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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível e Reexame Necessário interposta pelo MUNICÍPIO DE ALMIRANTE TAMANDARÉ em face da sentença (mov. 53.1) proferida nos autos de Mandado de Segurança n. 0007501-72.2024.8.16.0024, que concedeu a segurança, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para “determinar à autoridade impetrada que, no momento da emissão das guias de ITBI relacionados ao empreendimento descrito na inicial, observe, como base de cálculo, o valor venal do bem no momento da compra, desconsiderando eventuais edificações futuras”.Condenou o apelante ao pagamento das custas processuais, sem condenação em verba honorária, por força das Súmulas n. 512, do STF e n. 105, do STJ.Em suas razões (mov. 61.1), o MUNICÍPIO DE ALMIRANTE TAMANDARÉ, preliminarmente, sustenta a ilegitimidade ativa da impetrante para a impetração da ação mandamental por não ter sido compelida ao pagamento do ITBI nem sofrido qualquer ato coator, uma vez que as guias são emitidas em nome dos adquirentes.Alega que o caso trata da aquisição de um apartamento, a transmissão de um imóvel e o direito real sobre este imóvel, devidamente descrito na letra “D” do contrato.Aponta equívoco na sentença que determinou como base de cálculo do ITBI o valor venal do imóvel ao tempo da transmissão do bem ou do direito real, independente da averbação da obra, por tratar de contrato de compra e venda de imóvel “na planta”.Diz que a base de cálculo do ITBI encontra previsão expressa no Código Tributário Municipal de Almirante Tamandaré, LC n. 106/2022, art. 110, § 2º: “na aquisição de imóvel dito ‘na planta’ com entrega futura, por construir ou em construção, a base de cálculo será o valor do imóvel como se pronto estivesse”, devendo ser considerado o valor da unidade a ser vendida.Neste sentido, argumenta que o adquirente está comprando um apartamento descrito no contrato, pois o financiamento concedido pela interveniente Caixa Econômica Federal não está reduzido à compra do terreno.Ressalta que as súmulas apontadas pela impetrante não incidem sobre o caso, pois mesmo que se trate da compra de um terreno de construtora, o contrato prevê a entrega futura de um apartamento e quem efetuará a construção do apartamento é a construtora e não as adquirentes.Afirma que o valor venal deve ser a base de cálculo para o imóvel alienado e não somente sobre o terreno.Requer a concessão de efeito suspensivo, e no mais, o provimento do recurso, para reformar a sentença e extinguir o writ por ilegitimidade ativa, ou na eventualidade, denegar a segurança.Foram apresentadas contrarrazões (mov. 64.1).Nesta instância, a d. Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e provimento do recurso (mov. 14.1).É o relatório.


VOTO
Inicialmente, por força da concessão da segurança, é de se conhecer o reexame necessário, na forma do art. 14, § 1º, da Lei n. 12.016/2009.Cinge-se a controvérsia na cobrança do ITBI sobre a transmissão da propriedade das frações ideais do terreno donde virá a ser construído o empreendimento imobiliário denominado “MONTECARLO”, financiado através do programa social do governo federal denominado “Minha Casa Minha Vida” e devidamente aprovado pelo Município de Almirante Tamandaré, por meio do alvará de construção n. 033/2021, onde a impetrante seria proprietária do imóvel, registrado sob a matrícula n. 23.334, do Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré/PR.Preliminarmente, sustenta o Município de Almirante Tamandaré a ilegitimidade ativa de MONTE EVEREST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A para a impetração da ação mandamental por não ter sido compelida ao pagamento do ITBI nem sofrido qualquer ato coator, uma vez que as guias são emitidas em nome dos adquirentes.Sem razão, contudo.Como bem consignou o d. magistrado, a incorporadora é transmitente do imóvel e por tal motivo assume a posição de responsável solidária pelo pagamento do ITBI, conforme expressa previsão no art. 112, I, da Lei Complementar Municipal n. 106/2022, Código Tributário Municipal de Almirante Tamandaré. Assim, ainda que não seja propriamente o sujeito passivo do imposto, enquanto responsável solidária poderá ser responsabilizada pelo cumprimento da obrigação tributária, ensejando interesse subjetivo para o ajuizamento do writ.Repele-se, pois, a preliminar arguida.No mérito, não prospera o recurso.Compulsando os autos, MONTE EVEREST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A Narrou na inicial uma vez registrada a incorporação do