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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0005030-63.2018.8.16.0131, da 2ª Vara Cível da Comarca de Pato Branco, em que figuram como apelantes Elói Possamai e Maria Martinello Possamai, apelado o Espólio de Edi Siliprandi, representado por Carlos Alberto Siliprandi e interessadas Anselma Fernandes da Rosa Possamai e outros.
Trata-se de ação de usucapião extraordinária, cujos pedidos foram julgados improcedentes, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, com a condenação dos autores ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
Aduzem os apelantes, em síntese, que: a) a posse do imóvel objeto da ação restou comprovada desde 07.05.2001, exercida de forma mansa, pacífica e exclusiva, com “animus domini”, evidenciada pela construção de benfeitorias, solicitação de ligação de luz e pagamento de impostos, além do contrato de compromisso de compra e venda firmado com o antigo possuidor, Sr. Arcendino, cedido posteriormente aos apelantes; b) o juízo “a quo” equivocou-se ao considerar que a existência de contrato inadimplido e confissão de dívida firmada em 2015 descaracterizariam a posse qualificada para usucapião, pois o lapso temporal de mais de 16 anos sem qualquer cobrança ou pedido de reintegração de posse pelo apelado configura a inércia deste, consolidando o direito dos apelantes à prescrição aquisitiva; c) o documento denominado “termo de confissão de dívida” é nulo, por ausência de assinatura do credor e testemunhas, tendo sido reconhecido por semelhança e não por autenticidade, não possuindo validade para descaracterizar o direito dos apelantes; d) mesmo com a suposta confissão de dívida, o apelado jamais buscou executar ou cobrar o saldo, demonstrando má-fé e conhecimento da nulidade do instrumento, o que reforça a manutenção da posse qualificada dos apelantes; e) a sentença não valorou adequadamente as provas documentais e testemunhais produzidas, em violação ao art. 371 do CPC, que comprovam a posse prolongada, boa-fé, benfeitorias e o pagamento de tributos pelos apelantes, bem como o silêncio e inércia do espólio durante todo o período; f) o direito à usucapião encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Paraná, que reconhecem a possibilidade da transformação do caráter originário da posse de promitente-comprador para posse “ad usucapionem”, mesmo diante de contrato inadimplido, desde que preenchidos os requisitos legais (art. 1.238 e art. 1.242 do Código Civil); g) requer a inversão do ônus sucumbencial, com condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, em razão da procedência do pedido. Por tais razões, requerem o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando-se totalmente procedente o pedido inicial, com reconhecimento do direito à propriedade pela usucapião e inversão do ônus sucumbencial (mov. 737.1).

O recurso foi respondido (mov. 749.1).


II. VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
A controvérsia recursal consiste em definir se os apelantes preencheram os requisitos da usucapião extraordinária com prazo reduzido, prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, apesar da origem contratual da posse, do inadimplemento do ajuste e dos documentos posteriormente firmados sob a denominação de confissão de dívida.
A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse contínua, mansa, pacífica, sem oposição e com ânimo de dono. O prazo pode ser reduzido quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou nele realiza obras ou serviços de caráter produtivo. Essa redução, porém, não dispensa o requisito central da posse qualificada: o possuidor deve comportar-se como titular do domínio, sem reconhecer relação de subordinação jurídica incompatível com a aquisição originária.
No caso concreto, a própria narrativa dos autores evidencia que a ocupação do imóvel teve origem negocial. Com efeito, a inicial relata que a posse decorreu de contrato de compromisso de compra e venda firmado com o antigo possuidor, Arcendino José da Silva, cujos direitos e obrigações teriam sido posteriormente cedidos aos autores em 07.05.2001 (mov. 1.10). Além disso, consta dos autos a existência de saldo devedor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), reconhecido em 07.07.2010 (mov. 1.11), bem como a assinatura, pelos autores, de instrumento particular de confissão de dívida em 28.09.2015 (mov. 119.4).
Essa circunstância não é meramente formal. Ela tem relevância direta para a análise do animus domini. Quem ocupa imóvel em razão de compromisso de compra e venda ou cessão de direitos exerce, em regra, posse derivada da relação contratual. Essa posse pode, excepcionalmente, converter-se em posse própria. Para tanto, exige-se prova clara de interversão possessória, isto é, de alteração efetiva do comportamento do possuidor, que deixa de se reconhecer vinculado ao título anterior e passa a agir, de modo público e inequívoco, como dono.
Essa prova não foi produzida.
