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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Embargos de Terceiro, opostos por DANIEL HENRIQUE MOREIRA em face de ARI BLACK, nos quais defende a propriedade do imóvel matriculado sob nº 41.832 junto ao 2º Cartório de Registro de Imóveis de Londrina/PR.O juízo a quo julgou PROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar
a propriedade do imóvel de matrícula n. 41.832 como sendo do embargante, promovendo-se, caso necessário, o levantamento de qualquer restrição que recaia sobre referido bem (mov. 41.1 - AO).Condenou o embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, incisos I a IV do CPC).
As partes apresentaram embargos de declaração aos movs. 44.1 e 47.1 - AO.Os declaratórios opostos pelo embargante foram acolhidos, retificando-se o dispositivo da sentença:“Nos termos da fundamentação, condeno o embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios ao patrono do embargante, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, incisos I a IV do CPC.”
Já os aclaratórios opostos pelo embargado foram rejeitados, ante a ausência dos requisitos do art. 1.022 do CPC (mov. 57.1 - AO).Irresignado, o embargado interpôs o presente recurso de apelação (mov. 63.1 – AO) alegando, em síntese: a) a venda do imóvel ocorreu somente após o início da fase executória do processo nº 0036295-75.2020.8.16.0014, configurando presunção relativa de fraude à execução, conforme art. 792, IV, do CPC; b) a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 1º de junho de 2022, e a averbação da transferência na matrícula do imóvel em 1º de dezembro de 2022, ou seja, após o início do cumprimento de sentença em fevereiro de 2022, evidenciando ocultação do negócio jurídico do registro público; c) a própria escritura pública traz menção expressa à existência da ação executiva contra a vendedora, demonstrando que o adquirente tinha plena ciência do litígio, afastando qualquer alegação de boa-fé; d) o contrato particular de compra e venda datado de 5 de fevereiro de 2014 não possui a assinatura do comprador, tampouco reconhecimento de firmas, fragilizando sua autenticidade e validade; e) não há nos autos comprovação de pagamento ou documentação fiscal que ateste a regularidade da operação, reforçando a tese de simulação ou fraude; f) a executada manteve a posse direta e a disponibilidade do imóvel até 2020, o que demonstra a ausência de transferência efetiva da posse ao embargante, incompatível com a alegação de aquisição plena; g) a transferência da propriedade, para ser oponível a terceiros, depende de registro no cartório de registro de imóveis, conforme arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, inexistente em momento anterior à constrição judicial; h) o embargante limitou-se a deter direitos pessoais ou expectativa de direito, não detendo a titularidade plena sobre o imóvel; i) o registro tardio da escritura e da averbação demonstra tentativa de frustrar o cumprimento da obrigação; j) subsidiariamente, caso o recurso não seja provido, requer que seja atribuída ao embargante a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, por sua desídia em promover o registro do imóvel no momento oportuno, segundo precedentes do STJ; k) requer a revogação da gratuidade de justiça concedida ao embargado, pois sua hipossuficiência não foi comprovada, diante da movimentação financeira constante em extratos bancários juntados aos autos; l) seja o apelado condenado ao pagamento da verba honorária a ser arbitrada em fase recursal, na forma do artigo 85, §11 do CPC.Requer o provimento do recurso, julgando-se improcedentes os embargos de terceiro, revogando a gratuidade de justiça concedida ao apelado e condenando-o ao pagamento de honorários recursais. Vieram as contrarrazões ao mov. 67.1 – AO. É o relatório.