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Processo:

I – RELATÓRIO:Sergio Novak agrava da decisão proferida no mov. 45.1, da ação de despejo c/c cobrança de aluguel e encargos nº 0002235-17.2025.8.16.0074, por ele ajuizada em face de Imobiliária Avaliar, que revogou a liminar de despejo anteriormente concedida, mantendo a ré na posse do imóvel até o julgamento definitivo da demanda, bem como rejeitou a alegação formulada pela autora de inadequação da via eleita para requerer a indenização das benfeitorias. Determinou-se, ainda, a intimação das partes para que especifiquem as provas que pretendem produzir, caso a audiência de conciliação resulte infrutífera.Insurge-se a parte recorrente, alegando que as obras realizadas pela agravada sem autorização do locador extrapolam os limites contratuais e não se enquadram como necessárias, afastando qualquer direito de indenização ou retenção. O contrato restringia intervenções unicamente de caráter necessário até R$ 30.000,00 e vedava alterações estruturais, de modo que a decisão agravada viola o art. 35 da Lei do Inquilinato e o art. 96 do Código Civil, além de afrontar cláusula 4ª do contrato que isenta o locador de responsabilidade por despesas, obras ou benfeitorias realizadas pela locatária.Sustenta a inadequação da via eleita, uma vez que a agravada não se limitou a alegar o direito de retenção como matéria defensiva, mas formulou pedido indenizatório autônomo, o que somente poderia ocorrer por meio de reconvenção nos termos do art. 343, do CPC. Assim, aduz que o acolhimento do pedido na contestação presumindo a existência de autorização do recorrente para a realização das obras questionadas configura equívoco processual e afronta o art. 373, II, do CPC, impõe ao réu o dever de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor.Defende que a obra edificada (sala comercial autônoma de alvenaria) configura acessão na forma do art. 1.255, do CC, por representar acréscimo definitivo ao imóvel locado, integrando-se à propriedade do locador, sem gerar direito de indenização ou retenção.Argumenta haver cerceamento de defesa, pois a decisão agravada considerou a manifestação incidental (mov. 42.1) como impugnação à contestação, encerrando prematuramente o contraditório e determinando a especificação de provas, sem oportunizar o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, em violação aos arts. 10 e 351 do CPC. Aponta que referida manifestação se limitou a responder o pedido de revogação da liminar, sem adentrar no mérito da defesa de forma ampla e tampouco preencher os requisitos da réplica previstos no art. 350, do CPC.Alega a nulidade da decisão agravada pela omissão do juízo ao redesignar audiência de conciliação sem considerar a ausência injustificada da parte ré ao ato designado, requerendo o reconhecimento da revelia (art. 344 do CPC) ou, subsidiariamente, a aplicação da multa prevista no art. 334, § 8º, do CPC, por ato atentatório à dignidade da justiça. Discorre que os documentos juntados pela parte requerida não se mostram idôneos para comprovar a alegada falha técnica do ambiente virtual, pois não há menção de que a recorrida esteve conectada a sala virtual vinculada ao processo e porque o registro ocorreu em horário posterior ao início do ato conciliatório, evidenciando que o ingresso se deu de forma intempestiva.Requer a concessão do efeito suspensivo “para suspender de imediato os efeitos da decisão agravada, restabelecendo-se a liminar de despejo anteriormente deferida, bem como sustando os efeitos da decisão que qualificou indevidamente a petição incidental (mov. 42.1) como impugnação à contestação e determinou a especificação de provas, assegurando-se, assim, o regular prosseguimento do feito e a reabertura do prazo legal para apresentação de réplica, conforme o art. 351 do CPC”. O recurso foi recebido com a concessão do efeito suspensivo (mov. 8.1-TJ).A parte agravada não apresentou resposta, conforme certificado no mov. 16-TJ.É o relatório.

