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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença (mov. 204.1/origem) proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Oto Luiz Sponholz Junior, nos autos de Ação Declaratória de Nulidade Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais nº 0005874-09.2020.8.16.0045, ajuizada pelos autores/Apelados em face da ré/Apelante e de Daniel Barbosa, que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, nos seguintes termos (destaques no original):“III. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: Declarar a nulidade do "Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote de Condomínio de Chácaras Residenciais/Rurais" e do "Aditivo Contratual para Transferência de Imóvel" referentes ao lote nº 17 da quadra E, localizado no Bairro Bom Progresso, Município de Sabáudia, em razão da ilicitude do objeto.Condenar solidariamente as Requeridas AGROPASTORIL BIJUI LTDA e DANIEL BARBOSA à restituição integral dos valores pagos pelos Autores, totalizando R$ 85.470,00 (oitenta e cinco mil, quatrocentos e setenta reais). Sobre esse valor, deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA desde cada desembolso e SELIC a partir da citação.Condenar solidariamente as Requeridas AGROPASTORIL BIJUI LTDA e DANIEL BARBOSA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Sobre esse valor, deverá incidir SELIC desde a data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e SELIC menos IPCA a partir da citação. Condenar solidariamente as Requeridas AGROPASTORIL BIJUI LTDA e DANIEL BARBOSA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.” Irresignada, a ré/Apelante interpôs o presente recurso (mov. 207.1/origem), alegando, em síntese, que: a) faz jus à concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, afirmando dificuldade financeira em razão da condenação imposta; b) há prejudicialidade externa decorrente da Ação Civil Pública nº 0016678-07.2018.8.16.0045, sendo necessária a suspensão do processo ou a nulidade da sentença, com fundamento no artigo 313, inciso V, alínea “a”, do Código de Processo Civil; c) é parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois atuou apenas como anuente em cessão de direitos, não sendo vendedora do imóvel nem tendo recebido valores, inexistindo responsabilidade solidária conforme artigos 265 e 299 do Código Civil; d) é inaplicável a Lei nº 6.766/1979 por se tratar de área rural, devendo prevalecer a Lei nº 13.465/2017, com observância da autonomia da vontade e da boa-fé objetiva, nos termos do artigo 421 do Código Civil; e) não houve nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo, no máximo, hipótese de anulabilidade, nos termos do artigo 171 do Código Civil, não sendo cabível a incidência do artigo 166, inciso II, do Código Civil; f) os autores/Apelados tinham ciência da situação do empreendimento imobiliário e da necessidade de regularização, inexistindo vício de consentimento; g) não existiram danos morais, pois o mero inadimplemento contratual não gera indenização, inexistindo lesão a direitos da personalidade; h) a condenação em danos morais implica enriquecimento ilícito dos autores/Apelados e afronta aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.Com base em tais argumentos, pugnou a concessão da justiça gratuita e o provimento do recurso para acolhimento das preliminares de prejudicialidade externa e de ilegitimidade passiva, ou, no mérito, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão do ônus de sucumbência.Apresentadas contrarrazões (mov. 213.1/origem), nas quais os autores/Apelados sustentaram, em síntese, que: a) não há comprovação da hipossuficiência financeira da ré/Apelante, sendo indevida a justiça gratuita, além de não ter sido comprovado o preparo recursal, devendo ser reconhecida a deserção nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil; b) inexiste prejudicialidade externa, pois a Ação Civil Pública não impede o julgamento do processo individual, nem há dependência necessária entre as demandas, não sendo aplicável o artigo 313, inciso V, alínea “a”, do Código de Processo Civil; c) a ré/Apelante possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária, por integrar a cadeia de fornecimento e ser responsável pelo empreendimento irregular, com fundamento nos artigos 7º, parágrafo único, 14 e 25 do Código de Defesa do Consumidor; d) é correta a aplicação da Lei nº 6.766/1979 e reconhecimento da nulidade do contrato por objeto ilícito, nos termos do artigo 166, inciso II, do Código Civil; e) inexistia ciência de sua parte acerca das irregularidades, configurando vício de consentimento e dolo por omissão, nos termos do artigo 147 do Código Civil e artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor; f) está caracterizado o dano moral, decorrente da aquisição de imóvel irregular e inservível aos fins anunciados, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, sendo adequada a indenização fixada.Os autos foram originalmente distribuídos por sorteio à eminente Desembargadora Astrid Maranhão de Carvalho Ruthes da 4ª Câmara Cível desta Corte em 03/11/2025, a qual, após indeferir o pleito de justiça gratuita da ré/Apelante e determinar o recolhimento das custas processuais (mov. 25.1), o que foi cumprido adequadamente (mov. 28.1 e 28.2), pela decisão de mov. 30.1, de 19/03/2026, determinou a redistribuição nos termos do artigo 110, inciso VIII, alínea “a” do Regimento Interno. Assim redistribuídos (mov. 33.1), vieram conclusos para análise em 20/03/2026 (mov. 37.