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Processo:

I. RelatórioInsurge-se a parte interessada em face da sentença proferida nos autos de suscitação de dúvida sob nº 0003366-18.2024.8.16.0056, em trâmite perante o Juízo da Vara de Registros Públicos do Foro Regional de Cambé da Região Metropolitana de Londrina, que julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis, reconhecendo a regularidade das exigências formuladas na Diligência Registral nº 942/2024, notadamente quanto à necessidade de anuência unânime dos titulares de direitos reais para a retificação do memorial de incorporação, alteração da destinação de unidade, modificação do rateio condominial, averbação da área da guarita, formalização da servidão de passagem e atendimento do quórum legal para registro da convenção de condomínio, nos termos do art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 e arts. 1.333 e 1.378 do Código Civil, determinando, por conseguinte, a manutenção integral das exigências registrais apontadas, rejeitando, ainda os embargos de declaração opostos (mov. 62.1 e 95.1/orig.).Sustenta, em síntese, a parte interessada, ora apelante, restar equivocada a sentença, pois as exigências formuladas na Diligência Registral nº 942/2024 seriam ilegais, desproporcionais e, sobretudo, de impossível cumprimento, especialmente no que se refere à obtenção de anuência unânime dos titulares de direitos reais sobre o empreendimento, diante da existência de mais de uma centena de adquirentes, muitos deles de difícil localização ou com negócios ainda não averbados.Aduz que as alterações pretendidas no memorial de incorporação (relativas à destinação de unidade, ao critério de rateio condominial, à área da guarita, à instituição de servidão e à convenção de condomínio) não acarretariam prejuízo a terceiros, tratando-se, em grande parte, de ajustes técnicos ou correções decorrentes da execução da obra (“as built”), devidamente aprovadas pelo Município. Defende, ainda, que os adquirentes teriam outorgado poderes à incorporadora para promover as adequações necessárias, bem como que o art. 198, VI, da Lei de Registros Públicos autorizaria o afastamento de exigências inviáveis, requerendo, ao final, a reforma integral da sentença para afastar as exigências registrais e determinar o registro da instituição do condomínio nos termos pleiteados (mov. 104.1/orig.).A Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis, em contrarrazões, pugna pela manutenção integral da sentença, ao fundamento de que as exigências formuladas decorrem da estrita observância da legislação de regência, notadamente do art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64, sendo imprescindível a anuência dos titulares de direitos reais sempre que houver alteração do conteúdo do memorial de incorporação, sobretudo quando tais modificações impactam a destinação das unidades, as áreas comuns e o regime de rateio condominial. Sustenta que a atuação registral se pauta pelo princípio da legalidade, não sendo possível afastar exigências legais sob o argumento de dificuldade prática, sob pena de violação à segurança jurídica dos adquirentes, motivo pelo qual requer o desprovimento do recurso (mov. 113.1/orig.).O agente local do Ministério Público manifestou-se no sentido de se abster de analisar a admissibilidade do recurso interposto, por entender prescindível tal providência à luz da sistemática do Código de Processo Civil, requerendo, por conseguinte, o imediato encaminhamento dos autos à instância superior para apreciação do apelo (mov. 121.1/orig.).Já em segundo grau, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, ao reconhecer a presença dos pressupostos de admissibilidade recursal, mas concluir pela correção da sentença recorrida, destacando a necessidade de observância das exigências legais para alteração do memorial de incorporação e a impossibilidade de afastamento das formalidades registrais sem a devida anuência dos titulares de direitos envolvidos, nos termos da Lei de Registros Públicos e da Lei nº 4.591/64 (mov. 14.1/AC),
vindo os autos a esta Corte.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de apelação cível interposta pela parte interessada em face da sentença proferida pela magistrada — Karin Feuerharmel Giuseppin — que, em suscitação de dúvida, julgou regulares e manteve as exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis de Cambé na Diligência Registral nº 942/2024, especialmente quanto à necessidade de anuência dos titulares de direitos reais para a retificação do memorial de incorporação e atos correlatos (mov. 62.1/orig.).Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo — e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, merece ser conhecido o presente recurso.A controvérsia recursal cinge-se à legalidade das exigências formuladas pelo Registro de Imóveis para a retificação do memorial de incorporação, instituição e individualização das unidades do Condomínio Residencial Campos do Conde I, especialmente quanto à exigência de anuência unânime dos titulares de direitos reais para as modificações pretendidas, à alteração da destinação da unidade nº 23 da quadra 1B, à retificação do respectivo rateio condominial, à área da guarita, à instituição da servidão de passagem e ao quórum para registro da convenção de condomínio.Pois bem.A Diligência Registral nº 942/2024, formulou exigências referentes à retificação da incorporação, alteração da destinação da unidade nº 23, da quadra 1B, modificação do respectivo rateio condominial, averbação da área da guarita, formalização da servidão de passagem e registro da convenção de condomínio, submetendo situações de natureza distinta, em grande medida, à necessidade de autorização unânime prevista no art. 43, IV, da Lei nº 4.591/1964.Referido dispositivo veda ao incorporador alterar o projeto, especialmente quanto à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal. A unanimidade, portanto, não constitui requisito indistinto para toda retificação relacionada à incorporação, impondo-se verificar se a providência pretendida representa efetiva modificação do projeto ou, diversamente, correção documental, adequação decorrente de fato superveniente ou formalização de situação já contemplada nos documentos originários.Essa distinção assume especial relevância no caso, pois o empreendimento se encontra executado e entregue, e o requerimento de instituição do condomínio, individualização dos lotes e abertura das matrículas foi apresentado pela incorporadora representada pela Associação dos Proprietários em Campos do Conde Veredas, formada pelos próprios interessados na regularização registral. Também está demonstrada a dificuldade concreta de obtenção das anuências exigidas, uma vez que a Associação promoveu convocação pública, inclusive mediante edital em jornal de grande circulação, mas, dos 116 lotes, apenas 23 interessados compareceram à assembleia convocada para essa finalidade. Ademais, diversas unidades foram posteriormente alienadas sem atualização perante o Registro de Imóveis, havendo discrepância aproximada de 40% entre os titulares constantes dos assentamentos registrais e aqueles identificados pela Associação.Nesse contexto deve ser compreendido o art. 198, VI, da Lei nº 6.015/1973, tendo-se que, embora não autorize a dispensa de requisito material expressamente previsto em lei, contempla a impossibilidade de cumprimento da exigência como hipótese de submissão da questão ao Juízo competente. Cabe, portanto, verificar se cada exigência formulada encontra efetivo suporte legal diante das particularidades do caso concreto.Quanto à unidade autônoma FIP nº 23, da quadra 1B, verifica-se que o memorial de incorporação a destinou à eventual implantação de Estação Elevatória de Esgoto, em razão da inexistência, à época, de infraestrutura pública suficiente para atendimento do empreendimento. Posteriormente, contudo, foi implantada a infraestrutura de saneamento e realizada a interligação do condomínio ao sistema público, passando o empreendimento a contar com rede de abastecimento de água e esgotamento sanitário, circunstância que tornou desnecessária a finalidade originalmente atribuída à unidade.Consta, ainda, que o Município de Cambé certificou a execução da infraestrutura e a condição de habitabilidade do empreendimento, sendo que a unidade nº 23, sempre integrou o quadro de áreas do condomínio, inexistindo alteração das áreas comuns ou privativas. Embora a modificação da destinação de unidade possa, em regra, atrair a incidência do art. 43, IV, da Lei nº 4.591/1964, a hipótese decorre de circunstância superveniente objetivamente comprovada, que tornou desnecessária a implantação do equipamento originalmente previsto, sem modificação física das demais unidades ou das áreas comuns.Assim, a adequação pretendida não se equipara à alteração unilateral do projeto em prejuízo dos adquirentes, mas busca compatibilizar o memorial com a realidade do empreendimento já executado, razão pela qual não se justifica a exigência de unanimidade, inclusive quanto à consequente inclusão da unidade nº 