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Processo:

I - Trata-se de recursos de Apelação (movs. 351.1 e 357.1) interpostos em face da sentença (mov. 316.1), integrada pela decisão de rejeição dos embargos de declaração (mov. 344.1), que, nos autos de ação renovatória de contrato de locação não residencial e revisional de aluguel ajuizada por MANOEL G. FERNANDES LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial, para o fim de: REJEITAR o pedido de renovação contratual, reconhecendo a legitimidade da exceção de retomada para uso próprio prevista no artigo 52, inciso II, da Lei nº 8.245/91 e, RECONHECER o direito à indenização pelo fundo de comércio, nos termos da cláusula VI do contrato de locação, a ser apurada em fase de liquidação por artigos, nos termos da fundamentação.Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º e art. 86 do CPC).A sentença contou com a seguinte fundamentação e dispositivo:“Da renovação contratual e da exceção de retomada para uso próprioA parte autora alega preenchimento dos requisitos legais para a renovação (art. 51 da Lei nº 8.245/91), bem como requer a revisão do valor do aluguel para o valor de R$ 9.403,74. Os réus contestam, alegando intenção de retomada do imóvel para uso próprio, com base no art. 52, II da mesma lei, além de apontarem inadimplemento contratual e irregularidades ambientais.O art. 51 da Lei de Locações exige a comprovação dos seguintes requisitos para obtenção do direito de renovação forçada da relação locatícia comercial: (...).No caso concreto, a parte autora comprovou a existência de um contrato escrito com validade de 8 anos, assinado em 01/07/2013 e finalizado em 01/07/2021, além de manter a atividade de revenda de combustíveis no local, com regularidade e cumprimento contratual conforme apurado nos autos em apenso sob n.º 0001570-39.2017.8.16.0152; e a prática dessa atividade por um período superior a três anos, conforme comprovado por meio de documentação fiscal, licenças ambientais e apólice de seguro.Portanto, os requisitos legais para a renovação contratual foram preenchidos.Contudo, o direito à renovação não é absoluto, podendo ser excepcionado nas hipóteses previstas no art. 52 da mesma lei, como se passa a analisar.O art. 52, II, da Lei nº 8.245/91 dispõe que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital.No presente caso, os herdeiros do locador falecido (Francisco Joaquim Pereira) alegam a intenção de retomar o imóvel para uso próprio, com a finalidade de retomar a exploração do posto de combustíveis, atividade que já era exercida pelo locador originário no mesmo local. Para tanto, acostam registro de empresa anterior (Auto Posto Trevo Ltda.) (mov. 42.11/42.14); notificação extrajudicial enviada à locatária em 13/11/2020, manifestando a intenção de não renovar o contrato (mov. 42.15/42.16) e documentação de constituição de nova empresa pelos herdeiros para exploração da mesma atividade (mov. 79.2/79.4).Entretanto, como regra, a exploração de mesmo ramo é vedada pelo artigo 52, § 1º, da Lei 8.245/91, mas há a ressalva que se liga à natureza do objeto de locação.Considerando os termos do contrato entre as partes, nota-se em sua Cláusula I, que se trata de locação de um posto de combustíveis com instalações completas, incluindo: bombas e tanques subterrâneos; loja de conveniência; lavador, borracharia e restaurante; escritórios e estrutura de abastecimento, para o exercício exclusivo da atividade de revenda de combustível.Além disso, o contrato reconhece que o imóvel foi originalmente construído e utilizado pelo locador para essa mesma finalidade, ou seja, a atividade de revenda de combustíveis já era exercida no local antes da locação.Nesse sentido é a doutrina de Sylvio Capanema de Souza: (...).Igualmente, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, em se tratando de imóvel com destinação específica, como postos de combustíveis, é admissível a retomada para uso próprio, mesmo que para o mesmo ramo de atividade do locatário, conforme: (...).No caso, não restam dúvidas de que as instalações já existiam no imóvel, tanto que os requeridos demonstraram que já exploravam a atividade no local pela família, bem como constou expressamente no contrato que o locatário se obrigava a utilizar estabelecimento ora locado, exclusivamente como exploração do comércio de combustíveis e afins, vejamos: (...).Sabe-se que a presunção relativa de sinceridade no pedido de retomada de imóvel comercial para uso próprio impõe ao locatário o ônus de comprovar a insinceridade da pretensão, o que não foi demonstrado nos autos. Ainda que a testemunha – ora funcionário do Posto -, tenha informado conversa com terceiro, inclusive concorrente, sobre “especulações” dos rendimentos do comércio, não permite concluir, com segurança, que o imóvel objeto da ação renovatória estava sendo negociado. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reforça o mesmo entendimento: (...).Somado a isso, a cláusula VI do contrato de locação é expressa ao reconhecer que o fundo de comércio instalado no imóvel pertence originalmente ao locador, sendo este o responsável por sua constituição e desenvolvimento ao longo dos anos. Embora preveja a possibilidade de indenização à locatária ao término da relação contratual, tal previsão está condicionada à apuração futura do valor com base em critérios objetivos, como a média de litragem de combustível vendida no último ano de contrato.Importante destacar que a mesma cláusula estabelece, de forma inequívoca, que a eventual indenização não constitui condição para a desocupação do imóvel, afastando qualquer direito de retenção por parte da locatária.Trata-se, portanto, de disposição contratual válida e eficaz, que preserva a autonomia da vontade das partes e assegura a possibilidade de retomada do bem pelo locador ou seus sucessores, independentemente de prévio pagamento de valores compensatórios.Portanto, a exceção de retomada para uso próprio prevalece sobre o direito à renovação, nos termos do art. 52, II da Lei nº 8.245/91, sendo legítima a pretensão dos herdeiros de retomar o imóvel para exploração direta da atividade comercial. Fica advertido que se os Requeridos não derem a destinação almejada no prazo de 3 (três) meses, o Requerente detém direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos, nos termos do art. 52, §3º, da Lei nº. 8.245/91.Da indenização pelo fundo de comércio e benfeitorias Conforme cláusula contratual expressa (Cláusula VI), as partes convencionaram que, ao final da locação, o locatário faria jus à indenização correspondente a 50% do valor de um litro de combustível, multiplicado pela média da litragem de diesel vendida no último ano contratual, desde que comprovada documentalmente a movimentação comercial (notas fiscais, livros contábeis, LMC etc.)Entretanto, o mesmo contrato previu que tal indenização não conferiria ao locatário direito de retenção do imóvel, tampouco condicionaria a desocupação do bem ao seu pagamento.Ademais, restou incontroverso que os investimentos realizados pelo locatário para regularização do posto de combustíveis foram compensados por meio de abatimento mensal no valor do aluguel, no limite de R$ 213.000,00, conforme cláusula 3.1.1 do contrato. Eventuais valores excedentes foram objeto de reconhecimento judicial nos autos apensos, com fixação de indenização no montante de R$ 117.000,00, a título de benfeitorias úteis e necessárias, os quais deverão ser executados exclusivamente nos autos da ação de rescisão contratual, não havendo que se falar em nova análise ou repetição do pedido neste feito.Assim, não subsiste qualquer pretensão indenizatória adicional com base em investimentos realizados no imóvel.Quanto ao fundo de comércio, embora o contrato preveja a possibilidade de indenização, sua efetivação depende da comprovação da existência e valoração do fundo, nos moldes convencionados.Diante disso, reconheço o direito do autor à apuração do valor do fundo de comércio, nos termos da cláusula contratual, a ser realizada em fase de liquidação por artigos, mediante apresentação de: a) notas fiscais de venda de diesel referentes aos 12 (doze) meses anteriores ao término do contrato; b) livros contábeis e demais documentos fiscais que comprovem a média mensal de vendas na data da desocupação; c) valor do litro de diesel à época da desocupação do imóvel.A liquidação deverá observar os critérios objetivos pactuados, sendo vedada a inclusão de valores já compensados contratualmente ou objeto de indenização por benfeitorias.Da fixação do valor do aluguel Com relação ao valor do aluguel a ser praticado, cumpre observar que, sendo a aferição do justo valor do aluguel de um imóvel com matéria eminentemente técnica, tem-se que conteúdo do