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Processo:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento da decisão saneadora proferida no mov. 111.1 dos autos de Ação Revisional de Contrato de Imóvel c/c Indenização por Propaganda Enganosa e Danos Morais nº 0006342-31.2023.8.16.0024 que, dentre outras questões, (a) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva das rés Melissa Demantova Silva e Demantova Serviços Imobiliários Ltda., julgando extinto o processo em face delas sem resolução do mérito, e, (b) acolheu a prejudicial de mérito de prescrição, para julgar improcedente o pedido de indenização por propaganda enganosa. Inconformado com isso, alega o autor/Agravante, em síntese e após resumo fático, que: a) a decisão impugnada comprometeu o seu direito de ver reconhecida a responsabilidade solidária de todos os que participaram da cadeia de fornecimento do produto e do serviço, conforme o artigo 7º, Parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor; b) a exclusão das rés corretora de imóveis e empresa imobiliária afronta o princípio da ampla defesa e da efetividade da tutela jurisdicional, visto que elas participaram ativamente da intermediação e induziram o autor/Agravante em erro; c) a decisão agravada incorreu em equívoco ao reconhecer a ilegitimidade das rés intermediárias, já que todas as partes que concorrem para o evento danoso respondem solidariamente; d) a jurisprudência é firme no sentido de que corretoras e intermediárias de venda respondem solidariamente por vícios de informação e propaganda enganosa; e) o acolhimento da preliminar de prescrição foi equivocado, pois a pretensão do autor/Agravante envolve revisão contratual e indenização por vícios de informação, sendo aplicável o prazo decenal do artigo 205 do Código Civil; f) a contagem do prazo prescricional se deve dar a partir da ciência inequívoca do dano, o que não foi considerado pelo Juízo a quo, já que continua sofrendo os efeitos das cobranças desproporcionais; g) a exclusão das mencionadas rés do processo o impede de obter eventual reparação solidária, comprometendo o resultado útil da demanda.
Assim, pugnou a atribuição do efeito suspensivo ao recurso e o seu provimento, ao final, para reformar a decisão agravada, afastando-se a preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial do mérito, de prescrição, com a condenação das rés/Agravadas “nas custas e honorários recursais”. Distribuídos por prevenção (mov. 3.1), foi determinada inicialmente a intimação do recorrente para que complementasse o preparo, nos termos do § 4º do artigo 1.007 do Código de Processo Civil (mov. 9.1), o que foi devidamente cumprido nos movs. 15.2 e 15.3.Retornaram conclusos os autos em 21/10/2025 (mov. 16.0), sendo recebido o recurso e indeferido o efeito suspensivo almejado (mov. 17.1), sendo que, devidamente intimadas, as rés/Agravadas não se manifestaram (movs. 24.0 e 25.0).Voltaram conclusos os autos para julgamento em 27/11/2025 (mov. 26.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 1.2, 15.2 e 15.3), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento (artigo 1.015, incisos I e VII, do Código de Processo Civil) —, o recurso deve ser conhecido.Como visto, cinge-se a controvérsia a respeito da decisão de organização e saneamento do processo que, dentre outras questões, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva das rés Melissa Demantova Silva e Demantova Serviços Imobiliários Ltda., julgando extinto o processo em face delas sem resolução do mérito, e, acolheu a prejudicial de mérito de prescrição, para julgar improcedente o pedido de indenização por propaganda enganosa.
Versa o caso sobre ação revisional de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel realizado em 12/09/2017, cumulada com indenização por propaganda enganosa e por danos morais, em face das rés/Agravadas corretora de imóveis e imobiliária, e de VB Incorporadora Ltda., a promitente vendedora, sustentando o autor/Agravante que (a) a evolução das prestações do preço do imóvel está apresentando onerosidade excessiva e desequilíbrio por conta do índice de atualização monetária adotado, e (b) ter sido induzido a crer que estava adquirindo o terreno no Loteamento Jardim Mazza, em Almirante Tamandaré/PR, no qual poderia edificar uma casa com metragem de 48,00m², mas que teria sabido somente depois do negócio realizado que a construção poderia atingir apenas 40,40m², além de não ter recebido informações sobre a necessidade de seguir um projeto arquitetônico específico.Existe, portanto, uma cumulação plena de pedidos na ação proposta, na forma do artigo 327 do Código de Processo Civil – o revisional e os indenizatórios –, contudo, embora ambos tenham como causa de pedir remota o mesmo contrato as causas de pedir próximas são distintas. Nota-se que o referido contrato realizado entre promissário comprador e promitente vendedora (mov. 1.4/origem) previu apenas a venda do terreno nu, com a concomitante cessão dos direitos e obrigações por parte desta ao adquirente de “edificar o projeto aprovado pelo Município na fração ideal objeto desse contrato”, ficando sob a responsabilidade exclusiva do autor/Agravante a contratação de engenheiro civil responsável pela edificação e de mão-de-obra, além da compra dos materiais, para assim nele construir, advogando a petição inicial, porém, que teria sido transmitido pelos réus/Agravados, “desde o início das negociações”, que os compradores “poderiam realizar qualquer tipo de obra em seu lote adquirido, sem que tenha qualquer tipo de interferência”.O entendimento adotado pelo Juízo a quo para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pelas rés/Agravadas intermediadoras é adequado, sem dúvida nenhuma, quanto ao pedido revisional do contrato, para alterar o valor das prestações substituindo o índice de correção monetária e para obrigar a promitente vendedora a devolver quantias pagas acima, visto que a empresa imobiliária e a corretora de imóveis não são credoras dessas obrigações e tampouco receberam os pagamentos.No entanto, avulta que seria precoce afastá-las do processo quanto aos pedidos indenizatórios, a considerar a teoria da asserção, ou seja, na parte que lhes toca da causa de pedir, eis que, na condição de corretoras imobiliárias da negociação, segundo a narrativa trazida na petição inicial, teriam, conjuntamente com a corré vendedora, falhado na prestação desses serviços, ao deixar de informar ao adquirente e consumidor acerca da efetiva metragem da residência que poderia ser construída no terreno.Havendo relação de consumo, o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, dispõe no caput que “o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”, sendo prematura a exclusão das rés/Agravadas da lide, sem antes analisar o mérito da demanda mediante a realização da prova dos fatos. Nesse sentido e para ilustrar, tragam-se as seguintes decisões desta Corte Revisora em que se reconheceu a presença de responsabilidade civil de corretores imobiliários (com os destaques):“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. SENTENÇA PROCEDENTE EM PARTE. INSURGÊNCIA DO PRIMEIRO RÉU. IMPOSSIBILIDADE DE REABERTURA DE PRAZO PARA O SEGUNDO RÉU. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INTERMEDIADORA CONFIGURADA. MÉRITO. IMÓVEL PERTENCENTE A TERCEIRO. COMPRADOR NÃO INFORMADO. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE PRESTAR INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS DE FORMA ADEQUADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL E DO CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS. OCORRÊNCIA DE ABALO MORAL APTO A ENSEJAR INDENIZAÇÃO. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. QUANTUM ARBITRADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR E DA CORRETORA DE IMÓVEIS AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO E DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002780-57.2021.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 17.05.2024).“Direito civil e direito do consumidor. Apelação cível. Compromisso de compra e venda de imóvel. atraso na entrega da infraestrutura. onerosidade excessiva. rescisão contratual. restituição de valores. dano moral configurado. responsabilidade solidária da imobiliária. legitimidade passiva. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Kadoshi Negócios Imobiliários Ltda contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a restituição das prestações pagas pelos autores, além da condenação ao pagamento de danos morais. O apelante argumenta ser parte ilegítima na lide e busca a reforma da decisão. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a apelante é parte legítima para responder pelos pedidos de rescisão contratual e indenização por danos morais, considerando sua atuação como intermediadora na negociação do imóvel e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 3. A apelante é parte legítima na lide, atuando como intermediadora na compra e venda do imóvel, o que a torna responsável solidariamente pelos danos. 4. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor é pertinente, considerando a relação jurídica entre as partes. 5. A legitimidade da parte deve ser analisada com base na teoria da asserção, que considera as alegações do autor na petição inicial. 6. A teoria da aparência se aplica, pois a apelante, ao atuar como representante da vendedora, não pode descaracterizar sua responsabilidade. 7. A condenação em honorários advocatícios de primeiro grau resta mantida, ante o não provimento do recurso, majorado em mais 1% em grau recursal. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo a sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos morais. Tese de julgamento: A responsabilidade solidária entre os fornecedores de serviços é reconhecida nas relações de consumo, conforme o Código de Defesa do Consumidor, não sendo possível afastar a legitimidade de parte que atua como intermediadora na negociação, mesmo que alegue atuar apenas como corretora. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004867-17.2020.8.16.0098 - Jacarezinho - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 05.10.2025).Contudo, a mesma decisão agravada declarou a prescrição relativamente aos pleitos que poderiam atingir as rés/Agravadas Demantova Serviços Imobiliários Ltda e Melissa Demantova Silva, que são aqueles de indenização por danos materiais e morais por suposta “propaganda enganosa”, visto que a pretensão revisional do contrato, como visto, está pautada somente na alteração do índice de correção monetária das prestações mensais.Há, pois, desvinculação da pretensão revisional do contrato, cujo prazo prescricional é o de 10 (dez) anos do artigo 205 do Código Civil, e em conformidade com a causa de pedir apresentada na petição inicial, da pretensão indenizatória dos alegados prejuízos materiais e morais associados à falta de informação e/ou propaganda enganosa, para a qual o Juízo a quo, adequadamente, aplicou o prazo quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, a contar da assinatura do contrato.Sim, porque no contrato, em várias cláusulas, consta que a edificação futura no lote deveria seguir o projeto previamente aprovado perante a municipalidade e, querendo construir outra coisa ou de forma diferente, caberia ao adquirente providenciar aprovação de projeto próprio.São algumas dessas disposições as seguintes (mov. 1.4/origem):Condições Gerais, letra “j”: O comprador declara total e inequívoca ciência/compreensão de que este instrumento versa, tão somente, sobre a entrega futura da fração do terreno/parte ideal referente ao lote/sub-lote, bem como que o presente contrato caracteriza-se unicamente como de compromisso de compra e venda, sem que haja qualquer relação contratual de empreitada ou qualquer outra forma de prestação de serviço, sendo, por sua vez, de inteira responsabilidade e expensas do Comprador a execução da construção da sua unidade residencial, conforme projeto devidamente aprovado, parte integrante deste contrato.”Cláusula Quarta: Projeto Arquitetônico: “O(s) COMPRADOR(ES) declar(am) estar ciente(s) de que o Empreendimento foi aprovado junto à Prefeitura Municipal de Almirante Tamandaré-PR, sob a forma de habitações em conjunto, com um projeto arquitetônico de uma residência padrão básico para cada uma das unidades de moradia (lotes) existentes.”Parágrafo Primeiro: “De acordo com o disposto no caput desta Cláusula, o(s) COMPRADOR(ES), caso pretendam construir uma residência diferente daquela aprovada em sua fração condominial, deverá (ão) substituir o projeto arquitetônico básico original, submetendo o novo projeto à aprovação do Município de Almirante Tamandaré, observando, ainda, integralmente o disposto na Minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento (em especial, mas não se limitando, quanto ao previsto em seu Artigo 6º), arquivada junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do empreendimento, neste ato apresentada e entregue pela VENDEDORA ao(s) COMPRADOR(ES), que expressamente declara(m) tê-la recebido, cujo documento faz parte integrante e indivisível do presente contrato como ANEXO-I, ficando o(s) COMPRADOR(ES) inteiramente responsável(is) pela referida substituição de projeto, arcando ainda com todos os custos e despesas decorrentes, nos termos do disposto na Cláusula Nona infra.”Parágrafo Segundo: “Para iniciar a construção de sua residência, utilizando um projeto diferente daquele aprovado pelo vendedor junto à Prefeitura municipal, o(s) COMPRADOR(ES) deverá(ão) obter a aprovação prévia referida no Parágrafo Primeiro supra, bem como um novo Alvará de Construção a ser expedido pela Prefeitura Municipal, tudo sob pena de não ser emitido o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra – CVCO, ou documento equivalente.”Logo, a alegação de que “em nenhum momento foi informado ao Autor que este deveria seguir um projeto arquitetônico aprovado pelo Departamento de Urbanismo desta Comarca”, apresentada na petição inicial, não condiz com o contrato assinado entre as partes, que estabeleceu que o projeto arquitetônico base existia, que fazia parte de anexos ao contrato e que poderia ser consultado em registros públicos, quer do Município (planta das casas), quer do Ofício de Registro de Imóveis (instituição e convenção de condomínio), e, de fato, a aprovação do projeto arquitetônico se deu em 18/11/2016, como se vê dos documentos juntados em mov. 1.10/origem.A petição inicial, outrossim, veio desacompanhada de qualquer prova, mínima que fosse, que a municipalidade tivesse desautorizado construir algo que não seguisse o formato e a metragem previamente autorizados, isto é, que tivesse sido exigido que a edificação fosse menor que 48,00m².Sendo, pois, a ação ajuizada somente em 26/06/2023, mais de 5 (cinco) anos depois de firmado o contrato, sem nenhuma comprovação de quando teriam sido iniciadas obras de edificação no terreno, tampouco sendo inverossímil que apenas então se teria “descoberto” que a construção deveria seguir um padrão arquitetônico predefinido, é de manter-se a decisão em sua íntegra, na forma em que proferida, pois as rés/Agravadas corretora de imóveis e imobiliária, são beneficiadas pela prescrição da pretensão indenizatória que se apresenta, como corretamente decretada no decisum impugnado.A propósito, do Superior Tribunal de Justiça (grifei):“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL E MORAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROPAGANDA ENGANOSA. DECADÊNCIA. PRAZO NONAGESIMAL. NÃO INCIDÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, a que alude o art. 26, II, do CDC, não se aplica à pretensão em caso de indenização por danos materiais e morais decorrentes de fato do produto, devendo ser observado o prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 995.064/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/5/2017, DJe de 1/6/2017).Mesmo considerando-se o desprovimento do recurso e o disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, deixa-se de majorar os honorários sucumbenciais fixados em favor do advogado das rés/Agravadas, excepcionalmente, visto que tendo sido arbitrados na origem em 10% do valor atualizado da causa, e seguindo o processo contra a outra corré, correr-se-ia o risco de superação do patamar máximo de 20%, o que é vedado, ou seja, se o autor/Agravante vier a ser vencido na demanda contra a V. B. Incorporadora Ltda (CPC, artigo 87, § 1º) e tiver que pagar honorários aos patronos desta, cujo patamar mínimo legal é de 10% do valor da causa ou proveito econômico.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e não provimento do recurso, mantendo-se incólume a decisão recorrida.