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Processo:

1. RELATÓRIOCuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Dalmir Bonavigo contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cascavel/PR, nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº 0017292-36.2008.8.16.0021 (mov. 447.1/origem), que rejeitou a impugnação apresentada por terceiro interessado e homologou a arrematação do imóvel penhorado em favor da coproprietária Celeni Comelli Berto, reconhecendo-lhe o exercício do direito de preferência previsto no art. 843, § 1º, do CPC. O magistrado consignou que a divisão do imóvel anteriormente realizada entre os condôminos não poderia ser oposta aos credores da execução, reputou caracterizada a copropriedade para os fins da norma processual e concluiu que o direito de preferência poderia ser exercido após o encerramento da praça, em igualdade de condições com a melhor oferta, homologando a arrematação em favor da coproprietária (mov. 447.1/origem). Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese: (a) a inexistência de direito de preferência, sob o fundamento de que o condomínio teria sido extinto por sentença transitada em julgado em ação de extinção de condomínio, com individualização das áreas dos antigos coproprietários, o que afastaria a incidência do art. 843, § 1º, do CPC; (b) que a penhora recaiu exclusivamente sobre a fração pertencente aos executados, jamais sobre área atribuída a Celeni Comelli Berto; (c) a violação ao art. 843 do CPC, ao art. 1.322 do Código Civil e ao princípio da segurança jurídica; (d) a preclusão e a intempestividade do exercício do alegado direito de preferência, porque manifestado apenas após o encerramento do leilão; e (e) a ofensa à isonomia entre os licitantes e à regularidade do certame. Requereu a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso, para restabelecer a arrematação em seu favor.O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido (mov. 8.1/TJ), por ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, ao fundamento de que, em cognição sumária, a coproprietária teria exercido tempestivamente o direito de preferência previsto no art. 843, § 1º, do CPC, o leilão teria sido regularmente conduzido, com prévia ciência dos interessados acerca da existência de coproprietários habilitados ao exercício da preferência, e não se evidenciaria a probabilidade do direito invocado pelo agravante.Regularmente intimados, os agravados apresentaram manifestação (mov. 20.1/TJ), por meio da qual requereram a total improcedência do Agravo de Instrumento e a manutenção integral da decisão agravada. Em síntese, é o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃOPreliminarmente, anoto que os autos de origem se encontram suspensos – sem que se tenha expedido a carta de arrematação - , não por decisão deste Tribunal, mas frente aquela do juízo de origem de mov. 472.1.Antes de examinar especificamente as teses recursais, cumpre recompor a moldura fática e processual necessária à adequada compreensão da controvérsia.A Execução de Título Extrajudicial nº 0017292-36.2008.8.16.0021 tem por objeto a cobrança de Cédula de Crédito Comercial, titularizada por Travessia Securitizadora de Créditos Financeiros X S/A, e foi proposta em face de Grão Fértil Comércio Importação e Exportação Ltda. e outros, entre eles Odir Ballem e Sirlei Comelli Ballem.No curso da execução, o juízo determinou a constrição judicial da fração ideal pertencente aos executados Odir Ballem e Sirlei Comelli Ballem, incidente sobre o imóvel matriculado sob nº 2.857 do Registro de Imóveis de Catanduvas. A penhora foi averbada em 29/03/2012. Esse dado assume especial relevância porque antecede o trânsito em julgado da sentença homologatória da divisão amigável invocada pelo agravante.Posteriormente, nos autos da Ação de Extinção de Condomínio nº 0002464-29.2010.8.16.0065, os condôminos promoveram a divisão amigável do imóvel, com individualização das respectivas áreas. Segundo as alegações recursais, a sentença homologatória transitou em julgado apenas em 2018, isto é, após a averbação da penhora na execução. Além disso, permanece incontroverso que essa divisão não foi levada a registro perante o cartório imobiliário competente.Ao apreciar a questão, a decisão recorrida concluiu que a divisão amigável não poderia ser oposta aos credores da execução. Para tanto, destacou que a penhora havia sido regularmente averbada antes da homologação da divisão e que os credores não participaram da demanda divisória. Também registrou