laudo pericial elaborado nos autos será a base para o convencimento deste julgador.A prova pericial produzida nos autos, elaborada por perito judicial habilitado, adotou metodologia técnica reconhecida pelas normas da ABNT, utilizando os métodos evolutivo (MEVOL) e comparativo direto de dados de mercado (MCDDM), com base em amostra significativa de imóveis similares na região.O laudo pericial e suas complementações (mov. 190.2 e 209.2) concluiu que o valor locativo mensal do imóvel objeto da lide, considerando sua destinação específica (posto de combustíveis), localização e características construtivas, é de: (...).Tais valores refletem o preço de mercado, considerando a escassez de imóveis com vocação semelhante na microrregião de Santa Mariana/PR. O valor contratual vigente à época (R$ 12.895,62) mostrou-se, portanto, acima do mercado em 2020, mas abaixo do valor estimado para 2021 e 2023.A discrepância entre o valor cobrado e o valor de mercado em 2020 justifica a revisão retroativa do aluguel, com possível devolução de valores pagos a maior, se comprovado o excesso. A partir de julho/2021, o valor de R$ 14.000,00 pode ser considerado justo e equilibrado, servindo como base para eventual fixação judicial de eventual novo aluguel.Diante disso, e nos termos do art. 68, II, “b”, da Lei nº 8.245/91, servindo a prova pericial como base técnica suficiente para eventual revisão judicial do aluguel, o valor correto de mercado do aluguel em julho de considerado justo e compatível com o 2020 é de R$ 10.350,00 (dez mil trezentos e cinquenta reais), mercado regional para o tipo de imóvel (posto de combustíveis), para fins de apuração de eventuais valores devidos ou compensações, especialmente no tocante à boa-fé contratual e equilíbrio econômico da relação locatícia.III. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MANOEL G. FERNANDES EIRELI – EPP em face do ESPÓLIO DE FRANCISCO JOAQUIM PEREIRA e seus herdeiros, a fim de REJEITAR o pedido de renovação contratual, reconhecendo a legitimidade da exceção de retomada para uso próprio prevista no artigo 52, inciso II, da Lei nº 8.245/91 e, RECONHECER o direito à indenização pelo fundo de comércio, nos termos da cláusula VI do contrato de locação, a ser apurada em fase de liquidação por artigos, nos termos da fundamentação. Em consequência: a) DETERMINO a desocupação do imóvel localizado na Rodovia BR 369, km 73, em Santa Mariana-PR, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo coercitivo; b) ESTABELEÇO que a liquidação observará os critérios objetivos pactuados (50% do valor de um litro de combustível multiplicado pela média da litragem de diesel vendida no último ano contratual), sendo vedada a inclusão de valores já compensados contratualmente ou objeto de indenização por benfeitorias; c) FIXO o valor justo do aluguel em R$ 10.350,00 (dez mil trezentos e cinquenta reais) para julho de 2020, conforme laudo pericial, para fins de eventual apuração de valores devidos ou compensações; d) ADVIRTO os requeridos que, caso não deem ao imóvel a destinação declarada (exploração de posto de combustíveis) no prazo de 3 (três) meses contados do trânsito em julgado, o requerente fará jus à indenização para ressarcimento dos prejuízos, nos termos do artigo 52, §3º, da Lei nº 8.245 /91. Por corolário, JULGO EXTINTO o processo, com a resolução do mérito, o que faço com arrimo no artigo 487, inciso I do Novo Código de Processo Civil. Os valores serão apurados em liquidação de sentença. Desde logo, autorizo eventual compensação de valores entre as partes. Considerando que houve sucumbência recíproca, condeno as partes na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º e art. 86 do CPC).”Inconformada, a parte autora MANOEL G. FERNANDES LTDA interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, a insinceridade da pretensão de retomada. Argumentou que os herdeiros exercem profissões totalmente alheias ao ramo de combustíveis, como psicologia e advocacia, e que a constituição de uma nova empresa para exploração do posto ocorreu apenas de forma estratégica durante a lide.Defendeu a titularidade exclusiva do fundo de comércio, alegando ter realizado investimentos substanciais para a regularização ambiental e operacional do estabelecimento. Pleiteou o reconhecimento do direito à renovação compulsória, a reforma da ordem de desocupação imediata e o reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento das indenizações por benfeitorias e fundo de comércio.Por sua vez, a parte ré NADIA MARIA PEREIRA e OUTROS também recorreram, arguindo, preliminarmente, a nulidade parcial da sentença por julgamento extra petita. Sustentaram que o juízo fixou o novo valor do aluguel para julho de 2020, período não abrangido pelo pedido inicial de renovação, que possuía como marco inicial julho de 2021. No mérito, requereram a fixação do aluguel no valor de R$ 14.000,00 a partir de 01/07/2021, em conformidade com o laudo pericial para essa data-base. Pugnaram ainda pelo afastamento de descontos contratuais que entende exauridos e pela incidência de encargos moratórios e correção monetária sobre as diferenças de aluguéisAs partes apresentaram contrarrazões pugnando pelo desprovimento dos recursos adversos. A empresa autora reforçou a tese de que o valor fixado na sentença respeitou o princípio da adstrição e o laudo pericial, enquanto os réus reiteraram a presunção de sinceridade de sua retomada e a inexistência de direito à indenização automática ou retenção (movs. 356.1 e 362.1). Na sequência, os autos vieram conclusos.É o relatório.

II – Do Efeito SuspensivoMuito embora a autora/apelante pleiteie pela atribuição do efeito suspensivo ao recurso, observa-se que, diante do julgamento de mérito, não há motivos para a análise do pedido, o qual resta prejudicado.
Da Preliminar de Julgamento Extra Petita A parte ré, ora apelante, suscita, em suas razões recursais, a nulidade parcial da sentença por considerar que o juízo de primeiro grau incorreu em julgamento extra petita ao fixar o novo valor do aluguel para o marco temporal de julho de 2020.Da análise detida da petição inicial, verifica-se que a autora, tanto em sua fundamentação quanto nos requerimentos finais, pleiteou a renovação do vínculo locatício por igual prazo de oito anos, com início em 01/07/2021, oferecendo, para tanto, o valor locatício de R$ 9.403,74. Consta, ainda, pedido de fixação de aluguéis provisórios, o qual, todavia, possui caráter acessório em relação à pretensão renovatória principal. A sentença, ao acolher a exceção de retomada para uso próprio e rejeitar o pedido de renovação, fixou o valor de R$ 10.350,00 como “o valor correto de mercado do aluguel em julho de 2020”, ao fundamento de que tal medida seria necessária para apurar eventuais valores devidos ou compensações decorrentes da relação locatícia.O princípio da congruência, consagrado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, impõe ao magistrado o dever de decidir o mérito nos estritos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida ou condenar o réu em objeto diverso do que foi demandado. No caso concreto, embora a locatária tenha pleiteado a renovação para o período iniciado em julho de 2021, a cumulação da ação renovatória com a revisional, bem como o pedido de aluguéis provisórios, confere ao juízo o poder-dever de aferir o justo valor locatício, a fim de equilibrar a relação jurídica. A fixação desse montante, com data-base em julho de 2020, visou justamente estabelecer parâmetro técnico de mercado contemporâneo ao ajuizamento da ação, servindo de baliza para o acerto de contas entre os contratantes, especialmente diante do reconhecimento da retomada do imóvel.Não se verifica, portanto, a concessão de provimento estranho à lide, mas sim a aplicação do direito com base no acervo fático-probatório e na necessidade de fixação de parâmetros para a liquidação das obrigações contratuais pendentes. A decisão recorrida analisou a matéria nos limites da pretensão revisional intrínseca à renovatória, aplicando o justo preço de mercado apurado por perito judicial habilitado.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça que a fixação de aluguel fundamentada em laudo pericial, ainda que em montante ou período que demande ajuste contábil posterior, não caracteriza julgamento fora dos limites do pedido:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL EM VALOR SUPERIOR AO PLEITEADO NA INICIAL. FUNDAMENTAÇÃO EM LAUDO PERICIAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. RECONVENÇÃO. ALEGADA NULIDADE PROCESSUAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em ação renovatória de locação não residencial, o magistrado não está adstrito aos valores propostos pelas partes, podendo fixar o aluguel em montante diverso do pleiteado na inicial, desde que fundamentado em laudo pericial, sem que tal proceder configure julgamento extra petita ou ultra petita. 