Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000055-44.2020.8.16.0093, da Vara Cível da Comarca de Ipiranga, em que figuram como apelantes Mizael Martins dos Santos e Terezinha de Jesus dos Reis Santos e, como apelado Ilineu José Mocelim.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus contra a sentença que julgou totalmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos, ajuizada pelo autor, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, determinando a reintegração do autor na posse do bem, bem como condenando os réus ao pagamento de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de perdas e danos, valor apurado mediante a soma de indenização pelo corte de árvores de eucalipto, indenização pelo uso indevido do imóvel e multa contratual, autorizada a compensação com a quantia de R$ 50.000,00 já paga pelos demandados quando da assinatura do contrato, além da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da condenação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil
(evento
300.1).
Inconformados, os réus interpuseram apelação sustentando, em síntese, que: a) a sentença é nula, diante da ausência de citação de litisconsorte passivo necessário, consistente em terceiro que estaria na posse do imóvel por força de negócio jurídico celebrado com os apelantes, o que violaria os artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil; b) houve cerceamento de defesa, uma vez que o
juízo de origem indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse por ausência de provas e, posteriormente, julgou antecipadamente o mérito da demanda, sem oportunizar a produção de provas pericial e testemunhal requeridas; c) no mérito, o inadimplemento contratual não lhes seria imputável, pois o apelado teria deixado de cumprir obrigação essencial consistente na regularização do imóvel, que estaria gravado com usufruto, inviabilizando a lavratura da escritura definitiva, motivo pelo qual seria aplicável a exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil; d) inexistem provas aptas a demonstrar os alegados danos materiais relativos ao corte de eucaliptos e ao uso indevido do imóvel, sendo indevida a condenação imposta; e) subsidiariamente, caso mantida a condenação,
requerem a redução da multa contratual, para que incida apenas sobre a parcela inadimplida, nos termos do artigo 413 do Código Civil. Ao final, pleiteiam o reconhecimento das nulidades arguidas ou, alternativamente, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, ou ainda a mitigação da condenação imposta (evento
306.1).
Em contrarrazões, o autor/apelado pugnou pela manutenção integral da sentença, sustentando, em síntese, que: a) inexiste litisconsórcio passivo necessário, uma vez que os apelantes não comprovaram a existência de direito real ou situação jurídica que imponha a participação de terceiro no polo passivo da demanda, não havendo demonstração de prejuízo apto a ensejar nulidade; b) não houve cerceamento de defesa, pois a causa encontrava-se madura para julgamento, sobretudo diante da ausência de impugnação específica dos réus quanto aos danos materiais pleiteados, o que atrai a presunção de veracidade prevista no Código de Processo Civil e afasta a necessidade de dilação probatória; c) restou caracterizada a mora automática dos apelantes pelo inadimplemento da parcela vencida do contrato, sendo inaplicável a exceção do contrato não cumprido, especialmente porque o próprio instrumento contratual atribuía aos compradores a obrigação de providenciar a escritura pública após o pagamento integral do preço; d) os danos materiais foram corretamente reconhecidos, porquanto discriminados na inicial e não impugnados de forma específica, mostrando-se razoáveis e proporcionais; e) a multa contratual foi aplicada em consonância com o pactuado entre as partes, inexistindo demonstração de excesso que autorize sua redução. Ao final, requereu o desprovimento do recurso, com a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal (evento
313.1).
É o relatório.



II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso de apelação
interposto.

II.II – DAS PRELIMINARES
As preliminares suscitadas pelos apelantes não merecem acolhimento.
Inicialmente, quanto à alegada nulidade da sentença por ausência de citação de litisconsorte passivo necessário, sustentam os recorrentes que terceiro, supostamente detentor da posse do imóvel objeto da lide, deveria ter integrado o polo passivo da demanda, sob pena de nulidade absoluta, nos termos dos artigos 114 e 115 do Código de Processo Civil.
Todavia, razão não lhes assiste.

O reconhecimento do litisconsórcio necessário exige a demonstração inequívoca de que a eficácia da sentença dependa, de modo uniforme e indivisível, da presença de todos os sujeitos da relação jurídica material controvertida. No caso dos autos, os apelantes limitaram-se a alegar a existência de terceiro interessado, sem, contudo, comprovar documentalmente a titularidade de direito real ou situação jurídica que impusesse sua participação obrigatória na lide. A mera alegação de posse derivada de negócio jurídico posterior, celebrado unilateralmente pelos próprios réus, não é suficiente para caracterizar litisconsórcio passivo necessário, especialmente quando inexistente prova de que tal terceiro detenha direito incompatível com a eficácia da decisão proferida.
Ademais, não se decreta nulidade sem a demonstração de efetivo prejuízo. No caso, os apelantes não lograram demonstrar de que forma a ausência de citação do alegado terceiro comprometeu o exercício do contraditório ou da ampla defesa, tampouco como a sentença teria produzido efeitos jurídicos diretos e inevitáveis sobre direito absoluto de quem não integrou a relação processual.

Assim, inexistente prejuízo concreto, afasta-se a alegada nulidade.
Rejeita-se, também, a preliminar de cerceamento de defesa, fundada na alegação de julgamento antecipado indevido da lide. Conforme se extrai dos autos, o
juízo de origem entendeu estarem presentes os pressupostos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia era eminentemente de direito e os fatos relevantes encontravam-se suficientemente comprovados pela prova documental constante dos autos.
Cumpre destacar que os danos materiais reconhecidos na sentença foram devidamente discriminados na petição inicial e não foram impugnados de forma específica na contestação, circunstância que atrai a presunção de veracidade prevista no artigo 341 do Código de Processo Civil, tornando tais fatos incontroversos. Nessas
hipóteses, a produção de prova pericial ou testemunhal revela-se desnecessária, porquanto a fase instrutória destina-se à elucidação de fatos controvertidos, o que não se verifica no caso concreto.
Ressalte-se, ainda, que o magistrado é o destinatário final da prova, competindo-lhe avaliar a necessidade e a utilidade da dilação probatória, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o conjunto probatório se mostra suficiente para a formação do convencimento judicial, sobretudo quando a própria conduta processual da parte contribuiu para a estabilização da matéria fática.
Dessa forma, inexistindo demonstração de prejuízo concreto e tendo sido observados o contraditório e a ampla defesa, rejeitam-se as preliminares arguidas, prosseguindo-se no exame do mérito recursal.

II.III – DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO
No mérito recursal, os apelantes sustentam a aplicação da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que o apelado teria deixado de cumprir obrigação essencial consistente na regularização do imóvel objeto do contrato, o qual estaria gravado com usufruto, circunstância que inviabilizaria a lavratura da escritura pública e justificaria a suspensão do pagamento da segunda parcela do preço.
A tese não merece prosperar.
A exceção do contrato não cumprido constitui instrumento de tutela do equilíbrio contratual, aplicável aos contratos bilaterais quando demonstrado, de forma inequívoca, que uma das partes deixou de cumprir obrigação essencial, impedindo ou inviabilizando o adimplemento da prestação da outra. Trata-se de medida de caráter excepcional, cujo acolhimento exige prova robusta do inadimplemento anterior ou contemporâneo da parte contrária, não se prestando a legitimar o descumprimento voluntário de obrigação líquida e vencida.
No caso concreto, restou incontroverso que os apelantes adimpliram apenas a primeira parcela do contrato, permanecendo inadimplentes quanto à segunda parcela, vencida em 30/04/2018, apesar de já se encontrarem na posse do imóvel. O simples vencimento da obrigação, positiva, líquida e com termo certo, é suficiente para
caracterizar a mora, nos termos do artigo 397 do Código Civil, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial.
Além disso, conforme corretamente consignado na sentença, o próprio instrumento contratual atribuiu aos compradores a obrigação de promover a lavratura da escritura pública no prazo estipulado após o pagamento integral do preço. Não se verifica, portanto, inadimplemento prévio imputável ao vendedor que pudesse autorizar a suspensão do pagamento pelos adquirentes. A alegação genérica de existência de usufruto ou de supostos entraves registrais, desacompanhada de prova concreta de que o apelado tenha se recusado injustificadamente a regularizar o imóvel ou praticado ato impeditivo do cumprimento do contrato, é insuficiente para caracterizar a exceção prevista no artigo 476 do Código Civil.
Cumpre ressaltar que incumbia aos apelantes o ônus de demonstrar, de maneira clara e objetiva, que o alegado descumprimento do apelado impossibilitou o adimplemento da obrigação pecuniária. Todavia, nenhuma prova idônea foi produzida nesse sentido. Ao revés, os elementos constantes dos autos evidenciam que os recorrentes usufruíram do bem por período significativo sem efetuar o pagamento integral ajustado, circunstância que afasta a boa-fé necessária ao acolhimento da exceção do contrato não cumprido.
A exceção do contrato não cumprido não pode ser utilizada como mecanismo de escusa ao pagamento quando ausente prova do inadimplemento essencial da parte contrária, sobretudo em hipóteses nas quais o devedor já se encontra em mora prolongada e na posse do bem objeto do contrato. Admitir o contrário importaria em chancelar o inadimplemento voluntário e o desequilíbrio contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Dessa forma, corretamente afastada pelo
juízo de origem a aplicação da exceção do contrato não cumprido, mostra-se legítima a resolução contratual por inadimplemento dos apelantes, nos termos do artigo 475 do Código Civil, bem como as consequências jurídicas dela decorrentes.

II.IV
– DA INSUFICIÊNCIA DE PROVA DOS DANOS MATERIAIS
Sustentam os apelantes a inexistência ou insuficiência de prova apta a embasar a condenação ao pagamento de danos materiais, especificamente no que se refere à indenização pelo corte de árvores de eucalipto, pelo uso indevido do imóvel rural e pela aplicação da multa contratual, alegando ser indispensável a produção de prova pericial para a comprovação dos prejuízos.
A insurgência não merece acolhimento.
Conforme se extrai dos autos, a petição inicial apresentou descrição clara, individualizada e quantificada dos danos materiais alegados, discriminando expressamente os valores pretendidos a título de indenização pelo corte de eucaliptos, pelo uso indevido do imóvel durante o período de ocupação e pela cláusula penal contratualmente pactuada. Não obstante, ao apresentarem contestação, os réus deixaram de impugnar de forma específica tais fatos e valores, limitando-se a alegações genéricas de inexistência de prejuízo.
Tal conduta processual atrai a incidência do disposto no artigo 341 do Código de Processo Civil, segundo o qual incumbe ao réu manifestar-se precisamente sobre os fatos narrados na petição inicial, presumindo-se verdadeiros aqueles não impugnados de forma específica, ressalvadas as hipóteses legais. No caso, não se trata de direitos indisponíveis nem de fatos que dependam, necessariamente, de prova técnica para sua comprovação, mas de prejuízos patrimoniais verossímeis, compatíveis com a natureza do bem e com o período de ocupação indevida reconhecido nos autos.
Desse modo, a ausência de impugnação específica consolidou a
suficiência
dos danos materiais alegados, tornando despicienda a produção de prova pericial ou testemunhal. A fase instrutória destina-se à elucidação de fatos controvertidos, não sendo exigível quando a própria parte, por sua inércia processual, contribui para a estabilização da matéria fática.
Ressalte-se que o magistrado é o destinatário da prova, competindo-lhe aferir a necessidade de dilação probatória, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial quando o conjunto probatório existente se mostra suficiente para o julgamento da lide ou quando a controvérsia já se encontra superada pela preclusão decorrente da ausência de impugnação específica.
Assim, corretamente reconhecida a presunção de veracidade dos danos materiais alegados e devidamente fundamentada a condenação imposta, não há falar em insuficiência probatória ou em nulidade da sentença.

