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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença proferida no mov. 195.1/origem, mantida pela decisão de Embargos de Declaração (mov. 204.1/origem), dos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse, Perdas e Danos e Indenização por Danos Morais nº 0000558-24.2019.8.16.0021, ajuizada pelos autores/Apelantes (promitentes vendedores) em face do réu/Apelado (promissário comprador), pretendendo a resolução do contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (com os destaques do original):“DISPOSITIVODiante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:a. Declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes em 17/01/2020, relativo ao imóvel descrito na matrícula nº 87.441 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR (ev. 1.5), por culpa exclusiva do réu;b. Determinar a reintegração definitiva dos autores na posse do imóvel acima descrito, devendo o réu (ou quem quer que esteja na posse do bem) desocupá-lo voluntariamente no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta sentença, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse, com auxílio de força policial e arrombamento, se necessário;c. Condenar o réu ao pagamento da multa contratual no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do contrato (R$ 134.530,61), equivalente a R$ 26.906,12 (vinte e seis mil, novecentos e seis reais e doze centavos), atualizado monetariamente INPC/IGP-DI em virtude do Decreto nº 1.544/1995, desde o inadimplemento e juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção monetária, em virtude da atual redação do art. 406, §1º do CC, este desde a citação;d. Condenar o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo INPC/IGP-DI em virtude do Decreto nº 1.544/1995, a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção monetária, em virtude da atual redação do art. 406, §1º do CC, desde a citação;e. Condenar o réu ao pagamento direto dos valores devidos a título de IPTU, taxas, multas, cotas condominiais, financiamento imobiliário e demais encargos incidentes sobre o imóvel durante todo o período em que esteve na posse, a contar de janeiro de 2020 até a efetiva desocupação, valores estes a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária desde os respectivos vencimentos e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic, deduzida a correção monetária, em virtude da atual redação do art. 406, §1º do CC, este desde a citação;f. Julgar improcedente o pedido de arbitramento de aluguel mensal sobre o valor do imóvel, diante da existência de cláusula penal já fixada nesta decisão, sob pena de bis in idem;g. Tornar ineficaz, em relação aos autores, a cessão de direitos celebrada entre o réu e a terceira pessoa ROSILANE ALVES DA SILVA PEREIRA, por ausência de consentimento expresso dos vendedores, nos termos do art. 299 do Código Civil;h. Julgar improcedente o pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé e ato atentatório à dignidade da justiça, formulado pelo réu;i. Extinguir a reconvenção sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, IV, do Código de Processo Civil, diante do não recolhimento das custas processuais devidas.Diante da sucumbência recíproca, CONDENO a parte ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador da parte autora, fixados em 10% sobre o proveito econômico auferido pela parte demandante, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.CONDENO a parte autora ao pagamento de 20% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor da parte ré, também fixados em 10% sobre o proveito econômico por este auferido, decorrente da diferença entre a importância postulada na inicial e a que foi efetivamente reconhecida como devida, com base no art. 85, §2º, do CPC. A exigibilidade fica suspensa, eis que deferida a gratuidade da justiça em seu favor.Com o trânsito em julgado da presente decisão, intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifestem quanto ao prosseguimento da execução ou adotem outras medidas cabíveis, sob pena de arquivamento. Registre-se. Publique-se. Intimem-se.”.Inconformados, os autores, interpuseram o presente Apelo (mov. 208.1/origem), alegando, em síntese e após resumo fático, que: a) a sentença deve ser reformada para reconhecer a possibilidade de cobrança de aluguel pelo período em que o réu/Apelado ocupou indevidamente o imóvel, sendo incorreto o entendimento de que a cumulação da cláusula penal (20% sobre o contrato) com os aluguéis gera bis in idem, porquanto os institutos possuem autonomia e natureza distinta das obrigações contratuais envolvidas; b) não se sustenta o fundamento amparado no artigo 416 do Código Civil, porque não considera que o réu/Apelado utilizou o imóvel sem qualquer contraprestação; c) a indenização pleiteada, correspondente a 0,75% do valor venal do imóvel, é justa e deve ser reconhecida para evitar enriquecimento sem causa por parte do réu/Apelado, nos termos do artigo 884 do Código Civil; d) não se aplica o Tema nº 970 da Corte Superior ao caso, eis que ele restringe à possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal em situações de atraso na entrega de imóveis; e) “Este Tribunal de Justiça, inclusive, já se posicionou sobre a possibilidade de cumulação entre multas contratuais e aluguel devido à posse indevida, como se observa na Apelação Cível nº 0028772-60.2021.8.16.0019”.Com base em tais argumentos, pugnaram o provimento do recurso com a reforma da sentença, “para o fim de reconhecer a possibilidade de condenar o apelado a realizar o pagamento dos alugueis referente ao período que ocupou indevidamente o imóvel, na importância de 0,75% do valor venal do imóvel”.Intimado, o réu/Apelado deixou de apresentar contrarrazões (mov. 214.0/origem).Na sequência, subiram os autos a esta Corte Revisora e, de início, foram distribuídos automaticamente à 6ª Câmara Cível, na relatoria da Desembargadora Lilian Romero, pela matéria “Ações e recursos alheios às áreas de especialização” (mov. 3.1), tendo sido declarada a incompetência em razão da matéria, ao fundamento de que a ação versa sobre rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, e determinada a redistribuição, nos termos do art. 110, inciso VIII, alínea “a”, do RITJPR (mov. 8.1).Redistribuídos equivocadamente (mov. 14.1), sem atentar ao comando da decisão de mov. 8.1, o eminente Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Déa, da 18ª Câmara Cível, determinou o cumprimento adequado do pronunciamento (mov. 20.1). Desta vez corretamente redistribuídos em 02/10/2025 (mov. 24.1), vieram conclusos os autos a este Relator na mesma data (mov. 27.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo dispensado (em razão do deferimento do benefício da justiça gratuita aos recorrentes; mov. 7.1/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso deve ser conhecido.Em breve retrospecto, se vê que as partes celebraram, em 17/01/2020, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Casa, juntado no mov. 1.5/origem, tendo como objeto o lote residencial situado no Condomínio Fechado Moradas Londrina, na Rua Atílio Prudente de Melo, nº 53, Bairro Heimtal, na cidade de Londrina/PR, imóvel matriculado sob nº 87.441 no 2º Serviço de Registro de Imóveis daquela Comarca (movs. 22.1 e 170.2/origem), pelo preço ajustado de R$ 134.530,61, a ser pago da seguinte forma:


Veja-se que o item “3” acima elencado, conforme disposto na petição inicial, totalizava o montante de R$ 59.530,61, em 10/01/2020, conforme extrato da instituição financeira (mov. 1.4/origem).Narraram os autores/Apelantes e promitentes vendedores que o réu/Apelado e promissário comprador obteve a posse (precária) do imóvel desde a assinatura do contrato e que, todavia, nunca teria adimplido qualquer parte do ajuste.Assim, requereram na petição inicial a rescisão do negócio jurídico e consequente reintegração da posse, com a condenação do réu/Apelado ao pagamento: 1) de multa contratual de 20% do valor atualizado do contrato “(Entrada R$ 75.000,00 + Parcelas financiamento assumidas R$ 59.530,66)”; 2) de aluguel mensal, correspondente a 0,75% sobre o valor venal do imóvel, “desde a data da em que estiveram imitidos na posse do lote até a efetiva desocupação do mesmo”; 3) dos IPTU’s, Taxas e Multas, “referentes aos impostos já vencidos e também aos que se vencerem durante o trâmite do processo”; 4) de danos morais no importe de R$ 10.000,00. No mov. 44.1/origem, os autores/Apelantes emendaram a inicial, incluindo novo pedido de danos materiais (5), consubstanciado no ressarcimento dos valores pagos à Caixa Econômica Federal, a título de financiamento imobiliário, o que foi deferido no mov. 46.1/origem.A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato com a imediata reintegração de posse, acolhendo os demais requerimentos listados nos itens 1, 3, 4 e 5 e deixando de acolher apenas o item 2, atinente aos aluguéis, que é o ponto contra o qual se insurgem por meio deste recurso de apelação.Pois bem.Examinando o pedido acolhido por sentença, em relação à incidência da cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o valor do ajuste, denominada contratualmente como “multa de rescisão” (Cláusula 8ª), tem-se que o fundamento utilizado na decisão baseou-se na caracterização do inadimplemento substancial por parte do réu/Apelado (CC, artigo 475), que permitiu então sua cobrança, os termos do art. 408 do Código Civil.Veja-se o teor da Cláusula:É necessário ponderar que não se tratou de uma disposição específica para a hipótese de rescisão do negócio jurídico, ainda que tenha sido assim nomeada, mas para situações gerais de infringência de “quaisquer termos” do contrato. Evidentemente que o inadimplemento substancial do pagamento do preço ajustado pelo imóvel, capaz de causar a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil, permite a sua incidência como pena convencional (CC, artigo 416, caput) quando há alguma correspondência com a prefixação de perdas e danos, contudo do próprio teor da Cláusula 8ª observa-se que houve ressalva quanto à percepção de outros valores pelo contratante inocente: “... sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio”.Incide no caso, pois, a segunda parte do Parágrafo único do artigo 416 do Código Civil (destacou-se): “Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.”