II – VOTO:Os fundamentos que motivaram a concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento permanecem íntegros e aplicáveis ao julgamento de mérito, uma vez que não se verificou qualquer alteração no quadro fático-jurídico capaz de infirmar as razões anteriormente reconhecidas quando do recebimento do recurso.As partes celebraram contrato de locação do imóvel situado na Avenida Santa Catarina, n.º 16, na cidade de Corbélia/PR, pelo prazo de cinco anos, com vigência até 15.05.2025, ajustando-se, a partir do terceiro ano, o reajuste anual do aluguel pelo índice IGP-M (mov. 1.3).A autora afirmou que, ao final do prazo contratual, não houve consenso quanto ao reajuste do aluguel, razão pela qual notificou extrajudicialmente a locatária para desocupação do imóvel, sem que houvesse o cumprimento da determinação. Sustentou, ainda, que a locatária deixou de adimplir os reajustes anuais a partir de 15.06.2023, indicando como devido o montante de R$ 6.788,74 (mov. 1.1).Na decisão proferida no mov. 11.1, o juiz da causa deferiu a concessão da liminar e determinou a intimação da parte autora para apresentar caução idônea no valor equivalente a três meses do aluguel atualizado, considerando que “no contrato firmado entre as partes (mov. 1.3) não há qualquer garantia prevista no art. 37 da Lei 8.245/91”.Na contestação, a requerida alegou que as partes ajustaram verbalmente a manutenção do aluguel no valor de R$ 2.200,00 mensais, afastando o reajuste contratual, e que respondeu às notificações, manifestando interesse na continuidade da locação. Defendeu, ainda, o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas — expressamente autorizadas pela cláusula terceira do contrato — e requereu a revogação da liminar de despejo ou, alternativamente, a permanência no imóvel até a compensação integral dos valores investidos (mov. 39.1).A decisão agravada determinou a “revogação da decisão que concedeu o pedido liminar”, reconhecendo a necessidade de preservar a posse da locatária diante das benfeitorias realizadas (mov. 45.1).Pois bem.A Lei de Locações, como regra, permite o despejo liminar na locação não residencial tendo sido proposta a ação em até 30 dias do cumprimento de notificação comunicando a intenção de retomada. Deve, portanto, haver prova de notificação válida.Em análise dos autos, verifica-se que o locador enviou notificação extrajudicial à locatária, recebida em 02.07.2025 (mov. 1.7), tendo ajuizado a presente ação em 15.08.2025. Ressalta-se que a parte ré apresentou contranotificação (mov. 39.16).O contrato de locação firmado entre as partes não contém qualquer garantia locatícia, hipótese que se amolda ao disposto no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, o qual autoriza o deferimento liminar do despejo em ação fundada no inadimplemento, independentemente de audiência da parte contrária. Trata-se de exceção legal expressa, que visa resguardar o direito de retomada do imóvel quando ausente a garantia locatícia, conferindo ao locador a proteção imediata da posse.A propósito:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. CONTRATO SEM GARANTIA. CAUÇÃO PRESTADA PELA AUTORA. LIMINAR CONCEDIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0037637-27.2024.8.16.0000 - Arapongas - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA -
J. 30.09.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA PELOS FIADORES À LOCADORA, EXONERANDO-SE DA GARANTIA, NOS TERMOS DO ARTIGO 40, INCISO X, DA LEI 8.245/91. DECURSO DO PRAZO DE 30 DIAS PARA SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA. AUSÊNCIA DE GARANTIA QUE POSSIBILITA O DEFERIMENTO DA LIMINAR. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0011301-25.2020.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL - J. 05.10.2020)
No que se refere à alegação de acordo verbal para afastar o reajuste contratual, não se vislumbra, neste juízo de exame não exauriente, prova inequívoca capaz de infirmar a cláusula 12ª do contrato, que expressamente prevê o reajuste anual do aluguel pelo índice IGP-M. Eventual pacto informal, por sua própria natureza, demanda dilação probatória para apuração de sua existência e validade, não sendo suficiente para afastar a cláusula constante no contrato firmado entre as partes.Os comprovantes de pagamento apresentados pela requerida (movs. 39.4/39.14), conquanto demonstrem o adimplemento dos valores mensais e de parte dos reajustes, não afastam a plausibilidade da tese da autora quanto à inadimplência dos reajustes contratuais, especialmente diante da divergência entre o montante pago e o apontado pelo locador na memória de cálculo de mov. 1.5, que indica valores não quitados desde julho de 2022.De acordo com as fotografias acostadas nos autos originários (movs. 39.20/39.25), a obra realizada pela locatária/agravada se restringiu a construção de uma sala na parte frontal do imóvel para atender a atividade comercial desenvolvida.Ainda que no contrato de locação tenha constado a autorização do locador para modificações no imóvel voltadas à atividade comercial da locatária, a cláusula quarta estabelece, de forma inequívoca, que todas as reformas, construções ou ampliações realizadas para atender às necessidades da locatária constituem sua exclusiva responsabilidade, não gerando qualquer obrigação ao locador quanto a despesas ou indenizações correspondentes.Confira-se a disposição contratual citada (mov. 1.3):

Assim, ainda que o contrato, na cláusula terceira, preveja autorização para modificações no imóvel voltadas à atividade comercial da locatária, tal autorização não implica, por si só, direito à indenização ou retenção, sobretudo diante da disposição contratual em sentido contrário.Trata-se de renúncia expressa ao direito de retenção e à indenização por benfeitorias realizadas, sendo oportuno ressaltar que a validade desse tipo de disposição contratual é questão já pacificada, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
A propósito, já decidiu este Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DEFERIMENTO DO PEDIDO LIMINAR. FINDA PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE SUSPENSÃO DE CUMPRIMENTO DA ORDEM DE DESPEJO PREVISTO NA LEI 14.216/2021. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIA EXPRESSAMENTE PACTUADO. SÚMULA 335, DO STJ. ALEGADA SUPRESSSIO. QUESTÃO QUE DEMANDA COMPROVAÇÃO EM JUÍZO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DESPROVIDO DE GARANTIAS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO E ESCOADO O PRAZO CONTRATUAL. OFERECIMENTO DE CAUÇÃO PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE DO DESPEJO IMEDIATO, NOS TERMOS DO ART. 59, §1º, VIII E IX, DA LEI 8.245/91. DECISÃO MANTIDA. -
Finda a prorrogação dos efeitos de suspensão dos despejos liminares (ADPF nº 828,STF) não tem mais aplicação o art. 4º, da Lei nº 14.216/2021.- A alegação de que houve acordo verbal para desconto no valor do aluguel aplicando-se a teoria da supressio, questão que demanda instrução probatória e inocorrência de omissão do locador, diversas notificações demonstrando a cobrança do valor integral.-
Sendo evidente o inadimplemento pelo locatário do contrato de locação pactuado sem nenhuma garantia, além de já ter expirado o prazo contratual, e considerando que o locador prestou caução equivalente a 03 (três) meses de aluguel, possível a concessão da liminar de despejo, com amparo no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 82.45/91.Agravo de Instrumento não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0024704-90.2022.8.16.0000 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 01.08.2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO/RENTENÇÃO POR BENFEITORIAS CONEXA A AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR DE RETENÇÃO DO IMÓVEL E DEFERIU PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO FORMULADO PELOS AGRAVADOS NA AÇÃO CONEXA. INSURGÊNCIA DO LOCATÓRIO. PREENCHIDOS REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI 8.245/91 PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR DE DESPEJO EM DESFAVOR DOS AGRAVANTES. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO GARANTIDO E INADIMPLIDO. PRESTADA CAUÇÃO RELATIVA A TRÊS MESES DE ALUGUEL PELO PARTE LOCADORA/ AGRAVADA. CONTRATO COM CLÁUSULA DE RENÚNCIA À RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO À RENTENÇÃO A ENSEJAR ÓBICE AO DESPEJO LIMINAR. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C.Cível - 0005099-32.2020.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU SANDRA BAUERMANN - J. 23.11.2020)
Dessa forma, diante do inadimplemento evidenciado e da renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, não subsistem motivos para a revogação da liminar de despejo anteriormente deferida pelo juízo.Ademais, cumpre observar que, embora a decisão agravada tenha consignado que a parte autora já havia se manifestado sobre a contestação, a petição de mov. 42, protocolada no mesmo dia da apresentação da defesa, não se caracteriza como impugnação à contestação nos termos do art. 350 do CPC, porquanto se limitou ao pedido de não conhecimento do pleito indenizatório em razão da suposta inadequação da via eleita.Verifica-se, ainda, que até o momento da prolação da decisão recorrida não havia ocorrido intimação regular do autor para apresentação da impugnação, providência que somente foi adotada após a concessão da liminar neste agravo (mov. 67.1). O recorrente, inclusive, já apresentou a impugnação correspondente (mov. 78), razão pela qual se considera atendido o pleito recursal nesse ponto.Por fim, as alegações formuladas pelo recorrente relacionadas à necessidade de aplicação de penalidade à ré em razão de suposta ausência injustificada à audiência de conciliação não foram objeto de apreciação pelo magistrado de primeiro grau. Assim, sua análise por esta instância é inviável, pois não compete ao Tribunal conhecer originariamente de questões ainda não submetidas ao juízo de origem, sob pena de indevida supressão de instância.Deste modo, conheço em parte do recurso e, na parte conhecida, dou provimento ao recurso para revogar a decisão agravada, mantendo hígida a liminar de despejo anteriormente deferida.III – DECISÃO: