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Processo:

1 – EXPOSIÇÃO FÁTICA:Trata-se de recurso de apelação voltado a impugnar a sentença (no mov. 42.1),
proferida nos autos de Mandado de Segurança Cível nº 0000112-50.2025.8.16.0202, também submetida a reexame necessário, impetrado por TREELE S.A. contra ato do SECRETÁRIO MUNICIPAL DA SECRETARIA DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS, pela qual foi concedida a segurança “para determinar que o impetrado se abstenha de incluir na base de cálculo do ITBI o valore referente às construções futuras a serem edificadas nas unidades habitacionais do Residencial Creta, devendo a base de cálculo incluir apenas o valor da fração do terreno constante nos contratos de compra e venda, ou construção já completa, existente e apta à moradia, confirmando, assim, a liminar anteriormente deferida (mov. 17)”. O impetrado, ora apelante, opôs embargos de declaração (mov. 45.1), os quais foram rejeitados (mov. 45.1).O impetrado, então, interpôs este recurso de apelação (mov. 54.1), sustentando, em síntese, que o imposto foi corretamente calculado com base no contrato de compra e venda e mútuo para construção de unidade habitacional, com base na Lei Municipal nº 01/2003, bem como que Caroline Ferreira adquiriu unidade já individualizada no condomínio CRETA, com matrícula em cartório, que inclui tanto o terreno quanto a área construída. Assim, entende que não se trata de aquisição de terreno com construção futura, mas de imóvel definido, com preço certo e determinado.Sustenta, ainda, que houve equívoco no entendimento do juízo de origem ao desconsiderar a distinção entre aquisição de imóvel em construção e simples promessa de aquisição de terreno com futura edificação. Alega ainda que a sentença não apreciou devidamente os embargos de declaração opostos, razão pela qual recorre para ver reconhecida a regularidade do lançamento tributário, conforme os percentuais previstos no artigo 62 da Lei Municipal nº 01/2003 (alíquotas de 0,5% a 2%).A parte recorrida apresentou contrarrazões (mov. 58.1).O representante da Procuradoria-Geral da Justiça se manifestou pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença em sede de reexame necessário (mov. 11.1, da apelação).É o relatório.

2 – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. Além disso, a remessa oficial observa o disposto no artigo 14, § 1º, da Lei nº 12.016/2009, razão pela qual a sentença também será submetida ao reexame necessário, que será analisado conjuntamente com as razões recursais. Cuida-se, na origem, de mandado de segurança impetrado para que fosse “declarado o direito líquido e certo da Impetrante, confirmando-se a liminar, para determinar a incidência do ITBI sobre o valor da transação da fração do terreno constante dos contratos de compra e venda das unidades habitacionais do empreendimento ‘Residencial Creta’, excluindo-se da base de cálculo o valor das construções futuras, nos termos do Tema 1113 do STJ, das Súmulas 110 e 470 do STF, dos arts. 35, I, e 38 do CTN e do art. 156, II, da CF”. A sentença recorrida concedeu a segurança, sob os seguintes fundamentos (mov. 42.1):(...) De fato, se trata de incorporação que, conforme modelo de compromisso de compra e venda (mov. 1.6), terá a construção de unidades habitacionais a serem entregues após setembro de 2026, e que é vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), com recursos do FGTS do adquirente e por meio de mútuo junto à Caixa Econômica Federal (mov. 1.7/1.9), com natureza mista, vez que possui uma obrigação de dar (transmissão de fração ideal do imóvel sem quaisquer benfeitorias) e posteriormente de uma obrigação de fazer (construção da unidade habitacional).Não há, portanto, unidade habitacional construída no imóvel. Tratando-se de transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis, incide sobre a operação de transferência de fração ideal o ITBI, cuja base de cálculo, de acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional, deve ser “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.Ainda, sob o aspecto temporal, o Supremo Tribunal Federal orienta que se deve considerar tão somente o valor venal do imóvel à época do fato gerador (transmissão). Essa é a exegese das Súmulas n° 110 e 470 da Suprema Corte: (...)Portanto, se ao tempo da transmissão da propriedade ainda não foi construída a unidade habitacional objeto da obrigação de fazer, não há como incluí-la na base de cálculo do ITBI.Nesse sentido, é a jurisprudência: (...)Ainda que a metragem e a construção estejam previstas no contrato realizado entre as partes, não pode haver a inclusão na base de cálculo do ITBI da parte ainda não edificada, conforme já acima exposto. Ressalte-se que a legislação aplicável, ao contrário do que diz a parte impetrada, não autoriza expressamente a cobrança de valores de área a ser construída. Vejamos o que diz os artigos 61 e 62 da Lei Complementar Municipal 01/2004: (...)Veja-se, pois, que ainda que se fale em valor de financiamento, valor venal do imóvel ou valor do negócio jurídico, não há qualquer possibilidade de se compreender, da análise da lei em conjunto com o entendimento jurisprudencial exposto, que o valor de construção inexistente ao tempo da transmissão deve integrar a base de cálculo do tributo, de forma que o fisco municipal se excedeu na cobrança, evidenciado assim lesão a direito líquido e certo da impetrante.Diante disto, concede-se a segurança pleiteada para que o impetrado se abstenha de incluir na base de cálculo do ITBI o valor referente às benfeitorias futuras ainda não edificadas sobre as unidades habitacionais do Residencial Creta, devendo a base de cálculo incluir tão somente a fração do terreno constante nos contratos de compra e venda, ou construção já completa, existente e apta à moradia, caso se verifique sua existência. (...)Inconformado, o impetrado interpôs este recurso de apelação, aduzindo, em síntese, que o ITBI foi corretamente lançado com base no contrato de compra e venda e mútuo para construção de unidade habitacional, nos termos da Lei Municipal nº 01/2003, pois a adquirente não teria adquirido apenas terreno com construção futura, mas sim unidade já individualizada no condomínio CRETA, com matrícula registrada em cartório, abrangendo terreno e área a ser construída, com preço certo e determinado; afirma, ainda, que o juízo de origem teria incorrido em equívoco ao não distinguir a aquisição de imóvel em construção da mera promessa de compra de terreno com futura edificação e, por fim, alega que a sentença não apreciou adequadamente os embargos de declaração, requerendo o reconhecimento da regularidade do lançamento tributário e a aplicação dos percentuais previstos no art. 62 da Lei Municipal nº 01/2003 (alíquotas de 0,5% a 2%).A controvérsia recursal, portanto, cinge-se à definição da base de cálculo do ITBI na aquisição de unidade imobiliária, especificamente para verificar se o imposto deve incidir apenas sobre a fração ideal do terreno transmitida ou sobre o valor total da operação, incluindo a edificação futura atrelada à unidade autônoma prevista no contrato.De acordo com o art. 156, II, da Constituição Federal[1], o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo de competência dos Municípios e incide na hipótese de “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. A base de cálculo do imposto está prevista no art. 38 do Código Tributário Nacional[2], que a estabelece como o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.Porém, não obstante a definição legal anteriormente mencionada, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1937821/SP, realizado em 24.2.2022, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), consolidou o entendimento, entre outros, de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, bem como que o valor declarado pelo contribuinte na transação goza de presunção de veracidade quanto à sua correspondência com o valor de mercado:Tema 1.113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.A ementa do julgado traz importantes esclarecimentos sobre o tema (grifou-se):TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)A Lei Complementar nº 1/2003, que instituiu o atual código tributário do município de São José dos Pinhais, assim dispõe sobre o fato gerador do ITBI:Art. 56 O imposto sobre transmissão de bens imóveis, mediante ato oneroso " intervivos", que tem como fato gerador:I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, conforme definido no Código Civil;II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; e;III - a cessão de direitos relativos as transmissões referidas nos incisos anteriores.A autoridade apontada como coatora informou (mov. 32.1) que “a base de calculo aplicada neste caso foi o valor total da transferência do bem imóvel, ou seja R$ 244,800,00”, nos termos do citado artigo 56, com aplicação das alíquotas de 0,5% e 2%, conforme previsto no art. 62 do mesmo diploma legal, que assim dispõe:Art. 62 O imposto será calculado aplicando-se sobre o valor estabelecido como base de cálculo as seguintes alíquotas:I - para transmissão de bens localizados em conjuntos habitacionais construídos com recursos do Sistema Financeiro de Habitação - SHF - 0,5% (meio por cento) sobre o valor do financiamento;II - a alíquota estabelecida no inciso I, aplica-se também à transmissão de imóveis localizados fora de conjuntos habitacionais, desde que venham a ser financiados com recursos do SFH e sobre o valor do financiamento;III - Para transmissão de bens localizados em conjunto de habitação do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, na sua primeira aquisição: 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem, nos termos do art. 61;IV - para o imóvel adquirido através do Fundo Municipal de Habitação: 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem, nos termos do art. 61; eV - demais transmissões: 2% (dois por cento). (Redação dada pela Lei Complementar nº 31/2007)A guia do ITBI (número 109692) (mov. 1.10) evidencia que a fazenda pública municipal utilizou como referência os valores constantes no contrato de compromisso de compra e venda (mov. 1.6), incluindo a construção da unidade autônoma, com a aplicação da alíquota correspondente a cada rubrica descrita no pacto firmado entre as partes, cuja correção dos valores não foi impugnada pelo impetrante/apelado:Esta ação mandamental tem por finalidade obstar a adoção, pelo Município, do valor total da transação como base de cálculo do ITBI — conforme consignado na Guia n.º 109692 (mov. 1.10) —, buscando-se que a exação incida exclusivamente sobre o valor correspondente à transmissão da fração ideal do terreno.A sentença, que concedeu a segurança na forma requerida, demanda reforma, porquanto contrária à legislação vigente, incluindo a editada no âmbito municipal, assim como o entendimento jurisprudencial predominante, como adiante será demonstrado. Isso porque a operação de incorporação imobiliária, objeto da controvérsia, consubstancia-se em atividade regulada pela Lei nº 4.591/1964, que, segundo o art. 28, deve ser assim considerada aquela exercida com a finalidade de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.O caput do art. 29, da norma referida, prescreve que “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”. Ademais, nos termos do art. 48, a incorporação imobiliária pode ser executada nas seguintes modalidades: a) por contratação direta entre os adquirentes e o construtor (art. 41); b) por empreitada (art. 55); ou c) por administração ou "a preço de custo" (art. 58).Na incorporação imobiliária na modalidade direta — aquela efetivamente exercida pela empresa impetrante/apelada -, o adquirente estabelece negócio jurídico com o incorporador/construtor que compreende a cota de terreno e a construção futura de unidade autônoma, mediante contrato unitário de aquisição da unidade futura.O custo e a responsabilidade da construção da unidade autônoma adquirida do empreendimento (no caso, do Residencial Creta) é de responsabilidade exclusiva do alienante, sem qualquer participação do comprador, que tem a obrigação de efetuar o pagamento do imóvel “comprado na planta”. Nesses casos, a edificação é parte indissociável do negócio celebrado, até porque a aquisição de fração ideal do terreno de forma exclusiva sequer seria possível na hipótese, de modo que o tributo deve ter como base de cálculo o valor do negócio celebrado, ou seja, “o valor de real da venda do imóvel ou de mercado”, consoante tese jurídica firmada no Tema 1.113.E não poderia ser de outra forma, porque a hipótese de incidência do ITBI é a manifestação de riqueza exteriorizada pelo patrimônio imobiliário urbano, de modo que o cálculo do imposto deve se dar com base no conteúdo patrimonial efetivamente transmitido na transação realizada entre o vendedor e o adquirente. Diante disso, o que melhor reflete o valor do negócio é a soma das importâncias atribuídas à fração ideal do terreno e à edificação, que são os elementos essenciais e inseparáveis da transação.Nesse sentido a jurisprudência do STJ em caso análogo (grifou-se):TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA". FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. 1. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 2. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. Precedentes. 3. Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal de imóvel vinculada à obrigação de fazer (construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e estabelecida como elemento essencial da transação, que se responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas. 4. A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer erigida como elemento essencial da transação e considerada na fixação do preço da operação. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.508.461/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 4/6/2024, DJe de 18/6/2024.)O voto condutor do precedente citado contém relevantes lições sobre o tema, razão pela qual transcrevo-o no que importa, como razão de decidir (grifou-se):(...) Nesse panorama, como dito acima, a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.Em consequência, presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé, sendo que, reitera-se, essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.Dito de outra forma, por incidir sobre negócio jurídico entre partes livres e capazes, o signo presuntivo de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente realmente celebrada, considerando-se, em regra, como base de cálculo o valor da transação declarado, que observará, por sua própria natureza, todas as circunstâncias essenciais ao negócio jurídico e relevantes para a fixação do preço da venda.Já os elementos acidentais à negociação e à transação, desde que não interfiram na fixação do valor do negócio jurídico, não serão considerados para a base de cálculo do ITBI.Não por outro motivo o Supremo Tribunal Federal esposou em seus enunciados sumulares (Súmula 110 e 470 do STF) que futuras benfeitorias realizadas pelo adquirente ou pelo promitente comprador não devem ser considerados na fixação da base de cálculo do ITBI, que deverá observar apenas as benfeitorias existentes no imóvel no momento da alienação do bem ou da promessa de compra e venda.Na hipótese dos autos, como relatado, verificou-se que o negócio jurídico declarado pelo contribuinte apresentava-se como uma simulação, ocultando hipótese de incorporação direta promovida pela anterior proprietária e alienante para posterior construção de 16 unidades autônomas (elemento essencial do negócio jurídico, que consistia na venda de imóvel vinculada às edificações a serem construídas sob a responsabilidade do alienante, ou "venda de imóveis na planta").Frise-se, por oportuno, que a revisão desse contexto fático pressupõe reexame de prova, o que é inviável em sede de recurso especial, ante o óbice estampado na Súmula 7 do STJ. Dessarte, para essa circunstância, as instâncias ordinárias entenderam como válido o lançamento complementar promovido pela edilidade para considerar o valor total da transação promovida entre as partes como base de cálculo do imposto e não o valor venal da terra nua considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias no momento da transação, o qual fora utilizado pelo contribuinte quando da declaração e do recolhimento do tributoEssa orientação encontra respaldo nos arts. 28 e 29 na Lei n. 4.591 de 1964.O referido diploma descreve a incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, com vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, presumindo-se esta vinculação se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.Ainda segundo esse diploma legal, considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.Em outras palavras, trata-se de operação de venda de fração ideal de imóvel vinculada ao negócio jurídico da construção/edificação/benfeitoria (obrigação de fazer) assumida pelo alienante que se responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas.Com efeito, decorre da interpretação sistemática dos dispositivos legais que a operação a ser tributada pelo ITBI nas incorporações diretas não é a mera alienação do imóvel consideradas as circunstâncias atuais em que se encontra o bem, mas sim a aquisição de fração ideal do bem imóvel cumulada com obrigação de fazer assumida pela alienante e estabelecida como elemento essencial ao negócio jurídico, bem como observada pelas partes na fixação do preço da avença.Assim, a base de cálculo a ser considerada para a fixação do ITBI nessas operações será o valor global da transação promovida entre as partes, conforme consignado pelas instâncias ordinárias.Nesse contexto, a pretensão do recorrente de que seja considerada como base de cálculo do imposto municipal (ITBI) o valor venal do imóvel no momento da negociação sem as benfeitorias a serem construídas no futuro não encontra amparo na jurisprudência dos Tribunais Superiores ou na legislação de regência, sendo inaplicáveis à espécie os enunciados sumulares do STF que são destinados às operações em que as futuras benfeitorias a serem realizadas pelo comprador e que não são elemento essencial ao negócio jurídico nem foram consideradas na fixação do preço da transação, circunstância não verificada no caso concreto. (...)Nesse sentido, recentes julgados desta Corte, inclusive de minha relatoria:APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO. ITBI. SENTENÇA DENEGATÓRIA. EMPREENDIMENTO FINANCIADO PELO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA”. PRETENSÃO DOS APELANTES DE RECOLHIMENTO DO ITBI APENAS SOBRE O VALOR CORRESPONDENTE À TRANSMISSÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DO TERRENO. IMPOSSIBILIDADE. A BASE DE CÁLCULO DO ITBI É O VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO. TEMA 1.113/STJ. NO CASO, TRATA-SE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE INCORPORAÇÃO DIRETA, QUE CONSISTE NA VENDA DE IMÓVEL VINCULADA ÀS EDIFICAÇÕES A SEREM CONSTRUÍDAS (VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA). VÁLIDO O LANÇAMENTO SOBRE O VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO (VENDA DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL E OBRIGAÇÃO DE FAZER ERIGIDA COMO ELEMENTO ESSENCIAL). ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (ARESP Nº 2508461 – RS). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0067586-54.2024.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI -
J. 22.07.2025)APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO AUTÔNOMO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À OBRIGAÇÃO DE FAZER. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPÓTESE DESCRITA NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 29 DA LEI Nº 4.591/1964. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE ENGLOBA A REMUNERAÇÃO PELA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E PELA OBRIGAÇÃO DE FAZER ENQUANTO ELEMENTO ESSENCIAL DA TRANSAÇÃO, AMBAS CONSIDERADAS NA FIXAÇÃO DO PREÇO ESTABELECIDO NO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS 110 E 470 DO STF. SENTENÇA REFORMADA PARA DENEGAR A SEGURANÇA. REEXAME NECESSÁRIO PREJUDICADO. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 2ª Câmara Cível - 0041060-63.2023.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL -
J. 04.08.2025)Registre-se, outrossim, que é

inaplicável a interpretação refletida nas Súmulas 110 e 470 do STF, porquanto se referem a situação distinta, incidindo sobre hipótese em que as futuras benfeitorias são realizadas pelo comprador do imóvel, razão pela qual não constituem elemento essencial do negócio jurídico e sequer influenciam na fixação do preço.Assim, considerando que o critério adotado pela autoridade fazendária para exigir o tributo encontra respaldo na lei e na jurisprudência aplicáveis, não há falar em direito líquido e certo ao recolhimento do ITBI na forma pretendida pelas impetrantes, ora apeladas.Logo, deve ser dado provimento ao recurso para reformar a sentença e denegar a segurança. Por conseguinte, resta prejudicada a análise do reexame necessário.Dada a improcedência integral dos pedidos, impõe-se modificar a distribuição da sucumbência para impor às impetrantes/apeladas o dever de arcar com a integralidade das custas processuais.Posto isso, o voto é no sentido de
dar provimento ao recurso,
para denegar a segurança, ante a inexistência de direito líquido e certo a amparar a pretensão mandamental, restando prejudicada a análise da sentença em remessa necessária.