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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta, inicialmente, por LORIS GILSON WANDERLEY e REGINA GONÇALVES LINS em face de RODRIGO MONTEIRO e TIAGO LAERTES MONTEIRO JUNIOR (mov. 1.1).O relatório da r. sentença a quo (mov. 483.1) cumpre o desiderato de expor os principais pontos da controvérsia, por isso o reproduzo:Sustentam os autores que herdaram o imóvel, localizado na Rua Inajá, nº 992, em Pinhais/PR, após o falecimento dos antigos proprietários, tendo sido registrada a propriedade em 12/02/2019.Narram que o imóvel objeto dos autos foi alugado aos requeridos pelos antigos proprietários, já falecidos. Que desde o ano de 2011 os requeridos apresentavam atraso no pagamento dos aluguéis e após o falecimento do locador em 2016, os requeridos pararam de pagar o aluguel e IPTU, este último que foi quitado pelos autores.Alegam que notificaram extrajudicialmente os requeridos em 2017, que, entretanto, permaneceram inertes.Pugnam pela rescisão do contrato de locação e a condenação da requerida a desocupar o imóvel, em caso de não purgada a mora. A condenação da requerida ao pagamento dos aluguéis, encargos contratuais vencidos e vincendas, pagamento das custas e despesas processuais (#1.1).Em decisão de #19, não foi concedida a liminar pleiteada pelos autores, sendo postergada para apreciação após a apresentação de contestação pela parte requerida.Os réus foram devidamente citados (#41 e #42) e apresentaram contestação, oportunidade em que alegam não terem locado o imóvel, e sim serem legítimos possuidores do imóvel desde o ano de 2009, tendo adquirido através de contrato verbal de compra e venda com Evilásio Lins. Sustentam que construíram no local uma nova casa, reformando a antiga. Apresentaram pedido contraposto, requerendo liminarmente a manutenção da posse no imóvel.Determinada a inclusão no polo passivo de Maria das Graças Neri Simplicio (#73), sendo determinada a sua citação.A parte requerida Maria das Graças foi devidamente citada e apresentou contestação (#202) juntamente com pedido contraposto nos mesmos termos que os primeiros requeridos.Em decisão de saneamento e organização do processo foram analisados os pedidos formulados por ambas as partes, sendo indeferido o pleito de despejo formulado pelos autores, indeferido o pedido de manutenção da posse formulado pelos requeridos. O pedido de usucapião também formulado pelos requeridos, não foi conhecido. Rejeitada a preliminar de falta de interesse processual suscitada. Foram fixados como pontos controvertidos: (a) a (in) ocorrência de contratação verbal de aluguel, o valor mensal, parcelas inadimplidas e o início do inadimplemento; (b) (in) ocorrência de rescisão contratual verbal de aluguel; (c) a (in) ocorrência de contrato verbal de compra e venda; (d) a que título a posse era exercida; (e) se a posse era de boa-fé; (f) (in) ocorrência de pagamentos pela compra e venda; (g) (in) ocorrência de benfeitorias e o dever de indenizá-las; e (h) a (in) ocorrência do dever de indenizar perdas e danos e sua extensão. Ainda, foi determinada a produção de provas documental, testemunhal e pericial (#275).O laudo pericial juntado à #390, foi homologado, conforme decisão de #406.Determinada a produção de prova oral, a audiência de instrução e julgamento ocorreu no dia 10 /07/2025, oportunidade em que foram prestados depoimentos pessoais pelas partes autoras, uma parte requerida, e ouvidas uma testemunha arrolada pela parte autora e duas testemunhas arroladas pela parte requerida (#467 e #468).(...)As partes apresentaram alegações finais por memoriais (#472 e #473).No mérito, o d. magistrado julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial e extinto o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I do CPC, a fim dea) DETERMINAR a rescisão do contrato de locação verbal existente entre as partes e determinar o despejo dos requeridos do imóvel objeto dos autos, concedendo-lhes o prazo de quinze dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 63, §1º, da Lei nº 8.245 /91, sob pena de despejo compulsório;b) CONDENAR os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos desde o ano de 2016 até a data da efetiva desocupação, no valor mensal de R$ 400,00, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de cada vencimento e acrescidos de juros legais pela de 1% ao mês a partir da citação;c) CONDENAR a parte autora ao pagamento das