Em sentido oposto à tese recursal, a confissão de dívida firmada em 28.09.2015 (mov. 119.4) demonstra que o autor Elói Possamai reconheceu a existência de saldo pendente relacionado ao imóvel e, além disso, apresentou proposta para sua quitação. O teor do instrumento evidencia pagamento parcial anterior, admissão de saldo remanescente e oferta de pagamento à vista de quantia determinada, justamente com a finalidade de concluir o compromisso assumido:

Esse dado enfraquece de forma decisiva a tese de posse com ânimo de dono. Quem reconhece saldo contratual, procura a parte adversa para regularizar pagamento e admite que a aquisição do imóvel ainda depende de quitação não manifesta postura típica de proprietário pleno. Revela, antes, a posição de adquirente que sabe existir pendência obrigacional vinculada ao título que legitimou sua entrada no imóvel. As próprias razões recursais afirmam que os apelantes tentaram adimplir valores remanescentes e que teria havido recusa de recebimento, o que reforça o reconhecimento de relação contratual ainda não encerrada.
Os apelantes sustentam que o documento denominado “termo de confissão de dívida” seria nulo, por ausência de assinatura do credor, de testemunhas e de reconhecimento de firma por autenticidade. A alegação, contudo, não altera o desfecho da controvérsia. Para a análise da usucapião, não se examina o documento apenas sob a perspectiva de sua força executiva, mas, sobretudo, como elemento de prova do comportamento possessório. Ainda que o instrumento não se preste, por si só, à execução, conserva relevância probatória ao evidenciar que o autor reconheceu saldo pendente relacionado ao imóvel e cogitou sua quitação.
Além disso, o próprio depoimento do autor reforça a pertinência fática do documento. Após a exibição do instrumento, Elói Possamai reconheceu a assinatura nele aposta e admitiu que o documento provavelmente se referia ao mesmo ajuste relativo ao saldo remanescente de R$ 4.000,00 (mov. 726.2) Desse modo, eventual vício formal do documento não elimina o dado central extraído da prova: a permanência do reconhecimento de pendência contratual incompatível com o exercício de posse própria e inequívoca como dono.
Também não prospera a alegação de que a ausência de execução do termo, de cobrança judicial do saldo ou de ajuizamento de ação possessória conduziria, automaticamente, ao reconhecimento da usucapião. A eventual inércia do titular do domínio pode ser considerada em conjunto com os demais elementos probatórios, mas não substitui a prova positiva da posse qualificada. A usucapião não decorre apenas do decurso do tempo; exige a conjugação entre lapso temporal, posse contínua e ânimo de dono. Ausente este último requisito, a ocupação prolongada, por si só, não autoriza a aquisição originária da propriedade.
No caso, a tese de completa ausência de oposição ou de definitivo abandono da relação contratual perde força diante dos elementos que indicam tratativas para regularização da pendência, reconhecimento de saldo devedor e abordagem dos devedores para comparecimento ao escritório. Esses dados afastam a conclusão de que a posse se desenvolveu, de modo inequívoco, em oposição ao domínio dos proprietários.
Os documentos relativos ao imóvel, tais como ata notarial, carnês de IPTU, ligação de energia, habite-se, planta, projeto, alvará e ART (movs. 1.4 – 1.15), indicam ocupação, utilização residencial e realização de atos materiais sobre o bem. Esses elementos, em abstrato, podem contribuir para a demonstração da posse qualificada em ações de usucapião. No caso concreto, porém, possuem significado ambivalente, pois são igualmente compatíveis com a conduta de promitente comprador que ocupa o imóvel em razão de negócio jurídico anterior e mantém expectativa de futura regularização dominial.
A construção, a residência no imóvel e o pagamento de tributos não bastam, isoladamente, para demonstrar a ruptura da causa possessória. Tais condutas revelam exercício material da posse, mas não afastam, por si só, o reconhecimento posterior de saldo devedor nem demonstram comportamento público e inequívoco de oposição ao domínio alheio.
A prova oral produzida em audiência de instrução e julgamento igualmente não ampara a tese recursal. Ao contrário, há relato de que representante dos proprietários procurava os devedores inadimplentes para regularização da pendência contratual, contexto no qual Elói Possamai também estava inserido, inclusive com visitas destinadas a solicitar seu comparecimento ao escritório para cumprimento do ajuste (mov. 726.4). Soma-se a isso o depoimento no sentido de que os pagamentos eram facilitados e de que não houve recusa generalizada de recebimento após o falecimento de Edi Siliprandi (mov. 726.5). Tais elementos, considerados em conjunto com a confissão de dívida, afastam a premissa recursal de completa inércia ou absoluta ausência de oposição dos proprietários e reforçam a inexistência de prova segura da alegada interversão possessória.
