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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto por Lecon Empreendimentos LTDA. contra a r. sentença de mov. 135.1, proferida na ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos nº 0004910-75.2023.8.16.0056, ajuizada pela ora Apelante em face de Leticia Aparecida do Vale, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados pela Autora, nos seguintes termos:
“Em face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o meritum causae, o que faço com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, para o fim de:a)declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano, referente ao lote de terras nº 05, quadra 03, com área de 250,15 m², do loteamento denominado Jardim Europa II, diante da mora pela requerida, determinando, via de consequência, a reintegração na posse em favor da parte autora;b) como desdobramento do retorno ao status quo ante, autorizar a retenção pela parte autora de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pela requerida, corrigidas monetariamente pelo índice ajustado no contrato, a partir do desembolso, e acrescidas de juros moratórios a contar do trânsito em julgado, aplicando-se a partir de então apenas a Taxa Selic, que engloba correção monetária com os encargos de mora;c) se requerida a restituição dos valores, autorizo que o pagamento seja realizado na forma prevista contratualmente, conforme quadro resumo, alínea ‘c’, §1°;d) determinarque a requerida arque com o pagamento de eventuais despesas com o IPTU que porventura estejam em atraso ou parceladas, relativamente ao período em que deteve a posse do imóvel até a efetiva desocupação, a ser apurado em liquidação de sentença, por simples cálculo aritmético. Caso a parte autora comprove o adimplemento de tais tarifas, deverá o requerido ressarci-la, acrescidas de correção monetária pela média INPC/IGP-DI desde o desembolso, admitida a compensação; ee) rejeitaros demais pedidos, nos termos da fundamentação, com as ressalvas de que a indenização por benfeitorias poderá ser objeto de ação autônoma, respeitado o prazo prescricional, bem como que que a responsabilidade decorrente das eventuais benfeitorias até então realizadas será da compromissária compradora.” (mov. 135.1).
Em suas razões recursais (mov. 142.1), requer a parte apelante seja reformada a r. sentença, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) nulidade da sentença por decisão surpresa, diante da redução de ofício da cláusula penal e do afastamento da taxa de fruição sem prévia oitiva da Apelante; b) aplicabilidade do regime jurídico específico da Lei 6.766/79, com alterações da Lei 13.786/2018, especialmente o art. 32-A, como disciplina própria e prevalente sobre o CDC; c) inexistência de lacuna normativa a justificar aplicação de critérios de equidade ou afastamento da legislação especial, diante da previsão expressa das consequências da resolução contratual; d) legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal; e) natureza sancionatória da cláusula penal, com incidência sobre o valor total do contrato, e não apenas sobre os valores pagos; f) possibilidade de retenção da comissão de corretagem, diante de previsão contratual expressa, prestação efetiva do serviço e orientação do STJ; g) cabimento da taxa de fruição, em razão da utilização do imóvel, evidenciada pela revelia da Apelada e por elementos probatórios constantes dos autos; h) presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora em razão da revelia, especialmente quanto à utilização do imóvel; i) possibilidade de reintegração de posse em caráter liminar em hipóteses excepcionais de inadimplemento relevante, para evitar prejuízos ao vendedor.Comprovado o recolhimento do preparo recursal (mov. 144).Sem contrarrazões.É O RELATÓRIO.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSInicialmente, quanto ao pedido de “tutela de urgência recursal” formulado no recurso de apelação em análise (mov. 142.1), este não comporta conhecimento diante da inadequação da via eleita pela parte.Conforme prevê o artigo 1.012 do Código de Processo Civil, o recurso de apelação possui, em regra, o efeito de suspender o curso do processo até que ocorra o seu julgamento em definitivo pela segunda instância. Porém, o § 1º do supramencionado artigo prevê as exceções à regra exposta no caput, in verbis:
§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:I - homologa divisão ou demarcação de terras;II - condena a pagar alimentos;III - extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;IV - julga procedente o pedido de instituição de arbitragem;V - confirma, concede ou revoga tutela provisória;VI - decreta a interdição.
Para estes casos, a parte apelante pode pleitear a atribuição do efeito suspensivo, o qual será analisado pelo relator e concedido desde que seja demonstrada “a probabilidade do provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação houver risco de dano grave ou de difícil reparação” (artigo 1.012, § 4º, Código de Processo Civil).Quanto à forma do requerimento, esta deverá observar o previsto nos incisos do § 3º do artigo 1.012 do Código de Processo Civil, in verbis:
§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;II - relator, se já distribuída a apelação.
Tal raciocínio, ao menos em tese, também pode ser aplicado ao sobredito pedido de urgência, no qual a parte ora recorrente pretende a “antecipação dos efeitos da tutela recursal”, consistindo, no caso concreto, no requerimento de reintegração de posse.Ocorre que, no caso em testilha, tal requerimento foi formulado em conjunto com as razões de apelação e perante o Juízo de origem, em descompasso com a via indicada no Código de Processo Civil e, mais especificamente, com aquela indicada no artigo 334 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
Art. 334. As tutelas de urgência disciplinadas no Código de Processo Civil, nas ações originárias e nos recursos, serão requeridas ao Relator competente para apreciar o mérito. (Grifos acrescidos).
A propósito, os seguintes julgados desta Corte de Justiça paranaense:
“APELAÇÃO CÍVEL – MANDADO DE SEGURANÇA – CONCURSO PÚBLICO – SENTENÇA EXTINTIVA EM RAZÃO DA PERDA DO OBJETO – INSURGÊNCIA DA IMPETRANTE – PLEITO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO – PEDIDO APRESENTADO JUNTO ÀS RAZÕES RECURSAIS – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO EM PETIÇÃO AUTÔNOMA – INOBSERVÂNCIA AO ART. 1.012, § 3º, DO CPC, E AOS ARTS. 334 E 335 DO REGIMENTO INTERNO DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – PRECEDENTES – MÉRITO RECURSAL – (...). RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO.” (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0011150-08.2024.8.16.0004 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO ANTONIO MASSARO -
J. 07.07.2025).
“DIREITO DAS FAMÍLIAS E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALIMENTOS PARA FILHA MAIOR DE IDADE EM CURSO PROFISSIONALIZANTE. APELAÇÃO CONHECIDA EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDA. I. Caso em exame1. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR3. Preliminar ao mérito. Pedido de efeito suspensivo ou antecipação de tutela recursal formulado no corpo das razões recursais. Necessidade de petição autônoma dirigida ao Tribunal ou ao Relator, conforme disposto no art. 1.012, § 3º, do CPC. Não conhecimento do pedido. 4. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE8. Apelação conhecida em parte e parcialmente provida. Tese de julgamento: 1. O pedido de efeito suspensivo ou antecipação da tutela recursal em apelação deve ser formulada de forma autônoma, não se conhecendo quando deduzido nas próprias razões recursais. 2. (...).” (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0000679-62.2021.8.16.0189 - Pontal do Paraná -
Rel.: SUBSTITUTA SANDRA BAUERMANN -
J. 31.03.2025).
Assim, considerando que o pedido foi formulado no momento da interposição e dentro das razões do recurso de apelação, enquanto deveria ter sido efetivado mediante petição autônoma dirigida diretamente ao Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 1.012, § 3º, inciso I do Código de Processo Civil, o requerimento não comporta conhecimento ante a inadequação da via eleita.No mais, presentes os requisitos intrínsecos (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo e tempestividade), em relação ao restante do recurso, este deve ser conhecido no remanescente.De início, uma breve retrospectiva dos acontecimentos na origem.Cuida-se de ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por LECON EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de LETICIA APARECIDA DO VALE.A Autora, ora Apelante, narrou em sua petição inicial (mov. 1.1) que firmou com a Ré, ora Apelada, “instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em loteamento urbano” (mov. 1.4), no qual a primeira vendeu à segunda um lote urbano pelo preço de R$ 142.020,00, o qual deveria ser pago pela Apelada mediante uma entrada de R$ 789,00 e os R$ 141.231,00 remanescentes em 179 parcelas mensais.Sustentou a promitente vendedora Apelante que a promitente compradora Apelada teria deixado de adimplir com as parcelas pactuadas como forma do pagamento, o que ensejou na sua interpelação extrajudicial e a regular constituição em mora.Pugnou pela declaração de resolução contratual com a aplicação das multas e retenções previstas no contrato e a condenação da Apelada pelo período de fruição do lote.Devidamente citada (mov. 114.1) a Apelada deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar contestação, razão pela qual lhe foram aplicados os efeitos da revelia (mov. 119.1).Sobreveio a r. sentença ora recorrida na qual o d. juiz declarou a resolução do contrato por fato imputável à Apelada, mas autorizou a retenção de apenas 25% do valor das parcelas efetivamente pagas, rejeitando o pedido de indenização por fruição.
2.1. Da alegação de nulidade da sentença por decisão surpresaAduziu a Apelante que o d. magistrado incorreu em decisão surpresa ao reconhecer abusividades e a afastar a taxa de fruição, com base em argumentos dos quais a parte não pôde impugnar, considerando a revelia da Apelada. Em que pese o alegado, não lhe assiste razão.Primeiramente, impende se destacar o que preconiza o artigo 434 do Código de Processo Civil:
Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. (Grifos acrescidos).
Ainda, diante do transcurso do prazo sem o oferecimento de defesa, a Autora não apresentou qualquer objeção ao julgamento antecipado da lide (mov. 119.1).Assim, considerando que a ora Apelante reputou suficiente a prova acostada e não se opôs ao julgamento antecipado, não pode agora alegar surpresa com a sentença, ainda que somente de parcial procedência.Isto porque, como é cediço, os efeitos da revelia são relativos e a Autora, também, não pode alegar “surpresa” a este respeito, ou seja, de que havia, sim, possibilidade de improcedência parcial ou total dos pedidos.Com efeito, conforme preconiza o disposto no artigo 345 do Código de Processo Civil, in verbis:
Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se:(...);IV - as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos.
Como observa a doutrina, “Nessa nova hipótese de afastamento do principal efeito da revelia, a prova constante dos autos só pode ser aquela produzida pelo autor com a petição inicial (prova pré-constituída), porque, se o juiz entender que o efeito se opera, julgará antecipadamente o mérito da ação” (Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo. Daniel Amorim Assumpção Neves. 9ª Edição. Editora Juspodivm, pág. 686, sem destaques no original).Nessa linha:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESCONSIDERAÇÃO DE PERSONALIDADE JURÍDICA. INSUFICIÊNCIA PATRIMONIAL E DISSOLUÇÃO IRREGULAR. FUNDAMENTOS INSUFICIENTES. SÚMULA 83/STJ. REVELIA. EFEITOS RELATIVOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO CONHECIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "O mero encerramento irregular da sociedade empresária, ainda que aliado à ausência de bens penhoráveis, é insuficiente para a desconsideração da personalidade jurídica" (AgInt no AREsp 1.777.954/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 3/5/2022). 2. "A revelia enseja a presunção relativa da veracidade dos fatos narrados pelo autor da ação, podendo ser infirmada pelas demais provas dos autos, motivo pelo qual não determina a imediata procedência do pedido" (EDcl no Ag 1.344.460/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe de 21/08/2013). (...).” (AgInt no AREsp n. 2.461.354/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.).
Por outro lado, não há que se falar em inovação do d. magistrado sentenciante, ou ainda de prejuízo à Apelante, na medida em que já constavam na petição inicial os fundamentos novamente invocados pela parte em recurso de apelação, de modo que o julgador teve acesso a estes e, dentro de seu livre convencimento, optou por fundamentar a sua decisão se valendo de outros argumentos.Nessa esteira:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENSÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL RURAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. 1) PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. ARGUIÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA E PROLAÇÃO DE DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. AUTORA QUE DISPENSOU A PRODUÇÃO DE PROVAS, ANUINDO COM O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INCIDÊNCIA DA VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). ADEMAIS, PODER INSTRUTÓRIO DO MAGISTRADO (ART. 370 DO CPC) QUE NÃO SE CONFUNDE COM SUBSTITUIÇÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO DAS PARTES. INVIABILIDADE DE DETERMINAÇÃO JUDICIAL, DE OFÍCIO, PARA SUPRIR DEFICIÊNCIA DOCUMENTAL ESSENCIAL À COMPROVAÇÃO DO DIREITO CONSTITUTIVO DA AUTORA. DECISÃO SURPRESA E CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADOS. 2) MÉRITO. (...). 3) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001107-17.2024.8.16.0067 - Cerro Azul -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE -
J. 06.07.2026).
Assim, não houve violação ao princípio da não surpresa ou ainda cerceamento de defesa.
2.2. Da aplicação das disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)A Apelante se insurge contra a parte da r. sentença que autorizou apenas a retenção de 25% sobre o valor pago, omitindo-se quanto ao pedido de aplicação das disposições trazidas pela Lei nº 13.786/2018. Pugna a parte para que sejam aplicadas as alterações trazidas pela Lei do distrato no caso concreto, autorizando a retenção da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, da comissão de corretagem e a cobrança da taxa de fruição.Inicialmente é importante destacar que o contrato objeto da demanda na origem foi celebrado em 06.01.2021 (mov. 1.4), ou seja, já durante a plena vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do distrato), razão pela qual devem ser observadas as alterações por ela trazidas à Lei 6.766/1979 quanto ao distrato contratual.Talvez uma das mais relevantes alterações trazidas pela nominada “Lei do distrato” reside nas consequências da resolução do contrato de compra e venda de imóveis, seja por fato imputável ao comprador, ou ao vendedor, notadamente quanto aos descontos/retenções cabíveis na resolução por culpa do comprador.
Antes da promulgação da referida Lei, existia lacuna normativa em relação a quanto o vendedor do imóvel poderia reter do valor pago pelo comprador em caso de inexecução do contrato por culpa deste e, inclusive, se efetivamente seria possível a resolução de contrato firmado com cláusula de irretratabilidade, o que acabou por formar relevante dissídio jurisprudencial nos tribunais pátrios.A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, visando pacificar temas correlatos, submeteu à análise do órgão ampliado os embargos de divergência nº 59.870/SP e 1.138.183/PE, respectivamente:
“PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte.” (EREsp n. 59.870/SP, relator Ministro Barros Monteiro, Segunda Seção, julgado em 10/4/2002, DJ de 9/12/2002, p. 281.).
“PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 25% NA DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO AO COMPRADOR. IMÓVEL NÃO OCUPADO PELO COMPRADOR. 1.- A tese sustentada pela Embargante é a de que o percentual de 25% previsto na jurisprudência da Corte, já leva em conta ressarcimento pela "ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel". Desse modo, quando ainda não entregue a unidade imobiliária, deve ser reduzido o percentual de retenção. 2.- O percentual de retenção tem caráter indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas "despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870/SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002). 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos.” (EAg n. 1.138.183/PE, relator Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012, DJe de 4/10/2012.).
Inclusive, após a promulgação da Lei do distrato, momento em que se fez necessária a modulação de seus efeitos, a Segunda Seção julgou o REsp n. 1.723.519/SP, in verbis:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.).
Conforme se extrai da ementa do último julgado citado, foi enfatizado que o contrato analisado naquele caso concreto havia sido firmado anteriormente à produção dos efeitos da Lei nº 13.786/2018.Dessa forma, aos contratos firmados e judicializados já na vigência de Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça citada supra, no sentido de que a retenção deveria ser no máximo a até 25% do valor pago, restou superada em razão do preenchimento da lacuna normativa até então existente.No caso concreto, há previsão no contrato (mov. 1.4) em cláusula específica as consequências da desistência/inadimplemento por parte do promitente comprador:

Já o artigo 32-A, adicionado pela Lei nº 13.786/2018 na Lei nº 6.766/79, dispõe o seguinte:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Traçando um paralelo entre aquilo que foi previsto no contrato e a “letra” da Lei aplicável, não se verifica qualquer dissonância ou contrariedade do primeiro com o segundo.Ocorre que o d. magistrado, ao sentenciar o feito, compreendeu que “acerca da multa contratual, deve-se adequar a base de cálculo da penalidade, podendo ser revista até mesmo quando ausente contestação, pois não se trata de premissa de fato, de modo a incidir sobre os valores efetivamente pagos, sendo abusiva a previsão da penalidade vinculada ao valor do contrato”, arbitrando a retenção, sem se considerar as previsões contratuais específicas, em 25% sobre o valor pago pela Apelada. Tal compreensão sobre o valor a ser retido deve ser reformada, considerando o avanço jurisprudencial em demandas envolvendo contratos firmados posteriormente ao advento da Lei nº 13.786/2018.Portanto, cumpre agora realizar a análise pormenorizada da possibilidade, ou não, de aplicação das retenções previstas no contrato e que foram vindicadas pela Apelante.
2.2.1. Cláusula penal e despesas administrativasDefende a Apelante a aplicabilidade ao caso concreto da retenção relativa à cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato.Acerca do ponto, o artigo 32-A, inciso II da Lei nº 6.766/79 dispõe que em caso de resolução contratual por ato imputável ao adquirente, os valores pagos por ele deverão ser restituídos, corrigidos monetariamente com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, sendo permitido, contudo, o desconto do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, limitado a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)(...)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
Em relação ao desconto do equivalente à multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato em caso de rescisão contratual por inadimplência ou por culpa do Compromissário Comprador, este foi expressamente previsto no item “6.2.2.” da cláusula sexta do instrumento de compra e venda (mov. 1.4), além de também ter se feito presente no quadro resumo da avença.Dessa forma, como já visto, o contrato entabulado entre as partes está em consonância com as disposições da legislação aplicável à espécie (Lei do Distrato), sendo legítima a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por motivo atribuído ao comprador.Acerca da possibilidade de incidência da cláusula penal em questão, esta 20ª Câmara Cível já se pronunciou no seguinte sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA LOTEADORA AUTORA – APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766 /79) – TEMPUS REGIT ACTUM – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO NA LEI E NO CONTRATO - POSSIBILIDADE – PENALIDADE QUE NÃO SE AFIGURA EXCESSIVA E COMPENSA O PREJUÍZO SOFRIDO DA LOTEADORA, COM O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – INSTRUMENTO PARTICULAR RELATIVO A LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – PROMISSÁRIA COMPRADORA QUE NÃO SE UTILIZOU DO BEM – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001574-86.2023.8.16.0210 - Paiçandu - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 28.03.2025).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA RÉ – PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL QUE AUTORIZA A RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS MAIS 10% SOBRE O MONTANTE DESCONTADO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – FIXAÇÃO DA MULTA EM 25% SOBRE A QUANTIA PAGA – NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI DO DISTRATO – READEQUAÇÃO DA SENTENÇA PARA AUTORIZAR RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO, COMO PACTUADO – PRETENSÃO DE DESCONTO DA TAXA DE FRUIÇÃO AFASTADA DIANTE DA AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA NO CONTRATO DE FORMA GENÉRICA – IMPOSSIBILIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO PRESTADOR DO SERVIÇO – AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA INTERMEDIAÇÃO – IRRESIGNAÇÃO FRENTE À BASE DE CÁLCULO FIXADA PARA FINS DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – EXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO QUE AFASTA O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – SENTENÇA PONTUALMENTE MODIFICADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Quanto à cláusula penal, a retenção de 25% sobre os valores pagos foi modificada para limitar a retenção a 10% do valor do contrato, conforme art. 32-A da Lei nº 6.766/79. 2. Não se admite cobrança de taxa de fruição em relação a lote não edificado, sem comprovação de uso efetivo. 3. É indevida a retenção de valores a título de comissão de corretagem sem a demonstração do repasse a terceiro. 4. Honorários advocatícios, na hipótese, devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, em observância ao art. 85, §2º, do CPC.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004053-08.2023.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 23.04.2025).
Aqui é importante salientar que não se olvida da existência de precedentes em sentido contrário, isto é, da possibilidade de aplicação da “regra” anterior à vigência da Lei do Distrato também aos casos posteriores, tal como fez o d. magistrado na origem e conforme foi feito no precedente mencionado na r. sentença (0001899-87.2022.8.16.0148 Ap).Ocorre que esta Colenda Câmara vem, como regra, aplicando aos contratos firmados após o advento da Lei do Distrato os seus exatos termos, ressalvadas situações excepcionais nas quais se verifique a necessidade de redução equitativa da cláusula penal, o que ocorre, por exemplo, quando a aplicação da multa por si só implique no perdimento total dos valores pagos pelo comprador.No caso dos autos, a promitente compradora apelada desembolsou a quantia de R$ 18.210,12, enquanto a multa de 10% sobre o valor do contrato representaria a quantia de R$ 14.202,00, ambos sem qualquer atualização monetária.Assim, é de se concluir que, a princípio, a aplicação da cláusula penal tal como prevista no contrato não acarretaria de pronto no perdimento integral do que foi pago pela Apelada.Logo, deve ser autorizada a dedução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dos valores a serem restituídos à Apelada, com a ressalva de que o montante devido a título da cláusula penal não poderá, considerando a correção monetária, ultrapassar o valor a ser restituído à promitente compradora, isto é, não poderá gerar crédito à promitente vendedora a este título.
2.2.2. Comissão de corretagemQuanto à retenção da comissão de corretagem, a Apelante argumenta que houve previsão no contrato acerca da transferência do referido ônus à compradora e da retenção da referida quantia em caso de distrato, de modo que deve ser autorizado o desconto da quantia respectiva.Contudo, sem razão.O Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar o Tema nº 938, entendeu pela “validade das cláusulas que transferem ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511 / SP; Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016).No referido julgamento, houve uma importante construção argumentativa no sentido de estabelecer os “efeitos da violação do dever de informação” à luz do Código de Defesa do Consumidor. Acerca do tema, o inciso V do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 dispõe:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)(...)V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).
No caso em análise, embora o contrato preveja que “A comissão de corretagem que será recebido pela VENDEDORA, será repassada diretamente a(s) INTERMEDIADORA(S), sendo o valor da comissão pago com a utilização do pagamento das primeiras 2 (duas) parcelas. A comissão de corretagem integra o preço do imóvel e não será restituída em caso de rescisão do contrato” (alínea b) do quadro resumo - mov. 1.4), a parte apelante não apresentou no processo o respectivo comprovante de pagamento ou recibo que pudessem confirmar o efetivo repasse das quantias aos intermediadores.Em outras palavras, não há qualquer evidência no processo de que a taxa de corretagem, estipulada em R$ 839,33, tenha sido efetivamente transferida a terceiro intermediador, o que inviabiliza a retenção do montante correspondente.Neste sentido, a propósito, já julgou esta Colenda 20ª Câmara Cível:
“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. NÃO CONSTATAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DE PERSONALIDADE DO AUTOR. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS QUE DEVE SE DAR COM BASE NO PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELA DEFESA. PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL A SER CALCULADO COM BASE NAS QUANTIAS EFETIVAMENTE PAGAS PELO CONSUMIDOR, E NÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO 1 (DAS RÉS) PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO 2 (DO AUTOR) PROVIDO. I. Caso em exame1. Apelações cíveis interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, na qual as rés contestam a validade da cobrança de comissão de intermediação, a condenação por danos morais e o critério de fixação dos honorários sucumbenciais, enquanto o autor requer a redução da cláusula penal fixada para ser calculada sobre o valor efetivamente pago. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a cobrança de comissão de intermediação, se cabe indenização por danos morais, qual deve ser a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e a base de cálculo a ser incidida no cálculo da cláusula penal. III. Razões de decidir 3. A cláusula de comissão de corretagem não foi suficientemente clara e precisa, e não houve comprovação da prestação do serviço, o que inviabiliza sua cobrança. 4. Não foram demonstrados danos morais que justifiquem a indenização, pois os aborrecimentos alegados não configuram violação aos direitos da personalidade. 5. O cálculo dos honorários advocatícios em favor dos procuradores das rés, neste caso, deve se dar com base no proveito econômico obtido pela defesa. 6. A base de cálculo da cláusula penal deve ser limitada ao valor efetivamente pago pelo consumidor, conforme entendimento jurisprudencial. IV. Dispositivo e tese7. Apelos conhecidos e, no mérito, parcialmente provido o apelo 01 e provido o apelo 02. (...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000506-90.2020.8.16.0086 - Guaíra -
Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA -
J. 27.06.2025).
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, “A”, DO RITJPR. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. RETENÇÃO DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. SUBMISSÃO DA INCORPORAÇÃO AO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. COMPROVAÇÃO. ART. 67-A, § 5°, DA LEI N. 4.591/64. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, BEM COMO DO REPASSE DA VERBA AO INTERMEDIADOR DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. ENTENDIMENTO DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA REFORMADA, COM REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Em se tratando de contrato firmado após o advento da Lei n. 13.786/2018, desde que haja expressa previsão contratual e reste comprovada a sujeição da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, não há que se falar em abusividade na retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, nos termos do art. art. 67-A, da Lei n. 4.591/1964. 2. Inviável a retenção do valor referente à comissão de corretagem quando ausente a prova da prestação do serviço de corretagem, bem como do repasse da verba ao intermediador do negócio. 3. Sentença reformada, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 4. Recurso parcialmente provido.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013092-79.2023.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 02.08.2024).
Nega-se, portanto, provimento ao apelo no ponto.
2.2.3. Taxa de fruição A Apelante defende a possibilidade de indenização em decorrência da fruição do lote comercializado, argumentando que a Apelada teria erigido uma construção no lote, com indícios de habitação. Com razão a Apelante.Conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, a indenização pela fruição/ocupação se dá com a finalidade de impedir que o comprador se beneficie do rompimento contratual em detrimento do vendedor. Desta feita, para que seja cabível a referida cobrança, necessária a efetiva demonstração dos seguintes elementos: a) o enriquecimento de alguém; b) o empobrecimento correspondente de outrem; e c) a relação de causalidade entre ambos:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. IPTU. TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. 2. Ação ajuizada em 31/10/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 04/05/2021. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir, dada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, i) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel; ii) se o adquirente pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação, ainda que não haja qualquer edificação sobre o terreno; iii) quem deve ser responsabilizado pelo pagamento de valores relativos ao IPTU e taxas condominiais do imóvel; iv) quem deve suportar os ônus da sucumbência na espécie; e v) se o percentual de retenção devido à recorrente pode ser majorado de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores até então adimplidos pelo recorrido. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 6. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. 7. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 8. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 9. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 10. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio. 11. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 12. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 13. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 14. O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente. 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.” (REsp n. 1.936.470/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 3/11/2021).
Neste sentido, a propósito, o Superior Tribunal de Justiça também já decidiu que “o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado” (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).Contudo, no caso em questão existe a particularidade de que, embora o terreno tenha sido comercializado sem edificação, houve inequivocamente a edificação posterior, conforme demonstrado pela Apelante na fotografia juntada no mov. 1.1:

Considerando a aplicação dos efeitos da revelia à Apelada, a comprovação documental da Apelante é essencial para embasar a conclusão de que o lote foi modificado pela parte mediante a construção de acessões com a finalidade habitacional, mormente diante da verificação de um varal de roupas e principalmente da ligação do bem à rede de energia elétrica.Havendo a edificação de acessões posteriormente à aquisição, plenamente cabível a estipulação da taxa de ocupação/fruição, consoante se extrai do seguinte julgado da Corte Superior, in verbis:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO EM DECISÃO JUDICIAL. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra decisão que deu provimento ao agravo interno para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, sem majoração dos honorários. 2. A parte embargante alega contradição na decisão, afirmando que foi afastada a taxa de fruição com base na falsa premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, enquanto a embargada edificou e reside no imóvel.
3. A decisão agravada adotou o entendimento de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se há contradição na decisão que afastou a taxa de fruição com base na premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, quando, na verdade, a embargada edificou e reside no imóvel. III. Razões de decidir 5. A contradição na decisão foi identificada, pois a decisão do tribunal de origem está de acordo com a orientação do STJ, uma vez que manteve a cobrança da taxa de fruição do imóvel, considerando que ele se encontrava edificado. 6. A condenação à fruição do imóvel é devida, pois restou incontroverso que os compradores providenciaram a construção de acessões no lote, o qual vem sendo explorado há anos. 7. A adoção da tese de que o imóvel não estava edificado implicaria o reexame de elementos fático-probatórios, o que é inviável nesta instância superior em face da Súmula n. 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 8. Embargos de declaração acolhidos para sanar a contrariedade apontada e, concedendo-lhe efeitos infringentes, conhecer do agravo interno para negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. A contradição em decisão judicial deve ser sanada quando a decisão se baseia em premissa fática equivocada. 2. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo comprador. 3. O reexame de elementos fático-probatórios é inviável em instância superior, conforme Súmula n. 7 do STJ".
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; Código Civil, art. 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023.” (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.807/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.).
Na mesma linha de intelecção, os seguintes julgados deste E. Tribunal de Justiça paranaense:
“DECLARAÇÃO DE VOTO PARCIALMENTE DIVERGENTE E, NESSA PARTE, VENCEDOR.APELAÇÕES CÍVEIS. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, RITJPR. DEMANDA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO 1 DA PARTE AUTORA VENDEDORA. (...). RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA VENDEDORA PROVIDO. APELAÇÃO 2 DA PARTE RÉ COMPRADORA. (...). POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES OU BENFEITORIAS, CONDICIONADA À REGULARIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO, A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DIREITO DE RETENÇÃO ATÉ QUE HAJA A RESTITUIÇÃO DOS VALORES. FIXAÇÃO, DE OFÍCIO, DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. JUROS DE MORA DESDE A REGULARIZAÇÃO DAS ACESSÕES E BENFEITORIAS OU DESDE A CONCLUSÃO PELA POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE EVENTUAL LAUDO A SER PRODUZIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ATÉ QUE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA SE “ENCONTREM”, SÃO DEVIDOS JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS E CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA-E. A PARTIR DO “ENCONTRO”, APLICAÇÃO APENAS DA TAXA SELIC, QUE ENGLOBA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. LOTE VAZIO EDIFICADO POSTERIORMENTE PELOS COMPRADORES. BEM USUFRUÍDO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E DA TAXA DE FRUIÇÃO. FINALIDADES DISTINTAS. NÃO CONFIGURAÇÃO DE “BIS IN IDEM”. DATA DA ACESSÃO OU BENFEITORIA E SUA REGULARIDADE. QUESTÕES A SEREM EXAMINADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI FEDERAL N. 13.786/2018. VALOR VENAL DO IMÓVEL. ENTENDIMENTO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO DOS RÉUS COMPRADORES PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000281-28.2006.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - Rel.Desig. p/ o Ac�rd�o: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 12.04.2024).
“AGRAVOS DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECISÃO QUE AFASTOU PRELIMINARES E JULGOU PARCIALMENTE O MÉRITO PARA RESCINDIR CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM A REINTEGRAÇÃO DA POSSE AOS AUTORES E CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO.AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0041037-49.2024.8.16.0000, INTERPOSTO PELO REQUERIDO – (...) – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO – REJEIÇÃO – POSTERIOR EDIFICAÇÃO QUE DEMONSTRA PROVEITO ECONÔMICO PROPORCIONADO PELO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0040838-27.2024.8.16.0000, INTERPOSTO PELOS AUTORES – (...) – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0040838-27.2024.8.16.0000 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA -
J. 07.04.2025).
Portanto, cabível na hipótese dos autos a condenação da Apelada ao pagamento de indenização pela fruição do bem, mormente considerando a particularidade de que houve a edificação posterior à aquisição.Passa-se à aferição de qual deve ser o interregno de incidência da indenização pela fruição.Conforme já amplamente exposto no tópico supra, a indenização pela fruição/ocupação visa justamente combater o enriquecimento sem causa.Assim, não seria adequado estipular o início da fruição na época da imissão na posse, já que neste momento não havia qualquer tipo de edificação no lote. Aqui, importante ponderar que esta 20ª Câmara Cível vem decidindo que o início da fruição ocorre justamente quando a acessão erigida no lote passa a ser efetivamente habitada pelo promitente comprador, o que pode ser aferido, por exemplo, mediante consulta de ligação da rede elétrica, expedição de habite-se etc.A propósito, este Tribunal de Justiça do Estado do Paraná vem entendendo pela adoção destes exatos termos, in verbis:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL EDIFICADO. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL. HABITABILIDADE. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, determinar a restituição parcial dos valores pagos e condenar a autora/Apelante ao pagamento de benfeitorias, indeferindo, contudo, o pedido de indenização por taxa de fruição do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Consiste em saber se é devida a condenação do promissário comprador ao pagamento de taxa de fruição (aluguéis) pelo período de ocupação do imóvel, bem como o termo inicial de sua incidência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência admite a indenização por taxa de fruição quando demonstrado o efetivo uso do imóvel, não sendo devida, em regra, quando se trata de terreno não edificado e sem potencial locativo. 4. No caso concreto, a sentença reconheceu a existência de acessões e benfeitorias a serem indenizadas, o que evidencia a existência de edificação, tornando contraditório o fundamento utilizado para afastar a cobrança de aluguéis. 5. Em hipóteses de rescisão contratual com construção realizada pelo promissário comprador, mostra-se cabível a taxa de fruição quando o promitente vendedor é condenado a indenizar as benfeitorias, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que usufruiu do imóvel. 6. A indenização pela fruição não se confunde com a cláusula penal e possui natureza de ressarcimento pelo uso do bem, podendo ser cumulada com outras verbas decorrentes do desfazimento contratual.7. O termo inicial da taxa de fruição não corresponde à imissão na posse, mas ao momento em que a edificação se tornou habitável, fato a ser apurado em liquidação de sentença. 8. A indenização deve corresponder ao valor locativo do imóvel e incidir até a efetiva reintegração de posse, com juros de mora a partir da citação (CC, art. 405). IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar o réu/Apelado ao pagamento de taxa de fruição, correspondente ao valor locativo da residência edificada, desde o momento em que se tornou habitável até a efetiva reintegração de posse, a ser apurado em liquidação de sentença. 10. Tese de julgamento: Na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, é devida a taxa de fruição quando comprovada a utilização habitacional de imóvel edificado pelo promissário comprador, especialmente quando as benfeitorias por ele realizadas são indenizadas, devendo a indenização incidir a partir da habitabilidade do bem até a restituição da posse. (...).” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006943-92.2023.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 26.06.2026).
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DAS PARTES. APELAÇÃO 1 (REQUERIDO) – (...) – RECURSO EM PARTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. (...). APELAÇÃO 2 (REQUERENTES) – FALTA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO AOS PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E DE RESSARCIMENTO DE TRIBUTOS (IPTU) – DIREITOS JÁ RECONHECIDOS EM SENTENÇA – TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, DEVIDA – COMPRADOR QUE DEMONSTROU TER EDIFICADO UMA CASA NO LOCAL COM A FINALIDADE DE MORADIA – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO EM PARTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. A taxa de ocupação ou fruição é devida quando comprovada a edificação e a efetiva utilização do imóvel pelo comprador inadimplente, ainda que o bem fosse originalmente terreno sem benfeitorias, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença com base no valor de mercado da locação. 2. Mantém-se o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias reconhecido em sentença, bem como a restituição do status quo ante, admitida a compensação de créditos e débitos.3. Reformada parcialmente a sentença para incluir a condenação do réu ao pagamento da taxa de fruição, ajustando-se a sucumbência e majorando-se os honorários advocatícios recursais em 1%.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007150-96.2020.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 05.12.2025).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ ASSISTIDA POR CURADOR ESPECIAL. PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NU POSTERIORMENTE EDIFICADO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO COM Fixação de honorários À curadorA especial em razão do trabalho adicional realizado em sede recursal. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização, determinando a desocupação do imóvel e a retenção de comissão de corretagem, além de condenar o réu ao pagamento de indenização pela ocupação indevida do imóvel, sendo que o apelante alega que a cobrança de taxa de fruição é indevida, uma vez que o contrato se refere a lote não edificado e que não reside no imóvel, atualmente ocupado por terceiros. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de fruição é devida em razão da edificação posterior em lote que foi negociado vazio. III. Razões de decidir 3. A parte apelante demonstrou as razões do seu inconformismo, rebatendo a sentença nos aspectos desfavoráveis, razão pela qual a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal, arguida nas contrarrazões, deve ser rejeitada. 4. A taxa de fruição é devida em razão da construção posterior no lote, que gera efetiva utilização do bem. 5. A jurisprudência entende que a cobrança de taxa de fruição é válida quando o imóvel é edificado, mesmo que o contrato inicial seja de lote não edificado. 6. O apelante não pode se eximir da responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição, mesmo alegando que não reside no imóvel. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação cível conhecida e não provida, mantendo-se incólume a sentença apelada. Tese de julgamento: Em regra, a cobrança de taxa de fruição é indevida em contratos de compra e venda de lotes não edificados, salvo se houver construção posterior no imóvel, o que gera direito à indenização pela ocupação do bem. (...).” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0051455-72.2022.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA -
J. 05.12.2025).
Dessa forma, a Apelada deve ser condenada ao pagamento de indenização pela fruição/ocupação, na ordem de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, a qual será devida a partir do momento em que a compradora passou a habitar o imóvel até a efetiva desocupação, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença.
2.3. Dos honorários recursaisPor fim, descabida a majoração ou fixação de honorários advocatícios recursais, diante do provimento parcial do recurso, conforme tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059 pelo Superior Tribunal de Justiça:
“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer em parte e dar parcial provimento ao recurso de apelação para afastar a limitação da retenção a 25% do valor pago, autorizando a aplicação da cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato sobre os valores a serem restituídos à Ré (vedada a constituição de saldo credor a este título), bem como para condenar a Ré ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, desde o momento em que o imóvel passou a ser habitado, circunstância a ser apurada em liquidação de sentença, até a data de desocupação, nos termos da fundamentação.