2. Revisão das conclusões do acórdão recorrido quanto ao regular processamento da reconvenção e à ausência de nulidade processual demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 3.031.074/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 18/2/2026.) - Destaques acrescidos. Assim, considerando que a determinação do valor de mercado para julho de 2020 é decorrência lógica da instrução pericial destinada a aferir o equilíbrio econômico do contrato, não há que se falar em nulidade parcial do julgado. A sentença agiu em conformidade com o princípio da economia processual e da efetividade da prestação jurisdicional, ao fornecer os critérios necessários para o encerramento da relação locatícia. Pelo exposto, rejeito a preliminar de julgamento extra petita suscitada pelo réu.Da Renovação Contratual e Da Exceção de Retomada Para Uso PróprioO deslinde da controvérsia em sede recursal exige a análise do equilíbrio entre o direito do locatário à renovação compulsória do contrato de locação comercial e a prerrogativa do locador de retomar o imóvel para uso próprio.Cumpre registrar que a autora preencheu satisfatoriamente os requisitos cumulativos estabelecidos no artigo 51 da Lei n.º 8.245/91. Conforme restou consignado na sentença recorrida, a locatária comprovou a existência de contrato escrito com prazo determinado superior a cinco anos, bem como a exploração do mesmo ramo de atividade (revenda de combustíveis) por período ininterrupto superior a três anos. A regularidade contratual e ambiental da operação também foi aferida, inclusive mediante a apresentação de licenças operacionais vigentes e prova do adimplemento das obrigações principais, o que, em circunstâncias ordinárias, lhe conferiria o direito à renovação do ajuste por igual período.Contudo, o direito à renovação compulsória não possui caráter absoluto, podendo ser obstado quando o locador invoca legitimamente as exceções previstas no artigo 52 da Lei de Locações. No caso em exame, os herdeiros do locador originário, Francisco Joaquim Pereira, fundamentaram sua resistência no inciso II do referido dispositivo, manifestando a intenção de utilizar o imóvel para a transferência de fundo de comércio próprio ou para uso pessoal. A alegação central da apelante/autora de que a retomada seria insincera e de que os herdeiros não poderiam explorar o mesmo ramo de atividade não encontra amparo na legislação regente nem na realidade fática do imóvel objeto da lide.A regra geral contida no § 1º do artigo 52 da Lei n.º 8.245/91 veda a retomada para o mesmo ramo de atividade explorado pelo locatário, visando impedir o enriquecimento sem causa do locador às custas da clientela e do esforço empresarial alheio. Todavia, existe uma exceção a essa vedação: quando o imóvel locado possui instalações e características físicas específicas voltadas exclusivamente para determinado comércio, como ocorre com postos de combustíveis, teatros e hotéis, a retomada para a mesma atividade é plenamente admissível. Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que, em se tratando de postos de gasolina, o locador pode retomar o bem para continuar a atividade de revenda de combustíveis:APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA − ALUGUEL COMERCIAL − POSTO DE COMBUSTÍVEIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES DO IMÓVEL – INTERESSE PROCESSUAL – NÃO OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – VIOLAÇÃO À LEI DE LOCAÇÕES NÃO VISLUMBRADA – SENTENÇA ULTRA PETITA – DECISÃO ALÉM DOS LIMITES DA LIDE – NULIDADE PARCIAL – MÉRITO – EXCEÇÃO DE RETOMADA – USO PRÓPRIO – DESENVOLVIMENTO DA MESMA ATIVIDADE COMERCIAL − POSSIBILIDADE – INSTALAÇÕES ESPECÍFICAS DO IMÓVEL – LOCAÇÃO QUE ENVOLVE O FUNDO DE COMÉRCIO − ART. 52, II E §1º DA LEI 8245/91 − SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA.1. Afasta-se a alegação de ilegitimidade passiva dos promitentes compradores do imóvel locado, independentemente do registro do compromisso de compra e venda, tendo em vista a repercussão da demanda em sua esfera de interesses, a justificar sua presença no polo passivo da demanda, e a ausência de violação à lei de locações a prejudicar sua legitimidade.2. Nos termos