Não se ignora que a posse derivada de promessa de compra e venda pode, em situações excepcionais, transmudar-se em posse ad usucapionem. Essa possibilidade, contudo, pressupõe prova segura de interversão possessória, com demonstração de que o possuidor deixou de atuar como adquirente vinculado ao negócio jurídico originário e passou a exercer posse própria, pública e incompatível com o domínio alheio. No caso, esse marco não se verificou. Ao contrário, a confissão de dívida firmada em 28.09.2015 revelou reconhecimento expresso da subsistência da obrigação decorrente do negócio jurídico originário, evidenciando que os autores ainda vinculavam a regularização da aquisição do imóvel ao adimplemento do saldo remanescente. Tal circunstância mostra-se incompatível com a alegada interversão possessória desde 2006 e afasta a demonstração inequívoca de posse exercida com animus domini.
Aquele que reconhece a necessidade de quitar o preço para concluir a aquisição do imóvel não exterioriza comportamento incompatível com o domínio alheio, mas sim a consciência de que a consolidação da aquisição ainda depende do cumprimento da obrigação contratual assumida.
A jurisprudência que admite a usucapião em favor de promitente comprador inadimplente não dispensa a prova concreta da interversão possessória. Esses precedentes não autorizam a aquisição originária pelo simples inadimplemento contratual, tampouco transformam automaticamente a posse derivada de compromisso de compra e venda em posse com ânimo de dono. A possibilidade de usucapião, nesses casos, depende da demonstração de comportamento posterior claro, público e incompatível com a subsistência do vínculo obrigacional. Esta Câmara já decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO URBANA ESPECIAL E AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SENTENÇA UNA. IMPROCEDÊNCIA DA USUCAPIÃO E PROCEDÊNCIA DA REIVINDICATÓRIA. 1.REQUISITOS LEGAIS PARA RECONHECIMENTO DA PRETENSÃO (ART. 1.240, DO CPC) AUSENTES. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL QUE NÃO DEMONSTRAM QUE A PARTE AUTORA AGIU COMO SE DONA FOSSE. MERA TOLERÂNCIA EM RAZÃO DA RELAÇÃO FAMILIAR EXISTENTE. POSSIBILIDADE DE INTERVERSÃO DA POSSE NÃO VERIFICADA NO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA.- Para o reconhecimento da usucapião na modalidade urbana especial, é imperiosa a demonstração de que a parte requerente exerce posse com animus domini, de forma ininterrupta e sem oposição, pelo período de 5 (cinco) anos, que o imóvel possui até 250m2 e que é seu único imóvel.- Não há nos autos provas que comprovam o exercício da posse pela parte autora como se proprietária fosse. - Verificada a mera tolerância da proprietária para com a autora em razão da relação familiar existente. - É possível a mudança de natureza da posse exercida. Contudo, nestes autos a autora nem sequer comprovou o exercício da posse com animus domini, não restando comprovada que era vista pelos vizinhos como sendo a proprietária do imóvel. 2. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROCEDÊNCIA EM RAZÃO DO AFASTAMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DO IMÓVEL REIVINDICADO. PROCEDÊNCIA MANTIDA.- É possível o pedido de reivindicação do imóvel diante da improcedência da ação de usucapião movida pela requerida. Recurso de apelação não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0015962-73.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 24.06.2026). (Destaquei).
No caso, essa demonstração não ocorreu. Ao contrário, os documentos de reconhecimento de saldo remanescente e a proposta de quitação firmada em 2015 indicam que os autores ainda vinculavam a regularização da aquisição ao cumprimento da obrigação contratual. Por isso, a hipótese dos autos não se equipara às situações em que a jurisprudência reconhece a superação da origem contratual da posse por ato inequívoco de interversão.