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOSatisfeitos os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo – JG), CONHEÇO do recurso de apelação.O recurso merece provimento.A insurgência recursal se resume em aferir à legalidade da alienação do bem imóvel sob matrícula n. 41.832, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Londrina/PR, tendo em vista a alegação de fraude à execução nos autos de ação de despejo em fase de cumprimento de sentença, n. 0036295-75.2020.8.16.0014.Na sentença, o juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido do embargante, por reconhecer que ele adquiriu o imóvel em 1º de junho de 2022, conforme o registro da escritura pública lavrada, quando não havia anotação da existência de ação executiva na matrícula do bem. Pois bem. De acordo com o CPC, a fraude à execução ocorre nas seguintes hipóteses:“Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ; III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V - nos demais casos expressos em lei.” Além disso, para configurar a fraude, a restrição deve constar no registro de imóveis antes da alienação ou, então, é necessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente.Esse é o entendimento assente no STJ, segundo o enunciado da Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.Nesse sentido: “(...) Por outro lado, se o bem se sujeitar a registro e a penhora ou a ação de execução não tiver sido averbada no respectivo registro, tal circunstância não obsta, prima facie, o reconhecimento da fraude à execução. Nesse caso, entretanto, caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro; vale dizer, de que o adquirente tinha conhecimento acerca da pendência do processo. Essa orientação é consolidada na jurisprudência deste Tribunal Superior e está cristalizada na Súmula 375 do STJ e no julgamento do Tema 243.” (REsp n. 1.863.952/SP, DJe de 29/11/2021.)“(...) O reconhecimento da fraude à execução demanda registro de penhora na matrícula do bem ou prova da má-fé do terceiro adquirente, incumbindo ao credor demonstrar o conhecimento da demanda pelo adquirente (Súmula 375/STJ; Tema Repetitivo 243 do STJ). Precedentes.” (REsp n. 2.191.176/SP, DJEN de 27/4/2026.)
Em outras palavras, é possível o reconhecimento da fraude à execução caso comprovado que, quando da celebração do negócio jurídico, não houve boa-fé, isto é, se, de algum modo, o terceiro adquirente tinha conhecimento de provável execução em face do alienante e, ainda assim, tenha optado por concluir o negócio, obstando a satisfação do crédito.No caso em apreço, o cumprimento de sentença teve início em 24/01/2022 (mov. 101.1, autos 0036295-75), contra Vilson Antonio Ferreira (locatário) e Maria Margareth Alves (fiadora), conforme título executivo judicial (mov. 48.1, autos 0036295), que condenou os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais débitos.
Verifico que a ré Margareth foi citada na ação de conhecimento, em 21/09/2020, no endereço à Rua Lázaro José Carias de Souza, 141, conj. Semiramis, Londrina/PR, mas não constituiu procurador. Ante a ausência de comunicação de mudança de endereço, a sua intimação para efetuar o pagamento da condenação foi considerada válida pelo juízo, na forma do §único, do art. 274, do CPC (mov. 130.1- autos 0036295-75).Na sequência (mov. 162.1), em 07/11/2022, o exequente peticionou requerendo ao juízo “a anotação da presente ação na matrícula do imóvel de nº 41.832, registrada no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina, na qual a ré MARIA MARGARETH ALVES figura como proprietária, conforme anexo”.O juízo deferiu, mas a diligência restou inexitosa, pois o bem havia sido vendido em 01/12/2022, consoante registro no respectivo cartório (mov. 1.11 – AO).Assim, consta da matrícula n. 41.832, que Maria Margareth Alves, Cristhiane Aparecida Alves e José Osvaldo Alves alienaram o imóvel situado à Rua Lázaro José Carias de Souza, 141, conj. Semiramis, Londrina/PR, para Daniel Henrique Moreira, conforme a escritura pública de compra e venda lavrada em 01/06/2022 (mov. 1.10 – AO).


