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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou procedente a pretensão inicial, ao efeito de rescindir o contrato entabulado entre as partes e condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos pelo comprador, atualizados monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, quando passa a incidir exclusivamente a Selic. Em razão da sucumbência, condenou a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.A requerida interpôs recurso de apelação (mov. 143), aduzindo, em suma, que: i) o atraso na entrega do empreendimento foi ocasionado pela pandemia, evento de força maior e imprevisível, que impactou severamente a construção civil, com paralisação de obras e escassez de mão de obra e insumos; ii) não houve impacto ao autor, visto que o imóvel seria entregue em outubro de 2022; todavia, ele solicitou a rescisão em março do mesmo ano; iii) houve paralisações involuntárias por conta do lockdown determinado por decretos municipais e estaduais, de modo que até hoje se busca a normalização das atividades; iv) tentou adiantar eventuais intempéries contratuais e sugeriu ao apelado a readequação do contrato, com entrega provisória do resort, buscando novo fôlego para retomar e finalizar a obra, mas o requerente optou por solicitar o cancelamento do contrato antes mesmo do prazo final previsto para a entrega da unidade imobiliária; v) em virtude disso, a rescisão foi unilateral e motivada por arrependimento do comprador, e não por inadimplemento da apelante; vi) não há dever de indenizar, visto que a pandemia configura caso fortuito externo e força maior, mesmo em relações de consumo, justificando o atraso e eximindo a responsabilidade da requerida; vii) não é cabível a restituição integral do montante pago, sendo necessária a incidência da multa contratual de 50% ou, ainda, a retenção entre 10 a 25% dos valores pagos; viii) a sentença desconsiderou a alegação do próprio autor em alegações finais, que pugnou a retenção máxima de 10% dos valores quitados; ix) a cláusula penal prevista no contrato deve ser preservada, em observância à jurisprudência, à autonomia da vontade e à liberdade contratual. Contrarrazões ao mov. 12-TJ, pelo desprovimento ao apelo.É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de obrigação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por Everton Luiz Donin em face de Royal Thermale Suítes S/A. Aduz o autor na exordial que firmou, com a requerida, contrato para a aquisição de uma unidade imobiliária sob o regime de multipropriedade, mas que houve atraso injustificado na conclusão da obra, não entregue mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180 dias. Informou que buscou a rescisão extrajudicial da avença; todavia, não obteve retorno por parte da vendedora. Sustentou a aplicação das normas consumeristas. Pugnou, em sede liminar, a abstenção de novas cobranças e a proibição de inscrição de seu nome em órgãos de proteção ao crédito. Requereu, por fim, a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, com reconhecimento de abusividade da cláusula penal prevista e retenção, no máximo, de 10% do montante quitado. Ao mov. 29, foi indeferido o pedido de tutela de urgência, ao passo em que reconhecida a incidência do CDC e deferida a inversão do ônus da prova. A requerida apresentou contestação (mov. 74), em que arguiu, preliminarmente, a incompetência do Juízo, em virtude de cláusula arbitral. No mérito, impugnou o pedido de inversão do ônus probatório e justificou o atraso na entrega em decorrência da pandemia de Covid-19. Sustentou que o intento de rescisão contratual é imotivado e decorre de arrependimento do comprador, que solicitou o cancelamento do negócio ainda em março de 2022, antes do prazo final de entrega. Defendeu a inexistência de inadimplência e requereu a aplicação da multa penal de 50% sobre os valores pagos ou, subsidiariamente, a retenção de 25%.Impugnação ao mov. 78.Especificadas as provas pretendidas (movs. 82 e 83), adveio decisão saneadora (mov. 86), em que rejeitada a preliminar arguida, fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. Em audiência de instrução, foi ouvida uma testemunha arrolada pela parte requerida (mov. 131).Apresentadas alegações finais (movs. 134 e 136), sobreveio sentença de procedência, cuja parte dispositiva se destaca (mov. 139):Pelo exposto, confirmo a tutela provisória deferida nos autos e julgo PROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência: 1) DECLARO a rescisão do contrato entabulado pelas partes (mov. 1.5); e 2) CONDENO o réu a restituir integralmente ao autor os valores pagos em razão do contrato firmado, que deverão ser comprovados em sede de cumprimento de sentença, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso até a data da citação, a partir de quando passará a incidir exclusivamente a taxa SELIC. Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, respeitada eventual gratuidade deferida, cuja exigibilidade resta suspensa (art. 98, § 3º, CPC).2. Registra-se, de início, a desnecessidade de deliberação acerca do pleito de concessão de efeito suspensivo ao recurso, porquanto a apelação possui efeito suspensivo automático, visto que o caso não se amolda a nenhuma das exceções previstas no art. 1.012, §1º do CPC. 3. O recurso não comporta provimento.3.1. Atraso na entrega e culpa pela rescisão contratualA apelante sustenta que o atraso na entrega da obra resultou de caso fortuito ou força maior, devido às dificuldades ocasionadas pela pandemia do vírus Covid-19.Sem razão. Nesse aspecto, a sentença impugnada fundamentou o seguinte: Da análise das provas e documentos colacionados aos autos, resta incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime multipropriedade (cotas imobiliárias) em 28/11/2019, com prazo final para entrega em 25/04/2023, sendo que até a propositura da demanda (30/01/2024), o bem ainda não tinha sido entregue ao promitente comprador. Como é sabido, a resolução é a modalidade de extinção do contrato nas hipóteses em que há inexecução. Ou seja, tem lugar nos casos em que há inadimplemento, o qual pode consistir em mora (atraso) ou inadimplemento absoluto, bem como quando a prestação se tornar impossível (sem culpa das partes), o que configura a inexecução voluntária.Com efeito, o conceito de mora é trazido pelo próprio Código Civil, ao dispor no art. 394 que: (...)Analisando o contrato firmado pelas partes, verifica-se que uma das obrigações que competia à promitente vendedora, ora ré, era justamente a entrega do imóvel no prazo previsto e de acordo com as especificações. A saber:(...)Ainda, conforme estipulado na Cláusula Segunda, o prazo para a entrega do imóvel era até 25 de outubro de 2022, sendo admitido um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias).No caso dos autos, até a propositura da demanda, o imóvel não havia sido entregue pela parte requerida. Registre-se que a própria ré argumenta em contestação que as obras foram retomadas no primeiro semestre de 2024, colacionando registros fotográficos que comprovam a não conclusão da obra (mov. 74.3).Ainda que o instrumento formalizado entre as partes não tenha previsto expressamente a resolução contratual por inadimplemento por parte da promitente vendedora, o Código Civil prevê, em seu art. 475, a possibilidade de resolução contratual por inadimplemento. Veja-se: (...)Diante deste contexto, e sendo também incontroverso que o imóvel ainda não foi concluído, exsurge o inadimplemento contratual por parte do réu, o que autoriza a resolução da avença, nos termos do art. 475 do Código Civil.Malgrado os argumentos deduzidos nas razões recursais, não se vislumbra ocorrência de fortuito externo à atividade da recorrente, hábil a descaracterizar a mora na entrega do empreendimento. Consoante se extrai dos autos, as partes firmaram compromisso de compra e venda em 2019, quando pactuado que a obra seria entregue em outubro de 2022, prevista cláusula de tolerância de 180 dias. Destarte, na data limite para a entrega, a situação pandêmica já estava normalizada há considerável período, sem que o ramo de construção civil estivesse paralisado. Lembre-se, aliás, que a atividade de construção civil foi considerada serviço essencial no curso da emergência sanitária que atingiu o país a partir de março de 2020, especialmente.No mais, veja-se que o prazo de tolerância (de 180 dias) visa, justamente, possibilitar que as construtoras resolvam eventual imprevisto, como problemas logísticos, com materiais, mão de obra ou alterações climáticas. Não é razoável, pois, diante do longo prazo adicional contratual, atribuir o atraso na entrega da obra, até hoje não entregue, em razão das dificuldades ocasionadas pela pandemia. Outrossim, a apelante se limita a argumentar a situação pandêmica como circunstância que justificaria a prorrogação do prazo de entrega, sem indicar, contudo, elementos concretos que justifiquem os atrasos ocorridos, apenas apontando que houve dificuldade com mão de obra e com materiais de construção. Nesse quadro, cumpre ressaltar que eventual falta de mão de obra ou de insumos são riscos intrínsecos à construção civil, devendo ser levados em consideração quando do planejamento do prazo de entrega do empreendimento, na esteira do que entende o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes.1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos.Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais.(...)