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, regularidade formal, preparo (mov. mov. 28.1 e 28.2) e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso deve ser conhecido.Cinge-se a controvérsia à análise da alegada prejudicialidade externa, da legitimidade passiva ad causam e da responsabilidade civil da ré/Apelante, da incidência da Lei nº 6.766/1979 aos contratos celebrados entre as partes e, por conta disso, de sua nulidade ou não, bem como da restituição dos valores pagos aos autores/Apelados e da indenização por danos morais. Adianta-se que a sentença deve ser mantida, passando-se à análise individualizada das razões recursais, por tópicos, observada a ordem e a pertinência de cada questão para o deslinde da controvérsia.a) Da preliminar de prejudicialidade externa:O pedido de suspensão do processo não merece acolhimento.Deveras, o artigo 313, V, “a”, do Código de Processo Civil, exige que o julgamento da causa dependa necessariamente da solução de outra lide, de preferência da solução definitiva, contudo existe um prazo máximo de um ano para que essa suspensão aconteça, em contemporização e/ou equilíbrio dos princípios da segurança jurídica e da razoável duração do processo. No caso, a Ação Civil Pública nº 0016678-07.2018.8.16.0045, segue em trâmite em grau recursal, para julgamento da Apelação Cível distribuída à 5ª Câmara Cível, na relatoria do eminente Desembargador Leonel Cunha, sem previsão de data para resolução, eis que recentemente houve conversão em diligência para ouvir a municipalidade (consulta ao PROJUDI). Naquele processo, ajuizado pelo Ministério Público, se discute a (ir)regularidade do empreendimento situado na zona rural do Município de Sabáudia, Localidade Bom Progresso, e a validade dos contratos relacionados ao imóvel em questão, notadamente na perspectiva de posterior regularização das vendas aos consumidores por incidência da Lei nº 13.465/2017, porém, já possui sentença de mérito de 1º grau, proferida em 22/04/2024, que, dentre outras coisas, declarou “a nulidade dos contratos e escrituras públicas tendo por objeto os lotes decorrentes do imóvel indicado na inicial”
e condenou os réus, dentre eles a empresa aqui recorrente, a promover “às suas expensas, no prazo de cento e oitenta dias contados a partir do trânsito em julgado, a imediata desocupação dos imóveis edificados no loteamento irregular e, na sequência, a demolição das edificações e benfeitorias existentes, promovendo a regular destinação ambiental dos resíduos” e “a recomposição dos danos ambientais averiguados, mediante elaboração de Plano de Recuperação de Área Degradada – PRAD, o qual será confeccionado na fase de liquidação de sentença, devendo atender, ainda, ao disposto no protocolo de reparação dos danos ambientais, bem como aos ditames da legislação de regência;”.Assim, muito embora na Apelação Cível nº 0010398-44.2023.8.16.0045 Ap, desta relatoria, se tenha determinado a suspensão daquele julgamento por até um ano (o que já transcorreu) – o que também fizeram os Desembargadores Domingos José Perfetto e José Hipólito Xavier da Silva noutros recursos oriundos de outros processos similares[1] –, na expectativa de que logo fosse julgada a Apelação Cível da Ação Civil Pública, isso acabou não acontecendo e, como dito, não há previsibilidade de que venha ocorrer em tempo breve.Desta forma, não é conveniente, tampouco obrigatório, que se realize a suspensão do julgamento deste recurso, visto que a controvérsia individual desta demanda pode ser solucionada com base na documentação produzida na instrução (contrato e aditivo) e no mandado de constatação. Não obstante o Superior Tribunal de Justiça admitir a flexibilização ou prorrogação do prazo ânuo de suspensão do artigo 313, § 4º, do Código de Processo Civil, em caráter excepcional e mediante fundamentação específica, isso dependeria de estar demonstrado “(i) vínculo lógico intenso e indissociável entre as ações; (ii) risco concreto de decisões contraditórias ou inócuas; (iii) diligência das partes no feito prejudicial; (iv) gravidade das repercussões patrimoniais ou sociais; e (v) necessidade de revisão periódica da medida pelo Juízo de origem” (v.g. EREsp nº 1.984.735/RJ, Corte Especial, Rel. Ministro Og Fernandes, julgado em 20/05/2026, DJEN 28/05/2026; AREsp nº 2.598.985/SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, julgado