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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença proferida no mov. 133.1 dos autos de Ação de Rescisão Contratual, Restituição de Quantia Paga e Perdas e Danos nº 0012509-85.2023.8.16.0017, ajuizada pelos autores/Apelados contra a ré/Apelante, que, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (destaques no original):“III. DISPOSITIVOAnte o exposto, julgo parcialmente procedente a pretensão deduzida por JOÃO EMILIANO DE SOUZA e ROSANA BARRETO DE SOUZA contra U3 URBANISMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de:a) DECLARAR a rescisão do compromisso particular de compra e venda firmado entre as partes, confirmando a medida liminar anteriormente concedida e desde a notificação enviada à ré;b) CONDENAR a parte requerida a promover a restituição dos valores pagos pela parte ativa, autorizando-se a retenção de 25% da quantia paga, valores referentes ao IPTU e demais despesas inerentes ao imóvel e já individualizados no teor da fundamentação, a ser atualizado a contar de cada desembolso pelo mesmo índice contratual até a respectiva restituição, com juros moratórios mensais de 1% de cada termo para pagamento.A restituição deverá ser realizada em quatro parcelas mensais sucessivas, iniciando a primeira a contar do trânsito em julgado.Em razão da sucumbência de ambas as partes, no entanto, em proporção não equivalente, ambas as partes deverão suportar o pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 70% para a requerida e 30% para os autores, além dos honorários advocatícios que, fixados em 15% sobre o valor da condenação, os quais deverão ser pagos a cada um dos causídicos na mesma proporção, ou seja, 70% para os procuradores da parte ativa e 30% para os procuradores da requerida, com fundamento no art. 85, §2º e §8º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo, a natureza da causa, o tempo despendido com a causa e o trabalho desenvolvido nos autos.Apesar de a requerida sustentar que, pela teoria da causalidade, a sucumbência seria dos autores, não merece prosperar, ante a resistência extrajudicial na rescisão contratual nos termos pretendidos pelos autores, o que justificou o ajuizamento da demanda.(...)”.Parcialmente inconformada, a ré interpôs o presente Apelo (mov. 138.1/origem), sustentando, que: a) a decisão a quo não analisou adequadamente as questões fáticas e jurídicas trazidas pela Apelante, especialmente em relação ao direito de retenção de valores e a cláusula contratual, conforme previsto na Lei nº 13.786/2018; b) a sentença fixou a retenção de 25% dos valores pagos, mas a multa de 10% do valor do contrato e a comissão de corretagem devem ser consideradas devidas, totalizando valores que tem o direito de reter; c) a rescisão contratual deve ser considerada a partir da data da sentença (24/07/2025) ou, subsidiariamente, da reintegração da posse (06/12/2024), e não da notificação extrajudicial (02/03/2023); d) a responsabilidade pelos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel deve ser estendida até a efetiva rescisão do contrato; e) a obrigação de manter o lote limpo e em boas condições era dos autores/Apelados, que não cumpriram com essa obrigação, gerando custos à ré/Apelante; f) o montante efetivamente pago pelos autores/Apelados é de R$ 72.295,12 e não de R$ 74.373,36, conforme indicado na sentença; g) a distribuição da sucumbência deve ser revista, com a fixação dos honorários advocatícios em favor do patrono da ré/Apelante, em razão do princípio da causalidade, uma vez que os autores/Apelados deram causa à demanda. Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reconhecer o direito da ré/Apelante em reter os valores devidos, incluindo a multa contratual e a comissão de corretagem; ii) declarar que a rescisão contratual se consumou com a sentença ou, subsidiariamente, com a reintegração da posse; iii) reconhecer a responsabilidade dos autores/Apelados pelo pagamento de impostos e taxas até a efetiva rescisão; iv) reconhecer a responsabilidade deles pela manutenção e limpeza do lote; v) adequar o valor efetivamente pago pelos compradores; e vi) condenar nos ônus de sucumbência apenas os autores/Apelados pelo princípio da causalidade.Os autores/Apelados apresentaram contrarrazões (mov. 144.1/origem), para que “seja negado o provimento ao Recurso de Apelação apresentado pela parte Ré, mantendo-se a r. sentença proferida pelo Juízo a quo, em seus fundamentos, eis que se encontra em plena conformidade com as peculiaridades do caso, bem como, com o ordenamento jurídico vigente e, ainda, com os entendimentos jurisprudenciais recentes”.Subiram os autos a esta Corte Revisora, vindo conclusos, após sua distribuição por prevenção ao Agravo de Instrumento nº 0075946-54.2023.8.16.0000 AI, em 31/10/2025 (movs. 3.1 e 6.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 181.2 e 181.3/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso deve ser conhecido.Como visto, cinge-se a controvérsia a respeito da extensão das consequências jurídico-econômicas de restituição e retenção (cobrança) de valores, advinda da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel matriculado sob nº 75.403 perante o Cartório do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Maringá/PR (Lote nº 13 da Quadra nº 123, com 499,84m², encravado no loteamento Jardim Barcelona, em Maringá/PR), entabulado em 22/03/2019 (mov. 110.3/origem), com a posterior cessão de direitos aos autores em 05/09/2020 (mov. 1.9/origem), e