(STJ, AgInt no REsp 2.015.374/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Rel. p/ acórdão Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 02/04/2024)Assim, considerando que o atraso excedeu o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da unidade adquirida pelo apelado, sem que se vislumbre a configuração de caso fortuito ou força maior, cuja comprovação incumbia à parte apelante, resta evidenciada a sua responsabilidade pela mora. À similitude, desta Câmara:RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. INSURGÊNCIA DAS PARTES. APELAÇÃO 01 (AUTOR). NÃO CONHECIMENTO. (...) APELAÇÃO 02 (RÉU). ALEGADA AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO ACOLHIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL VERIFICADO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA, INSUMOS E PANDEMIA DE COVID-19. INVIABILIDADE DE RECONHECIMENTO. RISCO INTRÍNSECO AO SEGMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. EVENTOS QUE SE CARACTERIZAM COMO FORTUITO INTERNO, SENDO INCAPAZES DE AFASTAR A RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES. AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS PROBATÓRIOS A FIM DE DEMONSTRAR EVENTUAIS PREJUÍZOS SOFRIDOS EM RAZÃO DA PANDEMIA DECRETADA. APLICABILIDADE DO ART. 373, II, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA, INCLUSIVE QUANTO AO ÔNUS SUCUMBENCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. RECURSO DE APELAÇÃO 01 NÃO CONHECIDO (DESERTO). RECURSO 02 CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0005376-40.2023.8.16.0001, Rel. Des. Rotoli de Macedo, j. 23/09/2024)Lado outro, inobstante a apelante sustente que a primeira manifestação do intento do autor em rescindir o contrato se deu antes mesmo do prazo de entrega do empreendimento, certo é que, desde então, o cronograma da obra encontrava-se em atraso. Veja-se, aliás, que no e-mail enviado à vendedora, anexado ao mov. 1.6, o comprador afirma estar “descontente com o atraso da obra”, que ainda “se encontra no primeiro pavimento, e o mesmo encontra-se inacabado”. A situação de atraso no andamento da obra confirma-se, inclusive, pela própria contestação da vendedora, que informou a retomada das obras apenas em 2024 (mov. 74.1). Outrossim, a testemunha arrolada pela requerida informou que, após a pandemia, a obra ficou paralisada por cerca de dois anos (mov. 131).Aplica-se, assim, a teoria do inadimplemento antecipado, utilizada pelo Superior Tribunal de Justiça para casos análogos, consoante se extrai da ratio decidendi do Resp 1.294.101, de relatoria do Exmo. Min. Raul Araújo:... À luz da doutrina ora homenageada, é forçoso reconhecer que não houve violação ao art. 395, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que, do ponto de vista do credor, não parece ser razoável obrigá-lo a permanecer vinculado a um contrato de promessa de compra e venda de imóveis (quatro salas comerciais) cujo cronograma físico da obra mostra atraso de um ano.Assim, o fato de a ação ter sido ajuizada dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis (fevereiro de 2009) em nada descaracteriza a mora da incorporadora, pois o atraso da obra ainda perduraria por mais de um ano, com pendência de "habite-se", como consta do v. acórdão recorrido.Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial. O v. acórdão recorrido fez a correta subsunção da norma inserta no art. 395, parágrafo único, do CC/2002 ao caso, entendendo que a mora ensejou o desfazimento do negócio, caracterizando inadimplemento definitivo, pois considerou que o objeto do contrato tornou-se inútil aos recorridos.Com efeito, o eg. TJ-RJ, aplicando a "teoria do inadimplemento antecipado", entendeu que, em decorrência do atraso, a obra não seria mais útil aos recorridos.Com essas considerações, rejeita-se a violação da regra do parágrafo único do art. 395 do Código Civil de 2002.3.2. Restituição dos valores pagos e retençãoA recorrente pretende, ademais, a incidência da cláusula penal contratualmente prevista, para a retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor, ou, subsidiariamente, a autorização de retenção de 10 a 25% do montante adimplido. Vez mais, não lhe assiste razão.Considerando a culpa exclusiva da requerida, promitente vendedora, para a rescisão contratual, bem como que o contrato se sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral. O contexto do caso em apreço não permite se cogitar em qualquer retenção, nos termos do que dispõe o enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Destarte, configurada a mora, não há se falar em incidência de cláusula penal em favor da apelante ou de retenção de qualquer percentual. 4. Do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. Pela sucumbência recursal, majoram-se os honorários devidos ao patrono da parte autora em mais 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 12%.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Andrei de Oliveira Rech e Belchior Soares da Silva.Curitiba, 12 de junho
de 2026.Joscelito Giovani CéRelator