A anotação da existência da execução na matrícula do bem foi requerida pelo exequente em 09/01/2023 (mov. 172.2 – AO), ou seja, posteriormente aos atos de alienação entre a executada Maria Margareth Alves e o embargante Daniel Henrique Moreira. Portanto, resta evidenciado que na ocasião da realização do negócio de compra e venda por meio de escritura pública, não havia averbação premonitória ou penhora registrada na matrícula do imóvel, de maneira que a alegação fraude à execução somente pode ser reconhecida no caso em apreço, se comprovada a má-fé do terceiro adquirente. E, analisando detidamente os autos, tenho que a sentença merece reforma.As circunstâncias do caso concreto permitem concluir o negócio de alienação do bem imóvel inscrito na matrícula n. 41.832 não foi realizado com a boa-fé que se exige das partes. Em relação à executada Margareth, é certo que tinha pleno conhecimento da ação que estava em curso, e da possível condenação e execução, pois foi devidamente citada no endereço do bem litigioso, na data de 21/09/2020, ou seja, muito antes de transferir o imóvel.

Por sua vez, o embargante/adquirente sabia que existia contra a alienante Margareth, a ação de despejo em fase de cumprimento de sentença, com início da execução em 10/02/2022 (mov. 104.0).Ainda assim, optou por concluir o negócio, obstando a satisfação do crédito, como se observa do teor da escritura pública de compra e venda lavrada em 01/06/2022. A propósito:Ou seja, conforme o disposto naquele documento, o embargante declarou expressa ciência sobre a certidão positiva do distribuidor judicial e as ações existentes em nome da vendedora Margareth, sendo evidente a má-fé na sua conduta ao adquirir o bem ou, na melhor das hipóteses, assumiu o risco consciente de ter o negócio invalidado.Além do mais, o compromisso particular de compra e venda juntado ao mov. 1.9 – AO dos embargos, visando demonstrar que a aquisição teria ocorrido em fevereiro/2014, não é prova hábil da celebração do negócio jurídico.Corroboram essa constatação, as seguintes circunstâncias: não há assinatura com firma reconhecida de nenhum dos envolvidos; e não há prova do adimplemento do valor ajustado, que seria R$ 20.000,00 de entrada, mais 96 parcelas de R$ 1.000,00, sendo a primeira em 10/02/2014 e a última em 10/01/2022.Diante disso, verídica fosse a transação, verifico que o embargante, além de não ter a mínima cautela ao adquirir o bem, não provou o pagamento de nenhuma das parcelas, que, segundo o alegado, teriam terminado no mês de janeiro/2022, ou seja, um mês antes do início da execução. Ademais, a posse sobre o imóvel também não foi demonstrada pelo embargante, já que outros elementos comprovam que a executada é quem residia no bem, como se vê do contrato de locação, firmado em janeiro/2018, assinado por Margareth, com firma reconhecida (mov. 1.6, autos 0036295); e, do comprovante de citação da ação de despejo, assinado por Margareth em 21/09/2020, nos quais o endereço indicado é do imóvel em discussão de matrícula n. 41.832, Rua Lázaro José Carias de Souza, 141, Londrina/Pr.O embargante não conseguiu esclarecer tais questões demonstradas nos autos, de forma que se pode concluir que o negócio jurídico visou a dilapidação (ocultação) patrimonial, mediante o conluio fraudulento após o início da execução para prejudicar o credor.




É certo que a Súmula 84 do STJ estabelece que é possível opor embargos de terceiro para proteger a posse de um imóvel adquirido por meio de compromisso de compra e venda desprovido de registro, contudo, deve ser provado, no mínimo, que o negócio jurídico foi praticado pelas partes, de maneira regular, nos moldes do art. 373, I, do CPC.
No mais, quanto à situação de insolvência da executada Margareth, exsurge dos seguintes fatos: ausência de pagamento da dívida; não apresentação de bens à penhora; não localização de bens pelo credor; ciência do embargante, na oportunidade da alienação, sobre a execução n. 0036295 e, também, quanto a execução fiscal n. 0041104-79.2018.8.16.0014, ajuizada em 21/06/2018, para cobrança de IPTU e taxas do imóvel adquirido, inclusive com registro de penhora na matrícula n. 41.832 em 07/04/2022, que era de conhecimento do embargante, aliado ao fato de que o registro da alienação em questão somente foi possível após o cancelamento dessa penhora em setembro/2022.


Por tais motivos, estando demonstrado que o embargante tinha conhecimento da demanda em trâmite e que agiu em conluio com a executada para dilapidar o patrimônio após o início da execução, causando a insolvência da devedora, é inequívoca a ocorrência de fraude à execução pela comprovada má-fé do adquirente.Logo, a reforma da sentença é medida que se impõe, para julgar improcedentes os embargos de terceiro, declarando, via de consequência, a ineficácia da alienação do imóvel de matrícula n. 41.832 em relação ao exequente/embargado, invertendo-se o ônus sucumbencial, como arbitrado na decisão recorrida.Descabida, enfim, a pretendida revogação da gratuidade judicial concedida ao embargante, uma vez que o benefício foi mantido na decisão saneadora (mov. 35.1 – AO), e o embargado não apresentou provas para desconstituir a hipossuficiência comprovada em primeiro grau.

Por fim, ante o provimento do recurso, não se aplica a majoração de honorários prevista no art. 85, §11, do CPC, conforme o decidido no Tema 1.059 do STJ, invertendo-se, no entanto, a sucumbência, atribuída exclusivamente ao embargante.
ConclusãoDiante do exposto, em conformidade com a fundamentação supra, encaminho VOTO no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO à apelação, para, reformando a sentença, julgar improcedentes os embargos de terceiro, declarando, via de consequência, a ineficácia da alienação do imóvel de matrícula n. 41.832 em relação ao exequente/embargado e invertendo-se as verbas sucumbenciais. É como voto.