em 04/05/2026, DJEN 12/05/2026). Não ocorre essa excepcionalidade no caso em tela, donde a considerar o tempo de trâmite da Apelação Cível interposta na Ação Civil Pública ser superior a um ano desde a interposição deste Apelo, ainda que aqui não tenha sido determinada a suspensão processual por prejudicialidade externa, afasta-se o impedimento provisório ao julgamento alegado pela ré/Apelante.Nesse sentido, em apoio, mutatis mutandis:“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SUSPENSÃO DO PROCESSO. ART. 313, § 4º, DO CPC. RESPEITO AO PRAZO DE UM ANO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal, "ultrapassado o prazo previsto no art. 313, § 4º, do CPC/2015 (com equivalência no art. 265, § 5º, do CPC/1973) deve o processo retomar seu curso, ainda que subsista relação de prejudicialidade com outra demanda ainda em trâmite" (AgInt no REsp 1.359.593/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022). 2. No mesmo sentido, precedente da Corte Especial do STJ: "é inviável qualquer interpretação do art. 265, § 5º, que desconsidere a incidência do prazo legal ânuo, notadamente pela inexistência, na redação do dispositivo, de qualquer exceção à regra de que o sobrestamento nunca excederá 1 (um) ano, em evidente prestígio à razoável duração do processo anunciada pela Constituição Federal" (EDcl no MS 22.157/DF, relator Ministro Herman Benjamin, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 14/3/2019, DJe de 11/6/2019). 3. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 2.918.318/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 18/3/2026, DJEN de 24/3/2026).Destarte, a eventual e futura possibilidade (aparentemente remota) de regularização do empreendimento imobiliário não tornaria válido, ao tempo em que celebrado, o negócio sobre loteamento não registrado.A jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná afasta a prejudicialidade externa quando já proferida sentença de mérito na demanda coletiva, ainda que pendente recurso sem efeito suspensivo. No Apelação Cível nº 0001331-32.2014.8.16.0090, a 11ª Câmara Cível reconheceu que a sentença na ação civil pública descaracterizava a necessidade de suspensão da demanda individual envolvendo loteamento irregular. “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DESCARACTERIZAÇÃO. SENTENÇA DE MÉRITO JÁ PROLATADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FRAÇÃO IDEAL DE LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ORDEM JUDICIAL. ILICITUDE DA PROMESSA DE VENDA. ART. 186 DO CC. RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES VENDEDORES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. ART. 929 DO CC. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. TRANSTORNOS QUE EXTRAPOLAM OS MEROS ABORRECIMENTOS. DANO MATERIAL. REPETIÇÃO EM DOBRO. DECISÃO ULTRA PETITA. INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CORRELAÇÃO E ADSTRIÇÃO AO PEDIDO INICIAL. ART. 492 DO CPC. RECURSO (1) CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO (2) CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Resta descaracterizada a prejudicialidade externa, quando já prolatada sentença de mérito na demanda prejudicial, ainda que pendente de recurso, desprovido de efeito suspensivo, em tribunal superior. 2. O promitente vendedor que omite, do promitente comprador, a existência de uma ordem judicial obstando a comercialização e o registro imobiliário da promessa de venda de fração ideal de loteamento rural, impondo ao adquirente um injustificado óbice à transferência do bem, responde pelos prejuízos materiais e extrapatrimoniais, decorrentes da frustação da expectativa na concretização do negócio jurídico. 3. Existindo transtornos que extrapolam os meros aborrecimentos de uma inadimplência contratual, relativos à frustração da expectativa de concretização da almejada compra e venda, impõe- se o ressarcimento dos danos morais. 4. Na hipótese de sentença que ultrapassa os limites do pedido, impõe-se o decote do excesso, de forma a adequar a tutela jurisdicional aos termos da inicial. Inteligência do art. 492 do CPC. 5. Recurso (1) conhecido e parcialmente provido. 4. Recurso (2) conhecido e parcialmente provido.” (TJPR - 11ª C.Cível - 0001331-32.2014.8.16.0090 - Ibiporã - Rel.: Desembargador Fábio Haick Dalla Vecchia - J. 20.07.2018).b) Da legitimidade passiva e da responsabilidade civil solidária da ré/Apelante:A alegação de que a ré/Apelante Agropastoril Bijui Ltda., teria atuado como mera anuente não conduz à sua ilegitimidade passiva.A legitimidade deve ser examinada à luz da relação jurídica afirmada na petição inicial. No caso, a sentença reconheceu, com base nos documentos dos autos, que a ré/Apelante era a proprietária originária da área, conforme matrícula nº 3.139 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Apucarana/PR, por incorporação à José Carlos Ciuffa (mov. 1.13/origem), e estava diretamente vinculada à implantação do empreendimento, cuja irregularidade foi reconhecida na sentença da Ação Civil Pública.A circunstância de não ter recebido diretamente todos os pagamentos não afasta, por si só, a responsabilidade perante os consumidores adquirentes. O Código de Defesa do Consumidor estabelece a solidariedade entre os participantes da cadeia de fornecimento e entre os autores da ofensa. Art. 7º - Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.§ 2º Sendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço, são responsáveis solidários seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a incorporação.Em caso similar envolvendo loteamento, esta Corte reconheceu que empresas integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente, independentemente da demonstração de culpa específica de cada uma delas:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA. LOTEAMENTO. RESPONSABILIADE SOLIDÁRIA. CABIMENTO. ART. 7º, § ÚNICO E ART. 25, § 1º DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESAS QUE COMPÕEM A CADEIA DE FORNECIMENTO DO PRODUTO. OFERTA DO PRODUTO QUE DECORREU DA ATUAÇÃO DE TODAS AS REQUERIDAS. DESNECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE CULPA ESPECÍFICA POR PARTE DE CADA UM DOS FORNECEDORES. PRECEDENTES. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUÍDOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PROVIDO.” (TJ-PR 0002273-61.2021.8.16.0044 Apucarana, Relator: Ana Lucia Lourenco, Data de Julgamento: 19/09/2023, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/09/2023).Ademais, há alguns julgados da 19ª Câmara Cível, na relatoria do eminente Desembargador Marcel Rotoli de Macedo, que não acolheram esse argumento da ré/Apelante, considerando sua efetiva participação nos negócios jurídicos do mencionado “loteamento de chácaras”, em desrespeito à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979), por ausência de registro e de incorporação imobiliário, dentre os quais se destaca o seguinte (ementa):“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. RECURSO NÃO CONHECIDO. RAZÕES RECURSAIS QUE ESTÃO RELACIONADAS À MANUTENÇÃO CONTRATUAL. PRETENSÃO INVIÁVEL. LOTE NEGOCIADO ENTRE AS PARTES IRREGULAR. LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO. NEGÓCIO JURÍDICO MACULADO POR OBJETO ILÍCITO. VIOLAÇÃO DO ART. 37 DA LEI Nº 6.766/79. REGISTRO DO LOTEAMENTO QUE É ESSENCIAL PARA A VALIDADE DO CONTRATO. NULIDADE CONTRATUAL DECLARADA DE OFÍCIO, ANTE A ILICITUDE DO OBJETO. PRECEDENTES DESTA C. CORTE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. FIXAÇÃO DE JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC E CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais ajuizada por adquirentes de lotes situados em “condomínio de chácaras residenciais/rurais” no Município de Sabáudia/PR, com determinação de rescisão contratual e devolução de valores. A ré recorre sustentando prejudicialidade externa (ACP sobre regularização), inaplicabilidade da Lei nº 6.766/79, ciência dos compradores, boa-fé, princípio da conservação e ausência de sua responsabilidade direta pelos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível manter o negócio jurídico à luz das razões recursais e se o contrato firmado sobre loteamento não registrado viola o art. 37 da Lei nº 6.766/79, impondo a nulidade do negócio por objeto ilícito, com consequente retorno das partes ao status quo ante e restituição das parcelas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Constatado que os lotes negociados eram irregulares, o empreendimento não possuía aprovação e nem registro perante o Registro de Imóveis, a ausência de liberações e infraestrutura básicas, como indicado nos autos, incide a Lei nº 6.766/79 (parcelamento do solo para fins urbanos). O art. 37 veda vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado, de modo que a contratação recaiu sobre objeto ilícito. 4. A nulidade absoluta é matéria de ordem pública e pode ser declarada de ofício, aplicando-se o art. 166, II, do CC (objeto ilícito) e o art. 104 do CC (objeto lícito como requisito de validade). A eventual ciência dos compradores não convalida o vício (negócio nulo não é confirmável). 5. Reconhecida a nulidade, impõe-se a restituição das parcelas pagas e a recomposição patrimonial, com correção monetária pelo IPCA e juros pela taxa SELIC, nos termos delineados no voto. 6. As razões recursais – calcadas na manutenção do contrato, alegação de mera anuência da apelante e regularização futura – não são cognoscíveis diante da nulidade do objeto, que torna inviável a conservação do negócio. 