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Processo:

RELATÓRIO1. Marcia Rodrigues ajuizou Ação de Usucapião Especial Urbana nº 0006137-55.2015.8.16.0194, referente a imóvel urbano consistente na área de 178,40m² ao lado da Casa nº 11 do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, na Rua Antônio Rechetelo, nº 259, esquina com a Rua General Potiguara, Bairro Fazendinha, Curitiba/PR, em face de Laca Imóveis – Eireli e Conjunto Residencial Affonso Hauer XI.Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) a requerente ocupa a área desde meados de 2007, de forma mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, sem oposição de terceiros, com animus domini; ii) a área integra a matrícula-mãe nº 18.732 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba, em nome de Laca Imóveis - Eireli; iii) no referido terreno a parte construiu moradia e benfeitorias, incluindo garagem utilizada como escritório para sustento da família; iv) Marcia Rodrigues não possui outro imóvel urbano ou rural, e preenche os requisitos do art. 183 da Constituição Federal. Requereu-se a declaração de domínio sobre a área descrita e a expedição de mandado para registro (movs. 1.1, 75.1 e 104.1 – autos de origem).A União e o Estado do Paraná declararam não ter interesse no processo (movs. 86.1 e 91.1 – autos de origem). O Estado do Paraná declarou não ter interesse no processo (mov. 91.1 – autos de origem). O Município de Curitiba declarou não se opor à usucapião, mas ressalvou que a área usucapienda corresponde ao playground do condomínio (área comum) e que “o imóvel encontra-se bloqueado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente MARHS/SMMA em razão de irregularidades nas instalações hidrossanitárias” (mov. 94.1 – autos de origem).Cecília Ventura de Mesquita, Nilzo Paixão, Sergio Roberto Urbano, Rosana Lucia Marchiorato de Melo, Dario Robison Alves de Oliveira Maria, José da Cunha, Helio Fernandes Cavalcante da Silva, Henrique Muchau, Ronaldo Ferreira Piva, Jussara Ferreira, Odete Santos Souza Gomes, Gean Alexa da Silva, Irene Zielinski Fernandes, Ahilton Guimarães Junior, Vilmar Gorniak, Milton Rodrigues da Silva, Jonas Tadeu Guimarães e Maria Irocilda da Silva Pedroso, condôminos do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, apresentaram contestação. Alegou-se, em suma, o seguinte: i) os condôminos possuem legitimidade para figura no polo passivo, na medida em que não existe condomínio de direito constituído por ato formal; ii) a área pretendida é de uso comum de todos os moradores do conjunto residencial, destinada à construção de playground, conforme a descrição constante das matrículas individuais, que fazem referência expressa às “partes comuns e as destinadas a jardins e quintais”; iii) a requerente, sem a aquiescência dos demais condôminos, se apossou da área comum, ergueu muro e construiu telhado; iv) a construção avançou sobre o recuo onde são proibidas edificações pelo departamento de urbanismo municipal e sobre o local de acesso à rede de esgoto (fossa que será conectada à rede pela Sanepar); v) que inexiste animus domini por parte da requerente sobre área comum condominial. Requereu-se a improcedência do pedido, a concessão de justiça gratuita e a produção de prova pericial (mov. 162.1 – autos de origem).Laca Imóveis – Eireli apresentou contestação. Afirmou-se, em síntese, o seguinte: i) a citação da requerida é nula, pois a pessoa indicada como representante legal da empresa, Luiz Afonso Leal Hauer, faleceu em 12/02/2002; ii) a requerida não possui legitimidade passive, na medida em que o loteamento foi integralmente vendido depois da construção do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI e não resta nenhuma área de propriedade ou posse da Laca Imóveis – Eireli. Requereu-se a extinção da ação sem resolução de mérito em relação à incorporadora (mov. 188.1 – autos de origem).Juntou-se aos autos certidão de óbito de Odete Santos Souza Gomes (mov. 255.5 – autos de origem).Deferiu-se a gratuidade da justiça em relação aos condôminos do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI (mov. 261.1 – autos de origem).A decisão de organização e saneamento do processo fixou os seguintes pontos controvertidos: “(a) se a posse é mansa, pacífica, pública e ininterrupta; (b) a legitimidade da posse da autora sobre o imóvel objeto do pedido inicial; (c) o tempo em que a autora exerce a alegada posse”. Deferiu-se a produção de prova oral e documental suplementar (mov. 288.1 – autos de origem).Realizou-se audiência de instrução, com a oitiva de Mirian de Freitas Kavalkievicz Trentini, Walter dos Santos Trentini, Marcelo Henrique Rodrigues Monteiro, todos na condição de informantes (movs. 346.1-347.1 – autos de origem).Sobreveio sentença de procedência da ação, com seguinte dispositivo (mov. 387.1 – autos de origem):III. DISPOSITIVODiante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido vestibular, na forma do disposto no inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, a fim de declarar o domínio sobre a parte ideal de 178,40m² inserido em uma área maior do imóvel de matrícula n°. 18.732 do 6° Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, e descrito no memorial descritivo de mov. 70.2, em nome da autora, haja vista a comprovação do preenchimento dos requisitos determinados em lei.Transitada em julgado, a presente sentença servirá de título para registro junto ao Registro de Imóveis (artigos 167, I, 28, Lei n° 6.15/73 e parágrafo único do artigo 1.241 do Código Civil), mediante a expedição do respectivo mandado/certidão/documento necessário para o registro da aquisição na margem da matrícula /transcrição imobiliária do imóvel.A autora está isenta do recolhimento de imposto de transmissão, haja vista tratar-se de modalidade de aquisição originária.Face ao princípio da sucumbência, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.O valor dos honorários deverá ser corrigido monetariamente pela média do índice INPC/IGP-DI, a partir do ajuizamento (Súmula n°. 14 do STJ), e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado.Por fim, considerando a concessão da assistência judiciária gratuita aos condôminos, que respondem pela demanda em nome da ré CONJUNTO RESIDENCIAL AFFONSO HAUER, deve ser suspensa a condenação do condomínio residencial, conforme disposto no artigo 98, §3°, do CPC.Todavia, desde já, resta consignado que o benefício poderá ser revisto na fase de cumprimento de sentença, desde que haja comprovação cabal da mudança do estado econômico da parte beneficiada.
Laca Imóveis - Eireli interpôs recurso de Apelação Cível. Sustentou-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: i) a apelante é parte ilegítima para figurar no polo passivo, considerando que a incorporação do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, composto por 40 residências, ocorreu há mais de 40 anos e que não exerce qualquer direito de propriedade ou administração sobre o empreendimento; ii) a matrícula-mãe nº 18.732 demonstra que cada unidade possui fração ideal do terreno de 112,855m² ou 2,634%, inclusive as partes comuns; iii) a sentença incorreu em erro ao condená-la no pagamento dos ônus de sucumbência, uma vez que é parte ilegítima. Requereu-se o provimento do recurso (mov. 406.1 – autos de origem).Cecília Ventura de Mesquita e Outros interpuseram recurso de Apelação Cível. Sustentou-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) a área pretendida é de uso comum de todos os moradores do conjunto residencial e não pode ser usucapida; ii) Marcia Rodrigues se apossou de parte da área de uso comum sem consentimento dos condôminos, erguendo muro e construindo telhado no espaço reservado para playground; iii) a construção avançou sobre a área de acesso à rede de esgoto; iv) houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial, que visava demonstrar que a área pertence ao condomínio. Requereu-se o provimento do recurso (mov. 408.1 – autos de origem).Cecília Ventura de Mesquita e Outros apresentaram provas que consideram novas (movs. 409.2-409.5 – autos de origem).Marcia Rodrigues apresentou contrarrazões (movs. 413.1 e 414.1 – autos de origem).Determinou-se a intimação dos apelantes para se manifestar sobre os documentos e mídia juntados aos movs. 409.2-409.5 dos autos de origem (mov. 27.1 – TJ).Laca Imóveis - Eireli reiterou a ilegitimidade passiva (mov. 30.1 – TJ).A Douta Procuradoria-Geral de Justiça, em pronunciamento do Promotor de Justiça Regis Rogério Vicente Sartori, opinou pelo conhecimento dos recursos e, no mérito, pelo provimento do recurso de Laca Imóveis - Eireli para reconhecimento da ilegitimidade passiva e pelo parcial provimento do recurso de Cecília Ventura de Mesquita e Outros para afastar o cerceamento de defesa e, no mérito, julgar improcedente o pedido de usucapião sobre área comum condominial (mov. 34.1 – TJ).