que, apesar de ter havido instauração de processo de jurisdição contenciosa, nesse ponto, de desfazimento do negócio jurídico, inexistiu pretensão resistida, dando-se por culpa/vontade exclusiva promissários compradores e cessionários, ora Apelados, que pugnaram pelo desfazimento unilateral do contrato, o que foi concedido pelo Juízo a quo, em decisão que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência em 30/09/2024 (mov. 82.1/origem).Pois bem.O fato de a rescisão contratual dar-se por culpa exclusiva dos autores/Apelados, que deixaram de pagar o preço ajustado pela compra do lote, é ponto inquestionável e inquestionado, isto é, não devolvido ao exame desta Corte Revisora, na medida em que restou não controvertido nos autos, sendo confesso em petição inicial que pararam de quitar o valor ajustado a partir da 30ª parcela.Não é demais constar que a relação jurídica havida entre as partes se submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, eis que a ré/Apelante vendeu aos autores/Apelados, na condição de destinatários finais, o lote urbano de seu loteamento (fornecedora) de modo que é devida proteção àqueles contra cláusulas contratuais que eventualmente representem ilicitude, desvantagem ou onerosidade excessiva (CDC, art. 51, inciso IV, e § 1º, incisos I a III).Aliás, esse tópico da sentença, de submissão dos negócios jurídicos à disciplina da Lei nº 8.078/1990 (CDC), não foi atacado no Apelo (CPC, artigo 1.002), assim restando estabilizado e imutável, como premissa de julgamento.A respeito da resolução do contrato, assim previu sua Cláusula Quarta e o Item 8 do quadro resumo (mov. 110.3/origem, fls. 6 e 7):A ré/Apelante insiste na aplicação das alíneas “e” (multa de 10% do valor atualizado do contrato referente a cláusula penal) e “a” (comissão de corretagem 5% incidente sobre a venda) da mencionada cláusula do Quadro Resumo, que, segundo alega, não poderiam, como efeitos jurídicos do desfazimento do negócio jurídico pactuado, ser reduzidos e excluídos de sua esfera de direitos, respectivamente, como fez o Juízo a quo, prejudicando-a.Ademais, debate a data da resolução contratual, a responsabilidade pelo pagamento de taxas e impostos, o valor que foi pago pelos promissários compradores e a aplicação do ônus de sucumbência.Analise-se, pois, não necessariamente na ordem acima.Do valor efetivamente pago:A ré/Apelante defende que a soma das parcelas efetivamente pagas pelos autores/Apelados totaliza R$ 72.295,12 (setenta e dois mil, duzentos e noventa e cinco reais e doze centavos), diferente do valor reconhecido em sentença de R$ 74.373,36 (setenta e quatro mil, trezentos e setenta e três reais e trinta e seis centavos), conforme os documentos extraídos do banco de dados da empresa de movs. 110.7, 110.8 e 110.9/origem, considerando os valores de R$ 22.921,76 (vinte e dois mil, novecentos e vinte e um reais e setenta e seis centavos), R$ 27.552,01(vinte e sete mil, quinhentos e cinquenta e dois reais e um centavo) e R$ 21.821,35 (vinte e um mil, oitocentos e vinte e um reais e trinta e cinco centavos). Os autores/Apelados, quanto a isso, reconheceram em contrarrazões (mov. 144.1/origem) a necessidade de correção dos valores (destacou-se):“Excelências, no tocante a soma das parcelas pagas pelos ora Apelados, após realização do devido cálculo, nota-se que a Apelante possui razão quanto a quantia apontada como valor total das parcelas (sem atualização e juros).Ainda que a referida matéria seja, costumeiramente, discutida em sede de cumprimento de sentença, os Apelados não vislumbram óbice ao reconhecimento de que a soma das parcelas pagas resulta do valor de R$ 72.295,12 (setenta e dois mil, duzentos e noventa e cinco reais e doze centavos).Por fim, a título de informação e visando evitar eventuais equívocos futuros, os Apelados destacam que reconhecem que o valor total das parcelas pagas é o indicado pelo Apelante em seu recurso, todavia, frisa-se que as referidas parcelas ainda carecem da devida correção monetária e aplicação dos juros, o que será feito em sede de cumprimento de sentença, aplicando-os nos termos da respeitável decisão.”Assim, considerando que os autores/Apelados reconheceram a cifra apresentada pela ré/Apelante, admitindo falha no cálculo que foi adotado na sentença como baliza da soma dos valores pagos, deve-se prover o recurso nesse ponto.Da multa contratual:Sobre a aplicação da Lei nº 13.786/2018 ao caso, vê-se que o contrato celebrado entre as partes é posterior à sua vigência, sendo assinado em março/2019, e nele foi previsto que em caso de desistência/arrependimento do promissário comprador, incidiria multa de “10% do valor atualizado do contrato”, respeitando, quanto à elaboração e assinaturas acerca dessa pena convencional, o disposto no artigo 26-A, inciso V, § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentado por aquela legislação.Como o preço total ajustado pelo imóvel foi de R$ 261.040,00, dividido em uma entrada e 199 prestações mensais, e levando-se em consideração a quantia integralizada pelos autores/Apelados e seu antecessor (cedente), integralizando quase 25% do valor do contrato, não é dado fazer o decote na cláusula penal convencionada, mesmo diante do Código de Defesa do Consumidor.A incidência do artigo 413 do Código Civil e do artigo 53 da Lei nº 8.078/1990 (CDC) está reservada para interagir, no diálogo das fontes, e nos contratos posteriores à Lei do Distrato, quando o consumidor adquirente vá perder tudo que pagou ou a penalidade demonstrar ser manifestamente excessiva.Do texto do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, tem-se que na rescisão ou resolução existe uma obrigação certa, devida e inafastável, que é a de restituição das quantias pagas pelo promissário comprador (adquirente), com correção monetária, e alguns descontos possíveis de ser efetuados pelo promitente vendedor (alienante), isto é, sujeitos a certas condições ou variáveis, sendo que o inciso II estabelece, na verdade, um limite de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.Em razão do que diz a lei, tais possibilidades devem ser averiguadas caso a caso, em princípio não sendo apenas o fato de tal retenção constar como devida, sem quaisquer condicionantes, nos contratos de adesão e submetidos à legislação consumerista, que permitirá que elas aconteçam, eis que isso poderia solapar o direito assegurado de restituição dos valores pagos pelo consumidor aderente, implicando, muitas vezes, em perda total do que tiver antecipado e até em endividamento quanto a diferenças, o que se afiguraria em disposição contratual abusiva e vedada, nos termos dos artigos 6º, incisos IV e V, 39, inciso V, 51, incisos II e IV, e § 1º, incisos I a III, e 53, caput, da Lei nº 8.078/1990 (CDC).O percentual de retenção de até 10% do valor do contrato, que a Lei nº 13.768/2018 permitiu como o máximo a fixar nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, para o caso de desfazimento do negócio jurídico por vontade ou culpa do promissário comprador, como de fato constou dos instrumentos contratuais sub judice, do Quadro Resumo e da cláusula 4, item “c” (mov. 110.3/origem), neste caso resulta em retenção pela ré/Apelante que fica abaixo dos valores pagos pelos autores/Apelados, devendo ser aplicada a cláusula penal.O posicionamento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, conquanto ainda pendente de pacificação, com sutis diferenças de entendimento entre a 3ª e a 4ª Turma sobre o diálogo possível para harmonização das normas, entre a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor, tem caminhado nesse sentido, como se ilustra com os seguintes julgados (destacou-se):“CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART, 32-A, NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMERISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 25% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Recurso especial não provido.” (REsp n. 2.207.717/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025).“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/18. CLÁUSULA PENAL. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 53 DO CDC. REDUÇÃO EQUITATIVA. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não obstante a vigência da Lei do Distrato, a aplicação de suas disposições não pode conduzir a supressão dos direitos básicos do consumidor, devendo-se realizar a compatibilização normativa (diálogo das fontes). 2. Em caso de conflito que resulte em onerosidade excessiva ou perda substancial das prestações pagas, prevalecem as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diploma mais específico a tutela da relação consumerista. 3. A aplicação da cláusula penal nos moldes do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79 (percentual sobre o valor total do contrato) que resultar em retenção excessiva, comprometendo a finalidade da norma consumerista, pode ser revista, com fixação de montante que se revela adequado para compensar o vendedor pelas despesas administrativas do negócio desfeito. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há efetiva utilização do bem pelo adquirente, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 5. Recurso especial desprovido.” (REsp n. 2.057.697/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025).“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ. 1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie. 3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida. 4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes. 6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador. 7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.” (REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025).“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. 3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes. 4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema. 5. Recurso especial a que se dá provimento.” (REsp n. 2.232.983/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025).“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no contrato. II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória.” (AgInt no AREsp n. 2.943.047/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026).Assim, no caso concreto, como os autores/Apelados chegaram a quitar próximo de um quarto do preço do imóvel, não se revela abusiva a perda, a título de cláusula penal, daquilo que o contrato previu, que é a multa de 10% do valor do contrato, pois ainda receberão cerca de 60% do que pagaram (nesse ponto não considerando eventuais outros descontes incidentes, por razões diversas).Em casos análogos, desta Câmara Cível (destacou-se):“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. REVELIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE RELATIVA. EFEITOS MATERIAIS AFASTADOS (CPC, ART. 345, IV). POSSIBILIDADE DE O RÉU REVEL DEDUZIR ARGUMENTOS JURÍDICOS EM SEDE DE APELAÇÃO. DEVOLUTIVIDADE AMPLA QUANTO ÀS CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS DOS FATOS. PRECEDENTES. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA, PARA RECONHECER A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO E DETERMINAR QUE O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS INCIDAM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela parte ré em ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos, em que foi decretada sua revelia em face da apresentação intempestiva da contestação. Autores que pediram a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença julgou procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a restituição dos valores, além de condenar a ré ao pagamento de honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato é válida em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador e se os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que aprecia o mérito da demanda. III. Razões de decidir 3. A revelia gera presunção relativa de veracidade, que pode ser afastada quando as alegações se mostram contraditórias com a prova dos autos (CPC, art. 345, IV).4. O réu revel pode deduzir, em apelação, quaisquer argumentos jurídicos aptos a modificar o resultado do julgamento, ainda que não se trate de matéria de ordem pública (STJ, AgInt no REsp 1.848.104). 5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato é legítima, conforme previsão contratual e o contido no artigo 32-A, II, da Lei nº 13.786/2018. 6. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão foi por iniciativa do comprador e não houve mora anterior. 7. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ter juros a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento consolidado. 8. Inadmissibilidade de descontos adicionais sem prova de fruição, encargos ou tributos. 9. Não há comprovação da transferência da comissão de corretagem, inviabilizando a retenção do valor correspondente. IV. Dispositivo e tese 10. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para reconhecer a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato e determinar que o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos incida a partir do trânsito em julgado. Tese de julgamento: Em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores a título de cláusula penal deve ser limitada a 10% do valor atualizado do contrato, respeitando o total efetivamente pago, e os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que aprecia o mérito da demanda._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 344, 345, 396, 487, § 1º, e 85, § 2º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0002394-90.2022.8.16.0194, Rel. Desembargadora Elizabeth Maria de Franca Rocha, 10ª Câmara Cível, j. 06.03.2023; TJPR, Apelação Cível 0002376-05.2020.8.16.0141, Rel. Desembargador Fabian Schweitzer, 7ª Câmara Cível, j. 28.11.2023; TJPR, Apelação Cível 0008282-16.2020.8.16.0160, Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 28.08.2023; TJPR, Apelação Cível 0002007-27.2022.8.16.0113, Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 27.05.2024; TJPR, Apelação Cível 0003394-54.2022.8.16.0056, Rel. Substituto Osvaldo Canela Junior, 19ª Câmara Cível, j. 16.04.2024; TJPR, Apelação Cível 0007776-18.2009.8.16.0001, Rel. Substituta Renata Estorilho Baganha, 20ª Câmara Cível, j. 13.12.2024; TJPR, Apelação Cível 0018106-93.2017.8.16.0001, Rel. Substituto Jose Ricardo Alvarez Vianna, 20ª Câmara Cível, j. 11.02.2025; TJPR, Apelação Cível 0013092-79.2023.8.16.0014, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. 02.08.2024; Súmula nº 7/STJ.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002804-17.2023.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 13.03.2026).“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESVANTAGEM EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO POSSÍVEL. TEMA 938/STJ. IPTU. RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES ATÉ A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE CONTRATUAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, COM REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. 1. É válida a cláusula penal que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato de compra e venda de lote urbano firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão ocorre por iniciativa do adquirente e a penalidade não gera desvantagem exagerada ao consumidor. 2. É lícita a retenção da comissão de corretagem pela construtora quando há informação prévia, clara e adequada ao comprador, bem como prova da efetiva intermediação do negócio por terceiro, nos termos do Tema 938/STJ. 3. A responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU, tributo de natureza propter rem, limita-se ao período em que mantém vínculo com o imóvel (CTN, art. 34), adotando-se como marco final a data da notificação extrajudicial de intenção de rescisão, quando ausente oposição da vendedora. 4. Embora prevista na Lei do Distrato, a restituição parcelada dos valores pagos deve ser compatibilizada com o Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543/STJ e o Tema 577/STJ, sendo cabível a devolução em parcela única quando o parcelamento se revela desproporcional. 5. Sobre o valor a ser restituído incidem correção monetária pelo índice previsto no contrato e juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme a tese firmada no Tema 1002/STJ. 6. Configurada a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0021380-07.2023.8.16.0017 - Maringá - Rel.: SUBSTITUTO JOSE RICARDO ALVAREZ VIANNA - J. 06.03.2026),Desta forma, a sentença não julgou corretamente ao mitigar a cláusula contratual que, dadas as circunstâncias particulares, não é abusiva em sua execução se for aplicada ipsis litteris, acolhendo-se o recurso no ponto.Da comissão de corretagem:Quanto ao pedido de desconto/retenção de valores a título de comissão de corretagem, a matéria encontra-se consolidada no Superior Tribunal de Justiça, a partir de julgamento de recurso especial repetitivo (Tema Repetitivo nº 938), com o entendimento de que há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/9/2016; grifou-se).A sentença afastou o pleito da ré/Apelante com os seguintes fundamentos (grifou-se):“(...)Dentre os descontos discriminados há a comissão de corretagem, contudo, ainda que o vendedor tenha repassado o encargo ao comprovador, a cláusula não é clara, já que estabelece apenas um percentual, sem indicação do valor que de fato tenha incidido a esse título e repassado a terceiro.O relatório de pagamento de comissão é unilateral e indica como assessoria duas pessoas jurídicas (seq. 110.12), não podendo auferir se o valor indicado foi pago referente ao lote do autor, até porque há diversas notas fiscais sobre comissão de venda, entretanto, sem discriminação ou referência ao lote, empreendimento etc.O STJ, no tema repetitivo 938, já firmou a tese de que é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde destacado o valor da comissão, o que não se verifica nos autos (...)”.É de reformar-se o decisum nesse aspecto, mas não para acatar as razões recursais por inteiro e se considerar como efetivamente integralizadas ou repassada a comissão de corretagem prevista no contrato, no valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), nos termos do contrato de mov. 110.3/origem. O juiz deve examinar toda prova disponível nos autos, independentemente de quem a tenha produzido, com atenção e minúcia, ex vi do artigo 371 do Código de Processo Civil, no intuito de decidir conforme a verdade dos fatos possível de constatar.No caso, a par da legalidade da transferência do encargo ao promissário comprador que imotivadamente desiste de negócios de compra e venda de imóveis, os contratos sub judice respeitaram as disposições exigidas quanto ao princípio da informação, para prever tal obrigação, ou seja, a existência da comissão de corretagem, os seus valores nominais (que ficaram contratadas em 2,49% do preço ajustado) e os terceiros beneficiados constaram tanto do Quadro Resumo como de cláusulas próprias, assinadas abaixo pelos autores/Apelados.