7. Ônus sucumbenciais mantidos conforme fixado na origem, com honorários recursais arbitrados em 1%, acrescidos ao montante fixado na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Dispositivo: (a) declaração de ofício da nulidade do contrato, com retorno das partes ao status quo ante e restituição dos valores; (b) não conhecimento do recurso de apelação, com honorários recursais fixados em 1% e ônus sucumbenciais mantidos. Tese de julgamento: É nulo o contrato de compra e venda de lote em loteamento não registrado (art. 37 da Lei nº 6.766/79), por objeto ilícito, nos termos do art. 166, II, do CC, sendo inviável a manutenção do negócio; impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas, correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC._________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 37; CC/2002, arts. 104 e 166, II; CPC/2015, art. 85, §11.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 0004851-78.2021.8.16.0017 Ap, Rel. Desª. Luciana Carneiro de Lara, 19ª Câmara Cível, j. 14.02.2024; TJPR, 0002660-60.2021.8.16.0017 Ap, Rel. Des. Fabio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. J. 26.06.2023; TJPR, 0003980-95.2019.8.16.0024 Ap, Rel. Des. Luiz Henrique Miranda, 20ª Câmara Cível, j. 15.05.2023; TJPR, 0030102-91.2018.8.16.0021 Ap, Rel. Des. Hamilton Rafael Marins Schwartz, 4ª Câmara Cível, j. 20.09.2021; TJPR, 0011565-88.2020.8.16.0017 Ap, Rel. Des. Rotoli de Macedo, 19ª Câmara Cível, j. 13.11.2023; STJ, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, j. 09.08.2017; Tema nº 1.059/STJ. Resumo em linguagem acessível: O processo tratou da compra de lotes em um empreendimento sem registro. A lei proíbe vender lotes que não estejam regularizados. Por isso, o contrato é nulo e não pode ser mantido. As partes devem voltar ao ponto de origem: a vendedora devolve o que recebeu (corrigido pelo IPCA e com juros SELIC). As alegações da empresa para manter o contrato não podem ser analisadas, justamente porque o negócio é juridicamente inválido.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001053-25.2021.8.16.0045 - Arapongas - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 13.04.2026).Assim, como a ré/Apelante foi a vendedora do imóvel ao corréu Daniel Barbosa (mov. 1.10/origem) e anuiu formalmente à cessão dos direitos aquisitivos (mov. 1.11/origem), é evidente e comprovada não apenas sua legitimidade passiva ad causam, mas sua responsabilidade civil em reparar os prejuízos sofridos pelos autores/Apelados, nos moldes dos artigos 186 e 927 do Código Civil, o que vai além do simples conceito de restituição do recebido.Ora, a participação da ré/Apelante na estruturação e na disponibilização dos lotes do empreendimento, atuando como fornecedora, foi decisiva para que houvesse o negócio jurídico que atraiu os consumidores.Assim, a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada e, no mérito, a responsabilidade civil da ré/Apelante deve ser corroborada, reiterando e ratificando os fundamentos da sentença recorrida:“A Requerida Agropastoril Bijui Ltda tinha plena ciência das irregularidades e do embargo municipal desde 2016, ou seja, antes da celebração do contrato com os Autores em 2017. A omissão de informações tão cruciais aos consumidores configura má-fé e vicia o consentimento, tornando o negócio jurídico nulo de pleno direito. A alegação de que os Autores tinham ciência da pendência de regularização não exime a Requerida de sua responsabilidade, pois a "pendência" se revelou uma ilegalidade insanável, culminando na ordem de demolição das edificações.”.c) Incidência da Lei nº 6.766/1979 e nulidade contratual:A alegação de que o imóvel está situado em área rural não afasta, por si só, a incidência da Lei nº 6.766/1979, quando demonstrado que houve parcelamento da área em lotes individualizados, destinados à ocupação e edificação. A lei define loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura ou modificação de vias, e veda expressamente a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.166.273/SP, julgado pela 3ª Turma, em 08/10/2024, assentou que a aplicação da Lei nº 6.766/1979 independe de o negócio ter sido celebrado entre particulares, de o vendedor atuar profissionalmente no ramo ou de haver relação de consumo. Também decidiu que a ciência do adquirente acerca da irregularidade não convalida o contrato, pois a venda de lote não registrado possui objeto ilícito. Confira-se a ementa do referido julgado:“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários. (STJ - REsp: 2166273 SP 2024/0192932-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2024).E ainda, do mesmo Tribunal da Cidadania: “RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (STJ - REsp: 1304370 SP 2012/0030520-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2014).Não se trata, portanto, de simples anulabilidade decorrente de vício de consentimento, mas de nulidade fundada na ilicitude objetiva do negócio. A posterior possibilidade de regularização, tampouco, convalida o contrato originalmente celebrado em desconformidade com a legislação.A Lei nº 13.465/2017 contempla procedimentos de regularização fundiária rural ou urbana, diante da ocupação dos espaços por moradores adquirentes, mas isso também se submete aos princípios da oportunidade e conveniência