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Processo:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela requerida em face da sentença proferida em processo de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro de Imóveis de Sarandi, pela qual a dúvida foi acolhida, para o fim de ser mantida a vedação ao registro da escritura pública de divisão amigável de imóvel situado em condomínio, no qual a Convenção de Condomínio veda a modificação da fração ideal das unidades condominiais (mov. 15.1). Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (mov. 24.1).A apelante alega, em suma, que: a) o apelado admitiu a unificação de 04 unidades em 2018, o que automaticamente implicou na redução de 03 frações ideais da unidade condominial Estância Zaúna, pelo que a negativa, agora, de subdivisão implica em ofensa ao princípio da isonomia e tratamento discriminatório; b) assim sendo, a recusa ao pedido da apelante é totalmente ilegítima, pois viola o princípio da igualdade, tendo em vista o tratamento desigual entre situações equivalentes, o que vai de encontro ao critério objetivo determinado no art. 528 do Provimento 249/2013; c) a subdivisão não importará em violação à convenção do condomínio e não extrapolará o limite máximo legal de 316 unidades, previsto no art. 4º, da citada convenção, vindo, na verdade, a colaborar para o restabelecimento dessa previsão; d) apresentou cópia autenticada da ata (seq. 7.16), na qual se vê que todos os presentes (síndico e conselheiros) se manifestaram no sentido da necessidade de regularização da subdivisão do lote; e) logo, mostra-se contraditória a necessidade de alteração da convenção condominial, até mesmo porque o único empecilho, delimitado na r. sentença, foi o art. 14, que está superado; f) juntou carta de anuência do síndico, no qual este confirma a plena viabilidade da subdivisão, haja vista que não importará na extrapolação do número máximo de unidades no condomínio; e g) ao afirmar que a proibição de fracionamento pode
ter fundamento na desvalorização do condomínio, o registrador fez indevido juízo de valor, com restrição ao seu direito de propriedade, extrapolando sua função meramente fiscalizatória. Finalizou pedindo o provimento do recurso, para o fim de ser rejeitada a dúvida apresentada pelo registrador, determinando-se seja efetuado o registro da subdivisão. (mov. 32.1)A d. Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo desprovimento do apelo (mov. 12.1).É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTAÇÃOPretendem os apelantes registrar a subdivisão do lote do qual são proprietários no Condomínio Estância Zaúna, na cidade de Sarandi, sob as alegações de que (i) essa divisão já está consolidada no plano fático, (ii) anteriormente o registrador já realizou unificação de lotes do mesmo condomínio e sem qualquer exigência e (iii) isso não afetará o número de unidades previstas na convenção.A Oficiala do Registro de Imóveis de Sarandi, em razão da convenção do condomínio não permitir a alteração da área das frações ideais do condomínio, suscitou dúvida perante o juízo da comarca, que foi acolhida para o fim de “manter a vedação ao registro da escritura pública de divisão amigável de imóvel situado em condomínio, no qual a Convenção de Condomínio veda a modificação da fração ideal das unidades condominiais”.Como sabido, a convenção é a lei máxima entre os condôminos, não podendo ser desrespeitada por decisão de órgão inferior, ou seja, do síndico e/ou do Conselho Deliberativo, somente podendo ser alterada na forma nela mesmo prevista. É o que consta do art. 9º, § 2º, da Lei 4.591/64 e do art. 1.358-A, § 2º, I, c.c. art. 1.333, ambos do Código Civil. No caso, como é incontroverso, a convenção do condomínio onde estão situados os lotes veda a alteração da área das unidades condominiais (art. 14º - mov. 1.9, p. 29-PDF), o que está conformidade com o disposto no art. 1.332, do Código Civil, aplicável ao caso por força do já mencionado art. 1.358-A, § 2º, I, também do estatuto civil. E, por outro lado, o item a, do art. 28º, dessa mesma convenção, é exigido o voto de 2/3 dos condôminos para a alteração das normas da convenção.Logo, correta a conduta do agente delegado ao não efetuar o registro da pretendida subdivisão.Não alteram essa conclusão as alegações dos recorrentes.Quanto ao princípio da isonomia, porque, como bem ressaltado pela d. Procuradoria-Geral de Justiça, “conquanto se tenha promovido a unificação dos lotes de matrículas n. 12787, 12788, 12789 e 12790 (matrícula unificada de n. 40591), assim como sua correspondente averbação pelo registro de imóveis, não se pode tomar a ofensa à convenção condominial, como meio para autorizar que novas irregularidades sejam perpetradas” (mov. 12.1, recurso – grifos do original).Noutras palavras, eventual violação à uma norma não legitima que, doravante, toda e qualquer ofensa de igual natureza seja tida como lícita.Por outro lado, a proibição não tem relação com o número de unidades condominiais, mas com a vedação à modificação da área prevista na convenção para a respectiva unidade. Ademais, se esse fosse o critério, somente lograriam êxito em subdividir a sua área aqueles que agissem até que fosse atingido o número máximo de unidades, o que não se pode admitir.Assim, a efetivação formal da subdivisão depende de prévia alteração da convenção e na forma e quórum nela previstos.
Nessas condições, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.