ADMISSIBILIDADE2. Os recursos são tempestivos, conforme o cotejo entre as datas da publicação da decisão que rejeitou os embargos de declaração (mov. 400.1 – autos de origem) no DJEN (21/08/2025) e as da interposição dos recursos, 09/09/2025 (mov. 406.1 – autos de origem) e 12/09/2025 (mov. 408.1 – autos de origem).O preparo do recurso de Laca Imóveis - Eireli está comprovado pelo documento de mov. 406.2 dos autos de origem. A dispensa de preparo do recurso de Cecília Ventura de Mesquita e Outros está justificada pela concessão da gratuidade de justiça ao mov. 261.1 dos autos de origem.Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, os recursos devem ser conhecidos.
VOTO3. Trata-se de Apelação Cível nº 0006137-55.2015.8.16.0194, em que figuram como Apelantes Laca Imóveis – Eireli (Apelante 1)
Cecília Ventura de Mesquita e Outros (Apelantes 2), e Apelada Marcia Rodrigues.Os recursos buscam a reforma da sentença que julgou procedente a Ação de usucapião especial referente a imóvel urbano.3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que Marcia Rodrigues ajuizou, em 08/06/2015, a Ação de usucapião especial urbana nº 0006137-55.2015.8.16.0194, em face de Laca Imóveis - Eireli e do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, com relação à área de 178,40m² inserida na matrícula nº 18.732 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, localizada na Rua Antônio Rechetelo nº 259, esquina com a Rua General Potiguara, Bairro Fazendinha, Curitiba/PR.A petição inicial está instruída com os seguintes documentos:- “Planta de Situação e Projeto”, que consiste em pranchas de projeto arquitetônico referentes à construção de um salão em alvenaria no imóvel situado na esquina da Rua General Potiguara (W137C) com a Rua Antonio Rechetelo. A primeira prancha contém a planta baixa do térreo, dois cortes transversais (Corte AA e Corte BB) e a elevação frontal para a Rua Antonio Rechetelo. A segunda prancha apresenta a planta de cobertura e implantação do imóvel, na escala 1:100, indicando a posição da construção em relação ao lote e ao alinhamento predial. O projeto é de autoria da empresa Alkaios Construção, tendo como proprietária Marcia Rodrigues. Não é possível identificar a data (mov. 39.3 – autos de origem).- “Projeto”, que consiste em pranchas de projeto urbanístico e de implantação do loteamento, na escala 1:200, referentes ao Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, situado entre a Rua General Potiguara, a Rua nº 1 (1ª à leste da Rua General Potiguara) e a Rua nº 2 (2ª à oeste da linha de alta tensão). As pranchas apresentam a distribuição de 40 lotes numerados (com designações "A" e "B"), organizados em séries paralelas e transversais ao alinhamento predial, servidos por uma rua particular central e dotados de área destinada a playground (com área de 74,90 m²). O projeto indica as dimensões individuais de cada lote, a localização das fossas, o novo alinhamento e os acessos de pedestres e veículos, permitindo visualizar a disposição espacial de todas as unidades do conjunto residencial e sua relação com as vias públicas circundantes; veja-se a área usucapienda (mov. 39.4 – autos de origem):
- “Declaração de Confrontantes” consistente em Declaração do Cadastro Imobiliário – Declaração de Confrontantes, nº 96/99, emitida pela Prefeitura Municipal de Curitiba (Secretaria Municipal de Finanças, Departamento de Rendas Imobiliárias), datada de 29/09/2016. O documento refere-se ao imóvel situado na Rua General Potiguara, nº 2320, com indicação fiscal 87292016 e inscrição imobiliária 4200530076, cadastrado em nome de Affonso Hauer XI CJ RES, identificado na Planta Santa Ana (Parte 1 e 2 e Parte 3). Os confrontantes declarados são: pela frente (W614B) – Rua Antonio Rechetelo; pelos fundos (87292006 e 87292010) – Tereza de Jesus Miranda Saad e Maria de Fátima Marquete Polli; pelo lado direito (W137C e W614B) – Rua General Potiguara e Rua Antonio Rechetelo; pelo lado esquerdo (W605B) – Rua Sérgio Navarro (mov. 56.2 – autos de origem);- “Croqui de Confrontantes” emitido pela Prefeitura Municipal de Curitiba (Secretaria Municipal de Finanças, Departamento de Rendas Imobiliárias), com indicação fiscal 87292016, inscrição imobiliária 4200530076, bairro 42, micro bairro 0, quadra 053, lote 0076. Trata-se de representação gráfica (croqui) que ilustra a posição do lote em relação às vias públicas circundantes, a saber: Rua Sérgio Navarro, Rua Miguel Cola Fagundes, Rua General Potiguara, Rua Desembargador Martinho da Cruz, Rua Antonio Rechetelo e Rua Vinícius Flores (mov. 56.3 – autos de origem);- “Memorial Descritivo e Planta” do imóvel, datado de 21/07/2017; veja-se (mov. 70.2 – autos de origem):
- Matrícula nº 22.643 do Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba, referente ao imóvel descrito como Casa nº 11, geminada, do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, localizado à Rua General Potiguara, fazendo frente ainda com a Rua nº 1 e a Rua nº 2, nesta Capital, constituída de 02 pavimentos, com área construída total de 65,12m² (32,56m² para o térreo e 32,56m² para o pavimento superior), correspondendo-lhe a fração ideal do solo de 2,643% ou quota ideal de 113,225m², inclusive as partes comuns e as destinadas a jardins e quintais, com frente para a Rua nº 02. A proprietária originária era Laca Imóveis Ltda. e a proprietária atual é Marcia Rodrigues, desde 17/08/2007 (mov. 75.2 – autos de origem);- Matrícula nº 18.732 do Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba, referente ao lote de terreno sob nº 2-G, proveniente do desmembramento da Gleba C-1, constante da Planta Santa Ana Parte "B", situado nesta cidade, medindo 76,37m de frente para a Rua General Potiguara, 73,80m de frente para a Rua nº 02, 76,37m de frente para a Rua nº 01 e 73,80m no lado oposto à Rua nº 02, onde confronta com os lotes 2-E e 2-F, com área total de 4.284,00m², sem benfeitorias, com indicação fiscal 87-292-9.000. Os proprietários originários eram Geroldo Augusto Hauer e esposa Marli Leal Hauer e Agostinho Afonso Hauer e esposa Maria José Hauer. O registro anterior corresponde à transcrição nº 68.474, Livro 3-BM. Da cadeia registral, destacam-se os seguintes atos: o R-1-18.732 registra a integralização de capital, datada de 27/04/1982, pela qual Geroldo Augusto Hauer e s/m. Marli Leal Hauer transmitiram a metade do imóvel à Laca Imóveis Ltda, pelo valor de Cr$ 4.000.000,00. O R-2-18.732 registra a compra e venda, da mesma data, pela qual Agostinho Afonso Hauer e s/m. Maria José Hauer transmitiram a outra metade do imóvel à Laca Imóveis Ltda, pelo mesmo valor de Cr$ 4.000.000,00. O R-3-18.732, de conformidade com escritura