.E nisso a sentença se confundiu, ao concluir que a “cláusula penal rescisória” substituiria, “por convenção entre as partes”, o ressarcimento das perdas e danos que excedessem à pena convencional.Ora, o que foi ajustado entre as partes nessa cláusula penal (não especificamente rescisória), como visto, foi a penalidade em caso de descumprimento de quaisquer termos avençados, contudo “sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio”, e nesta parte final, há que se interpretar como possível a cobrança dos aluguéis, requerida na petição inicial e ratificada nas razões recursais, desde que comprovado o prejuízo excedente ao montante previsto na cláusula, conforme disposição final do Parágrafo único do artigo 416 do Código Civil. O que deve ser evitado é o bis in idem, para não causar enriquecimento ilícito, porém sem deixar de aplicar, de outro lado, o princípio da reparação integral dos danos efetivamente experimentados e comprovados pela parte inocente, a teor do artigo 944 do Código Civil.A insurgência acerca da condenação do réu/Apelado ao pagamento de aluguéis, no que seria uma espécie de taxa de ocupação ou fruição, por todo o período de ocupação do imóvel (desde 17/01/2020) e até a devolução voluntária ou reintegração forçada na posse, em que ele permaneceu utilizando a residência, deve prosperar, eis que pelas regras de experiencia comum (CPC, artigo 375), o percentual de 0,75% do valor venal do imóvel geralmente corresponde ao seu valor locativo.O pedido foi afastado pela sentença com o fundamento de impossibilidade de cumulação com a sobredita cláusula penal, porque não previsto no contrato entabulado entre as partes (o que já resta superado) e de ausência de demonstração nos autos de “circunstância excepcional que justifique o arbitramento de valor adicional compensatório”.Todavia, os institutos não se confundem e, a teor da pacífica jurisprudência da Corte Superior, acompanhada por este Tribunal de Justiça, faz-se possível dita cumulação, vez que a taxa de fruição possui natureza diferenciada, porquanto amparada no uso e gozo do imóvel (destacou-se):“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS. 1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). 2. Agravo interno desprovido”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.294.101/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023).“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.119.402/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024).“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto à necessidade de maior redução da cláusula penal, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial. 4. "A resolução do contrato de compra e venda de imóvel implica a fixação de indenização pela ocupação do bem desde a sua posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.087.828/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). III. Dispositivo 5. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.108.306/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE PARTICULARES - INADIMPLEMENTO PROMITENTE COMPRADOR - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA – PERDAS E DANOS – TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS ENTRE OS LITIGANTES QUE DEVEM SER CUMPRIDOS NA FORMA PREVISTA NO CONTRATO - OBSERVÂNCIA À PACTA SUNT SERVANDA - CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS – VIABILIDADE – ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE ESTADUAL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PERDAS E DANOS – ALUGUEIS - APELADO QUE USUFRUIU DO BEM – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO GRACIOSA – ALUGUÉIS QUE DECORREM DA PRÓPRIA RESCISÃO - COMISSÃO DO CORRETOR – VALOR INCLUÍDO NAS PERDAS E DANOS – RESSARCIMENTO INDEVIDO – CONTRATO PARTICULAR DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA NA RECONVENÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA – DEVOLUÇÃO DE VALORES QUE DECORREM DA PRÓPRIA RESCISÃO – SENTENÇA RETOCADA – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0016123-06.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 13.06.2025).“DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES E PROMITENTES VENDEDORES. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação de Resolução Contratual c/c Indenização de Danos Materiais ajuizada pelos promitentes vendedores contra o promissário comprador de imóvel. 2. A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e condenando o réu ao pagamento aos autores de multa contratual de 25% sobre os valores pagos, tendo direito ao reembolso do restante. 3. Os pedidos de indenização por alugueis, retenção de comissão de corretagem e reparação de outros danos materiais foram julgados improcedentes. 4.Quanto às custas e honorários, a decisão determinou a sucumbência recíproca e não equivalente, fixando o pagamento das despesas processuais em 60% para os autores e 40% para o réu, além de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação.5 . O recurso insiste no acolhimento de todos os pedidos formulados na petição inicial. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 6. Há quatro questões em discussão: i) se é válida a multa contratual rescisória de 10% do valor do contrato, afastando a redução equitativa feita pelo Juízo a quo; ii) se são devidos alugueis pelo período de uso do imóvel pelo promissário comprador, sem prejuízo da mencionada cláusula penal; iii) se é permitida a retenção das arras; iv) se é devido ressarcimento aos autores por outros danos materiais ditos causados pelo réu. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. A multa contratual foi adequadamente reduzida na sentença para 25% dos valores pagos pelo réu, conforme o artigo 413 do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quando a resolução do contrato se dê por culpa do comprador. 8. O pagamento de valor equivalente a alugueis pelo período em que o réu utilizou o imóvel (taxa de fruição) é devido, sendo possível a cumulação com a cláusula penal reduzida, eis que esta não cobre tais prejuízos. O valor de R$ 2.000,00 por mês é compatível ao valor locativo. 9. As arras confirmatórias não admitem retenção, ainda que o desfazimento do negócio jurídico tenha se dado por culpa do promissário comprador. 10. Os danos materiais, decorrentes das alegadas avarias causadas no imóvel durante o tempo que o réu dele se utilizou, não foram suficientemente comprovados, vez que inexistem comprovantes de pagamentos, mas unicamente, orçamentos realizados para eventuais consertos. 11. A tarifa de água é despesa inerente ao uso do imóvel, devendo ser suportada pelo réu, ressarcindo o valor pago pelos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e parcialmente provido. 13. Tese de julgamento: “Admite-se a redução equitativa de cláusula penal na resolução de contrato de compra e venda de imóvel residencial, por inadimplemento do promissário comprador, sem prejuízo de indenização a ser paga por este, pelo tempo de ocupação do bem e em valor equivalente ao locatício. Não é possível a retenção de arras confirmatórias pelos promitentes vendedores. Somente se indenizam danos materiais por deterioração do imóvel se estiverem devidamente comprovados, o que não é possível através de meros orçamentos. O promissário comprador responde pela indenização de serviços de água e esgoto durante o tempo de utilização do imóvel”. Jurisprudência relevante citadaSTJ, AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, J. 02/09/2024;STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, J. 04/03/2024;STJ, AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, J. 24/06/2024;TJPR - 20ª Câmara Cível - 0017514-86.2017.8.16.0021, Rel. Desembargadora Ana Lucia Lourenço, J. 16.08.2024;TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003922-65.2021.8.16.0075, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, J. 22.03.2024.Dispositivos relevantes citadosCódigo Civil, arts. 368, 369, 405 e 410, 413, 416, 944.Código de Processo Civil, art. 373, inciso I”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000558-24.2019.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 28.02.2025).“APELO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. PRELIMINAR: SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO OU DEVOLUÇÃO DE ARRAS QUE SE DÁ OPE LEGIS E COMO CONSEQUÊNCIA DO DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRECEDENTES. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE SE CARACTERIZAM PARTE DO PAGAMENTO DO PREÇO. MÉRITO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE IN CASU. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE PARTICULARES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/18. NATUREZA DÍSPAR DA PENALIDADE CONTRATUAL E DA CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA. PLEITO PROCEDENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. INAPLICABILIDADE. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0017514-86.2017.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO - J. 16.08.2024).E, mesmo que não existisse a previsão de cumulação da cláusula penal com a cobrança de taxa de fruição/aluguel (repetindo, tema já superado), nos casos em que o promissário comprador possa auferir efetivamente alguma renda ou vantagem financeira com o imóvel, seja pela exploração comercial ou pelo recebimento de aluguel, ou pelo fato de lhe servir de moradia, o que houve (e permanece havendo) neste caso, o prejuízo do promitente vendedor e a vantagem do promissária comprador são evidentes, dispensando-se mais provas, sendo plenamente cabível a condenação em aluguéis, desde a ocupação (17/01/2020) até a efetiva entrega das chaves.Certo é que, seguindo a orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sempre deve ser analisado o caso concreto para fins de estabelecer a viabilidade ou cabimento da cumulação, plena ou parcial, de penalidades contratuais e de indenizações por perdas e danos.Neste caso, houve prejuízo, indiscutivelmente, demonstrado pelo tempo incontroverso de utilização do imóvel residencial pelo réu/Apelado e promissário comprador, não sendo lícito que se entenda essa ocupação como gratuita ou como satisfeita pela multa de 20% do valor do contrato, com a qual admite-se sua cumulação, nos moldes dos arestos mencionados.O pedido inicial foi de condenação ao pagamento de aluguéis mensais em 0,75% sobre o valor venal do imóvel (desde a imissão na posse até a efetiva desocupação), sendo que no extrato de IPTU do ano de 2022 o imóvel aparece no valor de R$ 142.745,26, o que representaria um aluguel de R$ 1.070,58 naquela época, equivalente a 88,33% do salário-mínimo de então, o que parece ser compatível, como dito acima, com o aluguel de uma casa naquela localidade, afora que, em se tratando a base de cálculo de dado público que sequer foi contestado pelo réu/Apelado, reflete um valor locatício justo (o que também não foi contestado), a considerar que, em casos congêneres, mas quando se aplica a Lei do Distrato (nº 13.786/2018), esta Corte de Justiça tem entendido como adequados os aluguéis mensais de 0,75% do valor do imóvel. Veja-se, em apoio (destacou-se):“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NU POSTERIOMENTE EDIFICADO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO. TERMO INICIAL A PARTIR DA EDIFICAÇÃO DO IMÓVEL. REDUÇÃO DO “QUANTUM” PARA 0,75% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. ART. 32-A, I, DA LEI Nº 6.766/1979. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta por Ademir Silva Garcia e recurso adesivo por Loteadora Tuparendi Ltda. contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, condenando o comprador ao pagamento de taxa de fruição e à devolução do imóvel e a vendedora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias. O apelante sustenta que a cobrança de aluguéis durante a posse do imóvel é indevida. A parte recorrente adesiva pleiteia a retenção das arras e a alteração do termo inicial da cobrança da taxa de locação. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição sobre o imóvel objeto de contrato de compra e venda não edificado, posteriormente construído pelo comprador; (ii) a possibilidade de retenção das arras confirmatórias pela vendedora. III. Razões de decidir 3. A taxa de fruição deve ser devida a partir do momento em que o réu passou a habitar o imóvel4. O valor da taxa de fruição foi reduzido para 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, em conformidade com o art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/1979.5. As arras pagas têm natureza confirmatória e não podem ser retidas pelo vendedor em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação cível interposta por Ademir Silva Garcia conhecida e parcialmente provida, a fim de reduzir o quantum da taxa de fruição. Apelação adesiva interposta pela Loteadora Tuparendi Ltda. conhecida e parcialmente provida, a fim de alterar o termo inicial da taxa de fruição. Tese de julgamento: Em contratos de compra e venda de imóveis não edificados, a cobrança de taxa de fruição ou aluguéis é indevida, sendo permitida apenas a partir do momento em que o comprador passa a habitar o imóvel, respeitando-se o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 487, I, 1.009, 1.010, 32, 32-A, I; CC/2002, arts. 1.219, 418, 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 23.08.2021; STJ, AgInt no REsp n. 2.025.121/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.06.2024; STJ, REsp n. 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.05.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.06.2024”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0029389-50.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 26.08.2025).Para a fase de cumprimento dessa parte da condenação e elaboração dos cálculos, deverão os autores/Apelantes instruir o pedido com a juntada dos documentos emitidos pela Prefeitura Municipal de Londrina que indique o valor venal do imóvel para cada exercício, conforme artigo 524, § 3º, do Código de Processo Civil.A atualização monetária sobre tal verba será feita pelo IPCA, desde o 30º dia de cada mês vencido, e os juros moratórios serão contados desde a citação em 30/08/2023 (mov. 104.1/origem), conforme os artigos 405 e 406, § 1º, do Código Civil.Assim, caminhando para as disposições finais, no sentido do provimento do Apelo, que enseja, ao final, na procedência integral dos pedidos iniciais, é necessária a readequação da distribuição das verbas sucumbenciais, de forma a condenar o réu/Apelado, exclusivamente, ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, mantidos estes fixados por sentença em 10% sobre o total das condenações, nos termos dos artigos 82, § 2º, e 85, § 2º, do Código de Processo Civil.Descabe majoração dos honorários de sucumbência, em virtude do provimento do Apelo, a teor do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e do Tema Repetitivo nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de condenar o réu/Apelado ao pagamento em favor dos autores/Apelantes dos aluguéis mensais no importe de 0,75% do valor venal do imóvel, desde a imissão na posse até sua efetiva devolução, redistribuindo-se o ônus de sucumbência a encargo exclusivo do réu/Apelado, nos termos da fundamentação.