dos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, a sentença deve se ater aos limites postos pelas partes, mostrando-se ultra petita a decisão que vai além do pedido, do que decorre sua nulidade parcial.3. Conforme sólida orientação jurisprudencial, na situação em que as instalações do imóvel locado são voltadas à exploração de uma atividade específica, é dado ao locador valer-se da exceção de retomada para uso próprio, sob pena de limitação desleal ao direito constitucional de propriedade, e porque nesse caso não se evidencia o enriquecimento ilícito que a proibição contida no artigo 51, inciso II, § 1º da Lei de Locações visa evitar.4. Ademais, não foi a apelante que deu início à atividade comercial desenvolvida no local, não havendo como se afirmar que o fundo de comércio estabelecido no imóvel, abrangido pelos bens materiais e não materiais da empresa, tenha sido inteiramente formado pela apelante.5. É de ser reconhecida a possibilidade de retomada do imóvel pelo locador, mesmo que para exercício da mesma atividade que exercia o locatário.6 Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002223-65.2018.8.16.0068 - Chopinzinho -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA MARIA MACHADO COSTA -
J. 18.03.2021)A propósito:LOCAÇÃO COMERCIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RETOMADA. RAMO HOTELEIRO. INSTALAÇÕES ESPECÍFICAS. FUNDO DE DIREITO. ARTIGO 52, II, § 1º, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. SÚMULA Nº 481/STF. MULTA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. DESCABIMENTO. - Em sede de locação comercial, a exceção que veda o pedido de retomada do imóvel para exploração da mesma atividade comercial do locatário não se aplica aos que possuem instalações destinadas a ramos de negócios específicos, como os hotéis, teatros, cinemas, postos de gasolina, nos exatos termos do disposto na Súmula nº 481-STF. É descabida a multa processual prevista no art. 538, parágrafo único, do CPC, se os embargos declaratórios não se mostram claramente protelatórios. Recurso especial parcialmente conhecido e nesta extensão provido. (REsp 195.710/PR, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 09/03/1999, DJ 12/04/1999, p. 217) - Destaques acrescidos. Quanto à alegada insinceridade da pretensão de retomada, é cediço que o pedido do locador para uso próprio goza de presunção relativa de sinceridade, cabendo ao locatário o ônus de produzir prova robusta em sentido contrário. Sustenta a apelante que a insinceridade seria latente em razão das profissões liberais exercidas pelos herdeiros (psicóloga e advogada) e do fato de terem constituído a empresa "Auto Posto Trevo 3 Irmãos Ltda." apenas após o início da lide. Entretanto, a formação acadêmica ou profissional anterior dos sucessores não constitui impedimento legal ao exercício da livre iniciativa empresarial. Os herdeiros demonstraram documentalmente a constituição regular de sociedade empresária familiar destinada especificamente à exploração do ramo de combustíveis no endereço do imóvel sub judice.A prova produzida nos autos, inclusive com o registro de nova pessoa jurídica e a notificação extrajudicial prévia manifestando a intenção de não renovar o contrato, reforça a atualidade e a seriedade da intenção de retomada. Meras especulações sobre a capacidade técnica dos sucessores ou conversas informais com terceiros sobre eventuais negociações não são suficientes para elidir a presunção de boa-fé dos locadores. Assim, o direito de propriedade deve ser preservado, permitindo-se que os sucessores do locador originário voltem a explorar a atividade que a família já desenvolvia no local décadas antes da celebração do contrato com a autora.Dessa forma, a sentença agiu corretamente ao acolher a exceção de retomada para uso próprio, uma vez que as instalações são específicas para o ramo de combustíveis e a intenção de exploração direta restou suficientemente demonstrada. Eventual desvio de finalidade após a retomada poderá ser objeto de ação indenizatória própria, nos termos do § 3º do artigo 52 da Lei n.