Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIOLuana Mannala agrava de instrumento em face da r. decisão de mov. 95.1, proferida em ação de execução de título extrajudicial autuada sob n. 0028856-47.2023.8.16.0001, proposta por Condomínio Conjunto Residencial Andrômeda, que determinou a retificação da autuação do feito executivo, para substituir o anterior proprietário do imóvel gerador do débito exequendo pela arrematante.Em síntese, alega a agravante que:a) adquiriu o imóvel por meio de arrematação e, anteriormente à aquisição, o Condomínio já havia a juizado a execução em face do então proprietário, inclusive com o arresto de valores deste;b) compareceu espontaneamente nos autos informando a aquisição e a responsabilidade pela dívida, ressaltando, contudo, que a arrematação não eximia a responsabilidade do anterior proprietário pelos débitos anteriores, tanto que a lei assegura ao arrematante o direito de regresso, de forma que não há óbice na manutenção do anterior proprietário no polo passivo da execução;c) já havendo arresto efetivado na conta do anterior proprietário, o certo é que este seja mantido no polo passivo da ação para que se leve a efeito a conversão em penhora do valor bloqueado, ao invés de sua exclusão da lide e da devolução dos valores, conforme foi determinado na origem;d) nos termos do art. 805, do Código de Processo Civil, a execução deve se dar de forma menos gravosa ao devedor, sendo certo que a exclusão do proprietário anterior e desbloqueio dos valores causará prejuízo à agravante; por outro lado, não trará nenhum benefício ao exequente, que concordou com o pedido de manutenção do proprietário anterior e do bloqueio efetivado em sua manifestação de mov. 111.1.Requer a concessão de efeito suspensivo e antecipação de tutela; ao final, o provimento do recurso.O efeito suspensivo foi concedido por meio da decisão de mov. 8.1.Com a contraminuta, vieram os autos conclusos para análise e julgamento do recurso.É o relatório.

II – VOTOTrata-se de recurso de agravo de instrumento interposto em face da decisão que determinou a retificação da autuação para excluir do polo passivo o anterior proprietário do imóvel gerador do débito exequendo, incluindo a ora agravante, que adquiriu o imóvel em hasta pública, por se tratar de obrigação propter rem.No entanto, sustenta a agravante que compareceu espontaneamente nos autos informando a aquisição e a responsabilidade pela dívida, ressaltando, contudo, que a arrematação não eximia a responsabilidade do anterior proprietário pelos débitos anteriores, tanto que a lei assegura ao arrematante o direito de regresso, de forma que não há óbice na manutenção do anterior proprietário no polo passivo da execução.Aduz que, já havendo arresto efetivado na conta do anterior proprietário, o certo é que este seja mantido no polo passivo da ação para que se leve a efeito a conversão em penhora do valor bloqueado, ao invés de sua exclusão da lide e da devolução dos valores, conforme foi determinado na origem.Pontua que, nos termos do art. 805, do Código de Processo Civil, a execução deve se dar de forma menos gravosa ao devedor, sendo certo que a exclusão do proprietário anterior e desbloqueio dos valores causará prejuízo à agravante; por outro lado, não trará nenhum benefício ao exequente, que concordou com o pedido de manutenção do proprietário anterior e do bloqueio efetivado em sua manifestação de mov. 111.1.Em que pese a argumentação expendida, a decisão não comporta reforma, como se passa a expor.Pois bem.É certo que as cotas condominiais possuem natureza de dívida propter rem, ou seja, a dívida acompanha o imóvel do qual provém até que seja adimplida. A respeito, dispõe o art. 1.345 do Código Civil, que:O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No caso, a agravante adquiriu o imóvel gerador do débito por meio de hasta pública, hipótese de acesso originário à propriedade.Desse modo, a responsabilidade do arrematante pelo adimplemento dos débitos anteriores à arrematação depende de previsão edilícia.Isso porque, os débitos anteriores à arrematação, desde que devidamente inseridos no edital de praça e leilão, restarão a cargo do arrematante. Nesse sentido, aliás, a jurisprudência pátria é uníssona. A contrario sensu, o arrematante não poderá ser demandado por dívida anterior à arrematação se constar do edital da hasta pública que o arrematante receberá o bem livre e desembaraçado de qualquer ônus, ou mesmo se o edital for omisso a esse respeito.Na espécie, consta expressamente do Edital de Leilão (mov. 20.2 – fl. 19):19.4.1 – Eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos (IPTU e quaisquer taxas incidentes sobre o imóvel), devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente.
