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Processo:

Trata-se de reexame necessário da r. sentença (mov. 58.1) proferida nos autos de mandado de segurança nº 0003552-60.2024.8.16.0179, impetrado por ULTJ Comercial Ltda. contra ato praticado pelo Auditor Fiscal do Departamento de Rendas Imobiliárias do Município de Curitiba, por meio da qual a eminente juíza da causa concedeu a segurança pleiteada na petição inicial, a fim de reconhecer que a base de cálculo do ITBI no presente caso deve ser o valor alcançado na arrematação, vez que o Fisco Municipal deixou de realizar a instauração de um Processo Administrativo próprio para apurar o valor venal imobiliário. Pela sucumbência, condenou a parte impetrada ao pagamento das custas processuais.
Não houve interposição de recurso voluntário pelas partes.
A douta Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pela confirmação da sentença (mov. 24.1 TJ-AP).
É o relatório.


Voto.
Vê-se dos autos que, em 13 de novembro de 2024, ULTJ Comercial Ltda. impetrou mandado de segurança contra ato praticado pelo Auditor Fiscal do Departamento de Rendas Imobiliárias do Município de Curitiba, por meio do qual pretendeu assegurar alegado direito líquido e certo à emissão de guia de recolhimento de ITBI com base no valor declarado na guia de arrematação de leilão extrajudicial, a fim de que a impetrante possa dar início ao procedimento de registro da arrematação junto ao Serviço de Registro de Imóveis competente.
Afirmou a impetrante, em sua petição inicial, que adquiriu, via leilão extrajudicial online, um imóvel predial situado na Rua Comendador Araújo, nº 120, Centro, Curitiba-PR (indicação fiscal nº 11-133-032.000-8 e inscrição imobiliária nº 01.0.0058.0280.00-7). Narrou que logrou êxito na arrematação desse imóvel, devidamente autorizado pela Credora Fiduciária Bradesco S/A, pelo valor de R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais). Salientou que, ao solicitar a guia de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para titularidade do bem, a autoridade fiscal utilizou como base de cálculo o valor de mercado do imóvel e não o valor da arrematação, o que resultou no lançamento do imposto em valor superior ao devido. Neste aspecto, informou que o valor de arrematação do imóvel foi de nove milhões de reais, mas a autoridade fazendária considerou como pressuposto do lançamento tributário o valor de R$ 16.423.774,22 (dezesseis milhões, quatrocentos e vinte e três mil, setecentos e setenta e quatro reais e vinte e dois centavos). Salientou, ainda, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, seguida por esta Corte Estadual, é no sentido de que o valor do ITBI, em casos de leilão extrajudicial, deve ser aquele constante na guia de arrematação, bem como que o arbitramento de ofício da tributação deve ser precedido de processo administrativo próprio que garanta o contraditório ao contribuinte. Requereu, portanto, o reconhecimento de seu direito líquido e certo à emissão da guia de recolhimento do ITBI com a base de cálculo do valor da arrematação do imóvel (mov. 1.1).
O Município de Curitiba apresentou sua contestação, por meio da qual defendeu, em suma, a ilegitimidade da autoridade coatora para figurar no polo passivo da relação processual, bem como a legalidade da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), em observância à norma tributária municipal (mov. 47.1).
Ao analisar a causa, a eminente magistrada sentenciante concedeu a segurança pleiteada na petição inicial, a fim de reconhecer que a base de cálculo do ITBI no presente caso deve ser o valor alcançado na arrematação, vez que o Fisco Municipal deixou de realizar a instauração de um Processo Administrativo próprio para apurar o valor venal imobiliário. Pela sucumbência, condenou a parte impetrada ao pagamento das custas processuais (mov. 58.1).
Por ter sido concedida a segurança, a sentença está sujeita ao reexame necessário, nos termos do disposto no artigo 14, § 1º, da Lei Federal nº 12.016/2009[1].
O mandado de segurança é o remédio constitucional que visa resguardar toda espécie de direito líquido e certo lesado ou ameaçado de lesão, por atos de autoridade ou de seus delegados, desde que não amparados por outros writs específicos. De acordo com o que preleciona Hely Lopes Meirelles, direito líquido e certo é aquele que “se apresenta manifesto na sua existência, delimitado na sua extensão e apto a ser exercitado no momento da impetração[2].
Como é cediço, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (Código Tributário Nacional, artigo 38), sendo que o valor pactuado no negócio jurídico geralmente tende a refletir o valor de mercado. Acerca da base de cálculo do referido imposto no Município de Curitiba, a Lei Complementar nº 108/2017, prevê o seguinte:
Art. 1º O imposto sobre a transmissão "inter vivos" de bens imóveis e de direitos a eles relativos – ITBI – tem como hipóteses de incidência:I - a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física;II - a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia;III - a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Parágrafo único. O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território do Município de Curitiba.
(...)
Art. 8º A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou do direito real transmitido ou cedido, correspondente àquele que seria alcançado em operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário.§ 1º Para fins do art. 148 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional, a definição da base de cálculo observará as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas e os elementos básicos do imóvel declarados pelo sujeito passivo ou responsável solidário ou àqueles constantes do cadastro imobiliário do município.§ 2º No caso de Arrematação Judicial, o valor venal do bem imóvel ou dos direitos reais será aquele alcançado na arrematação, devidamente atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA, ou outro índice aprovado por legislação nacional, desde a data do respectivo leilão.§ 3º Não serão deduzidos do valor do bem ou direito transmitidos eventuais dívidas que possam onerar o imóvel ou quaisquer custos adicionais à sua regularização (Redação dada pela Lei Complementar nº 134/2022 – grifos acrescidos).
Em determinadas situações, ainda, é possível à autoridade competente proceder ao lançamento a partir do arbitramento do valor venal do bem imóvel objeto de transmissão, conforme prevê o artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial (grifos acrescidos).
A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.937.821/SP, firmou tese (Tema nº 1.113) no sentido de que o Fisco pode rejeitar o valor da transação imobiliária como base de cálculo do ITBI, mediante regular instauração de procedimento administrativo específico, como manda o artigo 148 do Código Tributário Nacional. Entendeu a Corte Superior, ainda, que é vedado o arbitramento prévio do valor venal com base em referências estabelecidas unilateralmente pela Administração Tributária.
Confira-se a ementa do julgado:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.9. Recurso especial parcialmente provido (REsp nº 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022, – grifos acrescidos).
O referido Leading case resultou na edição do Tema nº 1.113 pela Corte Superior, que prevê o seguinte:
Tema nº 1.113 do STJa) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (grifos acrescidos).
No caso dos autos, de acordo com a Ata e Recibo de Venda de Imóvel (mov. 1.9), lavrada em 22 de outubro de 2024, e com a escritura pública de compra e venda de imóvel[3] (mov. 1.10), a impetrante arrematou o imóvel de matrícula nº 9874 (6ª Serventia Registral de Curitiba), localizado na Rua Comendador Araújo, nº 120, Centro, Curitiba-PR, por R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais).
A fim de regularizar a transferência do imóvel, o autor solicitou do ente público a emissão das guias para pagamento do ITBI do imóvel supramencionado, e a municipalidade emitiu, unilateralmente, a guia no 58.128/2024 (mov. 1.5), cuja base de cálculo utilizada para arbitramento do tributo foi de R$ 16.423.774,22 (dezesseis milhões, quatrocentos e vinte e três mil, setecentos e setenta e quatro reais e vinte e dois centavos), o que totalizou um total de ITBI a recolher de R$ 443.441,90 (quatrocentos e quarenta e três mil, quatrocentos e quarenta e um reais e noventa centavos).
Nota-se, contudo, que não foram apresentados quaisquer documentos que atestem a metodologia e os critérios utilizados pela municipalidade, à época da emissão da guia, para fixar o valor no montante arbitrado. Infere-se das informações prestadas pela parte impetrada que o Fisco não demonstrou com clareza a razão pela qual não considerou as declarações prestadas pelo contribuinte, tampouco apresentou eventual incorreção do valor apontado por ele.
Além disso, nas hipóteses de arrematação extrajudicial, o Superior Tribunal de Justiça possui a jurisprudência pacífica no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve observar o valor obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, pois a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica, veja-se:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO POR ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. I - O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública. Precedentes: AgRg no AREsp n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 16/3/2015 e REsp n. 2.525/PR, relator Ministro Armando Rolemberg, Primeira Turma, julgado em 21/5/1990, DJ de 25/6/1990, p. 6027. II - Na arrematação extrajudicial, in casu, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal, para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica. Precedente: REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 29/5/2019. III - Recurso especial provido. (REsp nº 1.996.625/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/6/2023, DJe de 16/6/2023 – grifos acrescidos).
No mesmo sentido é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça, como adiante se vê:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – MANDADO DE SEGURANÇA – DECISÃO LIMINAR – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL (ITBI) ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL – BASE DE CÁLCULO – UTILIZAÇÃO, PELO FISCO, DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO BEM – INSURGÊNCIA RECURSAL - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL DEFERIDA DETERMINANDO QUE A BASE DE CÁLCULO DEVA CORRESPONDER AO VALOR DA ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL – PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CÂMARA CÍVEL - CUMPRIMENTO DA DECISÃO PELO AGRAVADO E MANIFESTAÇÃO DE CONCORDÂNCIA –
RECURSO PROVIDO. (TJPR – 1ª Câmara Cível – 0005229-80.2024.8.16.0000 – Almirante Tamandaré – Rel.: Desembargador Guilherme Luiz Gomes – J. 26.04.2024 – grifos acrescidos).
Tem-se, portanto, que, no presente caso, a maneira como a Fazenda Pública arbitrou o valor do ITBI está em dissonância com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.
Acertada, portanto, a r. sentença por meio da qual a eminente juíza singular reconheceu que a base de cálculo do ITBI no presente caso deve ser o valor alcançado na arrematação (mov. 58.1).
Por essas razões, o meu voto é pela confirmação da r. sentença em sede de remessa necessária, nos termos da fundamentação.