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Acórdão 
Por brevidade, adota-se o relatório consignado
na
sentença (mov.
125.1, 1º Grau):
“Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material e moral proposta por THIAGO DOSORETS FERRARI em face de JULIANO LUIZ GALIOTTO. Inicialmente, aponta o autor que no dia 07/10/2020 firmou contrato de compra e venda de imóvel com o réu, pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Para quitação da avença entregou ao réu um veículo no valor pactuado. No entanto, após a aquisição do imóvel, não foi possível a transmissão da titularidade, bem como a instalação de rede de esgoto e energia elétrica. Aponta, que ao solicitar informações a Prefeitura Municipal de Itapejara D'Oeste, tomou conhecimento que o imóvel se tratava de lote rural, onde não era possível o parcelamento. Discorre, ainda, que sobre o imóvel há registrado uma servidão de passagem de águas pluviais, o que reduz o direito de uso do imóvel. Assim, postula ao final, pela procedência do pedido e a condenação do réu na obrigação de fazer, ou
na perdas
e danos. Pretende, ademais, a condenação do réu em danos materiais e morais. Junta documentos (evs. 1.2/1.17).
Decisão inicial (ev. 21)
Apresentada contestação com reconvenção, discorre o réu sobre os fatos alegados na petição inicial. Em preliminar, alega: i) a gratuidade da justiça;
ii) falta de interesse de agir. No mérito, aponta: i) impossibilidade jurídica do pleito por inexistência de obrigação de fazer;
ii) inexistência de dano material; iii) irregularidade da construção e da avaliação do imóvel; iv) inocorrência de dano moral. Em reconvenção, pretende pela condenação do autor ao pagamento da dívida reconhecida. Ao final, pretende a improcedência dos pedidos iniciais e a procedência dos pedidos reconvencionais (ev. 47).
Impugnação à contestação e contestação à reconvenção (ev. 56).
Decisão de saneamento (ev. 85).
Audiência de instrução e julgamento (ev.118).
Alegações finais (ev. 120 e 123).
Vieram os autos conclusos.
É o breve relato.
Decido.”
Sobreveio a sentença (mov.
125.1, 1º Grau) que julgou
improcedente a lide principal, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, a contar do trânsito em julgado da sentença.
Por outro lado, julgou extinta a reconvenção, sem resolução de mérito, por inépcia da inicial, nos termos do artigo 485, IV, do CPC. Ante o princípio da causalidade, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10 (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado pela taxa SELIC,
deduzido o índice de atualização monetária, a contar do trânsito em julgado da sentença.
Irresignado,
o autor
interpôs recurso de apelação
(mov.
128.1, 1º Grau), aduzindo em síntese que: a)
a sentença
merece reforma, pois os documentos juntados
demonstram a compra e venda da propriedade do imóvel; b) a prova oral revela que a venda se tratava de propriedade e não de posse; c) o contido no contrato (cláusula segunda) demonstra que celebrou contrato de compra e venda de propriedade de imóvel; d) a informante
Liamara
sabia que o requerente havia comprado a propriedade do imóvel, tanto que requereu a
partilha da
propriedade e não a posse (nos autos de ação de reconhecimento e dissolução de união estável, regulação de guarda, visita e alimentos n.º 002255-80.2022.8.16.018); e) os danos materiais requeridos em razão da servidão de passagem, são devidos, pois a tubulação não era visível e não foi informado pelo apelado; f) os danos morais são devidos, pois o que era para ser a realização de um sonho, passou a ser extremo desgosto, pois foi impedido de realizar a construção do segundo imóvel, assim como passou a depender da rede de energia de um vizinho para que pudesse ocupar o imóvel que havia construído.
Em desfecho,
requereu o provimento do recurso:
As contrarrazões foram apresentadas (mov. 135.1, 1º Grau).
Conclusos a este Relator, as partes foram intimadas para se manifestarem sobre o possível reconhecimento da nulidade do contrato por venda
non domino
(mov.
25.1, AC).
Somente Juliano Luiz Galiotto se manifestou
(mov.
28.1, AC).
É o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, forçoso o conhecimento do recurso.
Em suma, o autor se insurge contra a sentença que julgou improcedente o pedido
inicial
consistente na obrigação de fazer
ou indenização em perdas e danos decorrentes da compra da área de 10x25m2, situada
no Lote Rural n.º 214-4, da Gleba Entre Rios, município de Itapejara D´Oeste-PR.
O
pagamento integral do preço convencionado é incontroverso, portanto, a contratação existe e se encontra adimplida.
O contrato foi assinado em 07.10.2020 e dispôs o seguinte (mov. 1.6, 1º Grau):
“CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
Que entre si fazem de um lado o St. JULIANO LUIS GAGLIOTTO, brasileiro, solteiro, maior, residente e domiciliado na cidade de Itapejara D´Oeste Paraná, inscrito no CPF n.º 052.217.979-76, adiante denominado simplesmente de VENDEDOR e de outro lado THIAGO DOSORETS FERRARI, brasileiro, casado, maior, residente e domiciliado na Rua Joaquim Francisco Costa na cidade de Itapejara D´Oeste, Pr, inscrito no CPF nº 745.278.941-53, adiante denominado simplesmente de COMPRADOR os quais contratam entre si o abaixo conforme cláusulas a seguir.
CLÁUSULA PRIMEIRA – O VENDEDOR,
na qualidade de legítimo proprietário do Lote Rural n.º 214-4 da Gleba Entre Rios 2.ª pare no município de Itapejara D´Oeste Pr.,
cfe
matrícula n.º 28.914 do CRI
2 ofício
do qual vendo ao COMPRADOR uma área de 10x25metros pelo preço justo e certo de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pagáveis pelo COMPRADOR e seus herdeiros da seguinte forma:
a)-
R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) do veículo VW modelo Passat ano e modelo 1996 cor verde placas HUZ-3564, chassi n.º YBWCC83AOTB600691, o qual entrega neste ato livre desembaraçado de quaisquer ônus, sendo que os acontecimentos e transferência serão de responsabilidade do VENDEDOR.
CLÁUSULA SEGUNDA – O VENDEDOR, compromete-se em entregar o direito de posse do contido na cláusula primeira, nas condições em que se encontra, nesta data, para que
O COMPRADOR possam
fazer uso
do mesmo
da maneira que bem lhe convir, sendo que os acontecimentos desta data em diante, serão de responsabilidade do COMPRADOR.
Parágrafo único – No caso
do
VENDEDOR desejar vender a continuação do imóvel, o COMPRADOR terá direito de preferência na sua aquisição.
CLÁUSULA TERCEIRA – O VENDEDOR, compromete-se em transferir o contido na cláusula primeira, livre e desembaraçado de quaisquer ônus até esta data, nesta data, sendo que as despesas de transferência serão de responsabilidade do COMPRADOR.
CLÁUSULA QUARTA – Desde já as partes elegem o Fórum da Comarca de Pato Branco – PR para lá dirimirem quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.”
Conforme se depreende do documento, somente os contratantes assinaram o pacto e, apesar do reconhecimento de firma nas assinaturas, não
foi levado a registro:
A
matrícula do imóvel (mov. 1.9, 1º Grau) revela que,
além de Juliano
Luis
Galiotto, são coproprietários
Waldemar
Bugoni
e
Liberaci
de Fatima
Valesan
Bugoni:
Em contestação, o requerido Juliano afirmou que vendeu somente a posse, o que era de conhecimento do autor. Além disso, a propriedade necessita de realização de inventário,
sendo este o motivo confirmador de que o contrato é de cessão de posse e não de propriedade.
Ocorre que, ao analisar o contrato, verifica-se que o vendedor é legítimo proprietário do imóvel, em copropriedade com Waldemar
Bugoni
e
Liberaci
de Fatima
Valesan
Bugoni, de modo que, por certo, o autor
acreditava
estar
comprando
a propriedade indicada no pacto
– área 10x25m2.
A cláusula primeira não menciona que a área adquirida se tratava de posse, na verdade, foi silente neste sentido. A cláusula segunda até menciona que o vendedor entrega o direito de posse ao comprador, todavia, na cláusula terceira, se compromete a transferir o imóvel (área) livre e desembaraçado de quaisquer ônus e as despesas de transferência seriam de responsabilidade do comprador.