O compromisso de compra e venda não quitado não constitui, por si só, elemento suficiente para amparar a usucapião quando o possuidor reconhece a existência de obrigação pendente e não comprova a transformação da posse derivada em posse própria. Essa compreensão ajusta-se ao quadro probatório dos autos, pois o inadimplemento não se apresenta como fato isolado ou remoto, mas como circunstância reafirmada pelo próprio comportamento do autor no curso da relação negocial. Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DERIVADA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE TRANSMUDAÇÃO DA POSSE ("INTERVERSIO POSSESSIONIS"). PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO NÃO VERIFICADA. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a posse derivada de contrato de compromisso de compra e venda inadimplido configura posse "ad usucapionem" com "animus domini"; (ii) houve transmudação da posse de precária para própria ("interversio possessionis"); e (iii) as consequências da rescisão contratual afrontam os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.III. Razões de decidir 3. A jurisprudência admite transmudação da posse de precária para própria ("interversio possessionis"), permitindo usucapião em casos de compromisso de compra e venda inadimplido, desde que demonstrada alteração da "causa possessionis" e preenchidos requisitos específicos. 4. O termo inicial da contagem do prazo usucapional corresponde ao vencimento da última parcela contratual. O contrato foi firmado em 06/08/2013 com 120 parcelas mensais, de modo que a última venceria em julho/2023. A ação foi ajuizada em setembro/2020, antes do término do prazo contratual. 5. A prescrição da pretensão resolutória (art. 206, §5º, I, do Código Civil) somente se consumaria em julho/2028. Quando do ajuizamento da ação, o contrato ainda estava em vigor com parcelas vincendas. 6. Não houve inércia do promitente vendedor. O autor foi notificado para regularização diversas vezes e a ré apresentou contestação e reconvenção, demonstrando inequívoca oposição à pretensão. 7. Foram pagas apenas 5 das 120 parcelas pactuadas (menos de 5% do preço total), com inadimplemento desde janeiro/2014, evidenciando que o apelante deixou de honrar suas obrigações desde o início da relação contratual. 8. A posse exercida permanece com caráter de posse derivada do contrato, ou seja precária, vinculada à relação obrigacional não adimplida, não ostentando o "animus domini" necessário à usucapião extraordinária. 9. A boa-fé objetiva, a função social da propriedade e o direito à moradia não dispensam o preenchimento dos requisitos legais da usucapião, sob pena de criar via oblíqua para aquisição de propriedade pelo simples inadimplemento contratual. 10. O inadimplemento contratual restou incontroverso. A desocupação e a condenação ao pagamento das parcelas inadimplidas constituem efeitos naturais da resolução do contrato por culpa do devedor (art. 475 do Código Civil). IV. Dispositivo 11. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0026900-44.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: ALBERTO JUNIOR VELOSO - J. 16.03.2026). (Destaquei).
Não se desconhece o aspecto humano da controvérsia. Os autos indicam longa permanência da família no imóvel e realização de atos materiais relevantes sobre o bem. Ainda assim, a usucapião exige mais do que ocupação antiga. Exige posse qualificada. Quando a prova revela que o possuidor continuou a reconhecer a necessidade de quitar o preço para regularizar a aquisição, falta o elemento subjetivo indispensável à prescrição aquisitiva.
Não se verifica violação ao art. 371 do CPC. A conclusão adotada decorre da valoração conjunta das provas documentais e orais, especialmente dos documentos que indicam reconhecimento de saldo devedor, do depoimento pessoal do autor e dos relatos testemunhais acerca das tratativas de regularização da pendência contratual. A prova produzida demonstra ocupação prolongada do imóvel, mas não comprova, com a segurança necessária, a alteração da causa possessória nem o exercício de posse autônoma, própria e incompatível com o domínio alheio.
Em síntese, os autores comprovaram a ocupação prolongada do imóvel e a prática de atos materiais compatíveis com o exercício da posse. Todavia, tais elementos não bastam para o reconhecimento da usucapião extraordinária quando confrontados com a origem contratual da ocupação, o reconhecimento posterior de saldo devedor e a ausência de prova inequívoca de interversão possessória.
A posse apta à usucapião exige exteriorização de domínio próprio, sem reconhecimento de subordinação jurídica ao titular do bem. No caso, a prova revela que os autores continuaram a se comportar como adquirentes vinculados à quitação do negócio originário, e não como possuidores autônomos em oposição ao domínio alheio. Ausente o animus domini, inviável o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
Por consequência, a sentença de improcedência deve ser mantida.
De ofício, e por se tratar de consectário da fixação, complementa-se a sentença para estabelecer que os honorários de sucumbência incidam sobre o valor atualizado da causa (mov. 1.1, complementado pelo mov. 24.1 – 15.05.2018), pelo IPCA, a partir do ajuizamento e, após o trânsito em julgado, seja aplicada exclusivamente a Selic.
Em razão do desprovimento do recurso de apelação, pelo trabalho adicional na fase recursal (CPC, art. 85, § 11º), majora-se os honorários advocatícios no percentual de 3% (três por cento), os quais somados aos honorários fixados anteriormente perfazem o total de 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, observada a assistência judiciária anteriormente concedida (mov. 26.1 – AO).