23, no rateio das despesas condominiais.Igual conclusão se aplica à área construída da guarita.A serventia apontou divergência entre a planta arquivada na incorporação, que indicava área de 92,67 m², e o quadro de áreas da ABNT, no qual constavam 86,285 m². Posteriormente, foram apresentados certidão narrativa do Município de Cambé e respectivo “habite-se”, ambos indicando a área construída de 86,285 m². A divergência documental, entretanto, não demonstra que tenha ocorrido modificação material posterior da construção, sendo a documentação municipal compatível com a alegação de correção da metragem anteriormente lançada. Ausente elemento concreto de que a guarita tenha sido fisicamente modificada após a comercialização das unidades, trata-se de adequação destinada a compatibilizar o registro com a situação física e administrativa efetivamente aprovada, não incidindo, também nesse ponto, a exigência de unanimidade prevista no art. 43, IV, da Lei nº 4.591/1964.No que se refere à servidão de passagem, o art. 1.378, do Código Civil, prevê sua constituição mediante declaração expressa dos proprietários e subsequente registro imobiliário. Na hipótese, contudo, a servidão não constitui modificação posterior e estranha ao empreendimento, pois sua previsão já constava dos instrumentos contratuais e de diversas escrituras públicas de compra e venda, com cláusula específica de autorização para sua instituição. A própria escritura de servidão identifica a incorporadora como proprietária dos imóveis envolvidos e estabelece a passagem em benefício dos condôminos e das futuras unidades autônomas.
Tratando-se, portanto, da formalização de situação previamente estruturada no empreendimento, não se extrai do art. 1.378, do Código Civil, a necessidade de comparecimento indiscriminado de todos os adquirentes, sobretudo daqueles cujos negócios sequer foram levados ao registro imobiliário, sem prejuízo da qualificação dos demais requisitos formais da escritura pela serventia. Por fim, quanto à convenção de condomínio, verifica-se que o instrumento firmado em 04/06/2021, foi subscrito, naquele momento, por titulares correspondentes a 71,3346% das frações ideais, equivalentes a 82 unidades, percentual superior aos dois terços exigidos pelo art. 1.333, do Código Civil.A recusa de registro decorreu da circunstância de que, em razão das alienações posteriores, os mesmos signatários atualmente representam apenas 60,8459% das frações ideais. Todavia, o quórum deve ser aferido no momento da formação da convenção. Uma vez regularmente alcançado o percentual legal quando de sua celebração, as transmissões posteriores das unidades não invalidam as manifestações de vontade regularmente emitidas pelos titulares das respectivas frações ideais. Assim, comprovado que, em 04/06/2021, a convenção foi subscrita por titulares de 71,3346% das frações ideais, mostra-se atendido o quórum previsto no art. 1.333, do Código Civil, não se justificando nova coleta de assinaturas exclusivamente em razão das alterações supervenientes de titularidade.É certo que a atividade registral deve observar os princípios da legalidade e da segurança jurídica, não cabendo dispensar requisito expressamente previsto em lei. No caso concreto, entretanto, a aplicação indistinta da regra de unanimidade desconsiderou a natureza específica de cada providência e as circunstâncias de empreendimento já concluído, cuja regularização vem sendo promovida com a atuação da própria Associação dos Proprietários.Não se trata, portanto, de afastar formalidades registrais em razão de mera dificuldade operacional, mas de reconhecer que as exigências impugnadas, tal como formuladas, não encontram suporte nas particularidades dos atos examinados. Mostra-se cabível, assim, a reforma da sentença para afastar as exigências de anuência unânime quanto à adequação da situação da unidade nº 23, e respectivo rateio condominial, à correção da área da guarita e à formalização da servidão de passagem, bem como para reconhecer o atendimento do quórum legal da convenção de condomínio na data de sua subscrição.Ressalva-se, contudo, que a presente decisão não implica determinação de registro automático dos títulos, permanecendo resguardada à serventia a qualificação dos demais requisitos formais e objetivos não abrangidos pela presente suscitação de dúvida, impondo-se, portanto, o provimento do recurso, nos termos acima delineados.III. ConclusãoANTE AO EXPOSTO, dou provimento à apelação cível interposta pela parte interessada, nos termos da fundamentação supra.É o voto.