Logo, o que se percebe é a ausência de delimitação específica sobre posse ou propriedade,
possibilitando
compreender que o autor estava, de fato, comprando
o domínio da área
para ali se estabelecer.
Contudo, o que de mais relevante importa é que a venda foi realizada sem a
participação e
assinatura de todos os proprietários.
Conforme assinalado alhures, somente Juliano se intitulou no contrato como proprietário e vendedor, além de ter assinado exclusivamente o documento.
Entretanto, quando o direito de propriedade de um imóvel é compartilhado entre vários coproprietários, esses
titulares
são considerados condôminos e isto impõe que todos assinem
quaisquer atos que possam alterar a sua destinação, nos termos do artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil:
“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único.
Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
No caso em exame, independentemente se a venda foi da posse ou da propriedade, somente um dos coproprietários assinou o contrato
e, ainda que a venda pudesse ser convalidada, com a
posterior
anuência expressa dos demais
coproprietários,
nada foi realizado
nesse sentido.
Também não há qualquer
evidência que Juliano detinha poderes para
representar
e dispor do patrimônio dos
demais
coproprietários do imóvel.
Além disso, apesar de o imóvel permitir o
desmembramento
(mov.
1.7, 1º Grau), ainda não foi realizado exatamente por estar pendente a realização de inventário.
Outrossim, possui servidão, reduzindo o direito de uso, além de área de preservação permanente. Desta feita, o imóvel é livre para ser alienado em lotes,
entretanto, necessita primeiro ser efetivado o
registro
do loteamento, o que ainda não ocorreu.
Logo, por todos os ângulos que a questão seja visualizada, é inconteste que o requerido alienou a área sem a anuência expressa dos demais coproprietários
ou documento de representação,
sem o registro do loteamento, bem como
pendente de inventário.
Assim,
não há como exigir que o autor aguarde o decurso de grande lapso temporal e vontade do vendedor para
iniciar e finalizar o inventário, para,
após, registrar o loteamento e,
enfim, poder concretizar o registro do imóvel em
nome do autor, em tamanho menor, decorrente da servidão.
Dessa forma, o lote sequer poderia ter sido objeto de venda, a uma, porque não
foi
individualizado, a duas, porque não pertence exclusivamente ao requerido.
Ora, quem adquire um imóvel tem a expectativa de transferi-lo
para seu nome.
Nesse passo, a venda foi realizada a
non domino,
pois o requerido não tem poder exclusivo de disposição sobre a coisa.
Verificada a nulidade absoluta, esta pode ser declarada de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública.
Nessa toada, leciona TARTUCE
“As nulidades absolutas, por envolverem ordem pública, podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir (art. 168 do CC). Também por envolverem o interesse de todos, as nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos (art. 168, parágrafo único, do CC). Trata-se da tão comentada declaração de ofício ou ex
officio
pelo magistrado, sempre indispensável quando os interesses da coletividade estiverem em jogo.”
(TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 12. ed. – Rio de Janeiro, Forense;
Metodo, 2022,
pg
650.)
Assim sendo, ante a ausência da anuência dos demais coproprietários, a alienação deve ser reconhecida nula, com retorno das partes ao
status quo ante.
Nesse sentido:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - VENDA NON DOMINO OCORRÊNCIA - NULIDADE DO CONTRATO - DECLARAÇÃO RETORNO DO
STATUS QUO ANTE
- NECESSIDADE. 1 Caracteriza-se venda a non domino o contrato de compra e venda firmado por quem não é titular do domínio do imóvel, ocasionando a nulidade absoluta do pacto. 2- Verificada a ocorrência de venda a non domino deve ser determinada a nulidade do contrato de compra e venda e o retorno do
status quo ante.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.16.027325-6/002, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2020, publicação da súmula em 03 /06/2020).
Resta, portanto, ao autor, a restituição dos valores dispendidos por ocasião do pacto, nos moldes requeridos na exordial, qual seja, o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil)
que foram
quitados à vista, mediante entrega do veículo
VW modelo Passat ano e modelo 1996 cor verde placas HUZ-3564, chassi n.º YBWCC83AOTB600691.
