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Processo:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
1ª VICE-PRESIDÊNCIA

Autos nº. 0083525-48.2026.8.16.0000

Recurso: 0083525-48.2026.8.16.0000 Pet
Classe Processual: Petição Cível
Assunto Principal: Preclusão / Coisa Julgada
Requerente(s): COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA
Requerido(s): CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA
I -
COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT. interpôs Recurso
Especial, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal,
contra os acórdãos proferidos pela Oitava Câmara Cível deste Tribunal de Justiça.
A Recorrente acusou, além de dissídio jurisprudencial, infringência aos artigos:
a) 506, 513, §5º, 779, I, 789 e 790 do Código de Processo Civil (CPC), em conjunto com
artigos 4º, parágrafo único, 9º, 12, § 4º, e 20 da Lei nº 4.591/1964, sustentando que a COHAB-
CT foi incluída no cumprimento de sentença e teve bem de sua propriedade submetido à
penhora, embora não tenha participado da fase de conhecimento nem conste do título
executivo judicial, alegando que que a responsabilidade pelo débito condominial recai sobre o
promitente comprador e ocupante do imóvel, sendo ilegítimo o redirecionamento da execução
e a constrição patrimonial da Recorrente, em afronta aos limites subjetivos da coisa julgada, à
responsabilidade patrimonial do devedor e ao devido processo legal.
b) 108, 109 e 779 do Código de Processo Civil (CPC): alegando que a inclusão da COHAB-CT
no polo passivo durante a fase executiva viola a estabilidade da lide e os limites da relação
processual, por permitir o redirecionamento da execução contra pessoa que não integrou a
demanda originária nem foi condenada no processo de conhecimento.
II –
O Órgão Fracionário desta Corte, após sopesar os elementos informativos carreados aos
autos, concluiu pelo conhecimento e desprovimento do recurso de agravo de instrumento,
interposto pela ré/recorrente, mantendo a decisão interlocutória recorrida (mov. 38.1/TJ dos
autos AP).
Na ocasião do julgamento, o Colegiado destacou que é que a penhora de imóvel de
propriedade da Recorrente para satisfação de débitos condominiais é válida, ainda que a
Recorrente não tenha participado da ação de cobrança na fase de conhecimento. Ressaltou-se
que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e
acompanhando a titularidade do bem. Registrou-se, ainda, que o proprietário responde pelos
débitos relacionados ao imóvel, independentemente de ter sido o causador da dívida.
Fundamentou-se o decidido no artigo 109, §3º, do Código de Processo Civil (CPC), para
reconhecer a extensão dos efeitos da sentença ao adquirente ou titular do bem. Afastou-se,
ainda, no julgamento, as alegações de violação à coisa julgada e ao devido processo legal,
destacando que a responsabilidade decorre da própria titularidade do imóvel e que foi
assegurado exercício do contraditório e da ampla defesa na fase executiva. Houve, ademais,
aplicação de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente do REsp
1.683.419/RJ, utilizada como fundamento para admitir a penhora do imóvel gerador da dívida
condominial mesmo quando o proprietário não integrou a fase de conhecimento.
Ao final, o agravo de instrumento foi conhecido e desprovido, mantendo-se a decisão recorrida.
Em seguida, foram opostos embargos de declaração pela ré/recorrente, que foram conhecidos
e rejeitados pela Câmara Julgadora, em razão da ausência de vícios integrativos no julgado
(mov. 18.1/TJ dos autos ED).
Pois bem.
No tocante à suposta infringência aos artigos 506, 513, §5º, 779, I, 789 e 790 do Código de
Processo Civil (CPC), em conjunto com artigos 4º, parágrafo único, 9º, 12, § 4º, e 20 da Lei nº
4.591/1964, bem como ao 108, 109 e 779 do Código de Processo Civil, verifica-se que o
posicionamento da Câmara, especialmente no que diz respeito à coisa julgada e à legitimidade
passiva, o entendimento da Câmara está em consonância com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, o que faz incidir o veto da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça.