que, enquanto ausente o registro da sentença, permanecia eficaz perante terceiros a situação registral de copropriedade. Por essa razão, reconheceu que Celeni Comelli Berto conservava o direito de preferência previsto no art. 843, § 1º, do CPC.Além disso, a hasta pública foi realizada na modalidade eletrônica. Dalmir Bonavigo apresentou o maior lance e, inicialmente, figurou como vencedor do certame. Contudo, ainda no mesmo dia da praça e antes da expedição do auto de arrematação, Celeni Comelli Berto peticionou nos autos manifestando sua intenção de exercer o direito de preferência. A leiloeira oficial confirmou que os participantes foram previamente informados sobre a existência de coproprietários com preferência legal e que a manifestação da coproprietária ocorreu antes da formalização da arrematação.Diante desse contexto, o juízo homologou a arrematação em favor de Celeni Comelli Berto pelo mesmo valor correspondente ao maior lance ofertado, reconhecendo o regular exercício da preferência legal.Feitas essas considerações, passa-se ao exame das insurgências recursais.A primeira tese do agravante consiste na alegação de que Celeni Comelli Berto não poderia exercer o direito de preferência porque o condomínio teria sido extinto por sentença transitada em julgado, com a individualização das áreas dos antigos condôminos. Sustenta, em síntese, que a área submetida à hasta pública corresponderia exclusivamente à fração pertencente aos executados, inexistindo copropriedade apta a justificar a incidência do art. 843, § 1º, do CPC.Todavia, a argumentação não merece acolhimento.Com efeito, embora exista sentença homologatória da divisão amigável, duas circunstâncias impedem que ela produza os efeitos pretendidos pelo agravante no âmbito desta execução.Primeiramente, a penhora foi averbada em data anterior ao trânsito em julgado da sentença divisória. Assim, quando os condôminos promoveram a reorganização interna da propriedade, já existia constrição judicial regularmente registrada em favor dos credores. Consequentemente, a divisão posterior não poderia prejudicar garantia previamente constituída.É de se destacar que o juízo de origem já havia consignado, na decisão de andamento 157.1/origem, que os limites da penhora eram aqueles delimitados pelo oficial de justiça quando da lavratura do seu termo. Ou seja, toda a fração ideal correspondente a 847.066,66 m².Além disso, os credores penhorantes não integraram a ação de extinção de condomínio. Nos termos do art. 506 do CPC, a coisa julgada não prejudica terceiros. Portanto, ainda que a sentença produza efeitos entre os condôminos que participaram daquela demanda, ela não possui eficácia para restringir ou esvaziar os efeitos da penhora anteriormente constituída em favor de pessoas estranhas ao processo divisório.Nesse sentido, o próprio juízo de origem já havia consignado que a divisão do imóvel somente poderia ser oposta aos credores se estes tivessem participado da ação correspondente. Como isso não ocorreu, não se revela possível invocar a sentença divisória para atingir situação jurídica já consolidada pela averbação da penhora.Some-se a isso o fato de que a sentença homologatória não foi registrada na matrícula do imóvel. Conforme dispõem os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a constituição, modificação ou extinção de direitos reais sobre bens imóveis depende do respectivo registro. Enquanto ausente essa providência, permanece oponível a terceiros a situação constante da matrícula, que continua a indicar a existência de copropriedade.Esse aspecto é decisivo para a solução da controvérsia. Afinal, a discussão não se limita à eficácia interna da divisão amigável entre os antigos condôminos. O que se examina é sua oponibilidade aos credores da execução. Sem registro imobiliário e sem participação dos credores na ação divisória, a sentença não possui aptidão para afastar a situação formal de copropriedade existente perante terceiros nem para impedir a aplicação do art. 843 do CPC.Por essa razão, a anterioridade da penhora, a ausência de participação dos credores na demanda divisória e a manutenção da copropriedade no registro imobiliário preservam o direito de preferência de Celeni Comelli Berto, na condição de coproprietária não executada.Por outro lado, o agravante sustenta que a penhora recaiu exclusivamente sobre a quota dos executados e jamais sobre área pertencente à coproprietária. Ainda assim, o argumento também não conduz à reforma da decisão.Isso porque o regime do art. 843 do CPC precisamente contempla essa situação. A constrição limita-se à fração ideal do executado, mas isso não impede a alienação judicial da integralidade do bem formalmente indiviso. Nessa hipótese, a lei protege o coproprietário não executado mediante a atribuição do direito de preferência ou, alternativamente, por meio da preservação do valor correspondente à sua quota-parte.Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça assentou que o CPC de 2015 autoriza a alienação judicial integral do bem indivisível em qualquer hipótese de copropriedade. Em contrapartida, assegura ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência ou a correspondente compensação financeira. Confira-se:DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR. 1. Cumprimento de sentença em 10/04/2013. Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2. O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3. O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4. Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5. Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática. Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6. Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7. Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8. Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.818.926/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021, DJe de 15/4/2021.) No mesmo sentido, esta 16ª Câmara Cível já decidiu que o imóvel indivisível em copropriedade pode ser alienado por inteiro, nos termos do art. 843 do CPC, devendo o coproprietário ou o cônjuge não executado ser intimado da penhora e da alienação judicial, com preservação da preferência na arrematação ou, não exercida esta, da compensação financeira da quota-parte pelo valor da avaliação. Veja-se:EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. 1. IMÓVEL PENHORADO PERTENCENTE AO EXECUTADO E TERCEIROS. PARTILHA DE BENS REALIZADA NA PROPORÇÃO DE 16,66% EM FAVOR DO DEVEDOR E DE SUA ESPOSA, CASADOS SOB O REGIME DE COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS. EM AÇÃO PRÓPRIA CABE AO CÔNJUGE DO EXECUTADO COMPROVAR QUE A DÍVIDA NÃO BENEFICIOU A FAMÍLIA, EM RAZÃO DA SOLIDARIEDADE ENTRE O CASAL. APLICABILIDADE DO ARTIGO 1.667 DO CÓDIGO CIVIL.2. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL POR INTEIRO. APLICABILIDADE DO ARTIGO 843 DO CPC. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. DECISÃO MANTIDA. 3. A ALEGAÇÃO DE QUE A PARTE DO DEVEDOR NÃO COBRE VALOR ÍNFIMO DA DÍVIDA MERECE SER APRECIADA DEPOIS DA AVALIAÇÃO.4. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE AO DEVEDOR (CPC, ART. 805).5. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.O imóvel indivisível em copropriedade pode ser alienado por inteiro, nos termos do artigo 843 do CPC. Entretanto, o cônjuge e o coproprietário devem ser intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos artigos 799, 842 e 889 do CPC, assegurada a preferência na arrematação ou, caso não queira, a compensação financeira da sua quota-parte pelo valor da avaliação. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0014747-94.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURO LAERTES DE OLIVEIRA - J. 02.06.2024) Aplicando-se esse entendimento ao caso concreto, verifica-se que a limitação da penhora à fração dos executados não afasta a incidência do art. 843 do CPC. Ao contrário, confirma a correta observância do regime legal, que preserva simultaneamente os interesses do credor e do coproprietário não executado.Também não prospera a alegação de violação ao art. 1.322 do Código Civil.Embora esse dispositivo discipline a alienação da coisa comum em determinadas hipóteses de indivisibilidade, a situação examinada decorre de expropriação judicial submetida ao regime específico do art. 843 do CPC. Além disso, a penhora precedeu a divisão amigável invocada pelo agravante, a qual sequer foi registrada e não contou com a participação dos credores.Portanto, a disciplina processual da execução prevalece na hipótese concreta. Como a penhora permaneceu restrita à quota dos executados e a coproprietária foi regularmente intimada para exercer sua preferência legal, não há qualquer incompatibilidade entre a decisão agravada e os dispositivos invocados pela parte recorrente.Superada a discussão acerca da existência do direito de preferência, impõe-se examinar a alegada intempestividade de seu exercício.Segundo o agravante, Celeni Comelli Berto deveria ter exercido a preferência durante a realização do leilão eletrônico. Afirma que a manifestação posterior