No quadro resumo as disposições ficaram assim redigidas (mov. 110.3/origem, fl. 1):Já no corpo do contrato, na Cláusula Quarta, letra “a”, assim constou (mov. 110.3/ fl. 6/origem):Assim foram atendidos os requisitos da Lei do Distrato para permitir a exigibilidade e retenção da comissão de corretagem, mais especificamente do artigo 26-A, inciso II, e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentados pelo artigo 3º da Lei nº 13.786/2018, in verbis (sublinhei):“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”.Acontece que não faz jus a ré/Apelante aos valores cheios da comissão de corretagem no contrato, visto que da parte demonstrada de suas cláusulas e condições, consta claramente que serão pagos e que a retenção permitida foi contratada entre as partes apenas sobre aquilo que tivesse sido comprovadamente pago pelo promitente vendedor aos corretores de imóveis indicados, e, mais importante, que tais pagamentos aconteceriam observando os prazos e as condições dispostas no instrumento particular dos contratos de intermediação imobiliárias firmados entre a PROMITENTE VENDEDORA e as IMOBILIÁRIA, contudo, a ré/Apelante não apresentou nos autos esse documento, para esclarecer a dinâmica e a forma dos pagamentos.O que ela trouxe, para demonstrar desembolso das comissões, foram recibos e comprovantes de pagamentos (mov. 110.12/origem), tendo como destinatárias empresas imobiliárias, mas em valores não associados direta e exclusivamente ao contrato sub judice. Assim, a ilação efetuada pela recorrente não pode ser tomada como pagamento integral da comissão de corretagem no contrato discutido, pois há informações diferentes sobre os valores repassados aos corretores de imóveis no contrato, através dos referidos depósitos bancários.Não há indícios de falsidade em tais documentos, mas de acordo com os artigos 412, Parágrafo único, e 419 do Código de Processo Civil, sua interpretação deve dar-se de boa-fé, de maneira uniforme e na integralidade, e com favorecimento aos autores/Apelados, que são a parte consumidora aderente, donde se considera que deve ser considerado pago/repassado aos corretores imobiliários um percentual igual da comissão de corretagem de R$ 6.500,00 àquele percentual das prestações do contrato que foram pagas pelos autores/Apelados.Assim, como a comissão de corretagem implicou em 2,49% do valor do contrato, a ré/Apelante poderá reter a esse título, sem prejuízo da cláusula penal acima tratada, 2,49% dos valores efetivamente pagos pelos autores/Apelados.Dito isso, é devida a retenção da comissão de corretagem pela ré/Apelante na rescisão contratual decretada, porém, no valor acima indicado.Data da resolução do contrato:A ré/Apelante sustenta que “a rescisão contratual apenas se consumou com a prolação da sentença”. Não obstante os argumentos recursais apresentados, não merecem acolhimento nesse ponto.Os autores/Apelados exerceram seu direito potestativo de desfazer o negócio jurídico, sendo que através da notificação extrajudicial juntada nos mov. 1.10 e 1.11/origem deram a conhecer a ré/Apelante a vontade de rescindir.O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é dispensável a declaração judicial da rescisão do contrato de compra e venda, bastando a notificação extrajudicial, nos casos previstos, para que a rescisão de opere de pleno direito (CC, artigo 473).Assim, sem razão a ré/Apelante, porquanto a declarada rescisão contratual, quanto aos efeitos jurídicos de responsabilidade pelas dívidas propter rem do imóvel, deve operar retroativamente à data da notificação extrajudicial, quando de forma inequívoca manifestado o interesse dos promissários compradores de não mais permanecer contratados.Compreende-se, desta forma, que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia formalizada à outra parte, cuidando-se de direito potestativo do contratante, produzindo efeitos daí para a frente, não tendo a sentença viés desconstitutivo, mas sim declaratório. Noutras palavras, o termo final do negócio fica atrelado à data da notificação extrajudicial, como bem decidiu o Juízo a quo.Ademais, enfrentando o tema acerca da data da rescisão contratual e retroatividade dos efeitos à data da notificação, no exame de casos assemelhados, tem-se os seguintes precedentes desta Corte (grifou-se): “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA NECESSÁRIA. EXPRESSIVIDADE DO VALOR JÁ PAGO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE TENDO EM VISTA SE TRATAR DE LOTE DE TERRAS SEM QUAISQUER EDIFICAÇÕES. PRECEDENTES DO STJ E TJPR. DATA DA RESCISÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL QUE SE FINDOU NO DIA EM QUE ENCAMINHADA A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 473 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. TEMA Nº 1.059 DO C. SUPERIOR PRECEDENTES. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0025425-30.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO - J. 02.02.2024).“APELAÇÃO. ‘AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS”. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. PLEITO PELA ALTERAÇÃO DA DATA DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPERTINÊNCIA. TERMO FINAL DA RELAÇÃO CONTRATUAL. DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 473 DO CC. RETENÇÃO DOS VALORES. PERCENTUAL QUE PODE VARIAR ENTRE 10% E 25% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. ENTENDIMENTO DO STJ. VALOR QUE COMPREENDE A INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS E EVENTUAL UTILIZAÇÃO DO BEM. SENTENÇA QUE FIXOU A RETENÇÃO EM 10% SOBRE O TOTAL PAGO, EM FUNDAMENTAÇÃO PERTINENTE E JUSTIFICADA NO CASO CONCRETO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA DE PERDAS E DANOS. FATO JÁ CONTEMPLADO PELA FINALIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ART. 410 DO CÓDIGO CIVIL. RETENÇÃO DO VALOR RELATIVO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. FINALIDADE JÁ ABARCADA NA RETENÇÃO DE VALORES. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0017727-02.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 29.09.2023).Deve ser mantida a sentença nesse ponto.Da retenção/cobrança do IPTU e taxas sobre o imóvel:A ré/Apelante requer, ainda, a reforma da sentença, a fim de que os autores/Apelados arquem com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano correspondente ao imóvel e outras taxas até 2024. Como se sabe, o tributo incidente sobre o imóvel (IPTU) possui caráter propter rem, ou seja, própria da coisa, sendo devido por aqueles que estão em sua posse direta, nos termos do contrato, daí não havendo qualquer abusividade nesta previsão, conforme entendimento desta 20ª Câmara Cível e da 19ª Câmara Cível, órgãos julgadores que, desde setembro de 2022 ante a vigência da Resolução nº 16/2022 deste Tribunal de Justiça, são os competentes para processamento e julgamento de ações relativas à compra e venda de imóveis (art. 110, inciso VIII, letra a, do RITJPR).Vejam-se, em apoio, os seguintes julgados (destacou-se):“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DOS PEDIDOS AUTORAIS. (...). APELO DA PARTE RÉ (2): (...). RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS COMO IPTU. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO LIVREMENTE PACTUADA E PARTE QUE É POLO PASSIVO DO TRIBUTO ENQUANTO POSSUIDORA DO IMÓVEL. (...). 3. Revela-se descabido o pedido de ressarcimento dos pagamentos de IPTU, efetuados enquanto na posse do lote objeto do contrato, conforme expressamente pactuado. Outrossim, a mera posse de bem imóvel é fato gerador do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, conforme art. 32 do Código Tributário Nacional, tornando a apelante sujeito passivo da referida obrigação tributária. 4. Recurso conhecido e não provido.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006323-71.2018.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: Desembargador Substituto Osvaldo Canela Junior - J. 19.06.2023).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA HF URBANISMO RECONHECIDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (SÚMULA 543 DO STJ) – – (...) – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO – RETENÇÃO DE VALORES NÃO QUITADOS DURANTE O PERÍODO DE POSSE SOBRE O BEM – (...) – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0016264-63.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto - J. 02.05.2023).“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMANDA JULGADA PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. MÉRITO: CLÁUSULA PENAL E RETENÇÃO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL QUE DEVE OBEDECER OS LIMITES MÍNIMO DE 10% E MÁXIMO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. RESP 1224921/PR S. MAJORAÇÃO DEVIDA. AUTORIZADA A RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PRECEDENTES. PAGAMENTO DO IPTU QUE DEVE SER ARCADO PELO COMPRADOR, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. RESCISÃO OPERADA POR CULPA DO COMPRADOR. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESP N. 1.740.911/DF. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. INDEVIDOS. PREQUESTIONAMENTO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001519-42.2021.8.16.0102 - Joaquim Távora - Rel.: Desembargadora Ana Lucia Lourenço - J. 19.06.2023).“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULAS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO COMPRADOR. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. POSSIBILIDADE. AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE NO CASO. MANUTENÇÃO EM 15%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE. NÃO CABIMENTO. ARBITRAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. ART. 34 DO CTN. POSSIBILIDADE. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, é abusiva a disposição contratual que fixe percentual maior de 25% de retenção da quantia paga em caso rescisão do contrato por culpa do comprador. 2. Descabida a retenção de comissão de corretagem, especialmente porque não redigida de forma destacada no contrato, conforme tese fixada no Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP. Abusividade configurada. 3. Inexistindo edificação sobre o lote de terreno, inviável a fixação de aluguel pela fruição do imóvel. 