Confira-se os seguintes precedentes:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO
IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE
AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO
FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER
REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. (...) 2. O propósito
recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos
condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança,
já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo
passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro.
(...) 4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de
Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de
natureza propter rem, ou seja, é obrigação ‘própria da coisa’, ou,
ainda, assumida ‘por causa da coisa’. Por isso, a pessoa do devedor
se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real,
desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. 5. Em
havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre
entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento
das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência
de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o
condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em
conjunto, conforme melhor lhe aprouver. Precedente. 6. Hipótese dos
autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se
registrado em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz,
portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro da recorrente com o
condomínio. 7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo
efetuado o pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador
das despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele
registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase
de conhecimento. 8. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra
do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual ‘o adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e
juros moratórios’. Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel
e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto
no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença
proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou
cessionário. 9. Ademais, a solução da controvérsia perpassa pelo princípio
da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do
processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um
entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material.
Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido
impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo
passivo do cumprimento de sentença. 10. Recurso especial parcialmente
conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários
advocatícios” (REsp 1.683.419/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, J. 20/2/2020 – sem destaques no original).
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO
BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM
NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM. 1. Embargos de terceiro opostos pela proprietária do
imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada
nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de
cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária. (...) 4. Em se
tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-
se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel
pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase
de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
(...) 6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos
condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas
indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum. 7. Recurso
especial conhecido e provido” (REsp 1.829.663/SP, relatora Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, J. 5/11/19 – sem destaques no original).
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS
CONDOMINIAIS. REAQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL
ANTERIORMENTE ALIENADO. NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO. 1. Segundo o entendimento jurisprudencial desta Corte,
"quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente
alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou
titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o
adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais
em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de
regresso contra o antigo proprietário/possuidor" (AgInt nos EDcl no AREsp
n. 1.880.565/PR, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado
aos 14/2/2022, DJe de 21/2/2022). 2. Não sendo a linha argumentativa
apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos
invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a
alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente
mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido”. (AgInt no
AREsp n. 2.456.542/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
julgado em 22/4/2024, DJe de 24/4/2024).
Confira-se também:
“Na hipótese, a insurgente (promitente vendedora) readquiriu a
titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado,
motivo pelo qual deve responder pelos débitos do condomínio, ainda que
não tenha figurado como parte na ação de conhecimento no âmbito da
qual formado o título executivo judicial, pois nos termos do art. 568, inc.
III, do Código de Processo Civil/73, aplicável à hipótese, a alienação ou
cessão do imóvel ou direito litigioso alcança o novo devedor que assumiu
a obrigação” (AgInt no REsp 1288890/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 18/12/2020).
“A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de
condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel
gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o
proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de
cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha
participado da fase de conhecimento” (AgInt no REsp 1851742/PR, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06
/2020, DJe 01/07/2020).
Com relação à passagem do Recurso pela alínea “c”, do permissivo constitucional, o Superior
Tribunal de Justiça orienta que “8. Fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial
quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do
permissivo constitucional”. (AgInt no AREsp n. 2.493.467/RJ, relator Ministro Herman
Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 29/5/2024.).
Por derradeiro, não há como acatar o pedido formulado pela parte Recorrida, atinente à
majoração dos honorários advocatícios recursais, posto que tal medida, a teor do disposto na
regra prevista pelo § 11º do artigo 85 do Código de Processo Civil, é atribuição da Corte
responsável pelo julgamento do Recurso e não da Vice-Presidência do Tribunal Estadual, a
qual é responsável apenas por seu exame de admissibilidade.
III -
Do exposto, inadmito o Recurso Especial, com base na Súmula nº 83 do Superior Tribunal de
Justiça.
Intimem-se.
Curitiba, data da assinatura digital.
Desembargador HAYTON LEE SWAIN FILHO
1º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
AR82