Considerando que o veículo já foi alvo de segundo negócio entre as mesmas partes, deverá ser utilizado o seu equivalente (R$ 25.000,00).
Sobre o
quantum
deverá incidir correção monetária
pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC, alterado pela Lei 14.905/2024)
desde
a data da entrega do veículo e
juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização monetária, nos termos do art. 406, §1º, do CC, alterado pela mesma lei,
desde a citação.
Benfeitoria
Sustentou o requerido que não
há
que se falar em indenização
da
benfeitoria, pois o imóvel foi construído de forma
irregular, sem apresentação de projeto.
A benfeitoria também é incontroversa.
Sobre a classificação das benfeitorias, transcreve-se o artigo 96 do Código Civil:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”
De acordo com o artigo 1.219 do Código Civil,
do Código Civil, “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
O autor adquiriu a área,
não lhe sendo informado que não se tratava de propriedade, mas somente posse, e que parte da área adquirida
tinha
servidão
de passagem.
Assim,
investiu economias para a construção da sua residência e ali
passou a residir, de modo que deve ser indenizado da benfeitoria útil, não sendo possível admitir que o requerido retome a posse da
área e ainda tome para si a casa construída, pois
isso
ensejaria enriquecimento indevido.
Quanto ao valor, o requerido afirmou (mov. 47.1, 1º Grau) que
“a edificação existente no lote rural não deve ser levada
em consideração.”
A despeito da alegação, nenhum parâmetro outro trouxe sobre os valores praticados na região. O autor, por sua vez, anexou parecer técnico de avaliação mercadológica de área rural, elaborado por perito avaliador imobiliário, Eduarda
Biezus
(mov. 1.16, 1º Grau), valorando a benfeitoria realizada:
A prova nesse sentido era necessária na fase de conhecimento, não sendo possível deixá-la para a fase de liquidação, inclusive porque a decisão deve ser certa, nos termos do artigo 492, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.
Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.”
Assim, o valor da benfeitoria deve ser aquele apresentado no laudo de avaliação, qual seja, R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Sobre o
quantum
deverá incidir correção monetária
pelo índice IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC, alterado pela Lei 14.905/2024)
desde
a data do laudo e
juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização monetária, nos termos do art. 406, §1º, do CC, alterado pela mesma lei,
desde a citação.
Danos morais
Aduziu
o
autor que deve ser indenizado
por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), contudo, razão não lhe assiste.
A despeito da crença de estar adquirindo a propriedade da área, o autor não se acautelou de verificar todas as nuances que envolviam o negócio. Não fez pesquisa registral do bem, assim como
inobservou
que o imóvel ainda não havia sido loteado.
Em outras palavras,
o autor não se acautelou suficientemente do negócio que realizou e,
apesar de relevantes
seus argumentos, não
são suficientes para
amparar a
condenação do requerido
o pagamento dos danos extrapatrimoniais.
Também não comprovou o abalo à psique passível de indenização.
Desta feita, não há como acolher o pedido de indenização por dano moral, considerando que
o
próprio
autor, em certa medida,
contribuiu para o prejuízo experimentado, ainda que de boa-fé.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. REINTEGRAÇÃO DA POSSE. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL NA FORMA DE ALUGUÉIS. PLEITO PELA MAJORAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, POR ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO CONFIGURA DANO MORAL INDENIZÁVEL. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA QUE ENTENDEU PELA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARTE AUTORA QUE SUCUMBIU MINIMAMENTE DE SUA PRETENSÃO. CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS AO PAGAMENTO INTEGRAL DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.”
(TJPR - 12ª Câmara Cível - 0023693-43.2016.8.16.0030 - Foz do Iguaçu Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FERNANDO CESAR ZENI - J. 27.10.2020)
Ônus sucumbencial
Finalmente, considerando a ocorrência de sucumbência recíproca,
é imperiosa a distribuição do ônus às partes, recaindo ao autor o pagamento
de
20% das custas do processo e de honorários advocatícios em favor do advogado do réu
e 80%, ao requerido, em favor do advogado do autor.
Mantém-se o percentual arbitrado na sentença (10%), que devem incidir sobre o proveito econômico obtido.
Considera-se
prequestionada
toda a matéria.
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