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Processo:

I – Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença de mov. 371.1, proferida nos autos de “Ação de Imissão na posse com pedido de tutela de urgência em caráter liminar”, que julgou procedente o pedido inicial, motivando a insurgência da parte requerida.Inconformada, recorre a parte apelante com base nas razões de mov. 378.1. Sustenta, em síntese, que o principal equívoco da sentença reside na análise da boa-fé dos apelantes e na completa desconsideração do princípio que veda o enriquecimento sem causa.Observa que o laudo pericial judicial foi categórico ao confirmar que as edificações, que servem de residência e sede empresarial dos apelantes, já existiam muito antes do leilão, fato inclusive reconhecido pelo próprio juízo sentenciante.Destaca que o edital do leilão não descreveu as benfeitorias existentes. O objeto da arrematação se restringiu exclusivamente ao terreno, de modo que os apelados pagaram por um lote de 490 m² e, por força da decisão judicial, estão recebendo, sem qualquer contrapartida, uma construção superior a 645 m².Constata que a ausência de menção das edificações no edital comprova, de forma incontestável, que seu valor não foi incluído no preço final da arrematação, impondo-se a obrigação de indenizar para restabelecimento do equilíbrio e da justiça.Frisa ter demonstrado com robustez, o fato constitutivo de seu direito, especialmente por meio da análise conjunta do edital e do valor pago no leilão. Esclarece que o edital descreveu unicamente a “terra nua”, silenciando por completo sobre a edificação comercial e residencial de 645,12 m² ali existente, elemento confirmado de forma objetiva pela perícia judicial.Pontua que o valor da arrematação é absolutamente incompatível com o valor de mercado do terreno somado às construções. Trata-se de montante condizente unicamente com o lote desprovido de qualquer benfeitoria.Diz ser evidente que a arrematação se limitou ao terreno, permanecendo fora do pagamento as edificações que agora se pretende incorporar ao patrimônio dos Apelados sem indenização, configurando típico enriquecimento ilícito.Salienta que não busca rediscutir a validade do leilão, mas apenas assegurar que a transferência da propriedade ocorra de maneira justa, mediante indenização pelo patrimônio construído com esforço próprio e que, comprovadamente, não integrou o ato expropriatório.Ressalta a incorreta interpretação do laudo pericial, verifica-se que a sentença utilizou a constatação de que as benfeitorias são preexistentes para afastar a indenização, quando, na verdade, tal fato reforça o direito pleiteado. Adverte que, se as construções já existiam e não foram incluídas na avaliação da Caixa Econômica Federal nem no edital, a falha não pode penalizar os Apelantes e simultaneamente beneficiar os apelados. Destaca que a perícia confirma área construída de aproximadamente 645,12 m² e que “a ocupação construída já se encontrava consolidada no imóvel no período anterior ao leilão (2019)”, constituindo prova robusta do patrimônio edificado e que se pretende transferir gratuitamente.Verifica que a posse dos Apelantes, até a arrematação, era amparada por justo título (contrato de financiamento), sendo nesse período realizadas as benfeitorias. À luz do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, além do direito de retenção.Argumenta que a que, mesmo após eventual discussão sobre a posse posterior à consolidação da propriedade pela CEF, o direito à indenização já se encontrava incorporado ao patrimônio dos Apelantes quando sua posse era indiscutivelmente justa, sendo ilegal a negativa desse direito.Pugna, nesses termos, o provimento do recurso interposto, com a conseguinte reforma da sentença proferida.Apresentadas contrarrazões ao mov. 391.1.Após, vieram-me os autos conclusos.É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos, conheço do recurso interposto.Os apelantes recorrem da sentença que julgou procedente o pedido inicial de imissão de posse e rejeitou, por incabível, o pedido de indenização por benfeitorias.Os autores, ora apelados, adquiriram o imóvel objeto da lide em leilão público promovido pela Caixa Econômica Federal, após a consolidação da propriedade pela credora fiduciária.Por meio da Ação Anulatória nº 0040339-35.2023.8.16.0014, ajuizada perante a Justiça Federal, os apelantes buscaram a anulação dos atos de alienação do imóvel, bem como a revisão das cláusulas contratuais que estipularam o preço, sob o argumento de que não foram intimados dos leilões realizados.O pedido, todavia, foi julgado improcedente, conforme sentença juntada ao mov. 133.8 dos autos.A saber:
[...] No caso concreto, as partes firmaram termo de constituição de garantia mediante alienação fiduciária de bem imóvel, consubstanciado no lote urbano nº 1164-A, da quadra nº 106, com área de 490 m2, situado no loteamento central de Toledo/PR e registrado no 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Toledo/PR na matrícula nº 4780 (E1, doc.4).Incontroversos a inadimplência e a consolidação da propriedade do imóvel em benefício da Caixa Econômica Federal.A credora designou e realizou leilões públicos nas datas de 16/09/2019 (1º leilão) e 30/09/2019 (2º leilão) (E9, docs. 4 e 7).Ao contrário do que afirmam os autores, a Caixa Econômica Federal encaminhou-lhes correspondências, endereçadas tanto ao endereço constante do termo de constituição de garantia (Avenida Parigot de Souza) quanto ao endereço de domicílio (Avenida Senador Attílio Fontana), informando as datas, horários e local de realização dos leilões, bem como o direito de preferência na arrematação do imóvel (E9, doc.3).Como mencionado alhures, a lei não exige que a correspondência de comunicação dos leilões seja recebida pessoalmente pelo devedor.Não obstante, destaco que a correspondência encaminhada ao endereço residencial dos autores foi recebida por pessoa identificada como Patrícia Maldaner (E9, doc.3, fl. 3), cujo sobrenome indica ser familiar dos autores.Prosseguindo, observo que os autores não questionam o valor de avaliação na data de assinatura do termo de constituição de garantia, mas sim o critério fixado para a sua atualização, asseverando que a sua aplicação resultou em preço, para fins de leilão público, díspar ao seu efetivo valor de mercado.O parágrafo único do artigo 24 da Lei nº 9.514/97 que caso o valor do imóvel convencionado pelas partes seja inferior ao utilizado para fins de apuração do ITBI na data de consolidação da propriedade, este deve ser o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. Consta da matrícula do imóvel que, por ocasião do registro da consolidação da propriedade, a base de cálculo do ITBI foi R$ 1.016.826,32 (um milhão, dezesseis mil oitocentos e vinte e seis reais e trinta e dois centavos) (E1, doc.6, fls 4/5 - AV.14-4780).Reproduzo, agora, o que constou no edital do primeiro leilão (E9, doc.4, fls. 32/33), com destaque nosso:[...]Infere-se que, para além da discussão dos critérios definidos no contrato, o fato é que a CEF observou a previsão legal quanto ao valor de venda do imóvel no primeiro leilão, o qual, inclusive, muito próximo do preço de mercado sustentado pelos autores.Pondero, ainda, que a intenção do legislador, ao introduzir o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel no ordenamento jurídico pátrio, foi, dentre outras, estimular a concessão de crédito pelas instituições financeiras.Para tanto, como descrito alhures, previu procedimentos extrajudiciais de cobrança e de leilão do imóvel como forma de atrair o interesse coletivo de oferta de crédito, porquanto tornou mais barata e ágil a execução da garantia em caso de inadimplemento.Tem-se, assim, a harmonização da defesa dos interesses envolvidos, quais sejam, da pessoa física ou jurídica que precisa de crédito/dinheiro e da instituição financeira que possui crédito/dinheiro para oferecer ao mercado, mas precisa da garantia da restituição do valor.Isso precisa ser levado em consideração, porquanto ainda que aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato bancário, tal circunstância não lhe retira o caráter de contrato, nem afasta o fato de que o devedor/fiduciante não era obrigado a contratar e a oferecer bem em alienação fiduciária (liberdade e autonomia da vontade).Lembro que também do consumidor é exigido comportamento leal e honesto, com o qual não se coaduna a intenção de suprimir de seu credor a garantia dada para o empréstimo do numerário.Frise-se, ainda, que o argumento das partes autoras de desproporcionalidade entre o valor do débito e o preço do imóvel é desinfluente para o sucesso da pretensão perseguida com a ação.Com efeito, quando a lei permite que no 2º leilão extrajudicial o imóvel seja vendido por lance suficiente ao pagamento da dívida e dos encargos, de forma intencional pretende dar prevalência aos interesses do credor, a fim de, como antes abordado, atrair o interesse do mercado financeiro à oferta de crédito.A alternativa dada ao devedor, para afastar o prejuízo advindo da desproporção entre o valor do bem e o valor do débito, é valer-se da preferência legal na aquisição do imóvel por quantia equivalente ao montante da dívida e encargos, prerrogativa não exercida pelos autores.[...]Dessarte, os pedidos dos autores devem ser julgados improcedentes.
No presente feito, os apelantes postulam a condenação dos arrematantes, ora apelados, ao pagamento das benfeitorias supostamente realizadas no imóvel em debate. Entretanto, tratando-se de bem submetido ao regime da alienação fiduciária, aplicam-se as disposições da Lei nº 9.514/97.Os §§ 4º e 5º do artigo 27 da referida norma disciplinam expressamente o destino do produto do leilão e a indenização por benfeitorias, dispondo:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.[...]§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. – grifei
Conforme se extrai da matrícula juntada ao mov. 1.7, a propriedade foi consolidada em favor da CEF após o decurso do prazo de purga da mora. Os dois leilões extrajudiciais realizados em 16 de setembro de 2019 e 30 de setembro de 2019 ocorreram sem êxito, de acordo com a
averbação 15.Assim, diante da frustração das duas praças previstas na legislação específica, extinguiram-se as obrigações decorrentes do contrato, inclusive quanto à eventual indenização por benfeitorias, inexistindo valores remanescentes a serem repassados aos devedores/apelantes.Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. ART. 27, §§ 4º E 5º, DA LEI N. 9.514/1997. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO IMÓVEL E O MONTANTE DO DÉBITO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ.1. Esta Corte Superior entende que "a alienação fiduciária é garantia que outorga ao credor fiduciário a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, ao passo que o devedor fiduciante detém apenas a sua posse direta" (AgInt no AREsp n. 2.775.902/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025).2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, frustrados os dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.3. Nessa hipótese, inexiste direito do devedor fiduciante à devolução da diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida, ainda que o bem venha a ser posteriormente alienado pelo credor por quantia superior, porquanto o art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei n. 9.514/1997 o exime de tal obrigação. 4. A adjudicação do bem pelo credor e a sua posterior alienação não caracterizam enriquecimento sem causa, mas consequência legal da execução da garantia fiduciária.5. Incidência da Súmula n. 83/STJ.Recurso especial não conhecido.(REsp n. 2.225.668/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.) - grifei
No mesmo sentido, extrai-se da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO – PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO – INOBSERVÂNCIA DO CONTIDO NO ARTIGO 1.012, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E DO ARTIGO 335 DO REGIMENTO INTERNO DESTE TRIBUNAL - NÃO CONHECIMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO IMOBILIÁRIO COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO – IMÓVEL LEVADO A LEILÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSADOS – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES REFERENTES ÀS BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE IMPORTÂNCIA A RESTITUIR – HIPÓTESE QUE ENSEJA A QUITAÇÃO RECÍPROCA DAS OBRIGAÇÕES – INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO PELO ARTIGO 27 E §§ DA LEI Nº 9514/1997 – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0002381-33.2021.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME LUIZ GOMES -
J. 01.10.2024) – grifei
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO – TEMA REPETITIVO 1095 – JUIZ SINGULAR QUE APLICOU CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÃO OU BENFEITORIA – DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS – JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ACARRETOU CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA O DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM CASO DE LEILÃO NEGATIVO – NÃO ACOLHIDA - CLÁUSULA DO CONTRATO QUE FOI REDIGIDA DE ACORDO COM O QUE PREVÊ A LEI 9.514/97, EM SEU ARTIGO 27, §§ 4º E 5º – HAVENDO DOIS LEILÕES NEGATIVOS, A DÍVIDA É EXTINTA E OS CONTRANTES EXONERADOS DE SUAS OBRIGAÇÕES – PRECEDENTE DO STJ – CONSTRUÇÃO DE UMA RESIDÊNCIA NO LOCAL – INDENIZAÇÃO QUE NÃO É DEVIDA NO CASO – TAXA DE OCUPAÇÃO – ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/1997 – DEVIDA DESDE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ATÉ A IMISSÃO NA POSSE – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0040339-35.2023.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 14.10.2025) – grifei
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÕES DE POSSE DE BOA-FÉ E JUSTO TÍTULO. NULIDADE NA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REQUISITOS DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE PREENCHIDOS. IRRELEVÂNCIA DE EVENTUAIS NEGÓCIOS JURÍDICOS ANTERIORES. BENFEITORIAS ABRANGIDAS PELA ARREMATAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMEOs apelantes interpuseram recurso contra sentença que julgou procedente a ação de imissão na posse, confirmando a tutela antecipada e determinando a investidura dos autores na posse do imóvel arrematado em leilão da Caixa Econômica Federal. A decisão de origem também condenou os réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, relativos a alugueis e taxas condominiais, bem como ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. Os recorrentes sustentaram nulidade da consolidação da propriedade fiduciária, frustração do direito de preferência, posse de boa-fé e justo título, direito à indenização por benfeitorias e retenção, além de cerceamento de defesa.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOHá cinco questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de provas pericial e testemunhal; (ii) saber se a posse dos apelantes poderia ser considerada de boa-fé, com justo título; (iii) saber se houve nulidade na consolidação da propriedade fiduciária e na arrematação do imóvel; (iv) saber se os apelantes teriam direito de preferência na arrematação; (v) saber se há direito à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.III. RAZÕES DE DECIDIR1. Não se verifica cerceamento de defesa, pois a produção das provas pericial e testemunhal foi dispensada pelo juízo de origem diante da suficiência das provas documentais, inexistindo demonstração de prejuízo. Aplica-se o princípio de que “sem prejuízo não há nulidade”.2. A ação de imissão na posse é de natureza petitória, fundada no direito de propriedade e de sequela (jus possidendi), cabendo ao autor que nunca exerceu a posse, mas possui justo título registrado, investir-se na posse.3. Restaram comprovados os requisitos da imissão: propriedade do imóvel pela arrematação, inexistência de posse anterior dos autores e resistência dos réus em desocupá-lo.4. A alegada posse de boa-fé dos apelantes, fundada em contrato particular de compra e venda com os mutuários originais, não prevalece em face da arrematação regularmente realizada por terceiro de boa-fé. Eventuais vícios no procedimento de consolidação ou na alienação devem ser discutidos em ação própria.5. Quanto às benfeitorias, o valor da arrematação já as abrange, conforme avaliação prévia. Assim, não cabe indenização nem retenção em desfavor dos arrematantes.6. Diante disso, os argumentos recursais não afastam os requisitos da ação de imissão na posse, devendo ser mantida a sentença.IV. DISPOSITIVOApelação cível conhecida e desprovida. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0009870-48.2023.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 17.11.2025) – grifei
Além disso, o laudo pericial atestou que “não há elementos técnicos que confirmem a realização de benfeitorias posteriores à arrematação ou que tenham sido realizadas após a avaliação do imóvel para leilão” (mov. 288.1).Diante desse contexto, não subsiste fundamento jurídico para a indenização por benfeitorias, tampouco para o reconhecimento do direito de retenção pelos réus/apelantes, à luz do artigo 1.219 do Código Civil[1], impondo-se manter, portanto, integralmente a sentença proferida.De rigor, mantenho.Ônus sucumbenciais.Majoro para 12% (doze por cento) os honorários advocatícios recursais sobre o valor atualizado da causa, na forma do § 11 do artigo 85 do CPC[2].
Por todo o exposto, voto no sentido de conhecer da Apelação Cível interposta e, no mérito, negar-lhe provimento, nos exatos termos da fundamentação.