do interesse público, dentre outros aspectos, à semelhança do previsto no artigo 40 da Lei nº 6.766/1979, ou seja, é providência que lida com as consequências do ilícito cometido na venda e comercialização de áreas de terras sem observância das normas. Não serve, de forma alguma, para convalidar ou desculpar a atividade comercial praticada ilegalmente.d) Da alegada ciência dos adquirentes:A cláusula contratual que menciona a existência de “fase de regularização” não equivale à ciência inequívoca dos consumidores adquirentes de que o empreendimento imobiliário era irregular, não registrado, embargado e sujeito a restrições que impediam seu uso e disposição.De todo modo, ainda que se admitisse essa ciência plena dos compradores, tal circunstância não afastaria a nulidade. Mas não há elementos de prova que permitam inferir que os autores/Apelados tivessem concordado em comprar algo que não poderia ser depois transmitido ao seu domínio (propriedade) de forma legal. Conforme expressamente decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no acima citado REsp nº 2.166.273/SP, o conhecimento da irregularidade pelo adquirente não torna válido negócio cujo objeto é ilícito. A tese recursal, portanto, não supera o fundamento autônomo da sentença: a invalidade decorre da própria comercialização do lote não registrado, e não exclusivamente da existência de dolo ou erro dos compradores.e) Da restituição dos valores:Reconhecida a nulidade do contrato, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral dos valores desembolsados pelos autores/Apelados. A ré/Apelante responde pela recomposição desse prejuízo, ainda que não tenha recebido todo o dinheiro pela compra do lote, visto que é a principal responsável pela nulidade do negócio jurídico, na sua origem, podendo eventualmente, se vier a pagar, pretender algum regresso parcial em relação ao primeiro adquirente e corréu, Sr. Daniel Barbosa, que cedeu os direitos aquisitivos aos autores/Apelados (movs. 1.10 e 1.11/origem).Este Tribunal de Justiça tem aplicado essa consequência em casos de loteamento irregular, afastando retenções próprias de hipóteses comuns de distrato, porque a controvérsia decorre de nulidade absoluta e não de simples inadimplemento do adquirente. Veja-se (destacou-se):“Direito civil e direito processual civil. Apelação cível. Ação declaratória de nulidade contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. Preliminares contrarrecursais de intempestividade e violação à dialeticidade afastadas. Citação válida. Teoria da aparência. Loteamento irregular. Parcelamento clandestino do solo rural. Objeto ilícito. Nulidade absoluta do negócio jurídico. Restituição integral dos valores pagos. Inaplicabilidade da lógica indenizatória própria da lei do distrato. Impossibilidade de retenção. Distinção em relação às hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador. Danos morais. Configurados. Recurso conhecido e não provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por empresa contra sentença que declarou a nulidade de contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural, reconhecendo a irregularidade do parcelamento do solo e a ilicitude do objeto contratual, condenando a ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. A decisão recorrida considerou comprovada a comercialização individualizada de lotes em desacordo com a legislação urbanística e registral, determinando o retorno das partes ao status quo ante. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a declaração de nulidade do contrato de compra e venda de fração ideal de imóvel rural em razão da ilicitude do objeto contratual decorrente de parcelamento irregular do solo, com consequente restituição dos valores pagos e condenação ao pagamento de indenização por danos morais. III. Razões de decidir 3. O recurso de apelação é tempestivo e atende aos requisitos de admissibilidade, não havendo violação ao princípio da dialeticidade recursal. 4. O negócio jurídico é nulo por ilicitude do objeto, pois configura parcelamento irregular do solo rural em desacordo com a legislação urbanística e registral, especialmente a Lei nº 6.766/1979, art. 37, que veda a venda de loteamento não registrado. 5. A citação da pessoa jurídica foi válida, realizada no endereço constante do contrato social e recebida por terceiro sem ressalvas, aplicando-se a teoria da aparência, afastando nulidade e cerceamento de defesa. 6. A restituição integral dos valores pagos é devida, sendo indevida a retenção de qualquer percentual pela parte requerida, uma vez que a controvérsia não decorre de simples distrato imobiliário ou inadimplemento do adquirente, mas de nulidade absoluta do negócio jurídico por ilicitude do objeto contratual, circunstância que impõe o retorno das partes ao status quo ante e afasta a incidência da lógica indenizatória própria da Lei do Distrato. 