lavrada pelo 7º Tabelião de Curitiba (fls. 065/L0 895-N, de 15/06/1982), registra a incorporação do condomínio do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, com área construída de 3.028,34m², composto por 40 (quarenta) casas residenciais geminadas, com dois pavimentos cada uma, ocupando área de 1.514,17m², sendo o restante do terreno, que compreende dois play-ground, a rua particular central e as áreas destinadas a jardins e quintais, destinado ao uso comum de todos os condôminos. O registro descreve cada uma das 40 unidades (nº 01 a nº 40), com suas respectivas áreas construídas, frações ideais e posições dentro do conjunto, além das vendas de todas elas, dos nomes dos adquirentes e das respectivas matrículas (mov. 75.3 – autos de origem);- “Memorial Descritivo” com áreas destacadas em colorido; veja-se (mov. 104.2 – autos de origem):A manifestação do Município de Curitiba está acompanhada dos seguintes documentos, que registram a existência de irregularidades nas instalações hidrossanitárias do imóvel e a possibilidade de supressão da área de recreação do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI; veja-se (mov. 94.2 – autos de origem):
A contestação apresentada por Cecília Ventura de Mesquita e Outros está acompanhada dos seguintes documentos:- “Planta Conjunto Affonso Hauer” consistente em representação gráfica do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, apresentando a disposição das unidades residenciais, áreas comuns, rua particular interna e áreas de recreação (playground) do condomínio, bem como a posição do empreendimento em relação às vias públicas circundantes; veja-se (mov. 162.20 – autos de origem):- “Planta Prefeitura” consistente em planta antiga oriunda da Prefeitura Municipal de Curitiba, composta por duas páginas, contendo a representação gráfica da implantação do loteamento com indicação dos lotes, alinhamentos prediais e vias públicas (mov. 162.21 – autos de origem);- Matrículas nºs 21.238 (casa nº 07 de propriedade de Helio Fernandes Cavalcante da Silva e esposa Gerlarde Estevão Cavalcante da Silva), 23.056 (casa nº 14 de propriedade de Cecilia Ventura de Mesquista), 21.234 (casa nº 03 de propriedade de Henrique Muchau e esposa Joana Tereza Muchau); 22.644 (casa nº 12 de propriedade de Jonas Tadeus Gumarães e esposa Ana Maria Krama Guimarães); 21.233 (casa nº 02 de propriedade de Nilson Francisco de Melo e esposa Rosana Lúcia Marchiorato de Melo); e 23.061 (casa nº 19 de propriedade de Luiz Cancelier e esposa Araci Maria Cancelire) do Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba. Todas as matrículas imobiliárias fazem referência à área construída e à fração ideal de solo que compreende o imóvel, “inclusive as partes comuns e as destinadas a jardins e quintais” (movs. 162.22-162.27 – autos de origem).A contestação apresentada por Laca Imóveis Ltda está instruída com os seguintes documentos:- Primeira Alteração Contratual da Empresa Laca Imóveis – Eireli, NIRE 41600176227, CNPJ 77.996.973/0001-57. O titular é Geroldo Augusto Hauer. O documento foi registrado na Junta Comercial do Paraná em 21/08/2015 (mov. 188.3 – autos de origem);- Certidão de Óbito nº 2.074, lavrada às fls. 235-v do Livro nº 12-C de Registro de Óbitos do Registro Civil do Município de Porto Belo, Comarca de Tijucas/SC, que registra o falecimento de Luiz Afonso Leal Hauer, ocorrido em 12 de fevereiro de 2002, às 23h30, na Praia de Porto Belo/SC (mov. 188.4 – autos de origem);- Matrícula nº 18.732 do 6º Registro de Imóveis de Curitiba/PR, emitida em 16 de abril de 2018 (mov. 188.5 – autos de origem).No curso do procedimento foram juntados os seguintes documentos:- Matrículas nº 21.232 (casa nº 01 de propriedade de Dario Robison Alves de Oliveira); 21.236 (casa nº 05 de propriedade de Rosely Izabel Nogueira); 23.055 (casa nº 13 de propriedade de Nilzo Paixão e esposa Josefa Rodrigues Casquet Paixão); 23.059 (casa nº 17 de propriedade d Gilmar Reinert e esposa Jussara Ferreira Reinert) do Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição de Curitiba. Todas as matrículas imobiliárias fazem referência à área construída e à fração ideal de solo que compreende o imóvel, “inclusive as partes comuns e as destinadas a jardins e quintais” (movs. 271.2-271.8 – autos de origem).Na audiência de instrução, Mirian de Freitas Kavalkievicz Trentini, ouvida na qualidade de informante por ter trabalhado e manter relação de amizade próxima com Marcia Rodrigues, afirmou que existe uma casa construída sobre o terreno objeto da ação e que essa construção está ali há cerca de 20 anos. Afirmou que quando conheceu Marcia Rodrigues o imóvel já se encontrava fechado. Declarou que não tem conhecimento de qualquer notificação dirigida à autora para que desocupasse o imóvel (mov. 346.1 – autos de origem).Marcelo Henrique Rodrigues Monteiro, ouvido na qualidade de informante por manter relação de amizade próxima com Marcia Rodrigues e seu marido, disse que frequenta a residência da autora. Afirmou que sempre acreditou que o imóvel fosse de propriedade deles. Declarou ter ajudado em algumas reformas realizadas no local, incluindo reforma de portões. Disse que tomou conhecimento de algumas denúncias relativas ao imóvel ao lado, mas não forneceu maiores detalhes a respeito (mov. 346.1 – autos de origem).Walter dos Santos Trentini, ouvido na qualidade de informante por manter relação de amizade com Marcia Rodrigues, questionado a respeito das benfeitorias realizadas no imóvel e sobre o que havia sido construído no terreno, não conseguiu responder de forma inteligível em razão de problemas na conexão de áudio, tendo ao final declarado que não sabia (mov. 346.1 – autos de origem).Após a interposição de recurso, Cecília Ventura de Mesquita e Outros juntaram as seguintes mídias e documentos:- Vídeo que mostraria obstruções na rede principal de esgoto do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI (mov. 409.2 – autos de origem);- “Declaração de Denúncia de Dano na Rede de Esgoto”, subscrita por Ester de Lima da Cunha, em que a declarante afirma o seguinte (mov. 409.3 – autos de origem):“(...) que sou moradora do CONJUNTO RESIDENCIAL AFFONSO HAUER e estou passando por sérios problemas na minha rede de esgoto, conforme vídeo anexo, uma vez que a moradora MARCIA RODRIGUES está ocupando irregularmente a área comum do condomínio, área esta onde passa a rede de esgoto do condomínio. Com a obstrução da rede de esgoto do condomínio, em razão da posse irregular em área comum, os técnicos prestadores de serviço não conseguem fazer a manutenção da rede de esgoto, o que está causando infiltração e retorno da água dos banheiros e lavanderia”.