4. Existindo previsão contratual, perfeitamente possível a condenação da parte apelada ao pagamento do IPTU incidente entre a data da assinatura do contrato e a efetiva entrega do bem. 5. Sentença parcialmente modificada. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003384-46.2022.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: Desembargador Fabio Marcondes Leite - J. 19.06.2023).A previsão contratual em exame (cláusula quinta), ademais, encontra guarida no artigo 26, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979, que disciplina que os contratantes podem prever no instrumento do negócio a “indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado”, e assim recaindo na possibilidade de retenção destes valores tributários eventualmente deixados de pagar perante a municipalidade, em caso de desfazimento do contrato, sem que tal circunstância gere alguma abusividade ou onerosidade excessiva contra os consumidores.Destarte, a pretensão da recorrente, neste aspecto, não deve ser acolhida, pois os autores/Apelados e promissários compradores são responsáveis pelo pagamento de IPTU e outros tributos incidentes sobre o imóvel desde quando assumiram a posse do lote urbano até a data do recebimento da notificação extrajudicial (mov. 1.10/origem), pela qual comunicaram formalmente à ré/Apelante que não mais seguiriam com o contrato e manifestaram a devolução da posse do imóvel, nos termos da sentença a quo.Nota-se que a Cláusula Quarta do contrato (mov. 110.3/origem, fl. 6) em tese permitiria à ré/Apelante se imitir na posse do imóvel imediatamente, em decorrência do atraso de mais de três parcelas mensais, como se houvesse apenas em prol da promitente vendedora uma cláusula resolutória expressa, nos moldes do artigo 474 do Código Civil, o que não se admite. Na verdade, a interpretação contratual deve favorecer os consumidores aderentes, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, quando são eles que noticiam à fornecedora e promitente vendedora sua desistência do negócio jurídico e formalmente lhe devolvem a posse do imóvel – um lote urbano vazio.Assim, sem razão a ré/Apelante, porquanto a declarada rescisão contratual, quanto aos efeitos jurídicos de responsabilidade dos promissários compradores pelas dívidas propter rem do imóvel, deve operar até a data da notificação extrajudicial, quando de forma inequívoca manifestado o interesse dos autores/Apelados de não mais permanecer contratados e de desocupação imediata do imóvel, como efetuado (até porque nele nada construíram ou acrescentaram).Nesse ponto, a sentença também não merece reparos.Das despesas pela limpeza do lote:Na contestação (mov. 110.1/origem) a ré/Apelante requereu que fosse “descontado do valor a ser eventualmente restituído aos Requerentes as despesas referentes à limpeza da propriedade, acrescidas de uma taxa de administração de 10% (dez por cento), valores a serem apurados em liquidação de sentença”, contudo se trata de pretensão genérica e baseada em fato indeterminado.Não há demonstração alguma da necessidade de limpeza do terreno na sua retomada, tampouco do custo que isso teria, afora que esse tipo de despesa, se houver, já é coberta pela cláusula penal que foi aplicada em sua inteireza.Logo, o recurso não prospera nesse aspecto.Da distribuição do ônus de sucumbência: Não assiste razão à insurgência da ré/Apelante para que seja aplicado ao caso o princípio da causalidade em detrimento da regra da sucumbência, a fim de que os autores/Apelados arquem sozinhos com os custos do processo, visto que ela foi vencida parcialmente na ação principal.Ocorre que pelo resultado alcançado no recurso a distribuição da sucumbência na forma como estabelecida em sentença deve ser invertida, passando os autores/Apelados a responder por 70% das custas e despesas processuais e a ré/Apelante pelos 30% restantes, mantidos os honorários de 15% sobre as respectivas bases de cálculo (proveitos econômicos), com esclarecimento a respeito disso, pois os devidos pela ré/Apelante aos patronos dos autores devem ser calculados sobre os valores a serem devolvidos e os devidos pelos autores/Apelantes aos patronos da ré devem ser calculados sobre os valores a serem retidos.Considerando que a decisão é pelo provimento parcial do recurso, não são devidos os honorários advocatícios recursais do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059.Por tais razões, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso, para reformar a sentença a fim de [I] reconhecer o valor total das parcelas pagas em R$ 72.295,12 (setenta e dois mil, duzentos e noventa e cinco reais e doze centavos), [II] majorar a retenção pela ré/Apelante, a título de cláusula penal, para 10% do valor do contrato, [III] autorizar a retenção pela ré/Apelante, a título de comissão de corretagem, de 2,49% dos valores pagos, e [IV] readequar a distribuição do ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação.