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Processo:

I. RELATÓRIO:Em 11.11.2019, MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI e CLINICA MANZOTTI S.S. ME ajuizaram a presente Ação de Obrigação de Fazer c/c Perdas e Danos e Pedido Alternativo de Resolução de Contrato (s) com Devolução Integral das Quantias Pagas, Multa Contratual e Dano Moral em face de SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA.Narram os autores que firmaram 4 (quatro) contratos com a ré:Em 20.12.2013, um Instrumento Particular de Cessão de Direito – Contrato nº 0020/13 - referente ao Lote 15, Quadra 04, com 350 m² pelo preço de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), pagos no ato da compra com um veículo e o depósito em dinheiro de R$ 33.0000,00 (trinta e três mil reais) (cf. mov. 1.8 do 1º grau);
Em 20.12.2023, um Instrumento Particular de Cessão de Direito – Contrato nº 0021/13 – referente ao Lote 16 – Quadra 04, com 350 m² pelo preço de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), pagos em 10x de R$ 12.5000,00 (doze mil e quinhentos reais) durante o ano de 2014 (cf. mov. 1.9 do 1º grau);
Em 17.07.2015, um Instrumento Particular de Cessão de Direito – Contrato nº 0171/15 – referente ao Lote 07 – Quadra 28, com 350,06 m² pelo preço de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), a serem pagos em 60x de R$ 3.000,00 (três mil reais) (cf. mov. 1.10 do 1º grau);
Em 17.07.2015, um Instrumento Particular de Cessão de Direito – Contrato nº 0172/15 – referente ao Lote 08 – Quadra 28, com 350,06 m² pelo preço de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), a serem pagos em 60x de R$ 3.000,00 (três mil reais), tendo quitado 36 das 60 parcelas até a data do ajuizamento da ação, o que corresponde a R$ 110.509,20 (cento e dez mil, quinhentos e nove reais e vinte centavos) (cf. mov. 1.11 do 1º grau);
Na petição inicial, pediram:
Que os contratos de Cessão de Direitos gerassem efeitos como contratos bilaterais de compra e venda, pois criaram direitos e deveres equivalentes entre as partes;
O reconhecimento da relação de consumo e a inversão do ônus da prova, conforme art. 6º, inciso III, do CDC, ou redistribuição de acordo com a distribuição dinâmica do ônus da prova do art. 373, §1º, do CDC;

O reconhecimento da não ocorrência de caso fortuito ou força maior;
A obrigação de fazer consistente na outorga da escritura dos lotes e entrega do empreendimento;
A confirmação da suspensão das parcelas remanescentes dos contratos 171/15 e 172/15 até que seja cumprida a obrigação ou a lide seja julgada;
A condenação da ré ao pagamento de 20% do valor atualizado dos lotes – na proporção do pagamento efetuado, fixados como cláusula penal moratória da Cláusula Décima Primeira, parágrafo único do contrato de adesão;
A condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% do valor atualizado dos lotes – na proporção do pagamento efetuado, por mês de atraso, a ser apurado em liquidação de sentença;
A condenação da ré ao pagamento de danos morais não inferiores a R$ 20.000,00 (vinte mil reais);
Subsidiariamente, não sendo possível a condenação em obrigação de fazer e reparação de danos, pede que seja decretada a resolução dos contratos com a devolução dos valores atualizados dos lotes – na proporção do pagamento efetuado, acrescidos de juros de mora, multa contratual de 20%, dano moral e perdas e danos.
A liminar que pedia a imediata entrega do empreendimento e fornecimento da escritura foi indeferida (cf. mov. 14.1 do 1º grau).SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA contestou o feito e pediu a improcedência da ação (cf. mov. 45.1 do 1º grau).Foi apresentada impugnação à contestação (cf. mov. 51.1 do 1º grau).Foram produzidas provas sobre a situação do loteamento (cf. mov. 244, 239, 232, 221, 176, 168, 147, 68, 67 e 65 do 1º grau).Instruído o feito, foi proferida sentença (i) reconhecendo que se trata de relação de consumo; (ii) reconhecendo que a pessoa jurídica autora obteve no curso da demanda a outorga das escrituras públicas, o que gerou a perda do objeto da ação e ausência de condenação em sucumbencia; (iii) reconhecendo que os imóveis adquiridos pela pessoa física MARCOS SALGUEIRO MANZOTT foram alienados para terceiros, sendo impossível o deferimento do pedido de obrigação de fazer para outorga da escritura, e converteu a obrigação de fazer em perdas e danos, conforme art. 186, do Código Civil; (iv) reconheceu que a entrega do condomínio deveria ser feita em 30 (trinta) meses; (v) reconheceu que se trata de contrato de compromisso de compra e venda que foi descumprido por culpa da ré e gerou a rescisão, nos termos do art. 475, do Código Civil; (vi) reconheceu ter inexistido caso fortuito ou força maior; (vii) condenou o réu a restituir o valor pago pelo autor e pagar a multa de 20% sobre o valor efetivamente pago; (viii) condenou o réu ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) (cf. mov. 267.1 do 1º grau).Por fim, condenou a ré SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes em 20% do valor final da indenização. SWE ADMINISTRADORA DE BENS opôs embargos de declaração para sanar contradição e erro material a respeito do termo inicial dos juros de mora do cálculo dos danos morais e sua fixação desde a citação (cf. mov. 270.1 do 1º grau).Os autores também opuseram embargos de declaração para suprir (i) a omissão em relação à fungibilidade no pedido de obrigação de fazer e entrega de outros 2 (dois) terrenos idênticos ao autor (Lote nº 12 e Lote nº 13); (ii) a omissão quanto ao pedido de restituição ao autor no quantum correspondente ao valor atualizado dos lotes e proporção paga pelo autor; (iii) a omissão quanto ao pedido de condenação em lucros cessantes no patamar de 0,5% do valor atualizado de cada lote por mês de atraso; (iv) a omissão quanto pedido de multa de 20% pelo descumprimento do contrato em relação à pessoa jurídica; (v) a omissão de análise do pedido de dano moral da pessoa jurídica (cf. mov. 272.1 do 1º grau).Os embargos de declaração da parte ré foram providos para definir que os juros de mora deverão incidir a partir da citação, conforme art. 405, do Código Civil, e os embargos de declaração dos autores foram providos apenas para sanar a omissão quanto ao pedido de lucros cessantes, mas sem efeitos infringentes porque este pedido condenatório foi negado (cf. mov. 283.1 do 1º grau).Após, foi interposto recurso de apelação por MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI e CLÍNICA MANZOTTI S.S. ME para reformar a sentença no sentido de (i) determinar que a ré dê cumprimento ao contrato e entregue ao autor outros 2 (dois) lotes equivalentes que estão disponíveis no loteamento, conforme art. 499, do CPC, e Cláusula Quarta, Parágrafo Único do Contrato, sem prejuízo do pagamento do saldo devedor dos lotes, evitando, assim, a imediata conversão da obrigação em perdas e danos; (ii) sucessivamente, se mantida a conversão da obrigação em perdas e danos, a devolução dos valores a partir da avaliação atual dos lotes e não de acordo com o valor pago em 2015, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da empresa ré e violar o princípio da boa-fé e função social do contrato; (iii) a condenação do réu ao pagamento dos lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor atual de cada um dos imóveis porque este é presumido diante do atraso na entrega do imóvel, já que foram privados da fruição do bem, sendo o prejuízo uma consequência direta e imediata da mora do vendedor, tornando desnecessária a comprovação de que o imóvel seria efetivamente alugado ou vendido, conforme sedimentada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; (iv) condenar a empresa ré ao pagamento da multa contratual de 20% sobre os valores pagos pelo atraso na regularização e transferência dos lotes nº 15 e nº 16, da quadra 04, visto que a transferência da titularidade ocorreu em 2020, muito embora o contrato tenha sido celebrado em 2013; (v) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à empresa autora porque a desídia extrapolou o mero inadimplemento e privou a empresa do pleno exercício de seus direitos de propriedade e utilização econômica por período demasiadamente longo; (vi) a majoração dos danos morais atribuídos a MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI para, no mínimo, R$ 20.000,00 (vinte mil reais) porque a conduta do réu extrapolou o mero inadimplemento contratual e ofendeu a boa-fé objetiva e a legítima confiança depositada pelo consumidor.Com o julgamento, pede a majoração dos honorários advocatícios recursais, conforme art. 85, §11º, do CPC.SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA apresentou suas contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso e majoração dos honorários advocatícios, com fundamento no art. 85, §11º, do CPC (cf. mov. 299.1 do 1º grau).Subiram os autos ao Tribunal de Justiça e foram distribuídos por sorteio a este Relator.As custas foram recolhidas.Vieram conclusos.É o relatório.

II. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:II.A. ADMISSIBILIDADE.Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) quanto intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso de apelação, nos termos do art. 1.012 do Código de Processo Civil.