Em termos de valoração da prova, podem-se considerar provados os seguintes fatos: a) a área usucapienda, com 178,40m², integra a matrícula-mãe nº 18.732 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, sobre a qual foi incorporado o Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, composto por 40 residências, com cada unidade correspondendo a uma fração ideal do terreno, mais as partes comuns; b) a área usucapienda estava destinada à construção de playground do condomínio e constitui parte comum do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI; c) Laca Imóveis - Eireli, incorporadora do condomínio, transmitiu todas as unidades residenciais entre 1982 e 1983, conforme os registros de transmissão constantes da matrícula-mãe nº 18.732; d) Marcia Rodrigues ocupa a área de 178,40m² e nela ergueu muro e construiu telhado; e) existem irregularidades sanitárias na área comum, com possível obstrução da rede de esgoto.3.2. Laca Imóveis - Eireli busca o reconhecimento da ilegitimidade passiva, aos argumentos de que a incorporação do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, composto por 40 residências, ocorreu há mais de 40 anos, que todas as unidades foram transmitidas aos adquirentes com as respectivas frações ideais (inclusive as partes comuns) e que não exerce qualquer direito de propriedade ou administração sobre o empreendimento.Sobre a questão, consta da sentença o seguinte (mov. 387.1 – autos de origem):A usucapião se, por um lado, é um modo originário de aquisição de propriedade em relação ao possuidor, de outro, é uma forma em que o proprietário perde a propriedade de seu imóvel, assim, a citação do proprietário registral é um dos atos mais importantes do procedimento especial.Em outras palavras, na ação de usucapião é indispensável a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo.Quanto à ilegitimidade passiva, essa decorre da pertinência subjetiva com o direito material controvertido, sendo aferida à luz da Teoria da Asserção, bastando, em regra, a afirmação do autor no sentido de que o réu figurou na relação jurídica de direito material.Contudo, ocorrerá a ilegitimidade passiva sempre que dos fatos narrados na peça vestibular não se puder extrair a pertinência subjetiva do direito pleiteado em face do requerido, caracterizando-se, assim, a inexistência de responsabilidade daquele apontado inicialmente.(...)Apesar do fato de que todos os imóveis do condomínio residencial tenham sido efetivamente vendidos pela imobiliária, conforme consta na matrícula do bem, as áreas comuns continuam vinculadas à matrícula n°. 18.732.Logo, ainda que exista um condomínio residencial de fato, com legitimidade para defender seus interesses, como as áreas comuns se mantêm vinculadas à matrícula registrada em nome da ré LACA IMÓVEIS, ela é parte legítima para responder pela ação de usucapião que discute o exercício da posse/propriedade em nome registrado documentalmente em seu nome, em razão da excepcionalidade da demanda quem testilha.
A usucapião, como forma originária de aquisição da propriedade, possui natureza eminentemente declaratória, destinando-se ao reconhecimento de situação jurídica consolidada no mundo dos fatos. Nessa perspectiva, a delimitação subjetiva da demanda deve orientar-se pela titularidade formal do direito real atingido pela pretensão aquisitiva.O Código de Processo Civil de 1973 previa o seguinte em seus artigos 941 e 942:Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. (Redação dada pela Lei nº 8.951, de 13.12.1994)Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que “possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo” (STJ - REsp n. 351.631/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2001, DJ de 27/5/2002, p. 170).No Código de Processo Civil de 2015 deixou de existir procedimento especial para a ação de usucapião; o artigo 246, § 3º exige a citação pessoal dos confinantes e o artigo 259, inciso I a publicação de edital na ação de usucapião de imóvel. De qualquer modo, parece claro que a legitimidade passiva na ação de usucapião recai sobre quem exerce os poderes inerentes à propriedade sobre o bem usucapiendo, porque é justamente esse direito que será atingido por eventual sentença de procedência, com o cancelamento da matrícula anterior e a abertura de nova matrícula em favor do usucapiente (art. 1.241, § único, do CC).Convém esclarecer a questão da transmudação da propriedade no contexto da incorporação imobiliária.O Código Civil de 1916 não estabelecia regras específicas, sendo aplicável a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Confiram-se as normas insertas nos respectivos artigos 7º e 9º:Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.(...)Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;b) o destino das diferentes partes;c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;f) as atribuições do síndico, além das legais;g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;i) o quorum para os diversos tipos de votações;j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.O Código Civil de 2002, por sua vez, passou a dispor em seus artigos 1.331 a 1.333 o seguinte:Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam.Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Na doutrina, Celso Neto e outros afirmam o seguinte sobre a instituição do condomínio edilício e a extinção da incorporação[1]:Somente com o registro é que a propriedade existente transmuda-se, convertendo-se em uma propriedade horizontal, fazendo nascer a comunhão pro diviso . O registro é, à toda evidência, aqui, constitutivo.O condomínio edilício não tem nascimento jurídico espontâneo, a partir de uma existência material. É dizer: não basta que exista a divisão física de um prédio, por exemplo, para que nasça a divisão jurídica. Há sempre a necessidade de um ato instituidor, que decorra da vontade dos proprietários, ou de determinação judicial.Mesmo quando o nascimento condominial é precedido por uma incorporação imobiliária, em que há já uma pré-horizontalidade (ou pré-comunhão) instituída, com uma comunhão de frações ideais, faz-se necessário o ato final de instituição condominial, derivado da vontade do incorporador ou dos comunheiros, o qual constitui ato jurídico diverso e abstrato.A incorporação imobiliária não cria o condomínio horizontal, mas sim uma situação jurídica intermediária que perdura até o momento do nascimento condominial. Nasce dela a obrigação de o incorporador instituir o condomínio, o que é implementado pelo ato de instituição. Se da incorporação e seus contratos conexos surgem a existência e divisão físicas da coisa, é somente com o ato de instituição condominial que surgem a existência e divisão jurídicas.(...)O nascimento jurídico do condomínio depende, ademais, da prévia divisão física do imóvel, da manifestação de vontade dos proprietários, ou do incorporador, ou de ato de império do juiz, porque é somente deste ato jurídico que pode haver a divisão jurídica da coisa, a qual é sempre artificial, e não natural.(...)A via normal de extinção da incorporação é a que se dá pelo adimplemento das obrigações do incorporador e pela instituição do condomínio edilício, situação que foi tratada na primeira parte deste capítulo, para a qual se remete o leitor.
Aplicadas essas premissas no caso em apreço, extrai-se da matrícula-mãe nº 18.732 do 6º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba que em 27/04/1982 Laca Imóveis - Eireli adquiriu o lote de terreno sob nº 2-G, proveniente do desmembramento da Gleba C-1 constante da Planta Santa Ana Parte “b” e nele realizou a incorporação do condomínio do Conjunto Residencial Affonso Hauer XI. Consta no R-3 que a incorporação se deu por meio de escritura pública lavrada pelo 7º Tabelionato de Curitiba/PR, às fls. 065 do livro 895-N, onde “está estabelecida a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO”. Cada unidade corresponde a uma fração ideal do terreno (variável entre 2,036% e 4,514%),“inclusive as partes comuns e as destinadas a jardins e quintais”. A incorporação foi concluída entre os anos de 1982 e 1983, como se infere dos 40 registros de transmissão realizados na matrícula, com indicação dos nomes dos adquirentes e respectivas matrículas individuais (mov. 75.3 – autos de origem).Ainda que a escritura pública referida não tenha sido juntada nos autos, extrai-se indene de dúvidas que Laca Imóveis - Eireli, na qualidade de incorporadora, instituiu o condomínio edilício por meio de escritura pública com convenção de condomínio devidamente registrada e, ato contínuo, alienou a totalidade das 40 unidades autônomas que compõem o Conjunto Residencial Affonso Hauer XI, cada qual acompanhada de sua respectiva fração ideal do terreno, "inclusive as partes comuns e as destinadas a jardins e quintais".À luz da doutrina acima referida, o registro da instituição condominial operou a transmudação da propriedade anteriormente existente, convertendo-a em propriedade horizontal (comunhão pro diviso) com a criação de unidades autônomas dotadas de matrículas individuais. Trata-se de ato constitutivo que, uma vez registrado, fez nascer a divisão jurídica do imóvel originário, desdobrando a titularidade real que antes se concentrava na incorporadora em tantos direitos de propriedade quantas fossem as unidades autônomas constituídas.A subsequente transmissão de todas as frações ideais aos adquirentes, concluída entre 1982 e 1983, consumou a extinção da incorporação pela via normal (isto é, pelo adimplemento integral das obrigações do incorporador), esgotando definitivamente o vínculo jurídico de Laca Imóveis - Eireli com o empreendimento. Desde então, a incorporadora não exerce poderes inerentes à propriedade nem detém funções de administração.Nesse contexto, as áreas comuns do condomínio, por força do regime jurídico da propriedade horizontal, passaram a integrar o patrimônio coletivo dos condôminos como acessório inseparável de cada unidade autônoma. A propriedade sobre as partes comuns pertence, em condomínio necessário e indivisível, aos titulares das unidades autônomas.A circunstância de a matrícula-mãe nº 18.732 permanecer formalmente vinculada ao nome de Laca Imóveis - Eireli não altera essa conclusão. A matrícula em questão não corporifica direito real exercitável pela incorporadora, porque a totalidade do imóvel já se desdobrou nas 40 matrículas individuais das unidades autônomas transmitidas.O critério para aferição da legitimidade passiva na ação de usucapião, conforme já assentado, é a pertinência subjetiva com o direito real efetivamente atingido pela pretensão aquisitiva; vale dizer, deve figurar no polo passivo quem sofrerá perda patrimonial concreta com o eventual acolhimento do pedido. E essa perda, no caso, recai sobre os condôminos, que são os atuais titulares dos direitos reais sobre as áreas comuns, e não sobre a incorporadora, que há mais de quatro décadas se desvinculou integralmente do empreendimento.Nesse ponto, oportuno fazer uma breve consideração sobre o fato de que nem todos os condôminos terem integrado a lide. Ao todo são 40 unidades autônomas que integram o condomínio edilício, mas apenas 18 compareceram espontaneamente nos autos, sendo que uma delas (Odete Santos Souza Gomes) posteriormente
veio a falecer.Contudo, não se cogita de nulidade processual porque, de acordo com o artigo 282, § 2º, do Código de Processo Civil, “Quando puder decidir o mérito a favor da parte a quem aproveite a decretação de nulidade, o juiz não a pronunciará nem mandará repetir o ato ou suprir-lhe a falta”.Desse modo, merece acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por Laca Imóveis - Eireli, devendo a sentença ser reformada nesse ponto para excluí-la do polo passivo da demanda, com a extinção do processo em relação a ela, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.3.2. Cecília Ventura de Mesquita e Outros buscam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao fundamento de que o indeferimento da prova pericial impediu a demonstração de que a área usucapienda pertence à área comum do condomínio.Na ocasião da especificação de provas, os requeridos pediram o seguinte, com especial destaque para o item ‘c’ (mov. 286.1 – autos de origem):(...) vem mui respeitosamente a presença de Vossa Excelência manifestar quantos aos pontos controvertidos, conforme abaixo se passa a expor:a) esclarecer pontos acerca do suposto exercício da posse mansa, pacífica pela autora e sem oposição em local desde data da aquisição de imóvel em discussãob) o depoimento do representante da imobiliária LACA IMÓVEIS com o fim de esclarecer acerca da área comum, objeto desta demanda, com o fim de certificar que a referida área não pode ser objeto de Usucapião, no caso, a área que seria destinada ao Play ground;c) esclarecer se a área que é objeto do pedido é área que também passa tubulação da SANEPAR e, permanecendo a controvérsia, seja designada perícia por parte de engenheiro técnico da SANEPAR;d) Prova documental, no caso, todos os documentos já juntados na inicial, bem como aqueles referentes aos fatos novos, os quais demonstram ser a área destinada a play ground e não pode ser usucapida;e) Depoimento pessoal das partes, com o fim de interrogá-lo acerca dos fatos narrados na inicial;f) Prova testemunhal, com a oitiva das testemunhas a serem indicadas em momento oportuno;Isto posto, requer de Vossa Excelência seja recebida a presente peça, admitindo as provas indicadas e os pontos controvertidos. – grifou-seA decisão de organização e saneamento do processo assim analisou os pontos controvertidos e estabeleceu as provas a serem produzidas (mov. 288.1 – autos de origem):4. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS Os pontos controvertidos são: (a) se a posse é mansa, pacífica, pública e ininterrupta; (b) a legitimidade da posse da autora sobre o imóvel objeto do pedido inicial; (c) o tempo em que a autora exerce a alegada posse.(...)6. DAS PROVASDiante da natureza dos pontos controvertidos, defiro a produção de prova oral, consistente na colheita do depoimento pessoal de ambas as partes e oitiva de testemunhas e prova documental suplementar.Sobre a decisão de organização e saneamento, dispõe o artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil que “realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável”. Além desse fato, o artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de apresentação de embargos de declaração para “suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual deveria se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento”.Aplicadas essas premissas ao caso concreto, observa-se que a petição de especificação de provas apresentada por Cecília Ventura de Mesquita e Outros foi redigida de forma imprecisa e confusa. No item ‘c’, os requeridos limitaram-se a requerer o esclarecimento sobre eventual passagem de tubulação da SANEPAR na área usucapienda e, “permanecendo a controvérsia”, postularam a designação de perícia por “engenheiro técnico da SANEPAR”.A rigor, o pedido não formulou de maneira clara e inequívoca o requerimento de produção de prova pericial, tampouco indicou os quesitos, os pontos objeto da perícia ou a finalidade específica do exame técnico, limitando-se a condicionar a realização da diligência à persistência de uma controvérsia não delimitada.De todo modo, a decisão de organização e saneamento do processo fixou os pontos controvertidos e deferiu exclusivamente a produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) e prova documental suplementar, sem qualquer menção à prova pericial. Em face dessa omissão, incumbia a Cecília Ventura de Mesquita e Outros, caso entendessem necessária a produção de prova pericial, formular pedido de esclarecimentos ou opor