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Processo:

RELATÓRIO1. Emílio Dal Ongaro Cordeiro, Oficial do 1º Ofício registro de Imóveis de São José dos Pinhais, suscitou Dúvida Registral.Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) o Oficial do Registro de Imóveis suscitou dúvida registral após a impugnação da parte interessada em face da negativa de registro de Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária de Imóvel; ii) a negativa teve por fundamento a imprescindibilidade da escritura pública para a validade de negócios jurídicos de transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil; iii) a parte interessada alegou a validade da forma particular com base no art. 38 da Lei nº 9.514/1997, dispositivo que permite o instrumento particular com efeitos de escritura pública no âmbito da alienação fiduciária; iv) a interpretação sistemática das normas, contudo, restringe a aplicação do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 às entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Cooperativas de Crédito, não se estendendo a negócios entre particulares; v) o Conselho Nacional de Justiça, no julgamento do PCA nº 0000145-56.2018.2.00.0000, pacificou o entendimento de que a dispensa de escritura pública é prerrogativa exclusiva das entidades do SFI, determinando a adequação das normas extrajudiciais; vi) o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (art. 440-AN) positivou a obrigatoriedade da forma pública para a alienação fiduciária e atos conexos quando não envolverem entidades autorizadas a operar no SFI; vii) os princípios da segurança jurídica e da proteção à confiança exigem a manutenção da recusa para evitar a eficácia de título formalmente inapto a produzir efeitos reais.
Requereu-se a apreciação das razões para que seja dirimida a dúvida e mantida a exigência da escritura pública. (mov. 1.1 - autos de origem).MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentou contestação para sustentar, em síntese, o seguinte: i) a parte interessada celebrou, em 01/02/2024, Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, visando o registro da transferência da propriedade e da garantia real; ii) o Oficial Registrador negou o ingresso do título no fólio real, exigindo a forma de escritura pública com base no art. 108 do Código Civil e na interpretação sistêmica da Lei 9.514/1997; iii) o Conselho Nacional de Justiça, por meio do Provimento nº 175, inseriu o §2º ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas, validando expressamente os instrumentos particulares assinados antes de 11/06/2024; iv) a data da celebração do negócio jurídico (fevereiro de 2024) atrai a incidência da regra de transição e a proteção ao ato jurídico perfeito, dispensando a exigência retroativa de escritura pública criada pelo Provimento nº 172; v) a operação de comercialização de imóveis com pagamento parcelado autoriza, por força do art. 5º, §2º da Lei 9.514/97, a utilização das mesmas condições permitidas às entidades do SFI, incluindo a forma particular; vi) o critério da especialidade impõe a prevalência do art. 38 da Lei 9.514/97, que confere força de escritura pública aos contratos de alienação fiduciária, sobre a regra geral do art. 108 do Código Civil; vii) a técnica de distinção (distinguishing) afasta a aplicação do precedente do CNJ (PCA nº 000145-56.2018), pois o caso paradigma não tratava de incorporadora realizando venda parcelada de imóveis, situação fática diversa da presente; viii) o Código de Normas da Corregedoria do Paraná (art. 627) ratifica a possibilidade de celebração de alienação fiduciária por instrumento particular (mov. 9.1 - autos de origem).Emílio Dal Ongaro Cordeiro se manifestou nos autos, após intimado, para afirmar, naquilo que é significativo, o seguinte: i) o Conselho Nacional de Justiça concedeu medida liminar para suspender os efeitos do Provimento nº 172/2024, o qual restringia o uso de instrumentos particulares; ii) a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná proferiu a Decisão nº 11257860-GCJ-GJACJ-RFLD para internalizar a ordem de suspensão nos autos do SEI nº 0172810-65.2024.8.16.6000; iii) a decisão superior restaura, até ulterior deliberação, a regularidade dos instrumentos particulares de alienação fiduciária de imóveis firmados por quaisquer interessados, independentemente de vinculação ao Sistema Financeiro Imobiliário; iv) a suspensão abrange o art. 440-AO do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, dispositivo que limitava a aplicação do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 às entidades autorizadas e cooperativas de crédito (mov. 18.2 -autos de origem).A sentença julgou procedente a dúvida apresentada, com o consequente indeferimento do pedido formulado pelo interessado. Condenou-se o interessado no pagamento das custas processuais (mov. 21.1 – autos de origem).MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda opôs recurso de Embargos de declaração da sentença, apontando vício de contradição na decisão (mov. 24.1 – autos de origem). Os embargos de declaração foram rejeitados pelo juízo de origem (mov. 27.1 – autos de origem).MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda interpôs recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) a apelante celebrou Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em 01/02/2024; ii) o negócio jurídico submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997, que autoriza expressamente o uso da forma particular com efeitos de escritura pública para a comercialização de imóveis com pagamento parcelado; iii) a sentença recorrida interpretou equivocadamente a decisão liminar do Conselho Nacional de Justiça (PP 0007122-54) ao concluir que a autorização para o uso da via particular estaria suspensa; iv) a decisão do órgão de controle suspendeu, em verdade, os efeitos do Provimento nº 172/2024, prorrogando a regularidade dos instrumentos particulares firmados por entidades não integrantes do SFI; v) a próprio Oficial Registrador reconheceu, no curso do processo, a suspensão das normas restritivas que fundamentavam a qualificação negativa do título. Requereu-se o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a dúvida, determinando-se o registro do contrato (mov. 30.1 - autos de origem). Emílio Dal Ongaro Cordeiro apresentou contrarrazões, para requerer o desprovimento do recurso (mov. 35.2 – autos de origem). O recurso de Apelação cível nº 0011480-09.2024.8.16.0035 foi distribuído por sorteio para a 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em razão da matéria “Ações relativas a compromisso e/ou contrato de compra e venda de bens imóveis, sua revisão, resolução, resilição ou rescisão, inclusive referente a vício ou fato do produto, cumulada ou não com responsabilidade indenizatória”, sob a relatoria do Exmo. Desembargador Belchior Soares da Silva (mov. 8.1 – autos recursais), que declarou incompetência, considerando que se trata de processo envolvendo Registros Públicos – matéria de competência da 17ª e 18ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Paraná (mov. 8.1 – autos recursais).O recurso foi distribuído por sorteio em razão da incompetência para a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, para este Relator, considerando a matéria relativa à registros públicos (mov. 11.1 – autos recursais).Determinou-se a remessa dos autos à Procuradoria-Geral de Justiça para emissão de parecer (mov. 19.1 – autos recursais).A Douta Procuradoria-Geral de Justiça, em parecer subscrito pelo Procurador de Justiça Mauro Mussak Monteiro, manifestou-se pelo provimento do recurso (mov. 22.1 – autos recursais).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre as datas de publicação da decisão que rejeitou os embargos de declaração opostos da sentença no DJEN, 13/08/2025 (mov. 27 – autos de origem) e do protocolo do recurso, 13/08/2025 (mov. 30.1 – autos de origem). O preparo está comprovado pelo documento de mov. 30.3 dos autos de origem.O recurso foi interposto de sentença proferida em procedimento administrativo de suscitação de dúvida registral. O artigo 202 da Lei de Registros Públicos prevê que da sentença proferida pelo juiz cabe apelação, que poderá ser interposta pelo interessado, pelo Ministério Público ou por terceiro prejudicado, veja-se:Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0011480-09.2024.8.16.0035, em que é apelante MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo apelado o Oficial do 1.º Ofício registro de Imóveis de São José dos Pinhais - Emílio Dal Ongaro Cordeiro.O recurso busca a reforma da sentença que julgou procedente a dúvida apresentada para indeferir o pedido de registro da compra e venda do imóvel de matrícula nº 106.300 e da constituição da propriedade fiduciária em garantia e condenou o interessado no pagamento das custas processuais.3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Emílio Dal Ongaro Cordeiro, Oficial do 1.º Ofício registro de Imóveis de São José dos Pinhais, em 20/06/2024, suscitou a Dúvida registral nº 0011480-09.2024.8.16.0035 em face de MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários LtdaA petição inicial está instruída com decisão do CNJ, requerimento de suscitação de dúvida apresentado por MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda, instrumento particular de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, diligência registral 4643, diligência registral 4962, diligência registral 6260, pedido de reanálise e SEI nº 0023244-86.2017.8.16.6000 (mov. 1.2 a 1.11 – autos de origem).Nas diligências registrais nº 4643, 4962 e 6260 constou como exigência a constituição de instrumento público para a validade do negócio jurídico que fixa alienação fiduciária em garantia tem por objeto bens imóveis; veja-se (mov. 1.6 a 1.8 - autos de origem):
O instrumento particular de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária indica como vendedores/credores MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda e compradores/devedores Everton Luiz Penter Correa e Marisa Inez Cavasini; descrevendo o imóvel objeto do contrato como situado na Rua Anneliese Gellert Krigsner n° 3151, unidade 23, referente à Matrícula 106.300 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Pinhais. Extrai-se do referido instrumento contratual, naquilo que é significativo, a seguinte cláusula de alienação fiduciária em garantia (mov. 1.5 – autos de origem):“CLÁUSULA III - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA3.1. Como garantia ao fiel, pontual e cabal pagamento do principal, juros, multa, seguros, tarifa de administração mensal, custas, honorários advocatícios e quaisquer outras importâncias que venham a acrescer à dívida correspondente ao parcelamento do saldo devedor do preço, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações, contratuais ou legais, o(s) DEVEDOR(ES), em tudo o que disser respeito à dívida, neste ato, aliena(m) ao CREDOR(ES), o Imóvel, em caráter fiduciário, abrangendo futuras acessões, melhoramentos e benfeitorias que vierem a ser efetuadas ou incorporadas ao mesmo, nos termos e para os efeitos dos Arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97.3.2. Por força deste instrumento o(s) DEVEDOR(ES) cede(m) e transfere(m) ao(s) CREDOR(ES), sem reserva alguma, a propriedade resolúvel e a posse indireta do Imóvel objeto do financiamento, reservando-se a posse direta até o pagamento final da dívida, e obriga(m)-se por si e por seus sucessores, a fazer esta alienação fiduciária sempre boa, firme e valiosa, e a responder pela evicção, tudo na forma da lei.3.3. Enquanto adimplente(s) fica assegurado ao(s) DEVEDOR(ES) a livre utilização, por sua conta e risco, do Imóvel objeto da alienação fiduciária, ficando vedada, no entanto, a realização de qualquer obra de modificação ou acréscimo, sem prévio e expresso consentimento, por escrito, do CREDOR.3.4. A garantia fiduciária ora contratada abrange o Imóvel, e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações que lhe forem acrescidas e vigorará pelo prazo necessário ao integral pagamento do saldo devedor, reajustado, e seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, que permanecerá íntegra até que o(s) DEVEDOR(ES) cumpra(m) integralmente todas as demais obrigações contratuais e legais vinculadas ao presente negócio, valendo como prova de extinção da garantia ora estipulada somente o termo de quitação fornecido pelo CREDOR, ou seu cessionário, ao(s) DEVEDOR(ES), para que se resolva a propriedade fiduciária do Imóvel nos termos do Art. 25 e parágrafos da Lei 9.514/97, sendo que o referido termo de quitação será fornecido no prazo de 30 (trinta) dias contados a partir da efetiva liquidação do saldo devedor.3.5. O(s) DEVEDOR(ES) compromete(m)-se a manter-se na posse direta do Imóvel, bem como a mantê-lo em perfeito estado de uso e segurança e habitabilidade e à fazer à sua custa, dentro do prazo de notificação que lhe for feita, as obras e os reparos julgados necessários, que resultem em eventos não cobertos pela apólice de seguros, ficando vedada a realização de qualquer obra de modificação ou acréscimo, sem o prévio consentimento do CREDOR. O cumprimento desta obrigação poderá ser fiscalizada pelo CREDOR obrigando-se o(s) DEVEDOR(ES) a permitir o ingresso de pessoa credenciada a executar vistorias periódicas. Qualquer acessão ou benfeitoria somente poderão ser introduzidas no imóvel caso obtidas as licenças administrativas necessárias, a CND-INSS e averbado o aumento ou a incorporação ao imóvel, bem como seu valor, para fins de leilão, não podendo o(s) DEVEDOR(ES) invocar direito de indenização ou de retenção, não importando a que título ou pretexto.”Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos:
a) a apelante, MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda, celebrou, em 01/02/2024, Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária com os compradores Everton Luiz Penter Correa e Marisa Inez Cavasini, referente à unidade 23 do imóvel situado na Rua Anneliese Gellert Krigsner nº 3151, objeto da Matrícula nº 106.300 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Pinhais, conforme o instrumento contratual juntado aos autos (mov. 1.5); b) o contrato apresentado para registro prevê, expressamente em sua Cláusula III (itens 3.1 a 3.6), a alienação fiduciária em garantia do imóvel, abrangendo acessões e benfeitorias, com a transferência da propriedade resolúvel e posse indireta aos credores e a manutenção da posse direta com os devedores, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, conforme se extrai do texto das cláusulas contratuais no instrumento particular (mov. 1.5) e das imagens digitalizadas do contrato; c) o Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Pinhais (apelado) recusou o registro do referido instrumento particular e emitiu notas de devolução (Diligências Registrais nº 4643, 4962 e 6260), sob o fundamento de ser indispensável a escritura pública para a validade de negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), interpretando que o art. 38 da Lei 9.514/97 aplicar-se-ia apenas a entidades do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), conforme documentos de diligência registral (mov. 1.6 a 1.8); d) o Juízo da Vara de Registros Públicos julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo Oficial e indeferiu o pedido de registro formulado pela interessada, mantendo a exigência da forma pública, o que resultou na condenação da interessada ao pagamento das custas, conforme consta na sentença proferida.3.2. MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda busca a reforma da sentença para permitir o registro do contrato de compra e venda do imóvel de matrícula nº 106.300 e da constituição da propriedade fiduciária em garantia na referida matrícula.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 21.1 – autos de origem): “A lei que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, em seu art. 38, dispõe que os contratos, incluindo os que visem a transferência de direitos reais sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. O art. 108 do CC, dispõe que não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia sobre direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país. A regra do art. 108 do CC não se aplicaria no caso, diante da exceção prevista no art. 38 da Lei n.º 9.514/97, visto que o contrato celebrado pelo interessado se trata de instrumento particular com efeitos de escritura pública. Contudo, o art. 440-AO do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial – Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, foi instituído para esclarecer o alcance dos sujeitos envolvidos em operações de securitização de recebíveis imobiliários na permissão de lavratura de instrumento particular na formalização dos negócios translativos de direitos reais, e dá outras providências.Assim, a permissão do art. 38 da Lei n.º 9.514/97 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação em garantia sobre imóveis, somente seria possível quando se tratasse de entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, e o § 2º foi acrescentado para esclarecer que são considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024.Em contrapartida, ainda que o contrato de compra e venda tenha sido realizado sob a vigência da lei, nos termos do art. 440-OA, § 2º, do Provimento n.º 172/2024 da Corregedoria Nacional, por ora, a autorização, objeto da questão, está suspensa por força da decisão no Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000, até ulterior decisão em sentido contrário. (...)Dessa forma, não assiste razão ao interessado quando postula pela aplicação de efeitos ex-nunc, posto que ela possui natureza jurídica procedimental, com efeitos ex-tunc da normativa no CNJ, ou seja, retroage aos atos anteriores.Portanto, a dúvida procede, no sentido de não ser possível a realização do registro e da transferência na forma requerida, posto que a exigência da serventia é fundada.”Para analisar a viabilidade do registro do contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária na matrícula do imóvel, deve-se considerar a relação entre o direito das obrigações e o direito das coisas no ordenamento jurídico brasileiro.No ordenamento jurídico brasileiro, a transferência da propriedade somente se opera pelo registro imobiliário, de modo que é condição para a aquisição da propriedade o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. O artigo 108, do Código Civil, prevê que a escritura pública é necessária para a validade dos negócios jurídicos que versam sobre a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos; veja-se:Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.Por outro lado, o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 permite a realização de negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre bens imóveis por meio de instrumento particular com efeitos de escritura pública; veja-se:Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Sobre o tema, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 172, que alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), inserindo o artigo 440-AO, para restringir a formalização de negócios jurídicos que tratam de direitos reais sobre bens móveis por meio de instrumento particular com efeitos de escritura pública a entidades autorizadas a atuar no Sistema de Financiamento Imobiliário; veja-se:“Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:I - administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);II - entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.”Após a entrada em vigor do Provimento nº 172 do CNJ, foi editado o Provimento nº 175, que modulou os efeitos do Provimento nº 172 do CNJ, e incluiu o §2º no Art. 440-AO, com a seguinte redação:§ 2º São considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento CNJ n. 172) (incluído pelo Provimento n. 175, de 15.7.2024)A União Federal apresentou o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000 ao Conselho Nacional de Justiça para requerer a alteração/revisão do Provimento CN nº 172/2024 e modificações posteriores promovida pelos Provimentos nº 175/2024 e nº 177/2024, que incluíram alterações no artigo 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (instituído pelo Provimento CN n. 149, de 30 de agosto de 2023). Em face do pedido, o Conselho Nacional de Justiça determinou a suspensão do Provimento nº 172, em decisão do Ministro Mauro Campbell Marques, que reconheceu a interpretação mais abrangente do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, além de prorrogar a regularidade dos instrumentos particulares celebrados por pessoas não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário anteriormente à sua entrada em vigor, até posterior decisão definitiva.Nesse sentido, em 09 de dezembro de 2024, o Exmo. Des. Roberto Massaro, Corregedor-Geral da Justiça do Estado do Paraná, proferiu a Decisão nº 11257860 – GCJ-GJACJ-RFLD, nos autos do SEI Nº 0172810-65.2024.8.16.6000, da seguinte forma:“I - Trata-se de expediente autuado em razão de decisão proferida no Procedimento de Ato Normativo n.º 0007122-54.2024.2.00.0000, por meio do qual foi proferida decisão deferindo "a liminar pleiteada para suspender os efeitos do Provimento n.º 172/2024 da Corregedoria Nacional, prorrogando, até ulterior decisão em sentido contrário, a regularidade dos instrumentos particulares supra referidos, nos termos do § 2º do art. 440-AO, do Provimento CN n. 149/2023, com redação dada pelo Provimento 175/2024" (Id. 11253903)II – Manifesto ciência.III - Encaminhe-se ao Departamento da Corregedoria-Geral da Justiça para que seja expedido Ofício Circular aos Notários e Registradores responsáveis pelas Serventias Extrajudiciais do Estado do Paraná, instruindo-o com a decisão Id. 11253903.IV - Dê-se conhecimento desta determinação, por mensageiro, aos Juízes Corregedores do Foro Extrajudicial.O Supremo Tribunal Federal, por sua vez, no julgamento do Mandado de Segurança 39.930/DF, entendeu que a normativa editada pelo Conselho Nacional de Justiça para restringir a aplicação do artigo 38, da Lei nº 9.514/1997 viola o princípio da legalidade. O Ministro Gilmar Mendes, Relator do caso, afirmou, de forma distinta das normas do CNJ, que “não cabe ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis, no exercício e nos limites de sua importante função, negar registro a contratos atípicos com pacto adjeto de alienação fiduciária firmados por particulares, quando a avença apresentar todos os requisitos previstos em lei para a sua validade”.Sob o prisma da intepretação histórica e teleológica, o Supremo Tribunal Federal estabeleceu que a imposição da escritura pública para contratos por instrumento particulares, com alienação fiduciária em garantia, subverteria a finalidade precípua da Lei nº 9.514/1997. Afirmou-se que o legislador concebeu tal normativa com o objetivo de superar formas obsoletas de garantia, conferir agilidade às operações e
para promover a desburocratização do crédito. Destacou-se que durante os debates legislativos, as propostas que tentaram exigir a escritura pública foram rejeitadas exatamente porque a faculdade do instrumento particular resulta em ponderável economia para os contratantes. Indicou-se que a imposição de escritura pública para o registro da garantia imobiliária acarretaria um aumento irrazoável dos custos de transação, cujas taxas para lavratura giram em torno de 2% a 3% sobre o valor do imóvel, o que resultaria em consequências negativas para todo o mercado.Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal determinou ao Conselho Nacional de Justiça a comunicação imediata da decisão às Corregedorias dos Tribunais de Justiça “para garantir ao impetrante a possibilidade de formalização, por instrumento particular com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis e de atos conexos, em todas as suas operações, nos termos autorizados pela Lei 9.514/97.”Na doutrina, sobre o tema, Melhim Namem Chalhub afirma que a utilização do instrumento particular é segura e tem como ponto de partida a interpretação do sistema de título e modo. A liberdade de forma conferida pela Lei 9.514/97 é compatível com o art. 108 do Código Civil. A segurança é garantida porque a propriedade fiduciária só se constitui efetivamente no momento do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determinam o art. 237 da Lei 9.514/97 e o art. 1.227 do Código Civil[1].Observadas essas premissas legais, doutrinárias e jurisprudenciais, no caso em exame, verifica-se que a apelante busca o registro do contrato de compra e venda do imóvel de matrícula nº 106.300 e da constituição da propriedade fiduciária em garantia na referida matrícula.Consta nos autos que o contrato em questão foi celebrado em 01/02/2024 entre a MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda e Everton Luiz Penter Correa e Marisa Inez Cavasini, contendo expressamente a Cláusula III (transferência da propriedade resolúvel e posse indireta, nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97).O pedido de registro foi negado pelo Oficial do Registro de Imóveis, ao fundamento de que a prerrogativa de utilizar instrumento particular com efeitos de escritura pública para formalizar a alienação fiduciária de bens imóveis, estabelecida no art. 38 da Lei 9.514/1997, restringe-se exclusivamente às instituições autorizadas a operar no SFI, nos termos do artigo 440-AO, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra).O Provimento nº 172 encontra-se atualmente suspenso, por decisão do Ministro Mauro Campbell Marques, que manteve a interpretação ampliativa do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, bem como assegurou a prorrogação da regularidade dos instrumentos particulares firmados por sujeitos alheios ao Sistema Financeiro Imobiliário em momento anterior à sua vigência, até o advento de ulterior deliberação definitiva.No mesmo sentido, a própria serventia registral manifestou-se indicando a ciência da suspensão do referido provimento (mov. 18.1 - autos de origem):Em virtude, restaram suspensos os dispositivos do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial – Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça – até ulterior decisão, implicando a regularidade dos instrumento particular de alienação fiduciária de bens imóveis e atos conexos firmados por qualquer interessado, independente deste pertencer ao sistema financeiro imobiliário e demais entidades de crédito.Observa-se que sentença julgou a dúvida procedente, indeferindo o registro sob o argumento de que o art. 440-AO do Provimento do CNJ restringe o uso do instrumento particular ao SFI e que a suspensão dessa norma (Provimento nº 172/2024) possui natureza procedimental com efeitos ex-tunc, inviabilizando o registro pleiteado pela MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda.Entretanto, é preciso considerar, no caso em exame, a interpretação do Supremo Tribunal Federal sobre o tema, que entendeu que, ao restringir a formalização por instrumento particular apenas a entidades autorizadas a operar no Sistema Financeiro Imobiliário, o Conselho Nacional de Justiça extrapolou seu poder regulamentar e criou uma obrigação onerosa não prevista em lei, afrontando o direito dos particulares.Com efeito, o Supremo Tribunal Federal entendeu que não cabe ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, no exercício de sua função e nos limites da qualificação registral, negar registro a contratos atípicos com pacto adjeto de alienação fiduciária firmados por particulares quando a avença apresenta todos os requisitos legais. Consideradas essas premissas, as Notas de Devolução (Diligências Registrais nº 4643, 4962 e 6260) (mov. 1.6 a 1.8 - autos de origem) emitidas pelo Oficial do 1º Ofício de São José dos Pinhais configuram exigência ilegal, pois o contrato pactuado entre a MDI Construções, Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e os compradores preenche os requisitos da Lei nº 9.514/1997, considerando que o artigo 22, § 1º, da mesma lei, assegura expressamente que a constituição da alienação fiduciária não é privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), podendo ser livremente contratada por pessoas físicas ou jurídicas.O contrato foi celebrado em 01 de fevereiro de 2024 – momento anterior à decisão liminar proferida pelo Ministro Mauro Campbell Marques, que prorrogou a regularidade dos instrumentos particulares já firmados, ao menos até decisão final. Assim, verifica-se que, em razão da suspensão do Provimento 172, do Conselho Nacional de Justiça, e considerando a data da pactuação do instrumento contratual, deve ser operado o registro imobiliário.Logo, o recurso deve ser provido.VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para DAR-LHE PROVIMENTO para REFORMAR a sentença e JULGAR
IMPROCEDENTE a dúvida apresentada de modo a permitir o registro imobiliário do contrato de compra e venda com alienação fiduciária objeto da demanda.