º 8.245/91, mas não constitui óbice ao exercício imediato do direito de retomada. Por tais razões, deve ser mantida a improcedência do pedido renovatório.Do Valor do Aluguel e Da Revisão JudicialUltrapassadas a preliminar de julgamento extra petita, que se limita à análise dos limites objetivos da lide, e a questão da retomada, remanesce a necessidade de fixação do justo valor locatício para o período em que a locatária permaneceu na posse do imóvel, especialmente considerando a natureza dúplice e revisional intrínseca à ação renovatória.A aferição do valor de mercado de um imóvel com destinação específica e complexa, como um posto de combustíveis, exige conhecimento eminentemente técnico, razão pela qual a prova pericial assume papel preponderante no convencimento do julgador. No caso dos autos, o laudo pericial judicial e suas complementações (movs. 190.2 e 209.2) foram elaborados mediante metodologia rigorosa, observando as normas da ABNT e utilizando métodos comparativos diretos de mercado com amostras regionais robustas. O expert judicial concluiu que o valor locativo mensal, em julho de 2020, correspondia a R$ 10.350,00. Contudo, para o marco temporal de julho de 2021, data que coincide com o termo final do contrato original e o início do período que seria renovado, o valor de mercado apurado foi de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais). Esta Corte entende que, em situações de não renovação do contrato por acolhimento de exceção de retomada, o locatário deve arcar com o aluguel em valor de mercado desde o término do pacto anterior até a efetiva desocupação, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.Portanto, assiste razão parcial à parte ré ao pleitear a reforma do termo inicial e do valor fixado. Se a sentença reconheceu que o valor de mercado em julho de 2021 era de R$ 14.000,00, não se justifica a manutenção do valor inferior de R$ 10.350,00 para o período posterior ao vencimento do contrato. Assim, o aluguel devido a partir de 01/07/2021 deve ser fixado em R$ 14.000,00, servindo o valor de R$ 10.350,00 como parâmetro revisional exclusivamente para o período de julho de 2020 a junho de 2021.No que tange aos encargos contratuais, especificamente o desconto de 27% previsto na Cláusula 3.1.1 do contrato original, além de já ter sido objeto de apreciação em demanda conexa, não foi devidamente analisada na origem pelo magistrado singular, de modo que sua apreciação direta por esta instância implicaria indevida supressão de instância.Quanto aos consectários legais, as diferenças entre os aluguéis pagos e os valores ora fixados devem ser apuradas em liquidação de sentença. Sobre tais diferenças, incidirão correção monetária pelo índice contratual IGP-M/FGV, desde cada vencimento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da intimação da parte devedora para pagamento na fase de cumprimento de sentença, caso não haja adimplemento no prazo legal.Ressalte-se que a fixação dos consectários legais constitui matéria de ordem pública, podendo ser determinada de ofício pelo julgador, razão pela qual se impõe a integração da sentença neste ponto. Dessa forma, a reforma parcial da sentença neste tópico é medida que se impõe, adequando-se o valor locatício à realidade técnica apurada nos autos e garantindo-se o equilíbrio econômico-financeiro entre as partes durante o período de ocupação.Da Indenização Pelo Fundo de Comércio e BenfeitoriasRemanesce a análise das consequências financeiras da retomada do imóvel, especificamente no que tange à indenização pelo fundo de comércio e ao ressarcimento por benfeitorias realizadas pela locatária. A controvérsia reside na validade dos critérios estabelecidos na sentença e na pretensão da autora ao direito de retenção do imóvel até o pagamento de tais verbas.Inicialmente, cumpre destacar que a relação jurídica entre as partes é regida pela autonomia da vontade, materializada nas cláusulas do contrato de locação comercial, as quais prevalecem sobre as disposições gerais supletivas da Lei n.º 8.245/91 quando não violam normas de ordem pública.No tocante ao fundo de comércio, as partes convencionaram expressamente, por meio da Cláusula VI do contrato, as condições para uma eventual indenização ao término da locação. Referida disposição contratual estabelece um critério objetivo para a apuração do valor: 50% do valor de um litro de diesel, multiplicado pela média da litragem vendida no último ano do contrato, condicionada à comprovação documental (notas fiscais e livros contábeis)Contudo, a mesma Cláusula VI é inequívoca ao dispor que a eventual indenização não constitui condição para a desocupação do imóvel, afastando categoricamente qualquer direito de retenção por parte da locatária. Referida pactuação é plenamente válida no ordenamento jurídico brasileiro, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 335, que reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção em contratos de locação:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EXPRESSA EM CONTRATO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 335/STJ. 1. Ação de despejo c/c cobrança. 2. As cláusulas contratuais que dispõem sobre a renúncia à indenização das benfeitorias e ao exercício do direito de retenção encontram respaldo na Súmula 335/STJ, segundo a qual "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.". Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.359.619/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023.) - Destaques acrescidos. Assim, a pretensão recursal da autora de condicionar a entrega das chaves ao prévio pagamento da indenização pelo fundo de comércio carece de amparo contratual e legal. A desocupação deve ocorrer no prazo determinado pelo juízo de origem, cabendo à locatária buscar a liquidação e execução do crédito indenizatório pelas vias processuais adequadas, respeitando-se o princípio do pacta sunt servanda.Quanto às benfeitorias, a instrução processual demonstrou que os investimentos realizados para a regularização operacional e ambiental do posto de combustíveis foram objeto de compensação específica. O contrato previu um desconto mensal no valor do aluguel até o limite de R$ 213.000,00 para essa finalidade (Cláusula 3.1.1). Eventuais valores excedentes que superaram esse abatimento já foram analisados e decididos nos autos da ação conexa n.º 0001570-39.2017.8.16.0152, na qual se fixou indenização de R$ 117.000,00 a título de benfeitorias úteis e necessárias.Portanto, não subsiste fundamento para nova análise ou majoração de pretensão indenizatória por benfeitorias nesta sede recursal, sob pena de bis in idem e violação à coisa julgada em relação ao processo apenso. A sentença de primeiro grau agiu corretamente ao determinar que a apuração do fundo de comércio observe estritamente os critérios objetivos pactuados, vedando-se a inclusão de valores já compensados ou indenizados em outras searas.Desse modo, deve-se manter a condenação da parte ré ao pagamento da indenização pelo fundo de comércio, a ser apurada em liquidação por artigos, mediante a apresentação dos documentos fiscais previstos no contrato, mas sem que isso suspenda a ordem de desocupação do imóvel. A liquidação deverá considerar o valor do litro de diesel na data da efetiva desocupação e a média de vendas dos 12 meses anteriores ao término contratual, em estrita observância à Cláusula VI. Diante do parcial provimento do recurso da parte ré, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Considerando que ambas as partes restaram vencidas em pontos relevantes, mas houve êxito parcial da parte ré em sede recursal, mostra-se adequada a redistribuição da sucumbência na proporção de 60% (sessenta por cento) para a autora e 40% (quarenta por cento) para a ré, mantido o percentual de honorários fixado na origem e majorados, em favor do patrono da parte ré, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, devidos exclusivamente pela autora na fração da sucumbência que lhe incumbe.Destarte, voto no sentido de: a) conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto pela autora MANOEL G. FERNANDES LTDA (1), mantendo-se a rejeição do pedido renovatório e o acolhimento da exceção de retomada para uso próprio, bem como a validade da cláusula contratual que afasta o direito de retenção do imóvel; b) conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela parte ré NADIA MARIA PEREIRA E OUTROS (2) , para o fim de reformar a sentença no tocante ao valor locatício devido após o término do contrato original, fixando o aluguel em R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) mensais a partir de 01/07/2021, data que corresponde ao valor de mercado apurado pelo laudo pericial de mov. 190.2 e 209.2 para referido período, determinando-se ainda, de ofício, que sobre as diferenças apuradas incida correção monetária pelo índice contratual IGP-M/FGV, desde o vencimento de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da intimação da parte devedora para pagamento na fase de cumprimento de sentença, caso não haja adimplemento no prazo legal.