benfeitorias úteis, relacionado ao valor da construção dos imóveis, no valor de R$ 99.600,00, devidamente corrigidos e atualizados pelo IPCA a partir da prolação dessa sentença.Diante da sucumbência recíproca (art. 86, CPC), condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, respectivamente 40% pelo autor e 60% pela requerida, bem como honorários advocatícios, que ora arbitro em 20% sobre o proveito econômico obtido (pelo autor, o valor relativo ao pagamento das perdas e danos); pela ré, o montante correspondente ao valor das parcelas pagas devolvidas e o valor das benfeitorias úteis), na forma do art. 85, §2º do CPC – observada eventual gratuidade concedida, considerando a complexidade da causa e a presunção de atuação escorreita, devendo o valor ser diverso do máximo apenas em caso de inadequação da defesa, o que, nos presentes autos, não ocorreu.Inconformados, os réus interpuseram a presente apelação (mov. 487.1), alegando, em suma, que: a) a pretensão dos apelados consistente no despejo dos apelantes com base em uma alegação de contrato de locação verbal, onde a realidade dos fatos e os documentos colacionados aos autos comprovam que jamais os apelantes figuraram como locatários, mas sim, possuidores legítimos através de compra e venda; b) os apelados se valem de um alegado direito de herança, para tomar dos apelantes uma posse que há mais de 16 anos não é exercida, com conhecimento de negociação entre as partes de compra e venda, talvez unicamente por não concordarem com uma venda, ou o valor dela, realizada há 16 anos quando seu pai era vivo; c) o reconhecimento da possibilidade de usucapião em favor dos apelantes, além de plenamente admissível na via de defesa, constitui fundamento adicional para a improcedência da pretensão autoral, em observância ao princípio da adequação.Requerem, ao final, o recebimento do recurso com seu efeito devolutivo e suspensivo e, no mérito, a improcedência da ação, afastando-se todas as condenações impostas aos apelantes e reconhecendo o direito a usucapião extraordinária.Intimada, a parte contrária ofereceu contrarrazões (mov. 492.1), asseverando que: a) não há qualquer documento que sustente a existência da compra e venda, sendo a verdade que o imóvel foi locado aos mesmos que lá se encontram desde o ano de 2009, pagando um baixo valor (R$400,00/mês), pois as casas que lá continham eram de baixa qualidade e foi combinado que o aluguel seria exatamente para que os apelantes pudessem fazer as melhorias necessárias; b) a partir do momento da notificação extrajudicial, não há mais que se falar em posse mansa e pacifica para caracterização da usucapião; c) esclareceu o perito que já existiam casas no terreno e que os réus apenas fizeram reforma a seu bel prazer, sem qualquer autorização para tal, justamente porque pagavam uma quantia baixa a título de aluguel.Por fim, pleiteiam o recebimento do recurso tão somente em seu efeito devolutivo e que seja julgado e não provido.Remetidos os autos para área recursal, vieram-me conclusos.É o relato do essencial.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOAdmissibilidadeDe início, não conheço do pedido contraposto de usucapião formulado pelos apelantes.Conforme consignado na decisão de saneamento (mov. 275.1), a pretensão não foi admitida, porquanto formulada de modo sucessivo, no bojo de pedido reconvencional, além de se revelar incompatível com o rito da presente demanda, o qual não comporta a dilação probatória e os requisitos próprios da ação de usucapião.Ressaltou-se, ainda, que eventual alegação de usucapião seria admissível apenas como matéria de defesa, nos termos da Súmula 237/STF, apta, quando acolhida, a ensejar a improcedência do pedido, mas não a concessão de título dominial.Referida decisão, ao delimitar o objeto litigioso e afastar a análise do pedido, possui natureza interlocutória de mérito, sendo, portanto, impugnável por agravo de instrumento (art. 1.015, II do CPC), todavia, os réus deixaram de interpor o recurso cabível, operando-se a preclusão consumativa (art. 507 do CPC).Eis o seguinte caso análogo:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CUMULADA COM DEMARCAÇÃO DE TERRAS. ESTRADA RURAL ENTRE PROPRIEDADES VIZINHAS. ESBULHO POSSESSÓRIO. SERVIDÃO DE PASSAGEM. USUCAPIÃO DE SERVIDÃO – PRETENSÃO RECONVENCIONAL EXTINTA NA DECISÃO SANEADORA – PRECLUSÃO CONSUMATIVA – NÃO CONHECIMENTO. READEQUAÇÃO DA ESTRADA COM DISTRIBUIÇÃO IGUALITÁRIA (50%/50%) ENTRE AS PROPRIEDADES. OBRIGAÇÃO DE NIVELAMENTO DO TERRENO E ADEQUAÇÃO DA DRENAGEM A CARGO DOS APELANTES. INSTALAÇÃO DE TAPUMES – VIABILIDADE A SER ANALISADA NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. JUROS DE MORA DESDE O EVENTO DANOSO. SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. (...) III. Razões de decidir 3. A pretensão de usucapião de servidão de passagem não pode ser conhecida em sede de apelação, pois a reconvenção foi extinta sem resolução de mérito pela decisão saneadora (mov. 122.1), isto com fundamento no art. 557 do CPC, que veda, na pendência de ação possessória, a propositura de ação de reconhecimento de domínio. Contra essa decisão interlocutória de mérito era cabível agravo de instrumento nos termos do art. 1.015, II, do CPC, recurso que não foi interposto, operando-se a preclusão consumativa. (...) (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002712-04.2017.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon - Rel.: ALBERTO JUNIOR VELOSO - J. 13.04.2026) – destaqueiAssim, estabilizada a decisão saneadora, inviável a rediscussão da matéria nesta fase, sob pena de violação à própria lógica preclusiva do processo, razão pela qual o pedido contraposto de usucapião não deve ser conhecido, senão como matéria de defesa.Quanto ao mais, vejo que os apelantes pleiteiam a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.Ocorre que o recurso interposto nos autos já é dotado legalmente de efeito suspensivo, nos termos do art. 1.012, caput do CPC, haja vista que, tratando-se de decisão que julga procedente ação de despejo, não incide nenhuma das exceções do §1º.Desta maneira, não há necessidade de declaração do efeito que já é consequência da lei.Portanto, CONHEÇO PARCIALMENTE do apelo, eis que, em relação às demais teses, estão satisfeitos os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo).Mérito recursalA ação foi proposta por Lorena, Loris (atualmente espólio, representado por seus sucessores Regina, Gilberto, Gabriel e Anna, cf. mov. 167.1) e Regina, na qual alegam que o imóvel localizado na rua Inajá, nº 992, Bairro Emiliano Perneta, Pinhais/PR (matrícula 28988) era de propriedade do casal Evilásio e Gercy, sendo que, após o falecimento de ambos (25/08/2016 e 25/12/1987, respectivamente), tornaram-se legítimos proprietários do mesmo pela transmissão da herança (mov. 1.6).Alegam que o imóvel contém duas residências que foram locadas verbalmente aos réus Rodrigo e Tiago por Evilásio, os quais, no entanto, não pagam os aluguéis (R$ 400,00) desde o falecimento do proprietário. Asseveram, também, que realizaram a negociação e quitação dos débitos de IPTU referentes ao período de 2009 a 2017 perante a prefeitura, eis que estavam pendentes (movs. 1.14 e 1.15).Aduzem que, diante do inadimplemento e com desinteresse em manter a locação, notificaram Tiago e Rodrigo (esse através de sua esposa Maria, habilitada como ré ao mov. 93) em 29/06/2017, requerendo a desocupação em 30 dias, mas estes quedaram-se inertes (movs. 1.8 e 1.9).Por sua vez, os réus afirmaram que não houve contrato de locação verbal, mas que compraram o imóvel de Evilásio por R$ 250.000,00 no ano de 2009 (tendo como parte de pagamento um outro lote em uma chácara no Município de São José dos Pinhais, mais R$ 500,00 mensais até a quitação), o qual continha apenas uma casa e um rancho velho de madeira, e lá realizaram diversas benfeitorias.Alegam que a prestação mensal em pecúnia estava sendo feita até que Evilásio conseguisse formalizar a transferência da propriedade para os réus, visto que o imóvel estava 75% registrado em nome de sua falecida esposa e demandava, ainda, a realização de inventário, enquanto os outros 25% estavam em nome de Raul, casado em comunhão universal de bens com Delourdes, parentes da falecida esposa de Evilásio com os quais não tinha mais contato.Asseveram que, em razão de não ser possível a transferência do imóvel para os seus nomes, Evilásio os entregou todos os documentos originais que tinha para que estes pudessem requerer usucapião judicialmente e regularizar a área. Além disso, que efetuaram os pagamentos corretamente até o dia de seu falecimento e informaram isso em contranotificação aos autores na data de 15/08/2017 (movs. 45.7, 45.8, 45.14 e 45.15).Por fim, explicam que no ano de 2014, em razão dos atrasos de pagamento do IPTU, o imposto em questão foi cobrado através de uma ação de execução fiscal (nº 0002688- 