bem, há necessidade de promover junto à Caixa Econômica Federal – CEF a abertura de linha de crédito por meio de “Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento”, para possibilitar aos adquirentes das frações ideais a contratação do financiamento da construção do empreendimento com a CEF, por meio de “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção”.Salientou quanto às alienações das frações ideais, que serão firmados dois negócios jurídicos distintos “sendo um de compra e venda de frações ideais, entre a Incorporadora e os Adquirentes, e outro de mútuo para a realização da construção, entre os Adquirentes, o Banco e a Construtora, no qual é pactuado o mútuo para financiamento da construção do futuro imóvel”.Ressaltou que a incorporadora, ora impetrante, vende a fração ideal do terreno aos adquirentes e, no mesmo contrato, a construtora assume a obrigação de realizar a obra e os adquirentes contraem empréstimo com a CEF para financiar cada fração ideal e a execução da futura obra.Arguiu que para a realização do competente registro dos Contratos de Compra e Venda das frações do terreno com a consequente liberação dos valores financiados referentes às compras das frações ideais, é necessário o prévio recolhimento do ITBI, na forma contratual e do art. 118, do Código Tributário de Almirante Tamandaré, mas para sua surpresa, o fisco municipal exigiu o recolhimento de ITBI sobre o valor integral do instrumento celebrado, ou seja, sobre o valor da fração ideal ou “imóveis na planta”, em contrariedade com o Código Tributário Nacional e na Constituição Federal, acrescido dos valores dos empréstimos para as futuras construções, tendo como base de cálculo do ITBI valor distinto daquele previsto no art. 38, do Código Tributário Nacional.Requereu, por fim, diante da impossibilidade de cobrança de ITBI sobre o valor da futura construção, a tutela provisória de urgência ao fim de que “I) as impetradas se abstenham de exigir o recolhimento de ITBI sobre o valor referente ao mútuo e às futuras construções que serão realizadas no empreendimento “MONTECARLO”; II) autorizem a emissão de guias de ITBI nas quais se adote como base de cálculo apenas o valor referente às frações ideais do terreno alienadas”, e ao final, a concessão da segurança para ser declarado o recolhimento do ITBI apenas sobre o valor venal da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma, objeto de comercialização futura do empreendimento “MONTECARLO”.Deferiu-se a liminar à parte impetrante (mov. 21.1), para determinar que para a base de cálculo seja observado o valor venal do bem no momento da compra, desconsiderando eventuais edificações futuras, com amparo nas Súmulas n. 110 e 470, do STF, pois na hipótese presente haverá somente a transmissão da propriedade do terreno e não da edificação, que futuramente será levada a efeito pelo impetrante, que se utilizará do mútuo garantido pelo terreno para tanto.Ponderou o juízo que a edificação futura ensejará fato gerador do ISS e, posteriormente, IPTU, o que corrobora que a base de cálculo do ITBI, tal como indicada no Código Tributário Municipal e exigida pelo fisco municipal, é ilegal.Sobreveio a sentença que concedeu a segurança, consignando que a pretensão autoral, aliada à prova documental carreada ao processo, merece acolhimento, haja vista a presença de direito líquido e certo a embasar este writ.Fundamentou-se na decisão, em síntese, que indevidamente “a autoridade coatora adotou como base do ITBI, além do valor venal destas frações ideais do imóvel, verbis:
“O art. 38, do CTN, estabelece, como base de cálculo do ITBI, ‘o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.O Código Tributário de Almirante Tamandaré, por sua vez, prevê no art. 110, § 2º, que “na aquisição de imóvel dito ‘na planta’ com entrega futura, por construir ou em construção, a base de cálculo será o valor venal do imóvel como se pronto estivesse” (mov. 19.3).Não é possível admitir, contudo, que a base de cálculo corresponda ao “valor venal do imóvel como se pronto estivesse”, vez que tal parâmetro é contrário à jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal Federal, que estabelece que, para fins de cálculo do imposto de transmissão inter vivos, deve ser observado o valor do imóvel no momento da transmissão de sua propriedade.”
Pois bem.Os enunciados corretamente aplicados na sentença assim firmaram entendimento:
“Súmula 110, do STF: O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.”
“Súmula 110, do STF: O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.”