embargos de declaração, o que acabou não sendo feito.Ainda que se pudesse cogitar de alguma irregularidade processual, a decretação de nulidade seria inócua. Como já consignado no item anterior, nos termos do art. 282, § 2º, do Código de Processo Civil, “quando puder decidir o mérito a favor da parte a quem aproveite a decretação de nulidade, o juiz não a pronunciará nem mandará repetir o ato ou suprir-lhe a falta”.Logo, a preliminar de nulidade deve ser rejeitada.3.3 Cecília Ventura de Mesquita e Outros buscam a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de usucapião, ao fundamento de que a área usucapienda constitui parte comum do condomínio edilício e não pode ser objeto de prescrição aquisitiva.A propósito, a sentença fundamentou o seguinte (mov. 387.1 – autos de origem):De acordo com o narrado na peça vestibular (mov. 1.1), a autora ocupa uma pequena área do condomínio de sobrados CONJUNTO RESIDENCIAL AFFONSO HAUER ao lado de seu imóvel, localizado no Município de Curitiba/PR, conforme descrito no memorial descritivo de mov. 70.2, por meio de ação de usucapião, forma de aquisição originária da propriedade imóvel consagrada na legislação pátria:(...)Para tanto, declara que exerce a posse do imóvel há mais de cinco anos, sem a apresentação de qualquer oposição por parte dos réus.Estatui o artigo 183 da Constituição Federal que o possuidor de área urbana de até 250m² pode adquirir seu domínio, via usucapião, desde que tenha ocupado o imóvel por cinco anos, sem oposição, de forma ininterrupta e utilizando-o para sua moradia ou de sua família:(...)Ou seja, os pressupostos para o ajuizamento da ação de usucapião urbana são a comprovação da posse pelo tempo de cinco anos, em área de terra em zona urbana não superior a 250 m², tendo nela sua moradia, ou de sua família, e não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.De salientar-se que, apesar do alegado na peça vestibular, não há o cumprimento dos requisitos necessários para a concessão do pleito inicial, porquanto a autora, ainda que ocupe o imóvel em discussão por mais de cinco anos, é proprietária registral de outro bem desde 10 de abril de 2008, conforme comprovado documentalmente no mov. 75.2.Assim, o pedido, conforme deduzido na petição inicial, esbarra no requisito da não propriedade de outro imóvel, eis que a autora já é proprietária do bem de matrícula n°. 22.643 do 6° Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba/PR.Entretanto, em atenção ao princípio da fungibilidade entre as modalidades de usucapião, o pedido da aquisição pela prescrição aquisitiva poderá ser analisado pela modalidade de usucapião extraordinária.Com efeito, segundo o artigo 1.238 do Código Civil: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.(...)De acordo com a prova produzia nos autos, em especial a prova oral (oitiva de informantes – mov. 346.1), a autora vem possuindo, com animus domini, o imóvel que pretende usucapir, de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição, há mais de quinze anos.Sobre a viabilidade de usucapião de imóvel objeto de condomínio, os doutrinadores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald ensinam que:Em um imóvel cuja titularidade é fracionada, pode um dos comproprietários usucapir contra os demais comproprietários? Se o condomínio for pro indiviso , ou seja, a indivisão do bem for de fato e de direito, a resposta será positiva apenas se o apossamento recair sobre a integralidade do imóvel. Isto é, se todos os condôminos têm composse sobre a área integral, só poderá um deles usucapir contra os demais, mantendo posse exclusiva com moradia, sobre a totalidade do condomínio por dez anos (art. 1.238 do CC), de modo a excluir os outros proprietários, sendo esse fato de inequívoca ciência de todos. A posse exclusiva, exteriorizada por um dos proprietários, impede a composse dos demais e aniquila a compropriedade. Mesmo no caso de imóvel objeto de herança, é possível a um dos herdeiros pleitear usucapião, desde que observados os requisitos para a configuração extraordinária previstos no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 – o prazo de 15 anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição dos demais proprietários ou de terceiros. Se, entretanto, o condomínio é pro diviso, vale dizer, a indivisão é apenas jurídica (pois não houve ação de divisão), mas já houve divisão de fato entre os condôminos sobre as áreas específicas de atuação individual, não se pode falar de composse, haja vista que cada possuidor exerce posse autônoma e precisamente localizada. Nesse caso, um dos condôminos poderá usucapir parcialmente de outro determinada porção concreta do imóvel se, pelo prazo de dez anos, residir em área exclusiva de outro comproprietário[3].(...)Em pese as alegações apresentadas na defesa dos condôminos (mov. 162.1), fato é que não existem documentos nos autos e tampouco provas testemunhais que comprovem que a autora ocupou o imóvel objeto da presente ação de forma precária e com oposição por parte dos demais coproprietários.Na contramão do alegado pelos condôminos, contudo, há provas concretas de que a posse da autora foi exercida com animus domini, de forma exclusiva, ininterrupta e sem oposição por mais de quinze anos, sendo que o Município de Curitiba informou que, apesar da área se destinar ao playground do Condomínio, existe outra área com metragem semelhante e que pertence ao residencial, havendo o cumprimento dos requisitos municipais neste ponto (mov. 94.1):(...)É fundamental pontuar que, por mais que um imóvel seja usado em situação irregular (em sentindo da administração pública), não há como impedir a aquisição do direito de propriedade pela usucapião, pois “eventual construção irregular, supressão de nascente ou risco à saúde pública continuarão a existir independentemente de o juiz, na sentença, deferir ou indeferir o pedido de usucapião, sendo certo que tais irregularidades devem ser corrigidas por remédios próprios, a cargo do Poder Público, pelo poder de polícia que lhe é inerente[4]”.No caso discutido, como se trata de um loteamento com irregularidade nas instalações hidrossanitárias por décadas, há uma clara omissão estatal, que, implicitamente, concordou com tal situação. E pelo fato de o local estar ocupado, em sentido técnico, não há como impedir a possibilidade de aquisição da propriedade.De outro giro, é importante pontuar que o STJ, no tema repetitivo n°. 985, definiu a tese de que “O reconhecimento da usucapião extraordinário, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal”.Portanto, da análise dos autos, se conclui pela pertinência do pedido formulado.Assim, ante o decurso do prazo prescricional aquisitivo, bem como a existência de animus domini por parte do autor, sem qualquer oposição concreta por parte do proprietário (ou de seus herdeiros), deve-se reconhecer que se encontra comprovada a presença das condições legais que ensejam a declaração de propriedade via usucapião.Na esteira do que decidido na sentença, a questão será analisada sob a ótica da usucapião extraordinária. A usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade calcada no binômio posse e lapso de tempo.A usucapião extraordinária nas modalidades comum e posse-trabalho está prevista no artigo 1.238, caput e parágrafo único, do Código Civil, nos seguintes termos:Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.Ao interpretar esse dispositivo legal, Orlando Gomes[2] salienta que a boa-fé e o justo título são presumidos quando preenchido o lapso temporal; diz ele:Na usucapião extraordinária, a propriedade é adquirida pelo possuidor, em prazo mais longo, independentemente de justo título e de boa-fé, que, em nosso direito, se presumem. (RA) A usucapião extraordinária, na disciplina da nova codificação (art. 1.238), teve o lapso de tempo - um dos seus requisitos essenciais - reduzido, de 20 para 15 anos (RA).(...)119. Usucapião extraordinária. A usucapião extraordinária caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo título e a boa-fé. Basta que alguém possua, como seu, um bem, durante certo lapso de tempo, para que lhe adquira a propriedade. Seus requisitos resumem-se à posse sem interrupção nem oposição, em certo prazo, desde que possuída a coisa com animus domini. Alguns Códigos exigem, ainda, o requisito de boa-fé. Assim era em nosso direito anterior. Outros, porém, o presumem, como o nosso.(...)(RA) Além do prazo de 15 anos, previsto no caput, do art. 1.238, do Código Civil, o legislador prevê hipótese de aquisição por usucapião extraordinária com exercício de posse por dez anos. Essa redução de prazo ocorre quando o possuidor utilizava o imóvel para a sua moradia ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo, na dicção do parágrafo único do referido artigo. A norma em comento é, como se percebe, corolário da função social da propriedade, valorando positivamente a conduta do possuidor que pratica atos tendentes à realização dessa função social (RA).Ou seja, para a configuração da usucapião extraordinária, nos termos do artigo 1.238, caput e parágrafo único, do Código Civil, é necessário comprovar o tempo de posse de pelo menos 15 (quinze) anos, sem interrupção e sem oposição, ou então 10 (dez ) anos, desde que, nesse caso, também de comprove a moradia habitual ou a realização de obras ou serviços de caráter produtivo.Do ponto de vista legal, ao dispor que “considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”, o artigo 1.196 do Código Civil, interpretado literalmente, permaneceu fiel à tradição do direito brasileiro e assimilou a teoria da posse de Jhering, em que os fundamentos da posse estão espelhados nos poderes proprietários.Já a interpretação sistemática do Código Civil parece indicar uma perspectiva de maior ênfase na adoção da concepção de posse como fato, premissa que se revela com mais intensidade na disciplina da usucapião a começar pela própria regra do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Ao prever a funcionalização do uso que permite retirar maior utilidade social e econômica da coisa, o legislador conferiu maior importância ao exercício do poder fático sobre a coisa.A situação pode ser compreendida nos termos do que assinala Laura Beck Varela, de que a ideia de posse ao longo do tempo oscilou entre autonomia (posse como fato) e abstração (posse como direito)[3]. Essa oscilação observa uma dinâmica, presente principalmente na modernidade, de hegemonia do direito de propriedade como forma de apropriação econômica de coisas. A posse como fato revela maior autonomia em relação ao direito de propriedade, porque apoiada naquilo que Pontes de Miranda qualifica de poder fático; ao passo que a abstração pressupõe exercício possessório semelhante às faculdades emergentes da titularidade proprietária, representada, no contexto brasileiro, pelo registro do título no Registro Imobiliário.Quando trata da premissa de poder fático inerente a posse, Pontes de Miranda assinala o quanto o poder que caracteriza a posse é dependente do social ou das relações sociais, no sentido de o fato da posse precisar encontrar reconhecimento da comunidade em que está inserido, sem o que não é possível ao possuidor se afastar da coisa sem que ela seja arrebatada por outro[4].A apropriação da coisa que caracteriza o ato da posse não pode ser compreendida sem levar em conta a dinâmica dos desdobramentos da materialidade das relações sociais e econômicas. O direito civil contemporâneo, no plano jurídico, tenta incorporar os desdobramentos da materialidade das relações sociais por meio da premissa de funcionalização dos institutos jurídicos.Assim, embora o Código Civil permita a valoração da posse tanto como direito quanto como fato, prepondera a concepção fática, dado que, mesmo a propriedade a que se refere o artigo 1.196 do Código Civil está, ela própria, qualificada pela função social que exige uso e utilidade da coisa.Sobre a detenção, o artigo 1.208 do Código Civil dispõe que “não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade”.Estabelecidas essas premissas, convém detalhar o regime jurídico das áreas comuns de condomínios edilícios.Os já mencionados artigos 1.331 a 1.333 do Código Civil dispõem o seguinte:Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a que as unidades se destinam.Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A possibilidade de usucapião de áreas comuns de condomínios edilícios é controversa na doutrina e na jurisprudência.De acordo com a doutrina majoritária, o fato de as áreas comuns serem indivisíveis, inalienáveis e de propriedade comum de todos os condôminos as torna insuscetíveis de usucapião. Nesse sentido, o exercício exclusivo da posse por um dos condôminos traduziria ato de tolerância. Caio Mario da Silva Pereira afirma[5] que “por mais que dure a ocupação exclusiva jamais se converterá em domínio daquele que se assenhorear a parte comum do edifício”. Para Benedito Silvério Ribeiro[6], a usucapião da área de uso comum sempre será inaceitável, em razão de o ocupante ter “contra si o seu próprio título”.Ao tratar do pensamento da doutrina contrária, Isabel Borjes esclarece o seguinte[7]:Em que pese parte da doutrina ser contrária à possiblidade de usucapião de áreas de uso comum em condomínios edilícios, há entendimentos em sentido oposto, excepcionalmente, que admitem se tratar de posse capaz de ser convertida em propriedade. Quando a área comum for considerada "área morta" ou dispensável à existência condominial, e houver uso por longos anos, sem oposição dos demais ou autorizado por ato assemblear, será possível adquiri-la pela prescrição aquisitiva. A explicação está no princípio da boa-fé objetiva.
Ainda que tratando do edifício de apartamentos, Pontes de Miranda afirma que pode usucapir área comum o condômino que, rompendo a composse, passa a exercer posse exclusiva sobre área com animus domini; veja-se[8]:4. USUCAPIÃO DE PARTES INTEGRANTES DO EDIFÍCIO. – Não é verdade que se não possam adquirir por usucapião partes integrantes do edifício de apartamentos. Primeiro, se alguém compra a não-dômino o apartamento, sem do título constar o mesmo que consta dos títulos dos comunheiros e tem posse para usucapir, só adquire o que consta d título. Segundo, se alguém compra pedaço de terreno que é parte integrante do edifício e vem a usucapi-la, ninguém pode dizer que não usucapiu parte integrante que era comum. Terceiro, se, entre dois prédios de apartamentos, se perfizerem os pressupostos necessários para que o dono de um deles ou donos de um dos apartamentos usucapissem a varanda tornada comum ou a servidão de passagem, ou de luz, ou outra qualquer, logo se vê quantos erros cabem na proposição “admite-se usucapião de fração distinta de prédio pelo dono de outra ou terceiro; porém não das coisas comuns, isoladas”, que, firmado em ANTONIO BUTERA, lançou CARLOS MAXIMILIANO (Condomínio, 136).A propriedade dos apartamentos (partes divisas + partes indivisas) pode ser usucapida, ainda que por outro comuneiro. Por outro lado, nada obsta a que alguém, terceiro, possua ad usucapionem parte material do terreno, ou parte pro indiviso; nem a que venha a usucapir um dos comunheiros, que excluiu a posse dos outros e começou de possuir as usucapionem. O próprio possuidor comuneiro de má-fé pode não ter justo título, ou tê-lo putativo e ser de boa-fé, usucapindo o apartamento, nos tempos do art. 550 ou do. Art. 551: então, não terá sido usucapião do apartamento pertencente a outro comuneiro, mas sim do terreno e acessões que ainda pertenciam ao dono do terreno.(...)7. CONCLUSÕES. – De tudo o que se disse ressalta:a) Os princípios da usucapião não sofrem exceção – nem eclipse – quando está em causa parte integrante, divisa ou indivisa, do edifício de apartamentos.Satisfeitos os pressupostos para usucapir, a aquisição ocorre.b) O que pode ser possuído pode não ser usucapível; mas o que não pode ser possuído não pode ser usucapido. O que é possuído como parte integrante não pode ser usucapido como coisa isolada, ou pertença. O que é possuído como parte ideal não pode ser usucapido como parte divisa; nem, tão-pouco, como todo.c) O que é vedação de usucapião entre comunheiros, por faltar o pressuposto da boa-fé, não procede quando se trata de posse por outrem.Nem se pode excluir, quanto a comuneitos, a usucapião a despeito da má fé.d) A posse do indiviso não se pode impor como posse do diviso, porém o possuidor, que possuía a parte indivisa, pode transformar a sua posse do indiviso em posse do diviso (execução da obrigação de dividir).(...)Os princípios que regem a usucapião das coisas possuídas exclusivamente e os princípios concernentes à usucapião das coisas compossuídas, ou possuídas em partes divisas, largamente tratados no Tomo XI, são comuns à usucapião dos edifícios de apartamentos, dos terrenos e partes indivisas e das partes divisas nos edifícios de apartamentos. As causas de suspensão e interrupção do prazo para se usucapir são as mesmas.