7. A condenação por danos morais é cabível, pois a situação ultrapassa mero inadimplemento contratual, gerando angústia e insegurança jurídica à autora em razão da comercialização irregular do imóvel. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo a sentença em seus próprios termos. Tese de julgamento: É nula a venda de imóvel situado em loteamento irregular ou não registrado, configurando objeto ilícito do negócio jurídico e impondo o retorno das partes ao status quo ante, sendo devida a restituição integral dos valores pagos e cabível a indenização por danos morais decorrentes da frustração da legítima expectativa de aquisição regular do imóvel. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 219, 248, § 2º, 335, I, 344, 487, I, 1.003, § 5º, 1.010, II, III e 85, § 2º, § 11; CC/2002, arts. 104, II, 166, II, 168, p.u., 182, 186, 927, p.u., 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 37; LC nº 107/2016, art. 211, c/c Anexo II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.10.2024; STJ, AREsp n.º 2.863.493/MG, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 13.10.2025; TJPR, AI n.º 0103363-11.2025.8.16.0000, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 09.02.2026; TJPR, AC n.º 0034484-46.2021.8.16.0014, Rel. Des. José Hipólito Xavier da Silva, j. 18.05.2026; TJPR, AC nº. 0016864-21.2021.8.16.0014, Rel. Des. Belchior Soares da Silva, j. 10.10.2026; TJPR, AC n.º 0000557-23.2024.8.16.0099, Rel. Des. Belchior Soares da Silva, j. 15.12.2025; TJPR, AC n.º 0040683-79.2024.8.16.0014, Rel. Des. Luciana Carneiro de Lara, j. 13.03.2026; TJPR, AC n.º 0029343-41.2024.8.16.0014, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 10.10.2025.” (TJ-PR 00051422420248160001 Curitiba, Relator: Ricardo Augusto Reis de Macedo, Data de Julgamento: 06/07/2026, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/07/2026).Deve ser mantida, portanto, a condenação da ré/Apelante acerca dos danos materiais, nos exatos termos da sentença.f) Dos danos morais:A insurgência também não comporta acolhimento.Não se está diante de mero atraso contratual.Conforme reconhecido na sentença, os autores/Apelados adquiriram lote (chácara) inserido em empreendimento irregular, sem condições adequadas de uso e sujeito a restrições administrativas e judiciais. A situação ultrapassa o dissabor ordinário e alcança a legítima expectativa de aquisição de imóvel utilizável e juridicamente disponível, a justificar indenização moral.Os fatos aqui verificados acentuam-se pela gravidade e permanência das restrições incidentes sobre o empreendimento imobiliário, além da impossibilidade de utilização plena do bem para os fins a que se destina pelos consumidores adquirentes, como bem avaliou, irretocavelmente, a sentença, in verbis:“Quanto à infraestrutura (a), o mandado de constatação (Mov. 183.1) e o laudo pericial da ACP (Mov. 166.17) são uníssonos em atestar a precariedade e a inadequação da infraestrutura existente no loteamento. Ruas sem pavimentação ou meio-fio, postes de energia sem luz, abastecimento de água por poço artesiano, ausência de rede de esgoto e de drenagem pluvial são características de um empreendimento que não oferece as condições mínimas para habitação humana.Em relação à possibilidade de pleno uso e gozo da propriedade (b), é evidente que os Autores foram impedidos de usufruir do bem na integralidade de suas potencialidades. A irregularidade do loteamento, o embargo municipal e a decisão judicial na ACP que proibiu novas construções e determinou a demolição das edificações existentes, tornam o imóvel inservível para os fins a que se destinava. Os Autores não poderiam, e de fato não o fizeram, construir no local, sob pena de verem seu investimento demolido. A situação de incerteza jurídica e a impossibilidade de dispor livremente do bem, seja para construir, seja para revender, configuram uma grave violação ao direito de propriedade e à legítima expectativa dos consumidores. Não se pode exigir que os Autores permaneçam à mercê da "boa vontade" da Requerida em regularizar um empreendimento que se mostrou inviável e ilegal.Por fim, no que tange aos danos morais (c), a frustração da aquisição de um imóvel, especialmente quando se trata da compra de um terreno para a construção da residência própria, representa um abalo que transcende o mero dissabor. A casa própria é, para a maioria das famílias, a concretização de um sonho, o alicerce para o planejamento familiar e a segurança patrimonial. Ver esse sonho e todo o planejamento serem solapados pela irresponsabilidade e ilegalidade do promitente vendedor gera sentimentos de impotência, revolta, desespero e profunda angústia. A afetação da psique e da personalidade é inegável, pois a conduta da Requerida privou os Autores de um bem essencial para sua dignidade e bem-estar.A conduta da Requerida, ao comercializar um loteamento irregular e embargado, omitindo informações cruciais e expondo os consumidores a um negócio jurídico nulo e a um imóvel inservível, é grave e merece a devida reparação. O dano moral, nesse contexto, é presumido e decorre da própria violação do direito dos consumidores à informação, à boa-fé contratual e à segurança jurídica.Considerando a gravidade dos fatos, a conduta da Requerida, a frustração do projeto de vida dos Autores e o caráter punitivo-pedagógico da indenização, o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) pleiteado na exordial, embora possa parecer modesto diante da dimensão do abalo, é o que foi requerido e se mostra adequado para compensar os Autores pelos danos sofridos, sem configurar enriquecimento ilícito, e para desestimular a Requerida a praticar condutas semelhantes.”