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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por ROBERTA CLAUDIO OLIVEIRA DE ALMEIDA (registrada civilmente como Roberto Claudio Oliveira de Almeida) em face da decisão de mov. 508.1, mantida em embargos de declaração de mov. 538.1 que, na “ação de execução de título extrajudicial de cotas condominiais” em fase de cumprimento de sentença nº 0001964-41.2022.8.16.0194, rejeitou a exceção de pré executividade, nos seguintes termos:
5.A exceção de pré-executividade é incidente de defesa do devedor de utilização restrita, não previsto em lei, para alegar matérias de ordem pública e vícios ou falhas relacionadas aos requisitos de admissibilidade do processo e matérias pertinentes ao mérito que podem ser demonstradas sem dilação probatória, por ser evidente o descabimento da execução. Da detida análise da peça de exceção de pé executividade apresentada pelo executado (mov. 446.1), arguiu-se: a) nulidade do leilão; b) possibilidade de venda direta; e c) excesso de execução. Neste sentido aponto que é possível a análise de tese de excesso de execução em sede de execução de pré-executividade, desde que não haja necessidade de dilação probatória, todavia, uma vez que para análise da tese apresentada pelo executado seria necessária a dilatação probatória, de modo a apurar o a. valor devido, não há como acolher a referida tese de defesa, eis que não comprovado de plano, os fatos alegados, sendo necessária a apreciação e elaboração de cálculos por um expert. Assim, não obstante a matéria de excesso de execução ser efetivamente aceita na propositura de exceção de pé executividade, não merece acolhimento a tese do executado, eis que não demonstradas. Outra sorte não merece às demais teses de defesa apresentadas. No que diz respeito à tese de nulidade do leilão ante a falta de publicidade pelo leiloeiro, observo da documentação acostada pelo leiloeiro em movs. 482.1-481. e 484.1-484.2 que o Sr. Leiloeiro cumpriu adequadamente o dever de publicidade. Ademais, assevero que o excipiente deixou de acostar qualquer documentação em sentido contrário, deixando de demonstrar sua tese. Diante do que, deve ser afastada a. tese defesa. Por derradeiro, no que diz respeito ao argumento de possibilidade de venda direta do bem, trazido em sede de exceção de pré-executividade, também não deve ser acolhido. Friso que tal matéria sequer é passível de análise via exceção de pré-executividade. E, ainda que fosse, o executado/excipiente deixou também de acostar documentação idônea e suficiente à corroborar com sua defesa. Neste sentido, friso que o documento acostado em mov. 485.8 é ilegível. Por todo o exposto, AFASTO a exceção apresentada. Sem custas e honorários. 6.Preclusa esta decisão, intime-se o exequente para dar prosseguimento ao feito no prazo de 5 (cinco) dias. 7. No mais, tendo em vista certidão positiva de arrematação (mov. 491.1), cumpra-se conforme já determinado no item 2 do mov. 497.1. CUMPRA-SE.
Alega que, ao contrário do valor de R$ 50.000,00 indicado pelo ora agravado, o montante correto da dívida, conforme apurado por meio da Calculadora Oficial do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR), é de R$ 27.279,10 (vinte e sete mil, duzentos e setenta e nove reais e dez centavos). Tal discrepância evidencia um excesso de execução superior a R$ 22.500,00, o que impõe a necessária adequação dos valores executados aos parâmetros legais e efetivamente devidos.Argumenta que a cobrança de multa superior a 2% e de honorários advocatícios, desprovida de respaldo na convenção condominial, configura vícios processuais relevantes, os quais devem ser devidamente considerados pelo juízo.Defende a possibilidade de alegação de excesso de execução por meio de exceção de pré-executividade, tendo em vista tratar-se de matéria de ordem pública, cuja análise independe de dilação probatória.Menciona decisões do Superior Tribunal de Justiça que estabelecem que a convenção condominial não pode prever a inclusão de honorários advocatícios na execução de cotas, além de reafirmar que a multa moratória deve ser limitada a 2%.Aduz que a arrematação do imóvel, homologada sem a resolução da controvérsia sobre o valor do débito, é nula, pois se baseia em créditos manifestamente excessivos e controversos.Pretende o recebimento do agravo com efeito suspensivo para impedir os efeitos da arrematação. Requer o reconhecimento do excesso de execução e a determinação de novo cálculo do débito, afastando a cobrança de multa acima de 2% e honorários convencionais, bem como a declaração de nulidade da arrematação e a devolução em dobro do valor indevidamente cobrado.O recurso foi recebido com efeito suspensivo (mov.9.1 TJ/PR)Em contrarrazões, o agravado requer o não conhecimento da alegação de excesso de execução e sua rejeição liminar. Alternativamente, requer o indeferimento do recurso, visto que foi anexada planilha de cálculo nos exatos termos do que prevê a Convenção Condominial, o que permite a cobrança de tais valores, destacando que os honorários previstos na respectiva Convenção Condominial se referem aos honorários convencionados/legais. Requer a improcedência do recurso (mov.14.1 TJ/PR)É o breve relato.



2. Nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do CPC, cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias proferidas na fase de cumprimento de sentença.Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido. Para melhor compreensão, necessária a síntese processual. O agravado ajuizou execução de título extrajudicial de cotas condominiais, alegando que a recorrente/executada é proprietária/titular dos direitos da unidade 13 que integra o condomínio e não cumpriu com os pagamentos das taxas condominiais, no valor de R$ 4.751,38 (quatro mil setecentos e cinquenta e um reais e trinta e oito centavos), referente aos vencimentos: 01/2021; 03/2021; 04/2021; 06/2021; 07/2021 e 08/2021. Apresentou planilha de cálculos no valor de R$4.751,38 (mov.1.1/1.6)Juntada de planilha de cálculos atualizada no valor de R$ 43.744,15 (quarenta e três mil, setecentos e quarenta e quatro reais e setenta e quatro centavos), sendo encargos de R$5.697,92 e despesas de R$ 5.580,00, honorários R$3.976,74 (mov.294.2).Após diversas tentativas infrutíferas para satisfação do crédito, determinou-se a penhora do imóvel (mov.316.1)Apresentado laudo de avaliação do bem submetido à penhora no valor de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais) (mov.419.2), a qual foi homologado ao mov.464.1.A recorrente/executada apresentou exceção de pré-executividade (mov.485.1), alegando ilegalidade na avaliação; inconsistência metodológica na avaliação; nulidade do leilão por falta de publicidade; a possibilidade da venda direta pela executada; excesso de execução.Sobreveio a decisão agravada que rejeitou a exceção de pré executividade (mov.508.1) Pretende a recorrente
o reconhecimento do excesso de execução e a determinação de novo cálculo do débito, afastando a cobrança de multa acima de 2% e honorários convencionais, bem como a declaração de nulidade da arrematação e a devolução em dobro do valor indevidamente cobrado.Pois bem.A exceção de pré-executividade é um instrumento processual que permite ao executado arguir determinadas matérias sem a necessidade de garantir o juízo, ou seja, sem penhora ou depósito prévio. No entanto, seu cabimento é limitado a questões de ordem pública que podem ser conhecidas de ofício pelo juiz e que não exigem dilação probatória.Acerca disso, a Súmula 393, do Superior Tribunal de Justiça estabelece: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória.”Ainda: "a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória" (REsp nº 1.110.925/SP, relator Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, julgado em 22/4/2009, DJe de 4/5/2009 – Grifou-se).Uma vez que se trate de matéria de ordem pública, o pedido não é alcançado pela preclusão. Nesse sentido: "(...) não incide a preclusão, em relação ao exame das condições da ação para a análise, inclusive de ofício, realizada pelas instâncias ordinárias acerca de matérias de ordem pública" (AgInt no AREsp n. 2.106.615/PR, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2022, DJe de 2/12/2022)Isto é, as arguições devem ser evidentes, demonstradas de forma direta e imediata, sem necessidade de produção de prova complexa. No entanto, se a apuração exigir avaliação complexa ou prova pericial, a questão não será cabível na exceção de pré-executividade.Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio constitui o instrumento normativo que disciplina direitos e deveres dos condôminos, incluindo a forma de rateio das despesas. Assim, qualquer cobrança deve observar o que estiver previsto na convenção ou aprovado em assembleia geral, sob pena de afronta ao princípio da legalidade.No caso, os cálculos do exequente, ora agravado, apresentam inconsistências e indícios de excesso de execução, o que torna cabível a utilização da exceção de pré-executividade para discutir a matéria.Constata-se que o agravado/exequente trouxe cálculos atualizados, incluindo o valor principal acrescido de multa, juros e correção monetária, além da inserção de encargos no montante de R$ 6.595,62, despesas no valor de R$ 6.515,28 e honorários contratuais de R$ 4.608,90, totalizando R$ 50.697,89 (cinquenta mil, seiscentos e noventa e sete reais e oitenta e nove centavos), vejamos:

Tal composição evidencia a necessidade de revisão dos valores exigidos, a fim de se evitar a perpetuação de cobranças indevidas e assegurar o respeito aos limites legais e convencionais estabelecidos para a execução de débitos condominiais.
NULIDADE DA ARREMATAÇÃONo que concerne ao pedido de declaração de nulidade da arrematação, não assiste razão à agravante.Conforme se extrai das documentações juntadas aos autos (movs. 482.1-482.x e 484.1-484.2), foram cumpridos adequadamente os deveres legais pelo leiloeiro. Ainda, a arrematação foi levada a efeito após regular tramitação do feito, inclusive com a certificação positiva do ato expropriatório (mov. 491.1), inexistindo demonstração de nulidade quanto aos requisitos de publicidade, legalidade ou lisura do procedimento.Ademais, a parte recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar, de plano, qualquer vício procedimental que maculasse a hasta pública, limitando-se a reiterar alegações genéricas de irregularidade atreladas ao alegado excesso de execução.Importa destacar que a nulidade dos atos expropriatórios demanda a presença de vício concreto e efetivamente comprovado, não se presumindo a partir de eventual controvérsia quanto ao quantum debeatur. Nesse sentido, a simples discussão acerca do valor do débito, ainda que venha a ser parcialmente reconhecido o excesso, não conduz, por si só, à invalidação da arrematação regularmente realizada.Diante desse contexto, não se verifica vício apto a ensejar a nulidade da arrematação, devendo ser rejeitado o pedido formulado pela agravante.
CORREÇÃO MONETÁRIA E ENCARGOSNo tocante à correção monetária, não se observam irregularidades nos cálculos apresentados pelo agravado/exequente, pois se encontram em conformidade com a Convenção Condominial, (mov. 1.4). A cláusula 19, parágrafo único expressamente dispõe: “ocorrendo mora superior a seis meses, ainda que no curso da ação judicial de cobrança, proceder-se-á à correção monetária do débito mediante índice fixado pelo Governo Federal”, vejamos:
No caso concreto, a primeira parcela venceu em 10/01/2021 (mov.1.6) e a ação foi ajuizada em 02/03/2022, ou seja, transcorrido lapso superior a seis meses desde o inadimplemento inicial, preenchendo-se o requisito previsto na convenção para a aplicação da correção monetária, não se sustentando a alegação da recorrente. Sobre o tema, o STJ tem entendido não serem abusivos os juros de mora previstos em Convenção de Condomínio, não se aplicando as disposições do art. 406 do Código Civil.
“A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, após o advento do Código Civil de 2002, é possível a fixação, na Convenção de Condomínio, de juros de mora em patamar superior a 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento de taxas condominiais. (...) 3. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no REsp nº 2.130.740/DF, 3ª Turma, Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 23/8/2024.)
Por outro lado, em relação aos encargos, tais valores não encontram respaldo na convenção condominial, tratando-se de exigências sob rubricas genéricas, sem identificação ou comprovação da origem. Tal prática viola o direito à transparência e ao contraditório, tornando nula a cobrança por ausência de liquidez e certeza.Assim, impõe-se o reconhecimento da regularidade dos cálculos quanto à correção monetária e juros de mora, ao passo que devem ser afastados os encargos não previstos ou devidamente individualizados, em respeito aos princípios da legalidade, transparência e segurança jurídica.
HONORÁRIOS CONVENCIONAISQuanto a cobrança de honorários advocatícios convencionais, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.187.308/TO, consolidou o entendimento de que: “É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução de cotas condominiais inadimplidas, ainda que haja previsão expressa na convenção de condomínio”.
Tal entendimento decorre da natureza autônoma dos honorários advocatícios, que constituem obrigação entre o condomínio e o profissional contratado, não podendo ser transferida ao condômino inadimplente por meio da execução das cotas:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA.I CASO EM EXAME1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024.II QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente.III RAZÕES DE DECIDIR3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte.4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio.
IV DISPOSITIVO5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)
Desse modo, a cobrança de honorários convencionais juntamente com o débito condominial afronta o disposto nos artigos 84 e 85 do Código de Processo Civil. Portanto, eventual previsão convencional não tem o condão de legitimar a inclusão dos honorários contratuais na execução, devendo tal verba ser excluída do cálculo do débito exigido do condômino.
MULTANo que tange à multa por inadimplemento das obrigações condominiais, a convenção do condomínio estipulou a aplicação de multa de 20% nos casos de mora, em conformidade com o limite máximo previsto na legislação específica para condomínios edilícios - Lei nº 4.591/1964. Contudo, com o advento do Código Civil de 2002, houve alteração significativa no tratamento da multa condominial. O artigo 1.336, §1º, do Código Civil passou a limitar a multa por atraso no pagamento das cotas condominiais ao percentual de até 2% sobre o débito, prevalecendo tal disposição sobre o texto da Lei nº 4.591/1964.Nesse sentido, tem-se reconhecido a nulidade de cláusulas convencionais que estipulem multa superior ao limite legal de 2%, devendo ser observada a regra do Código Civil vigente.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DO CONDOMÍNIO AUTOR. DESPESAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. JUROS DE 1%, MULTA DE 2% E CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDOS, TANTO SOBRE AS PARCELAS VENCIDAS QUANTO SOBRE AS VINCENDAS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.336, §1º, DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL A PARTIR DA DATA DE VENCIMENTO DE CADA TAXA. REFORMA DA SENTENÇA NESTES PONTOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0002761-37.2021.8.16.0037 - Campina Grande do Sul - Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN - J. 01.02.2025)
Portanto, embora a convenção condominial preveja multa no percentual de 20% (vinte por cento), tal estipulação não pode prevalecer diante da limitação imposta pelo Código Civil, comportando provimento ao recurso, para o fim de permitir a incidência da multa de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, do CC.
DEVOLUÇÃO EM DOBROIgualmente não prospera o pleito de condenação do agravado à restituição em dobro dos valores supostamente cobrados indevidamente.Nos termos do art. 940 do Código Civil, a devolução em dobro pressupõe a demonstração inequívoca de que o credor agiu com má-fé, ou seja, que demandou por dívida já paga ou exigiu quantia superior à devida de forma consciente e dolosa.No caso dos autos, embora reconhecida a existência de excesso de execução, tal circunstância, por si só, não autoriza a aplicação automática da penalidade prevista no referido dispositivo legal.Isso porque, o reconhecimento do excesso deu-se a partir de análise jurídica acerca da legalidade de determinados encargos, como a limitação da multa e a impossibilidade de inclusão de honorários convencionais, e não da constatação de cobrança de valores já quitados ou sabidamente indevidos.Assim, ausentes elementos que evidenciem conduta dolosa ou temerária por parte do exequente, incabível a condenação em devolução em dobro, devendo eventual restituição limitar-se ao valor efetivamente pago a maior, se houver.Desse modo, reconhecido o excesso de execução, os cálculos do débito devem ser adequados pelo condomínio agravado de modo a refletir corretamente o valor devido até a data do pagamento realizado pela agravante. Em suma, deve ser dado parcial provimento ao agravo de instrumento, a fim de reformar a decisão recorrida e acolher a exceção de pré-executividade, reconhecendo o excesso de execução. Determina-se, ainda, que o agravado/exequente apresente nova planilha de cálculo do débito, refletindo o valor efetivamente devido.