II.V – DO DIREITO DE RETENÇÃO
Os apelantes insurgem-se contra a forma como foi reconhecido o direito de retenção na sentença, sustentando que a incidência da retenção – notadamente da cláusula penal – sobre o valor total do contrato mostra-se excessiva e desproporcional, devendo, caso mantida, restringir-se apenas à parcela inadimplida, nos termos do artigo 413 do Código Civil.
A pretensão merece acolhimento.
É certo que, reconhecido o inadimplemento contratual dos compradores e decretada a resolução do contrato, assiste ao vendedor o direito de reter parte dos valores pagos, seja a título de cláusula penal, seja para compensação por prejuízos efetivamente sofridos, como forma de evitar o enriquecimento sem causa da parte inadimplente.

Todavia, o exercício do direito de retenção não é absoluto, devendo observar os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa, bem como a finalidade econômica da cláusula penal. Nesse contexto, dispõe o artigo 413 do Código Civil que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade se mostrar manifestamente excessivo, considerada a natureza e a finalidade do negócio.
No caso dos autos, embora tenha sido reconhecido o inadimplemento da segunda parcela do contrato, é incontroverso que os apelantes adimpliram parcialmente a obrigação, tendo
pago
o valor de R$ 50.000,00 quando da celebração do contrato. Assim, a aplicação da retenção – ou da cláusula penal – sobre o valor integral do contrato acaba por desconsiderar o cumprimento parcial da obrigação e impor ônus desproporcional aos adquirentes, sobretudo quando já reconhecida, de forma autônoma, a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes do uso indevido do imóvel e de outros prejuízos específicos.
Nessa perspectiva, a retenção deve guardar correlação direta com o inadimplemento verificado, incidindo sobre a parcela não paga, e não sobre o valor global
do contrato, sob pena de converter-se em sanção excessiva, dissociada de sua função compensatória e preventiva. A interpretação sistemática do contrato e da legislação civil impõe a moderação da penalidade, de modo a preservar o equilíbrio contratual e evitar resultado manifestamente oneroso para uma das partes.
Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AÇÃO PROPOSTA PELA VENDEDORA.
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. ACOLHIMENTO.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO REQUERIDO. ADMISSÃO PELA JURISPRUDÊNCIA DE FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% DO TOTAL DA QUANTIA PAGA.
PROPORCIONALIDADE DA FIXAÇÃO NO PATAMAR DE 25%, DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO, ATRELADAS AO GRAU DE ADIMPLEMENTO DO CONTRATO. TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA. TRATANDO-SE DE RESCISÃO OCASIONADA PELO ADQUIRENTE, A MORA NA RESTITUIÇÃO SE VERIFICA SOMENTE APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0039311-66.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.:
Desembargador
Joscelito
Giovani
Ce
- J. 17.11.2025).

Registre-se, ademais, que a limitação da retenção aos valores inadimplidos não afasta o direito do vendedor à reparação integral dos prejuízos comprovados, tampouco esvazia a eficácia da cláusula penal, mas apenas a ajusta aos parâmetros legais e aos princípios que regem o direito contratual contemporâneo.
Dessa forma, assiste razão aos apelantes quanto ao ponto, impondo-se a reforma parcial da sentença para que
a
cláusula penal incida exclusivamente sobre os valores inadimplidos, e não sobre o valor total do contrato, mantidos, no mais, os demais fundamentos e condenações fixados pelo
juízo de origem.

II.VI
–
DA
CONCLUSÃO

Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no
parcial
provimento do recurso.
Dado o parcial provimento do recurso interposto, revela-se incabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, consoante a tese firmada no Tema nº 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.
É como voto.


III – DECISÃO