/10/2021 a 15/12/2022, totalizando um débito no valor de R$ 5.669,02, relacionados ao apartamento 404, bloco 09 (movs. 1.9 e 1.10 - AO).Citada via postal, a executada não efetuou o pagamento da dívida – sequer constituiu procurador –, pelo que houve cumprimento da ordem de penhora dos ativos financeiros via SISBAJUD, a qual restou infrutífera (mov. 71.1 - AO).Assim, a parte credora requereu a penhora do imóvel, com matrícula nº 54.258, lavrada junto ao Registro de Imóveis de Araucária/PR, mas consta com gravame de alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal (mov. 79.2 - AO). Em razão disso, o pedido foi indeferido (mov. 85.1 - AO).Preambularmente, é necessário esclarecer que o c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) atualizou o entendimento jurisprudencial acerca do tema, passando a admitir a penhora do próprio bem imóvel que dá origem ao débito de dívida condominial, mesmo na hipótese de imóvel gravado com alienação fiduciária (cf. REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023).É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, conforme segue:Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.Quanto ao caráter propter rem da dívida, leciona Carlos Roberto Gonçalves (Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, v. 5. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2023):Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277). Decorre da contiguidade dos dois prédios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a regra geral é de que a responsabilidade pelas taxas condominiais é do devedor fiduciante, razão pela qual o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do aludido crédito do condomínio, o que não incluiria o imóvel alienado, que integra o patrimônio do credor fiduciário, ou seja, uma propriedade resolúvel.Essa premissa vinha sendo extraída da leitura dos arts. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, cuja intelecção, resumidamente, é de que o credor fiduciário passa a responder pelas taxas /despesas condominiais quando se tornar o proprietário pleno do bem, por efeito da realização da garantia e consolidação da propriedade, a partir da imissão na posse.Conquanto a matéria já fosse controvertida neste próprio Tribunal de Justiça, com algumas correntes que se filiavam à possibilidade de penhora do imóvel, o entendimento que vinha prevalecendo é de ser incabível a penhora do próprio imóvel, mas, ressalvado o cabimento de penhorar os direitos contratuais que o devedor possui sobre o bem – entendimento que seguia a posição até então perfilhada pelo Tribunal Superior.No entanto, por maioria de votos no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, prevaleceu o voto vencedor de lavra do Exmo. Min. Raul Araújo.Segundo a tese jurídica vencedora, não é possível cobrir o credor fiduciário de imunidade contra a dívida condominial, com a outorga de mais direitos do que aqueles que tem qualquer proprietário, de sorte que a instituição financeira, na posição de credora fiduciária e resguardando para si a posse indireta, bem assim a propriedade resolúvel, não é uma proprietária “especial”, com mais direitos que outro proprietário comum em condomínio edilício.De mais a mais, os artigos citados anteriormente, que embasavam a impossibilidade de penhora, de acordo com o voto vencedor, não se sobrepõem sobre os direitos de terceiros não contratantes, albergando tão somente a relação jurídica de direito material entre credor fiduciário e devedor fiduciante.Comparativamente, o douto Ministro reportou às normas da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1994), que estabelecem a obrigação do locatário de pagar as despesas de condomínio, sem que isso isente o locador-proprietário do imóvel da obrigação de, eventualmente, suportar a obrigação com o condomínio, acaso o locatário (possuidor direto) fique inadimplente.De igual sorte, o credor fiduciário não fica imune das obrigações perante o condomínio de natureza propter rem, sendo possuidor indireto e resguardando para a si a propriedade resolúvel, a qual se sobrepõe ao direito do próprio credor fiduciário.O cerne da discussão é que não é possível colocar sobre os ombros dos demais condôminos a responsabilidade de custear a dívida, que, ao cabo, é obrigação relacionada ao interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio edilício.Em resumo, o acórdão foi assim ementado:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368- B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023) – destaqueiIn casu, conforme matrícula de mov. 79.2 - AO, o imóvel se encontra registrado em nome da executada, mas gravado com ônus de alienação fiduciária em favor da CEF, não constando cancelamento desta averbação.Aliás, para registro, penso, desde sempre, que a execução haveria de ser direcionada para ambos, o credor e devedor fiduciário, na medida em que o condomínio não é parte no contrato celebrado e, por certo, não pode ser "vítima" de uma negociação que não celebrou. Se é justo que o adquirente responda por despesas que deu causa, decorrência do consumo, também é justo e adequado que quem concedeu o crédito responda pelo risco respectivo, exercendo, quando for o caso, o direito de regresso em face daquele com quem contratou, sem onerar ainda mais o condomínio.O contrato celebrado entre eles (credor e devedor) não obriga o condomínio.Em suma, é a CEF que possui o direito de propriedade sobre o bem (resolúvel), enquanto o devedor fiduciante estiver pagando as parcelas do financiamento realizado perante a instituição financeira, de sorte que adquire a qualidade de proprietário pleno somente após quitar integralmente o financiamento.Como a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário durante a vigência do financiamento, possuindo o devedor fiduciante apenas a mera expectativa de direito, e aquele exerce a posse indireta, nada obsta a penhora do imóvel, segundo o entendimento recente do STJ, com possível ação regressiva, se for o caso, posteriormente.Por fim, destaco que credor fiduciário, caso queira, possui a faculdade de quitar o débito condominial.Anota-se que, em que pese a fundamentação trazida pela CEF (mov. 26.1 - AI), todavia, é o caso de reformar a decisão agravada, em estrita observância ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.Nenhum dos argumentos alinhados, aliás, permite transferir aos demais condôminos o risco de um negócio que é do agente financeiro financiador do imóvel, não sendo concebível que se preserve direitos sem observar o contexto e o prejuízo causado aos demais interessados, bem assim a responsabilidade que decorre da preservação da garantia e, como afirmado, da propriedade do imóvel. Destarte, a REFORMA da decisão agravada é medida que se impõe, permitindo que a penhora recaia sobre a totalidade do imóvel gerador do débito condominial, bem assim que o douto juízo de origem promova a inclusão da CEF, proprietária do imóvel, no polo passivo.ConclusãoAnte o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação supra.É como voto.