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Processo:

Relatório
Trata-se de Reexame Necessário encaminhado em razão da sentença (mov. 45.1) proferida pelo juízo das Varas da Fazenda Pública da Comarca de Curitiba - 3ª Vara, que, nos autos de Mandado de Segurança Preventivo n. 0001921-87.2025.8.16.0004, julgou procedente o pedido inicial e concedeu “a segurança almejada para declarar o direito das impetrantes ao recolhimento do ITBI apenas sobre o valor correspondente à transmissão das frações ideais do terreno relacionado à matrícula n.º35.584, do 5.º Registro de Imóveis de Curitiba/PR, adotando-se o valor venal da fração ideal como base de cálculo, e afastando-se a possibilidade de exação sobre o valor total do contrato de aquisição de terreno com financiamento de construção futura, garantido o recolhimento do ITBI apenas sobre o valor venal da fração ideal do terreno de cada futura unidade autônoma que será objeto de construção no empreendimento “LUNETTO”. Confirmo a liminar (ref.16.1)”.Condenou o Município de Curitiba ao pagamento das custas e das despesas processuais, deixando de condená-lo na verba honorária, tendo em vista a vedação contida na Súmula 105 do STJ.Os autos subiram a este Tribunal.A douta Procuradoria Geral de Justiça apresentou parecer pela confirmação da sentença (mov. 12.1).Vieram conclusos para julgamento.É o relatório.


VOTO
Em primeiro momento cumpre esclarecer que a sentença proferida nestes autos está sujeita ao duplo grau de jurisdição.Cuida-se de reexame necessário nos autos de autos de Mandado de Segurança Preventivo n. 0001921-87.2025.8.16.0004, em que se julgou procedente o pedido inicial e concedeu a segurança almejada.A controvérsia reside na exação do ITBI sobre a transmissão da propriedade das frações ideais do terreno donde virá a ser construído o empreendimento denominado “LUNETTO”, devidamente aprovado pelo Município de Curitiba, por meio do alvará de construção n. 374145, onde a impetrante Concorde seria proprietária do imóvel, registrado sob a matrícula n. 35.584, da 5.ª CRI de Curitiba/PR, em conjunto com a impetrante incorporadora Pride República.Deferiu-se a liminar à parte impetrante (mov. 16.1).Ponderou o juízo a quo acerca da prova documental carreada ao processo, entendo que a pretensão autoral merece acolhimento, haja vista a presença de direito líquido e certo a embasar este writ.Fundamentou-se na decisão que indevidamente “a autoridade coatora adotou como base do ITBI, além do valor venal destas frações ideais do imóvel, também os valores dos empréstimos para as futuras construções, com base no Decreto n. º1.597/2013”.Constou da sentença que: “com razão as impetrantes, visto que tal exação promovida pelo Fisco Municipal ofende o artigo 156, inciso II da Constituição Federal de 1988, o artigo 38 do Código Tributário Nacional e a própria legislação municipal de Curitiba, mais detidamente o artigo 1.º da Lei Complementar Municipal n.º108/2017 e o artigo 2.º do Decreto Municipal n.º1.597/2013, posto que alargou a base de cálculo do ITBI, incutindo, não só o valor venal do imóvel transmitido entre vivos, mais também os custos com evento futuro, ora atinente a gastos com futura construção do empreendimento, o que não está previsto em lei”.O juízo a quo ressaltou os enunciados de Súmulas n. 110 e 470 do STF, respectivamente:
“O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.” “O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.”
Nesse sentido, a sentença menciona situações jurídicas similares apreciadas pelas Câmaras Cíveis deste egrégio TJ PR:
“REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO NÃO EDIFICADO E DE CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB O REGIME DE EMPREITADA – PRETENSÃO DO CONTRIBUINTE DE RECOLHER O ITBI SOMENTE SOBRE O VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO - A JURISPRUDÊNCIA DO STF, POR MEIO DAS SÚMULAS Nº 110 E 470, DETERMINA QUE O ITBI DEVE INCIDIR APENAS SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL NO MOMENTO DA TRANSMISSÃO, EXCLUINDO CONSTRUÇÕES FUTURAS DA BASE DE CÁLCULO - A ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA NÃO PODE COBRAR O ITBI SOBRE O VALOR DO TERRENO ACRESCIDO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB PENA DE CONFIGURAR UM ALARGAMENTO DA BASE DE CÁLCULO QUE VIOLA A LIMITAÇÃO CONSTITUCIONAL AO PODER DE TRIBUTAR (ART. 150, I, DA CF/88 – PRECEDENTES - SENTENÇA MANTIDA”.(TJPR - 2ª Câmara Cível - 0003358-90.2025.8.16.0190 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO DOMINGOS KÜSTER PUPPI - J. 08.09.2025)
“REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TRANSMISSÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. CONSTRUÇÃO FUTURA. REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDO E SENTENÇA CONFIRMADA.I. CASO EM EXAME1. O reexame necessário decorre de sentença proferida em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário da Fazenda do Município de Maringá, que indeferiu pedido de emissão de guia de ITBI com base exclusivamente no valor da fração ideal do terreno adquirido, considerando também o valor do contrato de mútuo para futura construção.2. Alegaram os impetrantes que à época da transmissão não havia edificação no imóvel, sendo indevida a inclusão da construção futura na base de cálculo do tributo.3. O pedido liminar foi deferido. O Município prestou informações reconhecendo a procedência da pretensão.4. A sentença concedeu a segurança, para determinar a emissão da guia de ITBI com base de cálculo restrita ao valor da fração do terreno.5. Autos encaminhados ao segundo grau em reexame necessário, com parecer ministerial pela confirmação da sentença”. (...)(TJPR - 1ª Câmara Cível - 0007485-08.2024.8.16.0190 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR SERGIO ROBERTO NOBREGA ROLANSKI - J. 04.08.2025)
Acresça-se que nestes autos recursais a douta Procuradoria Geral de Justiça (mov. 12.1) se manifestou pela manutenção integral da sentença em sede de reexame.Destarte, em sede de Reexame Necessário, a sentença de procedência deve ser mantida.