24.2014.8.16.0033), em cujos autos os réus fizeram acordo judicial com parcelamento, mas, por passarem por dificuldades econômicas, não puderam cumprir na época o acordo, contudo, as custas e honorários foram pagos e conseguiram a baixa da execução (mov. 45.22 e 45.23).A controvérsia, portanto, consiste em aferir qual o tipo de relação havida entre as partes – se locatícia ou de compra e venda – e se procede a pretensão de despejo com rescisão contratual, cobrança de valores e indenização das benfeitorias.E, de uma análise detida do conteúdo dos autos, adianto que não há como se concluir pela perfectibilização de compra e venda do imóvel entre Tiago, Rodrigo e Evilásio, senão vejamos.A inicial foi instruída com elementos que apontam a natureza locatícia do negócio, na medida que foi apresentado o conjunto de recibos de aluguéis cobrados dos réus entre 2013 e 2015 no valor de R$ 400,00, o que é verossímil com as informações prestadas na inicial a respeito do contrato verbal. Como bem indicado na sentença, a habitualidade, a identificação dos pagadores e os valores revelam a efetiva existência de obrigações pecuniárias mensais entre as partes e condizem com os fatos descritos pelos autores (mov. 1.12).A contestação, todavia, sequer rebateu a legitimidade das assinaturas de Rodrigo e Tiago que lá constam, tampouco esclareceu o motivo pelo qual os recibos sempre foram preenchidos como prestação de aluguel se, conforme defendem, a transação era para adquirir a propriedade do bem. A mera alegação de confiança no de cujus não justifica o desconhecimento do que foi assinado e a expressa referência de que se trata de locação e que, portanto, não se transmuta em posse legítima, autorizadora da usucapião (o que afasta a pretensão deduzida como matéria de defesa).Além disso, há uma “planilha esclarecedora de débitos” do ano de 2012, escrita à mão por Evilásio, na qual consta expressamente a relação de “mensalidades de aluguel” recebidas e pendentes no referido ano (mov. 1.13). Nessa oportunidade, convém dizer que não houve prova efetiva em contrário ao documento, bem como a testemunha Anna afirmou se tratar da caligrafia de Evilásio, pois via que ele costumava fazer suas próprias anotações (mov. 467.4).Essa mesma testemunha, aliás, explicou que Evilásio sempre fazia e comentava sobre a cobrança do aluguel e, algumas vezes, até o acompanhava em tais momentos. No mesmo sentido, a autora Lorena depôs que também esteve junto ao de cujus em uma das cobranças, mesmo não conhecendo os detalhes da negociação (mov. 467.1).Por outro lado, os réus não lograram demonstrar a compra com a apresentação de qualquer documento idôneo que pudesse sugerir uma relação de compra e venda, notadamente um contrato, pagamentos das parcelas nos termos descritos na contestação ou até mesmo a transferência da chácara em São José dos Pinhais para Evilásio. Indo além, sabe-se que o compromisso de compra e venda visa a constituição de direito real sobre imóvel, que se adquire com o registro (arts. 1.225, I, e 1.227 do CC). Assim sendo, considerando a natureza de direito real do comprador, a depender do valor do imóvel, há a exigência de formalização por instrumento público (art. 108 do CC).E, na medida em que os apelantes alegam terem comprado o imóvel por R$ 250.000,00 em 2009 – sem explicar a razão de pagarem aluguel –, valor superior a trinta salários-mínimos vigentes à época, a escritura pública é essencial à validade do negócio. Entretanto nem escritura nem documento outro foi trazido pelos réus, que apenas alegaram a impossibilidade de realizá-la diante da forma como ocorreu a sucessão de Gercy, sem aparentar qualquer tentativa de regularização ao longo dos anos em que, convém repetir; pagaram aluguel do imóvel.Por oportuno, friso ter sido registrado na perícia judicial que “não foram encontrados nos autos, documentos que comprovem com exatidão a data do negócio fechado entre os réus e o Sr. Evilário, contudo foram encontrados no mov.1.12 recibos de aluguel dos anos de 2013 a 2015, além de um controle de débitos datada em abril de 2012, indicando pagamentos de aluguel referente ao ano de 2011 (mov. 1.13)”.Em verdade, a defesa se pauta, majoritariamente, nas declarações das demais testemunhas, que não precisaram ao certo a natureza do negócio. Isso, pois Armando e João – prestadores de serviços aos réus – afirmaram sempre terem visto o imóvel como se fosse propriedade dos demandados (movs. 45.16, 