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Processo:

1. RELATÓRIOObjeto:
recurso de apelação da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na demanda de rescisão contratual, restituição de valores e
compensação por danos morais.
Decisão:
a sentença
reconheceu a culpa da parte autora pela rescisão contratual, validou o distrato realizado, reputou legítima a retenção das parcelas e da corretagem e afastou a
compensação por
dano moral.
Razões recursais:1.
Inexistência de culpa exclusiva da parte apelante pela rescisão contratual;
2.
Abusividade da cláusula de retenção aplicada;
3.
Indevida retenção da corretagem;
4.
Cabimento de
compensação
por dano moral;
5.
Termo inicial dos juros de mora fixado na citação.
Pedido:
provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecer a culpa da parte apelada pela rescisão, declarar a nulidade ou abusividade do distrato, determinar a restituição proporcional ou majorada dos valores pagos, condenar
a apelada
ao pagamento de
compensação
por dano moral e ajustar o termo inicial dos juros de mora.
Contrarrazões:
não provimento do recurso.


2. VOTO
Intimada para comprovar a impossibilidade de arcar com os encargos processuais, a parte apelante
promoveu o recolhimento do preparo na origem (mov. 74), restando superado o pedido de concessão da gratuidade da justiça.
Não existindo vícios, conhece-se do recurso.Questões em exame
A controvérsia recursal envolve:

a)
Injusta atribuição de culpa exclusiva à autora pela rescisão;
b)
Indevida retenção da comissão de corretagem;
c)
Cabimento de
compensação por
danos morais;
d) Termo inicial dos juros de mora.
Rescisão contratual
A parte
apelante adquiriu
a unidade autônoma n. 1210 do Condomínio “My
One
Bela Vista”, registrado sob
Matrícula nº 61237 no 13 º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. O valor total da unidade foi acordado em R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), os quais seriam pagos através de uma entrada
de R$ 8.990,00 (oito mil e novecentos e noventa reais) e R$ 261.000,00 (duzentos e sessenta e um mil reais) por meio de financiamento bancário.
Ademais, firmou-se o repasse de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de comissão de corretagem.
Do que consta, no curso do negócio jurídico firmado, a parte
apelante
buscou entender como funcionava a cessão de direitos da unidade, contudo, não prosseguiu com tal
procedimento pois deveria ter contatado a imobiliária responsável par auxiliá-la. Concomitantemente, a parte deixou de adimplir com os valores que eram cabíveis, motivo pelo qual foi contatada acerca do distrato unilateral advindo do inadimplemento contratual (mov. 1.14).
Por seu turno, a parte apelante destacou que não gostaria de realizar o distrato, mas sim realizar a cessão de direitos do imóvel.

Para tanto, o distrato já havia sido operado pela promitente vendedora, logo, foi restituído o importe de
50% dos valores pagos pela promitente compradora, em atenção à disposição contratual.
Em discordância com o valor de restituição, exercendo o seu direito de ação,
a parte autora
promoveu a presente demanda com o intuito de obter a restituição integral dos valores pagos.
Por seu turno, em atenção ao contexto fático, o Juízo de origem julgou improcedente a demanda, reconhecendo a legalidade na devolução de 50% dos valores pagos, excluído qualquer valor
atinente
a corretagem
(mov. 64.1).
Irresignada, a parte apelante defende
que
lhe
foi atribuída
culpa exclusiva
pela rescisão, e que previamente, buscou uma solução alternativa, mas encontrou uma postura inflexível da
apelada.
Acrescenta que, o negócio firmado é regido pelo CDC, o que justifica a devolução integral dos valores pagos.
Sem razão a apelante.
Primeiramente, cabe pontuar acerca da aplicabilidade da legislação
consumerista
ao presente caso.
Nos compromissos de compra e venda firmados
a luz do referido instituto normativo, o STJ já compreendeu pela possibilidade de desistência da parte consumidora e devolução integral dos valores adimplidos: (...) 3. De acordo com a Súmula 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (...) (REsp n. 2.023.670/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023,
DJe
de 15/9/2023). 
Todavia,
no caso concreto, não há que se falar em desistência da parte
apelante, mas sim
em
distrato unilateral da parte apelada, em virtude do inadimplemento contratual da adquirente, o que resulta na possibilidade de tal direito potestativo, previsto no item n. 8 do contrato (mov. 38.2 - fl. 3).
Nesse sentido, o distrato opera-se com base na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato),
que
alterou a Lei n. 4.591/94,
visto que o contrato foi firmado em 26-1-2023.
A referida lei, em mudança ao regime anterior, estabeleceu as consequências do desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente:
Art. 67-A.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
(...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Nos autos, foi amplamente mencionado que o empreendimento é submetido ao regime de patrimônio de afetação, como
discorrido reiteradamente
no contrato, termo que não foi impugnado pela parte autora.

Logo, mesmo reconhecida a relação de consumo e impondo-se o diálogo das fontes entre o CDC e a Lei do Distrato, não há como considerar excessivamente onerosa, ou como ato ilícito apto a ensejar a reparação de danos, a disposição contratual que segue estritamente os termos da lei, qual seja, a devolução de 50% dos valores pagos.
Comissão de corretagem
A parte apelante aduz que o valor adimplido a título de comissão de corretagem deve ser restituído.
Quanto à cobrança de valores a título de comissão de corretagem, o STJ firmou entendimento no sentido de que é válida a transferência da obrigação de pagamento da referida despesa ao consumidor, desde que este seja claramente informado:
“(...) 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...)”
(STJ -
Recurso Especial Nº 1.599.511
–
SP
(2016/0129715-8) - Relator Ministro Paulo
de Tarso
Sanseverino).  
Dessa forma, a previsão contratual que transfere o ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador deve ser clara, de modo que o custo necessita ser previamente informado, especificando-se os respectivos valores do imóvel e da comissão de corretagem. 
Verifica-se que o contrato firmado entre as partes prevê a cobrança de comissão de intermediação (taxa de corretagem) no item 16 de ambos os contratos (mov. 1.16), no qual consta a porcentagem a ser paga. Confira-se:  




Assim, nota-se que
a
parte apelada cumpriu integralmente com o dever de informação, indicando o valor da comissão de corretagem e sua forma de repasse, reputando-se válida a
cobrança.

Agora, quanto a disposição contratual que previu a devolução dos valores adimplidos a título de comissão de corretagem, há de se destacar que o contrato fixou que sua devolução se limitaria aos valores adimplidos diretamente com a incorporadora
- item
8.3.2. (mov. 1.16 - fl. 5).
Contudo, o pagamento em questão, conforme extrai-se do comprovante acostado pela consumidora, foi realizado diretamente à imobiliária (mov. 1.8), o que justifica a impossibilidade de restituir tal quantia:


Portanto, a sentença deve ser mantida nesse ponto.
Compensação por danos morais 
Quanto aos danos morais, o
Juízo
a quo
reconheceu que os danos suportados
pela
compradora, diante do atraso na obra,
não
extrapolam o mero dissabor cotidiano. Para tanto, sustenta
a apelante
que
houve frustração de legítima expectativa de aquisição do imóvel e perda substancial dos valores investidos, o que justifica a
compensação por danos morais.
Conforme reconhecem a jurisprudência e a doutrina, meros aborrecimentos do dia a dia não se mostram suficientes à configuração de abalo moral compensável, que requer uma situação capaz de ferir os direitos da personalidade, ou seja, a própria dignidade da pessoa humana, segundo as normas de experiência.


Sobre o tema, oportuna a lição de Sérgio Cavalieri Filho:

Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso
dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. (Programa de Responsabilidade Civil, 8. ed. - São Paulo: Atlas, 2008, p. 83/84).
No presente caso, o distrato contratual é resultado direto do inadimplemento da própria apelante, e a retenção dos valores pagos no importe de 50% advém de disposição legal, assim
como a não devolução da comissão de corretagem é disposição expressa no contrato.
Por esses motivos, não há que se falar em abalo significativo a consumidora, mas sim insatisfação pelo procedimento de distrato previsto em contrato.Termo inicial dos juros de mora
Diante do desprovimento do recurso, resta prejudicada a análise do termo inicial dos juros de mora, uma vez que inexiste condenação.
Conclusão e honorários
À vista do quanto exposto, o voto é no sentido de
conhecer e
negar provimento ao recurso,
mantendo integralmente a sentença pelos seus próprios fundamentos. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mostra-se devida
a
majoração dos honorários advocatícios, que se fixam em
13% sobre o valor da condenação.