.Igualmente neste sentido e em apoio, a última jurisprudência e a seguinte (destacou-se):“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO – LOTEAMENTO CLANDESTINO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA – NÃO ACOLHIMENTO – ILEGITIMIDADE ATIVA DA PESSOA JURÍDICA E DE VALDECIR CORREA – NÃO ACOLHIMENTO – NULIDADE DO CONTRATO – LOTEAMENTO CLANDESTINO - VIOLAÇÃO DA LEI 6.766/1979 – OBJETO ILÍCITO – IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame.1. Apelação Cível visando a reforma de sentença que declarou a nulidade de contrato de compra e venda de lote em loteamento irregular, condenando os réus à restituição de valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais em razão da ilicitude do objeto do negócio jurídico. II. Questão em discussão. 2. A questão dos autos discute se é válida a anulação de contrato de compra e venda de lote em loteamento irregular, com a consequente restituição de valores pagos e indenização por danos morais, em razão da ilicitude do objeto do negócio jurídico. III. Razões de decidir. 3. O contrato de compra e venda foi declarado nulo por ser celebrado sobre loteamento irregular, em violação ao art. 37 da Lei nº 6.766/1979. 4. A irregularidade do empreendimento é fato incontroverso, e a comercialização de imóveis situados em loteamento não aprovado configura violação aos requisitos de validade do negócio jurídico. 5. Os réus foram considerados solidariamente responsáveis, pois participaram da estruturação do empreendimento e tinham interesse financeiro direto na venda. 6. A indenização por danos morais foi justificada pela frustração e insegurança causadas aos autores pela não entrega do imóvel, ultrapassando o mero aborrecimento. 7. Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, por se tratar de relação contratual. IV. Dispositivo e tese. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida para alterar o termo inicial dos juros de mora da indenização por dano moral. Tese de julgamento: É nula a venda de imóvel situado em loteamento não registrado, sendo vedada pela Lei nº 6.766/1979, independentemente da ciência do adquirente sobre a irregularidade do loteamento._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 104, II, e 166, II; Lei nº 6.766/1979, art. 37; CPC/2015, art. 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.10.2024; TJPR, AC 0000557-23.2024.8.16.0099, Rel. Des. Belchior Soares da Silva, 19ª Câmara Cível, j. 15.12.2025; TJPR, AC 0029343-41.2024.8.16.0014, Rel. Des. Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 10.10.2025; TJPR, AC 0040683-79.2024.8.16.0014, Rel. Des. Luciana Carneiro de Lara, 20ª Câmara Cível, j. 13.03.2026; Súmula nº 54/STJ; Súmula nº 7/STJ. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o contrato de compra do lote de terreno é nulo porque o loteamento não estava registrado, o que é proibido por lei. Os réus, que venderam o lote, foram condenados a devolver R$ 9.800,00 aos autores, que é o valor que eles pagaram, e a pagar R$ 20.000,00 de indenização por danos morais, devido à frustração e insegurança que causaram aos autores. A decisão foi baseada no fato de que a venda de terrenos em loteamento irregular é ilegal e não pode ser convalidada, ou seja, não pode ser considerada válida mesmo que os compradores soubessem da irregularidade. Além disso, os juros da indenização devem começar a contar a partir da citação, e não da assinatura do contrato. (TJ-PR 00344844620218160014 Londrina, Relator: Jose Hipolito Xavier da Silva, Data de Julgamento: 18/05/2026, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/05/2026).O valor de R$10.000,00 (dez mil reais) mostra-se compatível com as circunstâncias descritas na sentença e confirmadas na prova dos autos, não evidenciando excesso ou enriquecimento sem causa.Encerrado o exame do Apelo e diante de seu desprovimento, é cabível a majoração dos honorários em grau recursal, considerando o trabalho adicional realizado pelos patronos dos autores/Apelados, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, elevando-se a verba honorária para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da condenação.Por tais razões, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo a sentença, com majoração dos honorários advocatícios, nos termos acima.