45.17 e 467.6), enquanto Roberto – vizinho dos réus – disse que tomou conhecimento de uma compra com entrada e o restante em parcelamento, mas nunca esteve presente nas cobranças de Evilásio (mov. 467.5).Em suma, à míngua de inexistência de um título incontroverso ou mesmo início de prova escrita, é imperativo concluir que a prova dos réus é frágil, pois amparada em depoimentos de pessoas que não possuíam relação de proximidade com Evilásio nem conhecimento direto dos fatos, limitando-se a impressões superficiais decorrentes de contatos esporádicos ou de informações dadas pelos próprios interessados na defesa da compra e venda. Em contraste, as testemunhas que confirmaram a locação acompanhavam o locador de perto, inclusive nas cobranças mensais, tendo plena ciência das razões de suas visitas, o que confere maior consistência à versão apresentada pelos autores, notadamente quando respaldadas em prova documental.É dizer, o benefício da dúvida – se houvesse dúvida –, in casu, favorece os requerentes, convindo citar o seguinte entendimento deste Tribunal:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINARES REJEITADAS. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. SUPOSTA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECIBOS DE ALUGUEL COM ASSINATURA DOS APELANTES. ADEMAIS, IMÓVEL CUJO VALOR SUPERA TRINTA VEZES O SALÁRIO-MÍNIMO DA ÉPOCA. NECESSIDADE DE CONTRATO ESCRITO. SENTENÇA QUE NÃO ANALISOU A IMPUGNAÇÃO AO VALOR DO ALUGUEL. CAUSA MADURA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS QUE DEVE SER CONFORME ÚLTIMO VALOR EMITIDO NOS RECIBOS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SUBSTITUIÇÃO DA TELHA CERÂMICA QUE TRATA DE BENFEITORIA NECESSÁRIA, PORTANTO INDENIZÁVEL. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA LOCADORA PARA AS BENFEITORIAS ÚTEIS. DIREITO DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (...) 5. Os apelantes sustentam que houve promessa verbal de compra e venda do imóvel, ao invés de contrato verbal de locação. Todavia, a prova oral produzida não foi suficiente para infirmar a prova documental – recibos de aluguel, ao longo de três anos, devidamente assinados pelos recorrentes. 6. Ademais, na medida em que os apelantes alegam terem firmado a promessa de compra e venda do imóvel (em 2012) por R$120.000,00, valor superior a trinta salários-mínimos vigentes à época, a escritura pública é essencial à validade do negócio, nos termos da codificação civil. 7. O valor do aluguel devido é de R$1.000,00 ao mês, conforme os recibos apresentados, que demonstram o valor pago pelos réus. 8. As benfeitorias úteis e voluptuárias não são indenizáveis por ausência de autorização expressa da locadora. A substituição da telha cerâmica é benfeitoria necessária, que deve ser indenizada conforme apuração a ser feita liquidação de sentença, gerando direito de retenção. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso parcialmente provido para (i) fixar o valor do aluguel devido em R$1.000,00 mensais, acrescido dos encargos legais constantes da sentença, e (ii) julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando a locadora a indenizar os locatários pela benfeitoria necessária, a ser apurada em liquidação de sentença e assegurado o direito de retenção. (...) (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001909-87.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 03.09.2025) – destaqueiEm suma, diante do acervo probatório produzido, resta suficientemente demonstrado que a relação jurídica estabelecida entre as partes possuía natureza locatícia (contrato verbal), não tendo os réus logrado comprovar a alegada compra e venda do imóvel, de modo que se afigura correta a sentença ao decretar a rescisão contratual e determinar a desocupação.Quanto à cobrança de aluguéis pendentes e à indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno, verifica-se que os recorrentes não formularam pretensão subsidiária capaz de ensejar a reforma parcial do julgado, de modo que a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.Dos ônus sucumbenciaisInalterado o desfecho da demanda, deve a sucumbência ser mantida como na origem (40% pelos autores e 60% pelos requeridos).No mais, não cabe a majoração dos honorários advocatícios, eis que já fixados em patamar máximo previsto no art. 85, §2º do CPC.ConclusãoAnte o exposto, VOTO no sentido de CONHECER PARCIALMENTE e NEGAR PROVIMENTO ao recurso.É como voto.