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Processo:

Relatório. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida pelo juízo da 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que, em ação de execução de título extrajudicial, autos nº 0003088-22.2023.8.16.0001, rejeitou exceção de pré-executividade (mov. 120.1).Nas razões de agravo, a executada alega que é parte ilegítima para figurar na execução, na medida em que o imóvel originário da dívida não integra seu patrimônio desde 1996.Alude que, antes mesmo do imóvel deixar a sua propriedade, já contava com reserva de usufruto instituída em favor de terceiros alheios ao feito. Aduz que, não obstante esse fato, os novos proprietários não averbaram a transferência do bem no registro de imóveis. Narra que, desde então, o imóvel é objeto de discussão judicial nos embargos de terceiro nº 0004038-66.2016.8.16.0004, o que também impediria a transferência registral da propriedade. Ressalta que, no bojo dos embargos de terceiro, o Tribunal teria reconhecido que a propriedade do imóvel é do terceiro embargante naqueles autos. Destaca que os proprietários que teriam adquirido o bem vieram a falecer, dando início a processo de inventário que acabou por obstaculizar ainda mais a regularização da situação registral da coisa. Frisa que o condomínio exequente já tinha ciência há tempos da transação da propriedade do imóvel e da imissão na posse dos adquirentes. Argumenta que, como os débitos exigidos no caso dizem respeito a período no qual não detinha mais a posse ou a propriedade do bem, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução. Subsidiariamente, pede que se reconheça a nulidade da citação, que não foi enviada para o endereço da sede da executada, pessoa jurídica, mas ao próprio condomínio, sendo recebida pelo porteiro. Pede a concessão da gratuidade da justiça. Requer o provimento do recurso, nos termos apontados (mov. 1.1, AI). A agravante, após determinação para que comprovasse a alegação de hipossuficiência, efetuou o recolhimento das custas (mov. 13, AI).
O agravado apresentou contrarrazões pelo desprovimento do recurso (mov. 18.1, AI). É o relatório.

Voto e sua fundamentação. Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse, ausência de fato extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo e inexistência de fatos impeditivos do direito de recorrer), conheço do recurso.Preliminarmente. Da alegação de nulidade da citação. A agravante aduz que a citação é nula, na medida em que foi remetida ao endereço da unidade condominial cujas taxas são executadas nos autos, tendo sido recebida pelo porteiro do próprio condomínio exequente. Da análise dos autos, verifica-se que, de fato, tanto a citação (mov. 24.1) quanto a intimação a respeito da penhora da unidade condominial (mov. 113.1) foram encaminhadas à unidade 11 do Condomínio exequente e recebidas pelo porteiro. A princípio, as citações nas execuções de dívida condominial são encaminhadas para o endereço do próprio imóvel originário da dívida e recebidas por funcionário da portaria (art. 248, §4º, CPC), não havendo, de plano, irregularidade nesse sentido. Em se tratando a executada de pessoa jurídica, seria possível se cogitar da necessidade de encaminhamento da citação à sede da empresa. Contudo, como a executada, ainda que sustente que não recebeu a citação, compareceu aos autos espontaneamente e apresentou defesa (mov. 114) que foi objeto de decisão pelo juízo (mov. 120.1), eventual nulidade da citação restou sanada, na forma do art. 239, §1º, do CPC. Da prejudicial de coisa julgada. Nos embargos de terceiro, autos nº 0004038-66.2016.8.16.0004, nos quais a ora executada era uma das embargadas, reconheceu-se a nulidade de garantias hipotecárias instituídas sobre alguns imóveis, entre eles o apartamento 11 do Condomínio Edifício Colombo (mov. 114.5). Nas razões de decidir dos embargos de terceiro, o Tribunal reconheceu que a unidade condominial havia sido desincorporada do patrimônio da parte executada em razão de alteração no contrato social da empresa no ano de 1996 (mov. 114.5). Em que pese a alegação da agravante, os limites objetivos e subjetivos da coisa julgada impedem que se reconheça que a decisão nos embargos de terceiro extinguiu o debate quanto à propriedade do imóvel, cujas cotas condominiais estão em execução. A questão principal dos embargos de terceiro, sobre a qual a eficácia preclusiva da coisa julgada recai, está limita a declaração de nulidade das hipotecas, na forma do art. 503, caput, do CPC. A verdade dos fatos estabelecida naqueles autos (transmissão da propriedade) para fundamentar a decisão de nulidade das hipotecas não faz coisa julgada, na forma do art. 504, II, do CPC. Também não é possível reconhecer eventual coisa julgada material da questão prejudicial (art. 503, §1º, CPC), no que se refere à propriedade do imóvel, especialmente porque inexiste identidade subjetiva entre os embargos de terceiro e a presente execução de título extrajudicial. O Condomínio exequente não participou da discussão dos embargos de terceiro, de forma que esta não pode prejudicá-lo, nos termos do art. 506 do CPC. Assim, não há como se acolher a alegação de coisa julgada sobre a propriedade do imóvel e a legitimidade passiva no caso. Mérito. Da legitimidade passiva. Trata-se de execução das cotas condominiais do imóvel de matrícula nº 7251, do 1º CRI de Curitiba, vencidas desde setembro de 2022.De acordo com a matrícula do bem, o imóvel é de propriedade da executada Agropecuária Oriente Ltda. (mov. 1.6 e 1.7). Conforme leciona Paulo Lôbo:As despesas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, vinculam-se à unidade. Assim, se, apesar do contrato de locação, o locatário não pagar as contribuições condominiais, é responsável o condômino, que, após pagá-las, terá direito de regresso contra aquele. Igualmente, o promissário comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de cuja imissão o condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o fato de o contrato ter sido ou não registrado.O contrato, em si, não gera efeitos reais, pois estes dependem do registro imobiliário, de acordo com o dualismo do direito brasileiro de contrato obrigacional e registro. Ainda que o promitente comprador não seja o adquirente definitivo, são-lhe asseguradas a posse e as proteções possessórias e os direitos gerais de usar, fruir e dispor da coisa. (Lôbo, Paulo. Direito Civil – Coisas. Editora Saraiva. 2º Edição. 2017. p.260 e 293).A princípio, a pretensão de receber as cotas de condomínio pode ser exercida contra o proprietário que figura na matrícula (art. 1245, CC), contra o possuidor direto do imóvel, ou contra ambos, em razão da responsabilidade concorrente entre os devedores decorrente da natureza propter rem da obrigação e do disposto nos artigos 1315, 1336 e 1345 do CC:Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.Art. 1.336. São deveres do condômino:I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.A responsabilidade concorrente do promitente comprador e do promitente vendedor em relação às cotas condominiais foi apreciada pela 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça em recurso especial afetado para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos no qual ficaram estabelecidas as seguintes teses (Tema 886):PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.2. No caso concreto, recurso especial não provido.(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)Ao interpretar o referido recurso especial em julgados posteriores de ambas as turmas que compõe a 2ª seção do STJ (3ª e 4ª Turmas), consolidou-se a tese de que a legitimidade passiva para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse é concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador.Confira-se:AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. ART. 350 DO CCB. ÓBICE DA SÚMULA 282/STF. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 3. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 4. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 5. Preservação da garantia do condomínio. 6. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 7. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp 1472767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 08/10/2015)AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE. INOVAÇÃO INCABÍVEL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ.1. Não se admite a adição, em sede de agravo interno, de tese não exposta no recurso especial, por importar em inadmissível inovação.2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).3. A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp 1219742/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 22/08/2017)No julgamento do REsp 1345331 o STJ não descartou esta solidariedade passiva, tanto que o acórdão invocou o seguinte precedente a respeito do tema:1. CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva.- A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.- Ação promovida contra o proprietário.Recurso conhecido, mas improvido.2. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. Condomínio. Ação de cobrança de quotas condominiais. Proprietário. Promissário comprador.Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador, devendo a pretensão ser proposta em ação própria.Recurso conhecido, pelo dissídio, mas improvido.(REsp 223.282/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 28/05/2001, p. 162)Assim, em tese, segundo a orientação consolidada pelo STJ, se o promitente comprador foi imitido na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da imissão e da transação entre o promitente vendedor e o promitente comprador, a demanda para a cobrança de taxa de condomínio no período posterior à imissão na posse pode ser direcionada tanto contra o promitente comprador, quanto contra o promitente vendedor.No caso em debate, a executada demonstrou que, em 1996, ao realizar redução de capital social, desincorporou alguns imóveis que haviam sido integralizados no capital da empresa, entre eles a unidade da qual se cobra as taxas condominiais (mov. 114.3). Na alteração do contrato social, constou que “a transferência do domínio dos imóveis acima descritos será ratificada através de instrumento público aos sócios [...] no prazo de 90 dias” (mov. 114.3). Não obstante essa anotação, não há nos autos notícia de que as respectivas escrituras públicas foram lavradas e, tampouco, que a transferência do domínio se aperfeiçoou. Conforme a matrícula do imóvel (mov. 1.6 e 1.7), não houve registro do título translativo da propriedade no Ofício de Imóveis, o que obsta o reconhecimento de transferência da propriedade imobiliária, na forma do art. 1.245, §1º, do Código Civil. Além disso, também não restou demonstrado nos autos que o condomínio teve ciência acerca da transação entre a proprietária registral e o terceiro adquirente, o que seria necessário, segundo orientação do STJ sobre o tema, para reconhecer a ilegitimidade passiva da agravada no caso. Nesse sentido, é de se notar que os boletos das taxas condominiais vencidas foram todos emitidos no nome da executada (mov. 1.6). Quanto à alegação de usufruto instituído sobre o imóvel, não se verifica o registro deste na matrícula do bem (mov. 1.6 e 1.7). Reitere-se que as despesas condominiais são obrigação propter rem que acompanham o imóvel, de modo que o proprietário, ainda que tenha compromissado a venda ou a transferência do domínio, continua responsável pelo adimplemento da obrigação enquanto mantiver a posição de titular do direito imobiliário.Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA POSTERIOR ÀS QUOTAS INADIMPLIDAS – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONDOMÍNIO PARA O PROPRIETÁRIO REGISTRAL REALIZAR O PAGAMENTO DA DÍVIDA. PROVA ORAL QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA. FIXADOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO1.Sentença de procedência nos autos da Ação de Cobrança. Alegação de responsabilidade do promitente comprador ao pagamento da dívida. Inexistência de prova nos autos nesse sentido. Intimação para pagamento para o proprietário registral.2. Aplicação da tese contida no RESP 1345331 (TEMA 886) do STJ – “b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”3. sentença de procedência mantida, responsabilidade do proprietário registral. 4. fixação de honorários recursais5. Recurso desprovido. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0001243-17.2010.8.16.0063 - Carlópolis -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 19.06.2023)Conclusão.Pelo exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso. Dispositivo.