Nessa realidade, por força da condição atual de condômina, a agravante/arrematante deverá arcar com o débito condominial pendente, que era de seu conhecimento anteriormente à arrematação, com a substituição do polo passivo, assegurados o contraditório e a ampla defesa, independentemente da penhora já havida em face do anterior proprietário.A propósito, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE. EDITAL. PREVISÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.1. O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação, quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada sua natureza propter rem. Precedentes.2. Estando o acórdão estadual em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o apelo nobre não prospera, tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.3. Recurso especial não provido.(REsp n. 2.158.500/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025).
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO DE DIREITOS COMPROMISSÁRIOS SOBRE IMÓVEL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS E DE NATUREZA PROPTER REM ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. DÍVIDA CONTRATUAL. INFORMAÇÕES QUE CONSTAVAM NO EDITAL. RESPONSABILIDADE DOS ARREMATANTES. REEXAMEFÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Na hipótese, não houve, em leilão, a arrematação da propriedade imóvel pelos recorrentes, mas sim de direitos compromissários sobre o bem, de modo que os arrematantes adquiriram a qualidade de sucessores do promitente comprador.2. Havendo informação no edital de leilão sobre a existência de dívidas condominiais e outras de natureza propter rem, o arrematante é responsável por esses débitos, mesmo que anteriores à arrematação. Precedentes.3. C om relação à suficiência das informações do edital sobre as dívidas do imóvel e do contrato de promessa de compra e venda, é inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ.4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.(AREsp n. 2.395.956/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 18/12/2025).
E desta Corte:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ADQUIRENTE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO. DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO EXPRESSAMENTE RESSALVADOS NO EDITAL E NA CERTIDÃO DE PRAÇA E LEILÃO. ARREMATANTE TINHA CIÊNCIA DE QUE PODERIA ARCAR COM A INADIMPLÊNCIA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0066508-72.2021.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN -
J. 29.05.2023).
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DÉBITOS CONDOMINIAIS PREVISTOS NO EDITAL. ÔNUS DO ARREMATANTE. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0025742-18.2014.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS - J. 16.08.2021).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM OUTRO PROCESSO. INCLUSÃO DO ARREMATANTE NO PÓLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EDITAL DE PRAÇA EM QUE FICOU CONSIGNADA A POSSIBILIDADE DE EXISTÊNCIA DE DÉBITOS ANTERIORES. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL CONSTANDO A EXISTÊNCIA DE AÇÃO PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0053368-39.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU GUILHERME FREDERICO HERNANDES DENZ –
J. 09.03.2020).
AGRAVO DE INSTRUMENTO - TAXAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL - LEGITIMIDADE PASSIVA DO ADQUIRENTE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO - DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO EXPRESSAMENTE RESSALVADOS NO EDITAL DE PRAÇA E LEILÃO, O QUAL CONTAVA COM DUAS OBSERVAÇÕES: I) ÔNUS (HIPOTECA DO IMÓVEL EM FAVOR DA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS); II) A EXECUÇÃO TEM NATUREZA PROPTER REM (COTAS CONDOMINIAIS), OU SEJA, O ARREMATANTE TINHA CIÊNCIA DE QUE PODERIA ARCAR COM A INADIMPLÊNCIA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO - DECISÃO REFORMADA.RECURSO PROVIDO. Os débitos condominiais existentes sobre o imóvel arrematado, devidamente inseridos no edital de praça e leilão, são oponíveis em face do arrematante. (TJPR - 10ª Câmara Cível - AI - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ LOPES - Unânime - J. 19.10.2017).
Assim, independentemente de ter se perfectibilizado penhora de bens do anterior proprietário do imóvel, fato é que, com a arrematação, a responsabilidade pelas cotas condominiais em atraso passa a ser da arrematante.Por outro lado, com o pagamento das referidas taxas, a agravante pode se valer da ação regressiva. Nesse sentido:RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REGRESSO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. DIREITO DE REGRESSO DO ADQUIRENTE CONTRA O ANTIGO PROPRIETÁRIO. LIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO AO VALOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS REFERENTES AO PERÍODO EM QUE O RÉU FOI PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 2ª Turma Recursal - 0008200-18.2023.8.16.0018 - Maringá -
Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR -
J. 27.09.2024).
Assim, é de se manter a r. decisão agravada e, por consequência, define-se o voto pelo desprovimento do recurso, com a cassação da liminar deferida, na esteira da presente fundamentação.