Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível 0003379-35.2022.8.16.0105, oriundo da 1ª Vara Cível da Comarca de Apucarana/PR, em que é apelante EDSON DA SILVA e é apelado DORIVAL MAIOLA.
I. RELATÓRIO
Apelação cível, no processo 0003379-35.2022.8.16.0105 de ação de cobrança de comissão de corretagem pela mediação de contrato de compra e venda de imóvel rural, interposta pelo autor contra a sentença de improcedência que o condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa (mov. 133.1).Sustenta o apelante, em resumo, que a presente ação de cobrança de comissão de intermediação/corretagem dos imóveis de matrículas nº 19.178 e 39.179, localizadas na área rural de Santa Cruz de Monte Castelo, foi ajuizada em razão de o autor apelante ter atuado como mediador do negócio de compra e venda entre o apelado e o comprador, porém o réu agiu com má-fé e pagou apenas parte da corretagem, não cumprindo a sua obrigação integralmente; que ficou demonstrado que o apelado pagou apenas R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); que a própria conduta da parte apelada ao realizar o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) atesta a existência de contrato verbal e o reconhecimento de ter o apelante participado na venda do referido imóvel; que o recibo acostado no mov. 42.4, onde consta a expressão “Parte da Corretagem da venda da Fazenda Santa Lucia”, é a prova cabal da relação jurídica e do reconhecimento da dívida por parte do Apelado; que não há nos autos qualquer comprovação de que houve divisão do valor em três partes, além do que é notório que para o setor de corretor de imóveis o valor a qual o apelado alega ser o devido é um valor muito ínfimo em relação ao negócio realizado entre as partes, totalmente abaixo do percentual praticado pelos corretores; que o próprio depoimento do corretor Luís quando menciona que geralmente a comissão gira em torno de 6%, porém em caso de propriedades grandes como a referida nos autos, podem as partes convencionar um acordo, ocorre que o apelado não trouxe aos autos qualquer comprovação de que haviam pactuado percentual menor, e mesmo que isso tivesse ocorrido, o valor pago ao apelante não chega nem a 1% de comissão, o que é destoante ao praticado pelo mercado; que a atuação do apelante foi fundamental para a caracterização da venda do imóvel do apelado, tendo em vista que o próprio corretor Luiz aduz que só chegou a propriedade através do apelante; que o apelante atendeu todos os requisitos estabelecidos nos arts. 722, 723, 724, 725 e 727 do CC, porém o apelado se esquivou de adimplir a sua obrigação de pagar a comissão de corretagem ao apelante, no percentual legal de 6% (Seis por cento) sobre o valor da venda; que o percentual de 6% sobre o valor do imóvel, aduzido na inicial, está em consonância com as práticas de mercado e com as tabelas de referência das entidades de classe, como o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) do Paraná. Nesses termos, pugna pelo provimento do recurso (mov. 137.1).Contrarrazões pelo não provimento do recurso (mov. 140.1).Sem conciliação neste grau (mov. 18.1).

II.
VOTO
Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso.A controvérsia recursal diz respeito sobre o valor efetivamente pactuado entre as partes para a remuneração da corretagem e a existência ou não de saldo remanescente a ser pago.O contrato de corretagem possui natureza estritamente civil, regido pelos arts. 722 a 729 do Código Civil. Vejamos:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Vejamos os comentários da doutrina sobre o contrato de corretagem, especialmente sobre o art. 728 do Código Civil:
Em havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Em regra, portanto, aplica-se a máxima concursu partes fiunt, de divisão igualitária de acordo com o número de partes, o que encerra uma presunção relativa ou iuris tantum. Porém, o dispositivo possibilita que as remunerações sejam distintas, de acordo com os atributos profissionais de cada corretor, o que não quebra o sinalagma obrigacional e o equilíbrio esperado do contrato. Ressalve-se, ademais, que em havendo contrato de parceria entre corretores, mas a vinculação escrita de apenas um deles ao comitente, este terá o dever de pagar apenas ao corretor vinculado. Sendo paga a comissão, os corretores devem resolver internamente a sua divisão.[1]
A jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça preconiza que:
“Contrato de corretagem. Comissão. Segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário, o que se dá com a efetiva venda do imóvel” (STJ, 4ª T., AgRg no Ag 719.434/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 02.04.2009)
No caso dos autos, constata-se que não houve contrato escrito entre o recorrente e o recorrido, referente a cobrança da comissão de corretagem. Contudo, a prova documental (recibo) e testemunhal produzida durante a instrução processual não deixam dúvidas de que o apelante intermediou a compra e venda do imóvel descrito na inicial.Observe-se o seguinte trecho da r. sentença recorrida:

Como se vê, o juízo de origem bem concluiu que haveria um acordo para pagamento da quantia fixa de R$ 120.000,00, repartida entre os três intermediadores.De outro lado, a douta Defesa do autor apelante Edson da Silva, apesar de reconhecer não ter prova escrita da existência ou não da obrigação, pretende o recebimento do percentual de 6% sobre o valor da venda (R$ 7.500.000,00), o que totalizaria R$513.692,99, atualizado até 06/2022, acrescidas de juros e correção monetária.Sem razão.Isso porque, apesar de ter sido alcançado o resultado útil pretendido (fato incontroverso), ou seja, a celebração do contrato de compra e venda por valor expressivo, bem como de ser devida a remuneração ao corretor consoante prova oral produzida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, a pretensão na forma pleiteada não pode ser acolhida.Explico.Ainda que não tenha havido estipulação formal, verifica-se que o ordenamento jurídico permite que, em havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário, nos termos do art. 728 do Código Civil.Nesse passo, tal como reconhecido pelo próprio juízo “a quo”, restou evidente que, após a formalização da venda propriamente dita, houve acordo entre o réu e os três corretores (autor, Luiz e João Paulo), contudo a quantia apresentada se afasta consideravelmente do percentual praticado no mercado, merecendo intervenção judicial para corrigi-la.Com efeito, esta Colenda Câmara já reconheceu o pagamento de comissão proporcional, de acordo com as particularidades do caso concreto. Confira-se:
Apelação Cível. Procedimento de cobrança. Sentença de parcial procedência. Insurgência dos apelantes/réus. Corretagem imobiliária. Alegação de existência de contrato verbal. Juntada extemporânea de documento probatório. Arts. 434 e 435, CPC. Violação ao devido processo legal. Nulidade constatada. Sentença cassada. Art. 1.013, § 3º, CPC. Teoria da causa madura. Mérito. Arts. 722 e 725, CC. Transação realizada, ainda que com posterior distrato. Comissão devida. Ausência de negociação entre o apelado/autor e um dos réus. Tratativas do negócio. Aproximação de corretores. Art. 728, CC. Comissão proporcional. Peculiaridades do caso e Procedência parcial da pretensão inicial. Ônus probatório. Art. 373, CPC. Avaliação da contribuição do apelado ao resultado útil. Readequação dos ônus sucumbenciais. Recurso conhecido e parcialmente provido.1. A teor dos arts. 434 e 435, do CPC, a juntada de documento existente ao tempo do ajuizamento da demanda em momento posterior, desprovida de qualquer comprovação de motivos que impossibilitaram a prática do ato de forma tempestiva e contemporânea à petição inicial, conduz à conclusão de efetiva ofensa ao contraditório e à ampla defesa.2. O posterior distrato havido entre as partes não afasta a remuneração pela comissão de corretagem imobiliária.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0000529-66.2022.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO ETZEL - J. 17.06.2024)
Portanto, a fim de evitar enriquecimento sem causa, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, entendo prudente que o apelo mereça parcial provimento para fixar a comissão de corretagem em 2% (dois por cento) sobre o valor da venda (R$ 7.500.000,00), em favor do apelante, descontado o que já foi recebido anteriormente pelo autor pela negociação e descrito no recibo acima destacado.Os juros moratórios são devidos da data da citação e a correção monetária da data de celebração do contrato de compra e venda, com base na variação do INPC do período correspondente.Diante da procedência parcial do recurso, determino a inversão do ônus da sucumbência na forma estabelecida na r. sentença.
CONCLUSÃO
Em conclusão, o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso para reformar a r. sentença e fixar a comissão de corretagem em 2% (dois por cento) sobre o valor da venda, nos termos da fundamentação.