violaria a isonomia entre os licitantes e comprometeria a regularidade do certame.Contudo, também nesse ponto a insurgência não procede.O art. 843, § 1º, do CPC assegura ao coproprietário não executado preferência na arrematação em igualdade de condições. Entretanto, o dispositivo não estabelece marco temporal específico para o exercício da prerrogativa nem disciplina detalhadamente a dinâmica própria dos leilões eletrônicos.Nesse cenário, a interpretação mais adequada consiste em admitir o exercício da preferência após o encerramento da disputa de lances e antes da expedição do auto de arrematação. Isso porque até esse momento, a arrematação ainda não se encontra aperfeiçoada. Logo, a manifestação do coproprietário não desfaz ato consumado, mas apenas define quem será o adquirente final do bem.No caso concreto, a coproprietária exerceu a preferência no próprio dia da praça e antes da formalização da arrematação. A informação foi expressamente confirmada pela leiloeira oficial. Portanto, não há falar em preclusão temporal.Além disso, inexiste preclusão lógica. O próprio instituto da preferência pressupõe a existência de uma oferta previamente formada. Se o coproprietário fosse obrigado a manifestar-se antes da definição do maior lance, deixaria de exercer preferência em igualdade de condições para atuar como mero licitante comum, esvaziando a proteção conferida pela lei.Pelo mesmo motivo, não procede a tese de que Celeni Comelli Berto deveria ter participado do certame apresentando lances próprios. O art. 843, § 1º, do CPC não impõe tal requisito. A norma assegura posição jurídica diferenciada ao coproprietário, precisamente porque sua situação não se confunde com a dos demais participantes do leilão.Também não se identifica
ofensa à isonomia entre os licitantes. A igualdade, nesse contexto, não exige tratamento idêntico para situações jurídicas distintas. Ao contrário, a própria lei atribui ao coproprietário não executado prerrogativa específica, permitindo-lhe igualar a melhor oferta apresentada.Além disso, os participantes do leilão foram informados previamente acerca da existência de coproprietária titular do direito de preferência. Assim, o exercício dessa faculdade ocorreu de forma transparente e previsível, afastando qualquer alegação de surpresa ou quebra das regras do certame.Da mesma forma, não se sustenta a alegação de nulidade de algibeira. A coproprietária não permaneceu inerte para invocar posteriormente direito cuja existência conhecia. Ao contrário, manifestou sua intenção imediatamente após a realização da praça e antes da expedição do auto de arrematação, observando o momento processual adequado.Por fim, o agravante sustenta que a solução adotada teria reduzido a competitividade do leilão e comprometido a obtenção do melhor preço possível.Entretanto, o argumento não convence.A finalidade da hasta pública consiste justamente em permitir a formação do melhor preço por meio da livre concorrência entre os interessados. Somente após essa etapa atua o direito de preferência do coproprietário, que pode igualar a oferta vencedora.Se a coproprietária fosse obrigada a antecipar sua decisão antes da definição do maior lance, haveria risco concreto de desestimular a participação de terceiros. Nessa hipótese, o resultado poderia ser a redução da competitividade do certame e a obtenção de valor inferior ao efetivamente alcançado.Por isso, a sistemática adotada pelo juízo preservou os objetivos da execução. Houve concorrência entre os licitantes, formação do melhor preço possível e posterior exercício da preferência pela coproprietária nas mesmas condições econômicas do lance vencedor.Consequentemente, também não se identifica afronta à segurança jurídica. A expectativa do licitante vencedor deve coexistir com as regras legais que disciplinam a expropriação judicial. Como o auto de arrematação ainda não havia sido expedido, permanecia juridicamente viável o exercício do direito de preferência expressamente previsto em lei.Diante de todo o exposto, a decisão agravada observou corretamente o regime jurídico previsto no art. 843, § 1º, do CPC ao reconhecer a subsistência do direito de preferência de Celeni Comelli Berto e a tempestividade de seu exercício.3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto por negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a decisão agravada que homologou a arrematação em favor de Celeni Comelli Berto, em razão do regular exercício do direito de preferência previsto no art. 843, § 1º, do Código de Processo Civil.