II.B. MÉRITO.II.B.1. DO PEDIDO DE ENTREGA DE 2 (DOIS) LOTES EQUIVALENTES A MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI.A pessoa física MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI pede a reforma da sentença para que se dê cumprimento ao contrato com a entrega de outros 2 (dois) lotes equivalentes que estão disponíveis no loteamento, conforme art. 499, do CPC, e Cláusula Quarta, Parágrafo Único do Contrato, sem prejuízo do pagamento do saldo devedor dos lotes pelo autor, evitando, assim, a imediata conversão da obrigação em perdas e danos.Sucessivamente, se mantida a conversão da obrigação em perdas e danos, pede a devolução dos valores a partir da avaliação atual dos lotes e não de acordo com o valor pago em 2015, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da empresa ré e violar o princípio da boa-fé e função social do contrato.Sem razão.In casu, o autor pediu em sua petição inicial a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura dos lotes adquiridos por MARCOS SALGUEIRO MAZONTTI nos Contratos nº 171/2015 e 172/2015, ou seja, o Lote 07 – Quadra 28 – e o Lote 08 – Quadra 28, estando perfeitamente delimitado o pedido de obrigação de fazer (cf. mov. 1.1 do 1º grau).Mas não somente isso, o autor também delimitou o seu pedido sucessivo que consistiu na resolução do contrato com a devolução dos valores atualizados dos lotes (na proporção do pagamento efetuado) (cf. mov. 1.1 – p. 31):

O autor, portanto, delimitou a extensão das perdas e danos à devolução dos valores atualizados dos lotes, não colocando em discussão a possibilidade de manter o contrato com a troca do objeto contratado (lotes) ou a aplicação da Cláusula Quarta, Parágrafo Único do contrato, de modo que conceder o pedido neste momento seria gerar uma decisão extra petita e nula.O art. 141, juntamente com o art. 490 e art. 492, todos do Código de Processo Civil, tratam sobre os limites dados ao juiz no julgamento do mérito do processo, e o objetivo dessa regulamentação é o de que a atividade jurisdicional seja prestada exatamente de acordo com aquilo que foi trazido pela parte sobre o mérito da questão controvertida (princípio da congruência):
“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. (...) Art. 490. O juiz resolverá o mérito acolhendo ou rejeitando, no todo ou em parte, os pedidos formulados pelas partes. (...) Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”
A partir de uma leitura atenta desses dispositivos, é perceptível que a intenção do legislador foi a de limitar o julgador às questões de mérito para que ele se atenha à causa de pedir e pedidos trazidos pela parte ao Poder Judiciário (princípio da congruência), de forma a impedir decisões que sejam ultra petita (mais do que foi pedido), extra petita (diferente do que foi pedido) ou infra/citra petita (menos do que foi pedido).Em conclusão: nego o pedido para que seja entregue dois outros 2 (lotes) diferentes daqueles objetos dos contratos nº 171/2015 e 172/2015.Quanto ao pedido para devolução dos valores a partir da avaliação atual dos lotes e não de acordo com o valor pago em 2015, há efetivamente o pedido inicial de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos correspondente ao valor atual do lote, tal como requer o art. 499, do CPC, de modo que é possível analisá-lo sem ofensa ao princípio da congruência:
“Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.” (grifou-se)
No caso ora vertido, a rescisão do contrato foi declarada expressamente por ocasião da decisão de embargos de declaração em 02.09.2025, o que enseja a restituição das partes ao status quo ante, ou seja, do promitente comprador com os valores pagos e a promitente vendedora com os lotes, não havendo que se falar em restituição ou perdas e danos a partir do valor do lote atual como parâmetro, inexistindo qualquer ofensa ao princípio da boa-fé ou da função social do contrato.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. DATA DA CITAÇÃO.1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, em virtude de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes.2. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de súmula ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da CF.3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.4. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, com incidência dos juros de mora a partir da citação.Precedentes.5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido.(REsp n. 2.222.984/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 5/12/2025.) (grifou-se)
Em conclusão: nego provimento ao pedido sucessivo para indenização do autor com base no valor atualizado do lote, o que não prejudica a incidência da correção monetária e juros de mora sobre o valor que deve ser devolvido.
II.B.2. DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES.MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI e CLÍNICA MANZOTTI S.S. LTDA pedem a condenação do réu ao pagamento dos lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor atual de cada um dos imóveis porque este é presumido diante do atraso na entrega do imóvel, já que foram privados da fruição do bem, sendo o prejuízo uma consequência direta e imediata da mora do vendedor, tornando desnecessária a comprovação de que o imóvel seria efetivamente alugado ou vendido, conforme sedimentada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.Sem razão.Conforme consta em sentença, foi reconhecido que a entrega do condomínio deveria ter acontecido em 30 (trinta) meses, conforme Cláusula Décima dos quatro contratos. Assim, para o Contrato nº 0020/2013 e Contrato nº 0021/2013 o prazo final de entrega era o dia 20.06.2016 porque assinados em 20.12.2013, e para o Contrato nº 0171/2015 e Contrato nº 0172/2015 era o dia 17.01.2018 porque assinados em 17.07.2015.Em relação aos dois primeiros contratos, também foi reconhecido em sentença que foram regularizados com a outorga da escritura pública e registro nas matrículas nº 42.817 e nº 42.818 em 29.10.2020, o que fez perder o objeto da obrigação de fazer (cf. mov. 244.3 e 244.2 do 1º grau).Quanto aos dois últimos contratos, o D. Juízo de Origem reconheceu que foram descumpridos por culpa da ré, o que gerou a rescisão declarada por ocasião da sentença em 10.02.2025, nos termos do art. 475, do Código Civil,No presente caso, portanto, houve o descumprimento do contrato por parte da SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA ao atrasar a entrega dos lotes, o que acarretou no ajuizamento da presente ação de rescisão por descumprimento contratual.Nessas hipóteses, há o que se chama de descumprimento do contrato e ativação da cláusula contratual que previa uma multa estipulada para compensar as perdas e danos da parte que sofreu com o descumprimento:É assim definido pela doutrina de FLÁVIO TARTUCE:
“É bem de ver, ainda, que a cláusula penal compensatória é estipulada para servir como indenização no caso de total inadimplemento da obrigação principal, ou seja, tem a finalidade de prefixação das perdas e danos.”[1]
Como visto, essa cláusula contratual é também chamada de cláusula penal compensatória ou multa pelo descumprimento do contrato, de onde aquele que não teve culpa pela rescisão é indenizado, sem a possibilidade de cumulação, via de regra, com lucros cessantes.É esse o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - GASTOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO STJ. CONHECIMENTO DESSA MATÉRIA. POSSIBILIDADE. DEBATE NOS AUTOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.635.428/SC, firmou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. Havendo "cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes" (AgInt no REsp 1.710.524/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe 14/8/2020). 3. No tocante ao argumento de que a impossibilidade de cumulação não era passível de conhecimento por ausência de pedido inicial ou carência de prequestionamento, percebe-se que a matéria foi debatida na segunda instância, porquanto se discutiu o cabimento dessa indenização; sendo certo que a conclusão exarada decorreu da aplicação da jurisprudência do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.879.335/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021.) (grifou-se)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. INOBSERVÂNCIA (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DANO MORAL. CABIMENTO (SÚMULA 83/STJ). NATUREZA DA CLÁUSULA PENAL, MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, SEJA NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PROVIDO. 1. No tocante à correção monetária do saldo devedor, o Tribunal estadual concluiu ser abusiva, em razão de a cláusula correspondente estar redigida de forma incompreensível ao consumidor, além de não se tratar propriamente de correção do saldo devedor, mas sim de atualização de perdas transferidas indevidamente aos consumidores, ferindo o direito de informação do consumidor, por não se encontrar claramente prevista no contrato de compra e venda pactuado entre as partes. 2. A modificação da conclusão do Tribunal de origem, como postulada no especial, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, além da necessidade de interpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese, o atraso de aproximadamente 2 (dois) anos, após o prazo pactuado, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e de mais de 6 (seis) meses após o casamento da parte autora, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser confirmada a indenização por danos morais. Precedentes. 5. Independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes. Precedentes. 6. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial, afastando-se a condenação por danos emergentes. (AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020.)