Nesse sentido, o ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão, ou seja, da fração ideal do terreno de cada futura unidade autônoma que será objeto de construção no empreendimento, não podendo ser exigido sobre o valor do terreno acrescido do valor da construção futura, sob pena de configurar um alargamento da base de cálculo que violaria a limitação constitucional ao poder de tributar, prevista no art. 150, I, da Constituição Federal.Tal entendimento vem ao encontro do posicionamento já adotado por esta e. Corte, em situações jurídicas similares:
“Tributário. ITBI. Mandado de Segurança. Ordem concedida. Direito ao recolhimento do ITBI apenas sobre o valor venal da fração ideal do terreno de cada futura unidade autônoma que será objeto de construção no empreendimento. O ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão. A administração tributária não pode cobrar o ITBI sobre o valor do terreno acrescido do valor da construção futura, sob pena de configurar um alargamento da base de cálculo que violaria a limitação constitucional ao poder de tributar (art. 150, I, da CF/88). Súmulas n. 110 e n. 470 do STF, nos termos da presente fundamentação. Precedentes. Sentença mantida em Reexame Necessário”.(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0013708-16.2025.8.16.0004 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR SALVATORE ANTONIO ASTUTI -
J. 08.12.2025)
“REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO NÃO EDIFICADO E DE CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB O REGIME DE EMPREITADA – PRETENSÃO DO CONTRIBUINTE DE RECOLHER O ITBI SOMENTE SOBRE O VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO - A JURISPRUDÊNCIA DO STF, POR MEIO DAS SÚMULAS Nº 110 E 470, DETERMINA QUE O ITBI DEVE INCIDIR APENAS SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL NO MOMENTO DA TRANSMISSÃO, EXCLUINDO CONSTRUÇÕES FUTURAS DA BASE DE CÁLCULO - A ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA NÃO PODE COBRAR O ITBI SOBRE O VALOR DO TERRENO ACRESCIDO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB PENA DE CONFIGURAR UM ALARGAMENTO DA BASE DE CÁLCULO QUE VIOLA A LIMITAÇÃO CONSTITUCIONAL AO PODER DE TRIBUTAR (ART. 150, I, DA CF/88 – PRECEDENTES - SENTENÇA MANTIDA”.(TJPR - 2ª Câmara Cível - 0003358-90.2025.8.16.0190 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO DOMINGOS KÜSTER PUPPI -
J. 08.09.2025)
“REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TRANSMISSÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. CONSTRUÇÃO FUTURA. REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDO E SENTENÇA CONFIRMADA.I. CASO EM EXAME1. O reexame necessário decorre de sentença proferida em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário da Fazenda do Município de Maringá, que indeferiu pedido de emissão de guia de ITBI com base exclusivamente no valor da fração ideal do terreno adquirido, considerando também o valor do contrato de mútuo para futura construção.2. Alegaram os impetrantes que à época da transmissão não havia edificação no imóvel, sendo indevida a inclusão da construção futura na base de cálculo do tributo.3. O pedido liminar foi deferido. O Município prestou informações reconhecendo a procedência da pretensão.4. A sentença concedeu a segurança, para determinar a emissão da guia de ITBI com base de cálculo restrita ao valor da fração do terreno.5. Autos encaminhados ao segundo grau em reexame necessário, com parecer ministerial pela confirmação da sentença.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO6. A questão em discussão consiste em saber se o ITBI deve incidir sobre o valor da futura construção, inexistente à época da transmissão da fração ideal do terreno.III. RAZÕES DE DECIDIR7. O artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.8. A Constituição Federal, no artigo 156, II, atribui aos Municípios a competência para instituir o ITBI sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis.9. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Súmulas nº 110 e nº 470) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) consolidou o entendimento de que o ITBI incide apenas sobre o que foi transmitido ao tempo do fato gerador, excluindo-se parcelas relativas à construção futura.10. Na hipótese, ficou comprovado que à época da transmissão não havia edificação no imóvel, sendo indevida a inclusão de valores atinentes à futura construção, ainda não existente.11. O Município reconheceu a pretensão dos impetrantes, inexistindo controvérsia fática. Configurado o direito líquido e certo, nos termos do artigo 5º, LXIX, da CF, e do artigo 1º da Lei nº 12.016/2009.12. Precedentes desta 1ª Câmara Cível confirmam a orientação pela não inclusão da construção futura na base de cálculo do ITBI, quando inexistente à época da transmissão.IV. DISPOSITIVO E TESE13. Reexame necessário conhecido. Sentença confirmada.Tese de julgamento: “A base de cálculo do ITBI deve considerar exclusivamente o valor do bem transmitido ao tempo do fato gerador, sendo indevida a inclusão de valores relativos à construção futura ainda inexistente no momento da transmissão da fração ideal do terreno.”Dispositivos relevantes citados:Constituição Federal, art. 5º, LXIX; art. 156, IICódigo Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 38Lei nº 12.016/2009, arts. 1º e 14, § 1ºJurisprudência relevante citada:STF, Súmula 110STF, Súmula 470STJ, Tema Repetitivo 1113TJPR - 1ª Câmara Cível - 0007833-60.2023.8.16.0190 - Rel. Des. Lauri Caetano da Silva - J. 29.04.2024TJPR - 1ª Câmara Cível - 0011844-24.2018.8.16.0024 - Rel. Des. Lauri Caetano da Silva - J. 17.11.2020TJPR - 1ª Câmara Cível - 1391398-3 - Rel. Des. Salvatore Antonio Astuti - J. 01.09.2015”.(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0007485-08.2024.8.16.0190 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI -
J. 04.08.2025)
Portanto, a sentença que concedeu a segurança deve ser mantida. Destarte, nega-se provimento ao recurso, mantendo-se, no mais, a sentença em reexame necessário.