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou pela possibilidade da usucapião de área comum; veja-se:AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO. CONDOMÍNIO . POSSIBILIDADE DE USUCAPIR ÁREA COMUM. POSSE EXCLUSIVA SOBRE O BEM POR MAIS DE DEZ ANOS. COMPROVAÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS . OFENSA AOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. INOCORRÊNCIA. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 07/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 750322 MG 2015/0181640-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2017)A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná possui julgados em ambos os sentidos; veja-se:DIREITO CIVIL – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL – POSSE COM ANIMUS DOMINI, MANSA, PACÍFICA E PELO PERÍODO AQUISITIVO DA USUCAPIÃO NÃO DEMONSTRADOS NOS AUTOS – IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIR ÁREA COMUM EM CONDOMÍNIO – INTELIGÊNCIA DO ART. 3º DA LEI N . 4.591/64 – APELANTE QUE SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS PROBATÓRIO – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO ARGUIDO – INC. I DO ART. 373 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO JUDICIAL MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, EM SEDE RECURSAL – MAJORAÇÃO QUANTITATIVA – APLICABILIDADE DO § 11 DO ART . 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – RECURSO – CONHECE – NEGA PROVIMENTO. 1. Os pressupostos para o ajuizamento da ação de usucapião são a comprovação da posse pelo tempo de 15 (quinze) anos, podendo ser reduzida em 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, sem interrupção nem oposição (posse mansa e pacífica), com ânimo de dono, independente de justo título e boa-fé. 2 . Dos Autos, extrai-se que ficou comprovado que a área que o Apelante deseja usucapir é comum do condomínio, por isso mesmo que ele tenha usado o espaço de forma individual, não é possível invocar a declaração do domínio pela usucapião. 3. O art. 3º da Lei n . 4.591/64 determina que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, inexistindo, aliás, sequer interesse de agir nestes casos. 4. Os fatos arguidos pelo Apelante não encontram respaldo nas provas produzidas nos Autos . Não há prova do exercício da posse mansa, pacífica e pelo prazo exigido pela atual Legislação Civil. (...) II. RAZÕES DE DECIDIRO recurso de apelação cível preenche os requisitos de admissibilidade e deve ser conhecido. No mérito, entretanto, a pretensão recursal não pode prosperar . A área objeto de usucapião é parte comum do Condomínio Flamboyant, sendo insuscetível de utilização exclusiva por qualquer condômino, conforme o art. 3º da Lei n. 4.591/64 e o § 2º do art . 1.331 do Código Civil. A jurisprudência é pacífica ao vedar a usucapião de áreas comuns em condomínios, independentemente do tempo de posse. O Apelante não conseguiu comprovar o exercício da posse com animus domini de forma mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, conforme exigido pelo art . 1.238 do Código Civil. A área em questão não possui matrícula própria e foi destinada, em Assembleia Geral Extraordinária, para redistribuição e ampliação de vagas de garagem, confirmando seu caráter de área comum. O ônus da prova, conforme o art . 373 do CPC, não foi adequadamente cumprido pelo Apelante. Jurisprudência relevante :TJPR – 18ª Câmara Cível – Apel. Cível n. 0017222-02 .2010.8.16.0004 – Curitiba – Rel .: Desa. Denise Kruger Pereira – J. 21.04 .2019.TJPR – 17ª Câmara Cível – Apel. Cível n. 0006039-38 .2016.8.16.0064 – Castro – Rel .: Juiz de Direito Alexandre Kozechen – J. 19.04.2021 .IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação cível conhecido e desprovido. Mantém-se a decisão de primeira instância por seus próprios e bem fundamentados motivos, não havendo direito à aquisição por usucapião de área comum de condomínio. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM GRAU RECURSAL: Nos termos do § 11 do art . 85 do CPC, os honorários advocatícios sucumbenciais são majorados para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal. (...) (TJ-PR 00154510320078160001 Curitiba, Relator.: substituto sergio luiz patitucci, Data de Julgamento: 14/10/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/10/2024)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C DEMOLITÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A REIVINDICATÓRIA E PRESCRITA A DEMOLITÓRIA.RECURSO DA RÉ . EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE ININTERRUPTA DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO, DE FORMA EXCLUSIVA, POR MAIS DE QUINZE ANOS, SEM OPOSIÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO . É possível a usucapião de área comum de condomínio quando um dos condôminos mantém a posse exclusiva da área em questão. (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1394724-5 - Curitiba - Rel.: Desembargador Luis Espíndola - Unânime - J . 30.03.2016) (TJ-PR - APL: 13947245 PR 1394724-5 (Acórdão), Relator.: Desembargador Luis Espíndola, Data de Julgamento: 30/03/2016, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1790 02/05/2016)
Nesse cenário, parece possível admitir, em caráter excepcional, a usucapião de área comum de condomínio edilício.Conforme assinala Pontes de Miranda, os princípios da usucapião “não sofrem exceção – nem eclipse” quando estão em causa partes integrantes, divisas ou indivisas, do edifício. O que se exige, para que a excepcionalidade se configure, é a demonstração inequívoca de que houve efetiva ruptura da composse, com o exercício de posse exclusiva, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, pelo prazo legalmente exigido. É dizer: o condômino que pretende usucapir área comum precisa demonstrar que sua posse transcendeu o mero uso tolerado e se converteu em verdadeiro poder fático autônomo sobre a coisa, com a exclusão da posse dos demais comunheiros.Aplicadas essas premissas legais, doutrinárias e jurisprudenciais ao caso em apreço, extrai-se dos autos que a comprovação do tempo de posse repousa exclusivamente sobre as declarações de informantes colhidas em audiência (mov. 346.1 – autos de origem).As pessoas ouvidas, além de terem relação de amizade com Marcia Rodrigues e seu marido, chegaram a manter, ao menos no passado, relação de subordinação com eles. Mirian de Freitas Kavalkievicz Trentini não forneceu detalhes sobre a extensão da residência de Marcia Rodrigues que corresponderia ao escritório nem à área do terreno ocupada, referindo-se, genericamente, à casa que seria da autora. Marcelo Henrique Rodrigues Monteiro também não apresentou narrativa extensa ou complexa, limitando-se a dizer que sempre acreditou que o imóvel era da autora e seu marido, mas depois soube de algumas denúncias sobre “o imóvel ao lado” (mov. 346.1 – autos de origem).Frise-se que Marcia Rodrigues deixou de juntar documentos aptos a corroborar a alegada posse por período superior a quinze anos, tais como comprovantes de pagamento de tributos incidentes sobre a área, registros fotográficos datados, contratos, notificações, correspondências ou qualquer outro elemento documental que permitisse aferir, com segurança, o termo inicial e a continuidade da ocupação.A usucapião extraordinária, embora dispense justo título e boa-fé, não dispensa a prova robusta do lapso temporal. Admitir a prescrição aquisitiva com base unicamente em declarações genéricas de informantes sem qualquer suporte documental significaria conferir à prova oral frágil uma eficácia desproporcional, sobretudo em matéria que envolve a subtração de área comum à coletividade condominial.Some-se a isso que, conforme apurado nos autos, em especial a partir da documentação municipal (mov. 94.2 – autos de origem), corroborada pela declaração da moradora Ester de Lima da Cunha mov. 409.3 – autos de origem), a área objeto da pretensão usucapienda abriga instalações sanitárias que servem ao conjunto condominial.A existência de infraestrutura comum na área ocupada constitui circunstância relevante, porque a destinação funcional coletiva da área é incompatível com a pretensão de apropriação exclusiva por um único condômino. O exercício de posse exclusiva pressupõe a possibilidade de fruição autônoma e independente da coisa, o que se mostra inviável quando a área abriga infraestrutura que necessariamente serve a terceiros.Ainda que se admita, excepcionalmente, a possibilidade jurídica de usucapião de área comum de condomínio edilício, a hipótese concreta dos autos não preenche os pressupostos necessários ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.Logo, o recurso deve ser provido no particular, para reformar a sentença e julgar improcedente a ação de usucapião, com inversão dos ônus sucumbenciais.A verba honorária mantém-se em 10% sobre o valor da causa, sendo metade para o patrono de Laca Imóveis – Eireli e metade para o de Cecília Ventura de Mesquita e Outros, nos termos do artigo 87 do Código de Processo Civil.VOTA-SE para CONHECER dos recursos de Apelação Cível e DAR PROVIMENTO ao recurso de Laca Imóveis – Eireli (Apelante 1) para RECONHECER a ilegitimidade passiva da apelante e EXTINGUIR o processo sem resolução do mérito em relação a referida parte, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, e DAR
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de Cecília Ventura de Mesquita e Outros (Apelantes 2) para REFORMAR a sentença e JULGAR IMPROCEDENTE a ação de usucapião, com inversão dos ônus sucumbenciais, sendo metade da verba honorária devida para o advogado da primeira apelante e metade para o advogado dos demais apelantes.