Não desconheço que essa regra pode ser excepcionada, mas apenas se ficar comprovado que as circunstâncias concretas demonstram a existência de um dano anormal que vai além da multa compensatória pré-fixada.Contudo, no presente caso, os autores não trouxeram elementos aptos a demonstrar que se sujeitaram a maiores danos, como por exemplo, a prova da alegação de que tiveram que residir em outro imóvel e pagar aluguéis durante todo o tempo de não entrega dos lotes, de modo que não é possível reconhecer os lucros cessantes além da multa compensatória.Nesse sentido, também este Tribunal de Justiça:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUE NO PRAZO – CONTROVÉRSIA RECURSAL ACERCA DOS LUCROS CESSANTES – INAPLICABILIDADE DA TESE 970 DO STJ, QUE TRATOU DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, ENQUANTO A SENTENÇA CONDENOU AS RÉS APENAS AO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA (ARTS. 410 E 411 DO CC) – A DESPEITO DA INAPLICABILIDADE DO PRECEDENTE, EM RAZÃO DA DISTINÇÃO HAVIDA, A CLÁUSULA COMPENSATÓRIA POSSUI NATUREZA INDENIZATÓRIA, ASSIM COMO OS LUCROS CESSANTES, O QUE IMPEDE A CONDENAÇÃO CONCOMITANTE NAS DUAS VERBAS, POR SE TRATAR DE BIS IN IDEN – PRECENTES – DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO IN RE IPSA – INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DANO PARA ALÉM DO SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CONDENAÇÃO AFASTADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DAS RÉS PROVIDO. (TJPR - 9ª C.Cível - 0004573-85.2018.8.16.0113 - Marialva -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 28.08.2021) (grifou-se)
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – ENTREGA NÃO REALIZADA DENTRO DO PRAZO PREVISTO NO CONTRATO – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO – MULTA DEVIDA – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA REPETITIVO 970 DO STJ – DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA DE FATO EXTRAORDINÁRIO – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS NOS TERMOS DO ART. 85, §11 DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª C.Cível - 0022710-53.2020.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 21.03.2022)
E mesmo que se fale dos dois lotes da empresa CLÍNICA MANZOTTI S.S. LTDA., que foram entregues com atraso, os lucros cessantes não são presumidos porque não se aplica ao caso o Tema Repetitivo nº 996, do STJ, e cabia à parte comprová-los com a indicação, por exemplo, de que existia algum comprador ou locatário em potencial.Nesse sentido, destaco caso análogo deste Tribunal de Justiça:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES PELO ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO). CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE LOTE DE TERRA. EMPREENDIMENTO QUE NÃO SE CONCRETIZOU. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS, EM RAZÃO DA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. INOCORRÊNCIA. CONTRATO CELEBRADO SEM PRAZO CERTO PARA CONCLUSÃO DA OBRA, CUJO TERMO INICIAL ESTAVA CONDICIONADO À AQUISIÇÃO DO INTEGRAL DO TERRENO PELA RÉ. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL EM CASO DE INADIMPLEMENTO. TERRENO JAMAIS ADQUIRIDO (INCLUSIVE, ALIENADO A TERCEIRO). PRAZO DE CONCLUSÃO QUE SEQUER SE INICIOU. INSTRUMENTO FIRMADO ANTERIORMENTE AO TEMA REPETITIVO 996-STJ. AUTOR CESSIONÁRIO CIENTE DE QUE O EMPREENDIMENTO PODIA NÃO SE CONCRETIZAR, ANTE A EXPRESSA CLÁUSULA RESOLUTIVA (ART. 113, §1º, V, CC). AUSÊNCIA DE CERTEZA SEJA DA PRÓPRIA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, SEJA DA DATA DE ENTREGA DA OBRA. IMPOSSÍVEL, NO CASO CONCRETO, A PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES PELA NÃO FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ADEMAIS, RESOLUÇÃO DO CONTRATO, POR VONTADE DO CONTRATANTE OU POR SE TRATAR DA ÚNICA MEDIDA POSSÍVEL, QUE LEVA AO RETORNO AO CENÁRIO JURÍDICO ANTERIOR DO CONTRATO. BEM QUE JAMAIS VEIO A COMPOR A ESFERA PATRIMONIAL DO AUTOR. ENTENDIMENTO ADOTADO PELA QUARTA TURMA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES, ÔNUS DO QUAL O AUTOR NÃO SE DESINCUMBIU (ART. 373, I, CPC). INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INAPLICÁVEL. AUTOR QUE DECAIU INTEGRALMENTE DE SEU PEDIDO. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, NOS TERMOS DO ART. 88, §11, CPC. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0011849-62.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CEZAR NICOLAU -
J. 16.08.2025) (grifou-se)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EMPREENDIMENTO “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BARIGUI PARK ROYALE”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.RECURSO DA REQUERIDA (APELO 01). NÃO CONHECIMENTO DA TESE DE AUSÊNCIA DE CULPA E DE ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. QUESTÃO DECIDIDA EM JULGAMENTO PARCIAL DE MÉRITO TRANSITADO EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PEDIDO DE REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO EM TERMOS. ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO PELA CONSTRUTORA. ADQUIRENTES QUE EFETUARAM PAGAMENTO DE QUASE METADE DO VALOR PACTUADO. EXCESSIVA DESPROPORCIONALIDADE DA INCIDÊNCIA DA MULTA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. SANÇÃO QUE DEVE SER APLICADA SOMENTE SOBRE O MONTANTE EFETIVAMENTE PAGO. INTELIGÊNCIA DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. PERCENTUAL SOBRE A NOVA BASE DE CÁLCULO, CONTUDO, QUE PERMANECE EM 10%, CONFORME CONTRATO, CONTRÁRIO AOS 2% PRETENDIDOS PELA APELANTE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES (APELO 02). PRETENSÃO DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES (ALUGUÉIS). INVIABILIDADE. OBJETO DO CONTRATO QUE CONSISTE EM LOTE NÃO EDIFICADO. PREJUÍZO QUE NÃO PODE SER PRESUMIDO, UMA VEZ QUE O BEM, POR SUA NATUREZA, NÃO ESTAVA APTO À IMEDIATA FRUIÇÃO ECONÔMICA PARA FINS DE MORADIA OU LOCAÇÃO. PRECEDENTES. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO, PELOS RECORRENTES, DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO ALEGADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002848-65.2025.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE -
J. 18.02.2026) (grifou-se)
Em conclusão: entendo que deve ser mantida a sentença e indeferido o pedido de condenação em lucros cessantes.
II.B.3. DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL À CLÍNICA MANZOTTI S.S. LTDA.A CLÍNICA MANZOTTI também pede a reforma da sentença para condenar a empresa ré ao pagamento da multa contratual de 20% sobre os valores pagos em razão do atraso na regularização e transferência dos lotes nº 15 e nº 16, da quadra 04, visto que a transferência da titularidade ocorreu em 2020, muito embora o contrato tenha sido celebrado em 2013. Sem razão.O pedido que consta da petição inicial é de condenação da empresa ré ao pagamento de 20% do valor atualizado dos lotes pelo atraso na entrega, conforme Cláusula Décima Primeira, Parágrafo Único do contrato (cf. mov. 1.1 do 1º grau):

Contudo, deve-se consignar que não há previsão de multa contratual na Cláusula Décima Primeira do contrato pelo atraso na entrega, e tampouco existe a previsão de um parágrafo único com a multa de 20%. Veja-se (cf. mov. 1.8 e 1.9 do 1º grau):
(...)(...)(...)
Portanto, inexistindo previsão contratual de aplicação de multa moratória; considerando que a outorga da escritura pública foi feita em favor da CLÍNICA MANZOTTI; e considerando que não foi comprovado concretamente qualquer tipo de dano a partir do atraso na entrega do terreno, o que era ônus da autora, entende-se que deve ser desprovido o pedido de multa moratória. Consigno, ainda, apesar de ter sido a empresa ré condenada em sentença a pagar o valor da multa em favor da pessoa física, o que deve ser mantido em razão da inexistência de recurso da ré SWE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA coisa julgada, isso não afasta a obrigatória apuração do pedido de condenação ao pagamento da multa no caso da CLÍNICA MANZOTTI, tal como feito acima a partir da verificação da ausência de previsão contratual.Em conclusão: nego provimento ao pedido da empresa.
II.B.3. DO PEDIDO DE DANOS MORAIS À CLÍNICA MANZOTTI S.S. LTDA.A empresa recorrente também pede a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) porque a desídia extrapolou o mero inadimplemento e privou a empresa do pleno exercício de seus direitos de propriedade e utilização econômica por período demasiadamente longo.Sem razão.Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstância específica que pode configurar a lesão extrapatrimonial:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - GASTOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO STJ. CONHECIMENTO DESSA MATÉRIA. POSSIBILIDADE. DEBATE NOS AUTOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. (...). (AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020.)
Portanto, excepcionalmente, deve ser fixada indenização por danos morais no atraso de entrega de imóvel que extrapola o razoável.Nesse sentido, cito precedentes do Superior Tribunal de Justiça pela condenação em danos morais em atrasos maiores que 2 (dois) anos na entrega do imóvel e com valores que partem de R$ 10.000,00 (dez mil reais):
4. Na hipótese, o atraso de aproximadamente 2 (dois) anos, após o prazo pactuado, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e de mais de 6 (seis) meses após o casamento da parte autora, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser confirmada a indenização por danos morais. Precedentes. (...)6. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial, afastando-se a condenação por danos emergentes. (...)Indenização fixada na sentença (R$ 10.000,00)(...)(AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO N. 970. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DEMORA SUPERIOR A CINCO ANOS. CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL CARACTERIZADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, "A legitimidade passiva da CAIXA não deve decorrer da mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular" (AgInt no REsp 1.526.130/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe de 29/05/2017, g.n.). 2. No caso específico do empreendimento imobiliário objeto destes autos, julgados recentes desta Corte assentaram o entendimento de que foi gerido pela própria Caixa Econômica Federal para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, reconhecendo sua legitimidade para responder pelos vícios construtivos. 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes. 4. Na hipótese, o atraso de mais de cinco anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual e denota circunstância excepcional suficiente a ensejar a reparação por danos morais, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 5."A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (REsp 1.635.428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe de 25/06/2019 - Tema Repetitivo n. 970). 6. Agravo interno parcialmente provido, para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.795.662/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 1/10/2020.) (grifou-se)
E também este Tribunal de Justiça:
APELAÇÕES CÍVEIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. OBRA ENTREGUE FORA DAS ESPECIFICAÇÕES. DEFEITOS E VÍCIOS CONSTRUTIVOS. REPARAÇÃO. NECESSIDADE. DANO MORAL.OFENSA CONFIGURADA. TRANSTORNOS QUE EXTRAPOLAM OS MEROS ABORRECIMENTOS. QUANTUM ARBITRADO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. INVERSÃO. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Presente cotejo probatório a comprovar que o imóvel adquirido foi entregue fora das especificações prometidas, necessário se faz a disponibilização dos itens faltantes pela Construtora.2. Demonstrada e existência de vícios e defeitos construtivos é dever da Construtora repará-los.3. Configura dano moral o atraso injustificado, por longo período, de imóvel compromissado a venda, cuja compensação deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.4. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (...)O montante da compensação, neste colegiado, inclusive no STJ, observa casos similares e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo de arbitrar-se em R$ 10.000,00.(...)(0004433-70.2017.8.16.0021 - Relator: Desembargador Fábio Haick Dalla Vecchia - Processo: 0004433-70.2017.8.16.0021 - Órgão Julgador: 11ª Câmara Cível - Data Julgamento: 29/11/2020) (grifou-se)
Ocorre que, por se tratar de empresa, a Sumula nº 227, do STJ, permite a condenação por dano moral desde que esteja comprovada a ofensa à sua honra objetiva, ou seja, a demonstração de alguma situação envolvendo prejuízo a sua imagem ou fama, por exemplo.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA.1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, portanto, deve ser afastada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73. Precedentes.2. A conclusão a que chegou o Tribunal de origem, relativa à natureza do contrato entabulado entre as partes, fundamenta-se nas particularidades do contexto que permeia a controvérsia. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.3. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Na hipótese, não fora alegada violação ao artigo 535 do CPC/73 a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Incidência da Súmula 211/STJ.3.1. Não configura contradição afirmar a falta de prequestionamento e afastar indicação de afronta ao art. 535 do CPC/73, uma vez que, no caso em tela, a alegada negativa de prestação jurisdicional refere-se a tese distinta daquela reputada não prequestionada.4. Segundo a jurisprudência deste Tribunal Superior, a pessoa jurídica pode sofrer dano moral, desde que se verifique a existência de ofensa à sua honra objetiva.4.1. Hipótese em que a Corte local fixou a existência de dano extrapatrimonial em decorrência exclusiva da ruptura indevida do contrato, sem a correlata demonstração de afronta a honra objetiva da empresa. Necessidade de provimento do recurso no presente ponto.5. Agravo interno parcialmente provido, tão somente para afastar a compensação por danos morais arbitrada na origem. (AgInt no AgInt no AREsp n. 243.353/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 15/8/2022.) (grifou-se)
Isso posto, entendo que no presente caso não ficou comprovado de nenhuma forma como o atraso na entrega abalou especificamente a honra objetiva, se ela deixou de exercer suas atividades nesse período ou se teve algum outro tipo de prejuízo, o que impede a condenação em danos morais.Em conclusão: nego provimento ao pedido da empresa ora apelante.
II.B.4. DO PEDIDO DE MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS A MARCOS SALGUEIRO MANZOTTI.Por fim, pede a majoração dos danos morais atribuídos a MARCOS SALGUEIRO MONZOTTI para, no mínimo, R$ 20.000,00 (vinte mil reais) porque a conduta do réu extrapolou o mero inadimplemento contratual e ofendeu a boa-fé objetiva e a legítima confiança depositada pelo consumidor.Sem razão.Conforme mencionado acima, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pela necessária comprovação de circunstância específica que pode configurar a lesão extrapatrimonial e, excepcionalmente, deve ser fixada indenização por danos morais no atraso de entrega de imóvel que extrapola o razoável, o que se estabeleceu em atrasos maiores que 2 (dois) anos, o que efetivamente ocorreu no caso de MARCOS.Não havendo critérios expressos para a fixação da compensação por dano moral, o arbitramento do quantum fica ao prudente arbítrio do Juiz, devendo pesar nestas circunstâncias a gravidade e duração da lesão, a possibilidade de quem deve reparar o dano, as condições do ofendido, a ausência de enriquecimento ilícito e, ainda, coibir atos da mesma espécie pelo autor do dano.Assim, a jurisprudência pátria entendeu por criar o método bifásico de fixação, garantindo um arbitramento equitativo da indenização, minimizando eventual arbitrariedade ao se adotar critérios unicamente subjetivos do julgador, além de afastar eventual tarifação do dano:
"deve considerar o método bifásico, sendo este o que melhor atende às exigências de um arbitramento equitativo da indenização por danos extrapatrimoniais, uma vez que minimiza eventual arbitrariedade ao se adotar critérios unicamente subjetivos do julgador, além de afastar eventual tarifação do dano" (AgInt nos EDcl no REsp 1.809.457/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/2/2020, DJe de 3/3/2020).
O método bifásico direciona a atuação no sentido de, na primeira etapa, estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. Já na segunda etapa, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal do arbitramento equitativo pelo juiz.Nesse sentido, veja-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
TRÂNSITO. MORTE. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO PELO JUIZ. MÉTODO BIFÁSICO. VALORIZAÇÃO DO INTERESSE JURÍDICO LESADO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. 1. Discussão restrita à quantificação da indenização por dano moral sofrido pelo esposo da vítima falecida em acidente de trânsito, que foi arbitrado pelo tribunal de origem em dez mil reais. 2. Dissídio jurisprudencial caracterizado com os precedentes das duas turmas integrantes da Segunda Secção do STJ. 3. Elevação do valor da indenização por dano moral na linha dos precedentes desta Corte, considerando as duas etapas que devem ser percorridas para esse arbitramento. 4. Na primeira etapa, deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. 5. Na segunda etapa, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz. 6. Aplicação analógica do enunciado normativo do parágrafo único do art. 953 do CC/2002. 7. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 959.780/ES, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 06/05/2011)
(grifou-se)
In casu, conforme mencionado acima, a jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, em casos semelhantes, estabelecem como atraso irrazoável a entrega de imóvel além de 2 (dois) anos do prazo de tolerância, e em alguns casos até período maior do que 1 (um) ano, com valores de R$ 10.000,00 que se aplicam para atrasos de 2 (dois) até 10 (dez) anos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA RÉ – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – APLICAÇÃO DO CDC – MANTIDA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR PARA AFASTAR A MORA – NÃO CONFIGURAÇÃO – MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER E DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. A prescrição não se configurou porque a cessão do contrato ocorreu em 2014 e o prazo prescricional decenal não iniciou, pois o imóvel não foi entregue.2. A autora é destinatária final do serviço, não havendo elementos que comprovem destinação exclusiva ao investimento, de forma que aplicável o CDC à hipótese (arts. 2º e 3º).3. A mora contratual é evidente, pois o prazo de entrega expirou em 2014. O incêndio ocorreu após o termo final de conclusão. A pandemia não interfere, pois a obra já estava atrasada antes de seu início e construção civil foi considerada atividade essencial.4. A imposição da migração contratual nos moldes originais decorre de alteração unilateral pela ré, assumindo os riscos da modificação do projeto e eventual necessidade de compatibilização da obrigação, que deverá ser verificada na fase de cumprimento da sentença.5. O atraso superior a dez anos caracteriza dano moral indenizável, não se limitando a mero aborrecimento. (...) Nessa medida, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas e psicológicas das partes e o grau da culpa do agente causador, e buscando um caráter pedagógico para desincentivar o comportamento adotado, tenho que a quantia arbitrada, de R$ 10.000,00 (dez mil reais), é razoável e adequada, correspondendo ao usualmente adotado por este Tribunal diante das peculiaridades do caso concreto em demandas similares, não comportando reparo. (...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0021049-97.2024.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 05.09.2025) (grifou-se)
Assim, no caso ora tratado, para o Contrato nº 0171/2015 e Contrato nº 0172/2015 a data final de entrega era o dia 17.01.2018 porque assinados em 17.07.2015, mas a pessoa física interrompeu os pagamentos em 11.12.2018 e o D. Juízo de Origem reconheceu que foram descumpridos por culpa da ré, o que gerou a rescisão declarada por ocasião da sentença em 10.02.2025, nos termos do art. 475, do Código Civil.Portanto, considerando as circunstâncias do caso em que houve um atraso na entrega de pouco menos de 11 (onze) meses até que a parte suspendesse os pagamentos e foi declarada a rescisão do contrato declarada em sentença com o retorno das partes à situação anterior, e considerando que a condenação neste valor serve como medida pedagógica, entendo por proporcional e razoável a fixação da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).Em conclusão: nego provimento ao pedido de majoração dos danos morais e mantenho a sentença.Tendo desprovido integralmente o recurso, não há que se falar em majoração dos honorários advocatícios em favor dos recorrentes, conforme art. 85, §11º, do CPC.Quanto ao pedido de majoração feito pelo recorrido em contrarrazões, também não há que se falar em majoração porque não teve honorários sucumbenciais fixados em seu favor na sentença.