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Processo:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra a r. decisão de saneamento e de organização do processo, de mov. 120.1/origem, integrada pela decisão de mov. 137.1/origem, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Foz do Iguaçu, nos autos de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Revisão Contratual nº 0014495-98.2024.8.16.0030, a qual, dentre outras deliberações, reconheceu a prescrição trienal quanto ao pedido formulado pelos autores/Agravantes a título de comissão de corretagem/taxa de intermediação, aplicando o Tema nº 938 do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos:“(...)2.2) Da prescrição trienal referente aos valores pagos a título de comissão de intermediação.Em sede de contestação, a parte ré arguiu, ainda, a prescrição da pretensão de restituição da comissão de intermediação, tendo em vista o prazo trienal definido pelo art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.Nesse ponto, cabe razão à parte ré.Isso porque o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado sob a sistemática do recurso repetitivo (REsp. nº 1.551.56/SP), é no sentido de que, em se tratando de pretensão de restituição de valor referente à taxa de corretagem (comissão de intermediação), em contrato de compra e venda, incide o prazo prescricional de 3 (três) anos, contados da celebração do contrato.Nesse ínterim: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ – CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA – MULTIPROPRIEDADE – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO (CORRETAGEM) – PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL – TEMA 938 DO STJ – RESCISÃO POR INICIATIVA DO CONCESSIONÁRIO – PRESCRIÇÃO RECONHECIDA – [...] – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007251-21.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 16.05.2025)In casu, a celebração do contrato de concessão real de uso e outras avenças, número 5615-1201-COB-05, se deu em 13 de outubro de 2019 e posteriormente, foi alterado sob o número 6181-1208-COB-05, em 31 de janeiro de 2020, sendo que a presente demanda foi ajuizada em 30 de abril de 2024, portanto, evidente a ocorrência do decurso do prazo prescricional de 3 (três) anos.Assim, acolho a preliminar de prescrição arguida pela ré e declaro extinto o feito, com resolução do mérito, em relação ao pleito de restituição da comissão de intermediação formulado pela parte autora, nos termos do art. 487, inciso II do CPC.”Em suas razões recursais, os autores/Agravantes alegam, em síntese, que: a) ao rejeitar os Embargos de Declaração, a decisão agravada violou o dever de fundamentação analítica (CPC, artigo 489, § 1º), negando-se a enfrentar os argumentos centrais que infirmariam sua conclusão; b) a decisão ignorou a nulidade absoluta da obrigação, aplicou a prescrição sobre uma cláusula nula de pleno direito, por se tratar de cobrança de comissão de corretagem por um serviço flagrantemente inexistente e, ainda, por configurar negócio jurídico simulado (CC, artigo 167), vícios que a tornam imprescritível (CC, artigo 169); c) ainda, aplicou precedente vinculante sem a devida subsunção, desconsiderando que as rés/Agravadas não cumpriram os requisitos mínimos de validade (dever de informação e identificação do beneficiário) exigidos pelo próprio Tema nº 938/STJ para a legalidade da cobrança; d) o Juízo a quo, desconsiderou a natureza adesiva do contrato, tratando a relação de forma paritária, ignorando que se trata de um contrato de adesão celebrado em contexto de alta pressão de vendas, o que exige uma interpretação das cláusulas mais favorável ao consumidor vulnerável (CDC, artigo 47); e) mesmo que o prazo prescricional aplicável fosse o trienal, partiu de termo inicial equivocado, ignorando que o pagamento foi parcelado e que o prazo, pela teoria da actio nata, só poderia fluir a partir de cada desembolso.Com base em tais argumentos, requerem a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento, a fim de sobrestar os efeitos da r. decisão agravada até seu julgamento final, e no mérito, a sua reforma integral, para afastar a prescrição trienal, “reconhecendo-se a imprescritibilidade da pretensão de restituição da comissão de intermediação, em razão da nulidade absoluta da cláusula que a instituiu, seja por inexistência do serviço e simulação (art. 167 e 169 do CC), seja pelo descumprimento dos requisitos legais mínimos de informação e validade (Tema 938/STJ e Lei do Distrato), determinando-se o regular prosseguimento do feito para a análise de mérito da referida cobrança” e subsidiariamente, “que a decisão seja reformada para, mantendo-se a aplicação do prazo trienal, fixar o termo inicial da contagem do prazo prescricional a partir da data de cada desembolso, conforme a teoria da actio nata, declarando-se a prescrição apenas das parcelas pagas fora do triênio legal que antecedeu a propositura da ação”.Distribuídos por prevenção ao Agravo de Instrumento nº 0091921-82.2024.8.16.0000 AI (mov. 3.1), vieram-me os autos conclusos para análise em 26/09/2025 (mov. 6.0), sendo deferida a concessão do efeito suspensivo pelo Relator em 29/09/2025 (mov. 8.1).O Juízo a quo, ciente da interposição do recurso, manteve a decisão pelos próprios fundamentos (mov. 145.1/origem).As rés/Agravadas apresentaram contrarrazões (mov. 14.1), em que pediram a manutenção da decisão agravada e o desprovimento do recurso.Retornaram os autos conclusos para julgamento em 17/10/2025 (mov. 15.0). É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 1.2 e 3.0), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento (CPC, artigo 1.015, inciso II) —, o recurso deve ser conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal a respeito de decisão que, ao sanear o processo, reconheceu a prescrição trienal quanto ao pedido de declaração de nulidade da cobrança feita aos autores/Agravantes a título de comissão de corretagem/taxa de intermediação do Contrato de Concessão Real de Uso de rede hoteleira em regime de multipropriedade (“time sharing”).Conforme apontado na decisão de mov. 8.1 do Relator, que deferiu a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, embora as partes e o Juízo a quo tenham se referido a um pedido de restituição, pura e simples, da comissão de corretagem, na leitura da petição inicial se constata que há duas pretensões apresentadas relativamente ao contrato sub judice: uma de rescisão do pacto e outra de revisão de cláusulas.A primeira, tal como feita, é de direito potestativo, pois não foi atribuída culpa ou inadimplemento às rés/Agravadas e promitentes vendedoras.A segunda, é de direito pessoal e, a priori, submetida ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos do artigo 205 do Código Civil, a contar da data da assinatura do contrato, consoante jurisprudência reiterada do Superior Tribunal de Justiça (v.g. REsp nº 1.996.052/RS).Se lê do artigo 722 do Código Civil: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.E no caso, na petição inicial, os autores/Agravantes questionam a validade da cobrança da comissão de corretagem, tal como foi estabelecida no contrato, além de outras cláusulas da avença, mas não formulam um pedido de restituição isolado, específico (grifou-se e destacou-se):“A Autora tem ciência que esta rescisão por desejo próprio (CLÁUSULA 7.3 do contrato) traz como consequência a aplicação das multas e penalidades previstas na CLÁUSULA 7.3.1, porém, nesta demanda pretende discutir a abusividade e revisão de seus itens "a", "b”, e" e "g", bem como, a revisão da CLÁUSULA 7.3.2 e da CLÁUSULA 7.2.5.1, tudo conforme será debatido mais adiante.”.Vale dizer, os autores/Agravantes admitem que resolveram desistir de levar adiante o contrato (o que, aliás, constou da decisão colegiada desta Câmara Cível no Agravo de Instrumento anterior, isto é, que se tratava do exercício de um direito potestativo dos consumidores), não atribuindo a culpa do desfazimento do(s) contrato(s) às vendedoras, mas entendem que a cláusula de transferência do encargo de pagar a denominada comissão de corretagem seria ilícita e/ou abusiva.Existe, inclusive, um capítulo inteiro da petição inicial discutindo a ilegalidade dessa cobrança e/ou repasse da responsabilidade aos consumidores da comissão de intermediação, intitulado “VI. DA ILEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO - ITEM “b” DA CLÁUSULA 7.2.8.1 e ITEM "b" DA CLÁUSULA 7.3.1”, ao passo que, no item c dos requerimentos finais, pediram o seguinte:“C) Seja declarada a ilegalidade do pagamento da COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO, prevista no ITEM "b" DA CLÁUSULA 7.3.1, nos termos do art. 6º, inciso III, do CDC, liberando a Autora de seu pagamento, conforme fundamentos acima apresentados;”.Assim, a pretensão inicial, tal como escrita, é de “declaração de ilegalidade”
e de “liberação do pagamento” (como o valor da entrada do negócio excedeu ao valor declarado da comissão de corretagem, não se sabe ao certo se estaria todo ele contido nesse pagamento ou se diluído nas prestações) e não, literalmente, de “restituição das parcelas pagas”, propriamente, como consta da tese fixada no Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça. Acontece que o efeito prático buscado, quando a sentença for dispor sobre o retorno das partes ao “status quo ante”, em declarando rescindido o contrato, nisso vá encontrar equivalência, porque está nítido que os autores/Agravantes pretendem, sim, ao cabo, a devolução desses valores que já tiverem integralizado, nisso condenando-se as rés/Agravadas.Num outro ângulo, o Superior Tribunal de Justiça entende que o Tema Repetitivo nº 938 somente não se aplica quanto ao prazo prescricional trienal quando a rescisão contratual estiver sendo pleiteada (e eventualmente se dê) por inadimplemento ou por culpa das construtoras/vendedoras, a exemplo do atraso na entrega das obras (v.g. Tema Repetitivo nº 1.099; EDcl no AgInt no AREsp nº 1.220.381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), o que, como dito acima, não é o caso dos autos.Assim, a referida tese do prazo trienal, de seguimento obrigatório pelas instâncias ordinárias (CPC, artigo 927, inciso III), foi fixada para aquelas pretensões de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem “sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”. E tal premissa de abuso denota abranger a hipótese de quando a causa de pedir, ou a concausa, for a alegação de inexistência de efetiva intermediação do negócio jurídico que justificasse o pagamento da comissão de corretagem, isto é, cobrada indevidamente ou com vício de informação, como invocado na petição inicial da presente ação: “(...) mais, não traz qualquer prova de efetiva prestação do serviço de corretagem, intermediação ou aproximação das partes na negociação. 46. Como se não bastasse, inexiste no contrato qualquer discriminação com relação à cobrança, bem como ao valor da comissão de corretagem, muito menos qual a empresa prestadora do respectivo serviço.”.Destarte, cabe dizer que o próprio Superior Tribunal de Justiça decide, reiteradamente, que é necessário observar e analisar a espécie de ação ajuizada, ou seja, a causa de pedir e os pedidos formulados, para a partir disso considerar quais são os prazos prescricionais ou decadenciais incidentes às pretensões realmente apresentadas em Juízo pelas partes.Enfim, igualmente foi aventado pelos autores/Agravantes, como tese subsidiária, que o princípio da actio nata serviria para evitar ao menos a prescrição das prestações mais recentes (aquelas não anteriores a três anos do ajuizamento da ação), nas quais supostamente integrado o valor da comissão de corretagem. Contudo, no que diz respeito à comissão de corretagem ou taxa de intermediação, avulta que, pelo resumo apresentado na fundamentação acima, a pretensão apresentada na petição inicial é
essencialmente revisional/declaratória e se desprende do motivo de rescisão do contrato (decisão própria dos promissários compradores e concessionários, sem atribuir culpa às promitentes vendedoras e concedentes), daí que o dies a quo do prazo prescricional é a data da assinatura do contrato, no qual previsto esse pagamento a cargo dos adquirentes recorrentes.Embora a obrigação fosse de trato sucessivo, ou seja, mesmo que a comissão não tivesse sido paga de uma vez, com o valor da entrada, o parcelamento não afastaria a prescrição decretada na decisão recorrida, daí não ser preciso apurar esse fato para considerar prescrita a pretensão de restituição de tais valores. O dies a quo não é a data de cada desembolso, mas a data da previsão contratual que se pretendia anular ou invalidar para aí obter os reembolsos, daí seu encaixe no Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça, que foi aplicado, para a prescrição trienal. Em reforço, do Superior Tribunal de Justiça, os seguintes julgados (destacou-se):“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESSARCIMENTO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto por empresa incorporadora contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, no qual se discutia condenação por atraso na entrega de imóvel, incluindo ressarcimento de valores pagos, devolução de comissão de corretagem, cumulação de cláusula penal moratória e lucros cessantes, além de danos morais. 2. A decisão agravada fundamentou-se na jurisprudência consolidada do STJ, aplicando a Súmula 83/STJ e reconhecendo a prescrição decenal para a devolução de comissão de corretagem em casos de rescisão contratual por culpa da incorporadora. II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial deveria ser admitido, considerando: (i) a alegação de violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC/2015 por suposta omissão e deficiência de fundamentação no acórdão recorrido; (ii) a aplicação da prescrição decenal para a devolução de comissão de corretagem em casos de rescisão contratual por culpa da incorporadora; e (iii) a possibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. III. Razões de decidir
4. O acórdão recorrido não apresenta omissão, contradição ou obscuridade, tendo analisado de forma clara e suficiente todas as questões relevantes da lide, afastando a alegação de violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC/2015. 5. A prescrição decenal, prevista no art. 205 do Código Civil, aplica-se à devolução de comissão de corretagem em casos de rescisão contratual por culpa da incorporadora, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 6. Recurso que não impugnou de forma clara a real premissa do julgamento quanto à prescrição da comissão de corretagem, como bem analisado na decisão impugnada. 7. É possível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual não equivale aos encargos locatícios gerados pelo imóvel, conforme precedentes do STJ. 8. A decisão agravada está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso especial. IV. Dispositivo 9. Agravo conhecido e desprovido.” (AREsp n. 2.649.769/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025).Aliás, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, foi julgado o Tema Repetitivo nº 1.099, afetado ao julgamento da 2ª Seção, sob a relatoria do Ministro Humberto Martins, que fixou a seguinte tese: “Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas”. Embora na afetação da questão pareça se ter feito uma concentração à uma exclusiva situação de rompimento da avença (atraso na entrega do bem), focando na culpa das incorporadoras e construtoras, o julgamento da questão poderia, hipoteticamente, ser considerado em aspecto mais amplo, envolvendo outras situações em geral que permitissem a rescisão contratual por culpa das fornecedoras.Destarte, diante da construção dialética apresentada pelos autores/Agravantes, na petição inicial, acerca da causa de pedir do pedido de rescisão do contrato (CPC, artigos 319, inciso III, e 322, § 2º), que não envolve atribuição de culpa às rés/Agravadas, mas desistência do negócio pelos promissários compradores, tanto que foi invocado o artigo 473 do Código Civil para o justificar, ainda que eles reclamem de algumas disposições contratuais regulatórias do retorno das partes ao “status quo ante”, para fins do pedido autônomo (CPC, artigo 327, § 1º, incisos I a III) de revisão do contrato, com efeitos econômicos, a decisão recorrida foi acertada ao fazer incidir o precedente qualificado da tese fixada no Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça para reconhecer a prescrição da pretensão de restituição da comissão de intermediação/corretagem.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e não provimento do recurso, mantendo incólume a decisão agravada.