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Processo:

I. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de agravo de instrumento cível interposto em face da decisão de mov. 220.1, proferida na execução de título extrajudicial nº 0002280-41.2024.8.16.0014, que indeferiu o pedido de registro da penhora na matrícula do imóvel, por entender que não compete ao Juízo da execução desconsiderar a qualificação registral sob pena de frontal violação ao princípio da continuidade, além das prerrogativas inerentes ao exercício da atividade do delegatário do serviço público.
Em suas razões recursais (mov. 1.1), aduz a agravante, em suma, que: a) compete ao Juízo da execução determinar e, se necessário, retificar o termo de penhora expedido, garantindo a efetividade da tutela jurisdicional e a utilidade do processo; b) ao indeferir a medida o Magistrado acabou “por inviabilizar o registro da penhora e comprometer a efetividade da execução, permitindo, em última análise, que o Executado se beneficie de sua própria omissão em proceder ao registro do bem, o que contraria a boa-fé e a finalidade do processo executivo”; c) as formalidades do art. 1.245 do CC, não podem ser interpretadas como absolutas, especialmente quando presentes provas robustas de que o Executado adquiriu integralmente o imóvel, mediante contrato de compromisso de compra e venda; d) o registro foi omitido apenas por conveniência do executado, em nítida tentativa de blindar seu patrimônio e se esquivar da execução, o que não pode ser admitido, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento ilícito; e) a medida ora pleiteada consiste apenas na retificação formal do termo de penhora, sem qualquer afronta à legalidade ou aos princípios que regem a execução; f) a jurisprudência tem entendido que “uma vez comprovada a propriedade fática, ainda que o registro não tenha sido efetuado, a penhora pode recair sobre o imóvel, sem qualquer afronta ao princípio da continuidade registral”; g) a proprietária registral foi regularmente intimada da penhora e não apresentou qualquer impugnação ou oposição; h)o princípio da continuidade impõe que os atos de registro observem a cadeia de titularidades constantes da matrícula, o que não impede, nem pode obstar, o registro da constrição judicial devidamente determinada pelo Poder Judiciário; i) o registro da penhora constitui de medida de segurança jurídica essencial, pois confere publicidade ao ato constritivo, garante sua oponibilidade erga omnes, assegura a ordem de preferência entre credores e evita a frustração da execução por alienações supervenientes.
Requer, desse modo, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar a decisão agravada, para determinar a retificação do termo de penhora, de forma a possibilitar a averbação da penhora no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Recebidos os autos por esta Corte, foi deferido o processamento do recurso (mov. 8.1).
Realizada tentativa de intimação do executado para apresentação de contrarrazões, por carta com aviso de recebimento, a diligência retornou infrutífera (mov. 15.1).
Ao mov. 14.1, a Coamo Agroindustrial Cooperativa requereu a desabilitação do feito, uma vez que já teria cumprido o ofício presente no mov. 188.1.
Oportunizada a manifestação do agravante quanto à petição de mov. 14.1 (mov. 22.1), esse manifestou expressa concordância (mov. 25.1).
Ao mov. 27.1 foi deferido o pedido formulado ao mov. 14.1. Por consequência, foi determinado o encaminhamento dos autos à Seção da 14ª Câmara Cível para que promovesse a desabilitação de Coamo Agroindustrial Cooperativa da autuação deste recurso.
Efetivado o comando, vieram os autos conclusos.
É o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
O recurso é adequado, foi interposto no prazo legal e preencheu os requisitos intrínsecos e extrínsecos, motivos pelos quais deve ser conhecido.
De plano um brevíssimo histórico quanto a questão afeta neste recurso.
Trata-se na origem de execução de título extrajudicial ajuizada pela empresa Produza São Pedro do Ivaí Comércio e Representação de Produtos Agropecuários Ltda em face de Marcos Vinicius Sanches, visando a cobrança de dívida decorrente de duplicatas mercantis não pagas, no importe de R$ 162.622,70, considerando a correção monetária e juros até janeiro de 2024.
O executado foi citado por Oficial de Justiça em 28/02/2024 (mov. 23.1), contudo, permaneceu inerte, sem pagar o débito, opor embargos ou, ao menos, constituir procurador nos autos.
Em 16/06/2024, através da petição de mov. 54.1, o exequente informou que tomou conhecimento que o executado teria adquirido o imóvel de matrícula n.º 3.478 do CRI de Barbosa Ferraz/PR, através de compromisso particular de compra e venda firmado com a então proprietária. Diante de tais fatos, requereu a penhora dos direitos do executado sobre o imóvel objeto da matrícula mencionada.
Pela decisão de mov. 56.1, foi deferido o pedido de penhora dos direitos informados pela parte credora. O respectivo termo de penhora foi lavrado em 24/06/2024 (mov. 58).
Na sequência, em que pese procedida a intimação do executado (mov. 81.1) e da atual proprietária registral (mov. 97.1) acerca do ato, não houve a apresentação de qualquer irresignação.
Através da petição de mov. 193.1, foi solicitada a penhora sobre o imóvel de matriculado sob o n.º 3.478 do CRI de Barbosa Ferraz/PR, bem a realização dos atos constritivos.
Deferido o pedido ao mov. 195.1. Novo termo de penhora foi lavrado e disponibilizado ao mov. 200.1, com o seguinte teor:

Intimado acerca (mov. 207.1), uma vez mais por Oficial de Justiça, o executado se manteve inerte.
Ato seguinte, o exequente apresentou manifestação (mov. 218.1), onde informou que o Cartório de Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz/PR, por meio de diligência registral, informou ser necessária determinação judicial expressa para que conste que, embora o imóvel não esteja registrado em nome do Executado, é possível proceder à averbação da penhora em seu nome. Diante disso, requereu a retificação do termo de penhora.
Sobreveio, então, a decisão agravada (mov. 220.1) que indeferiu o pedido, com base nos seguintes fundamentos:
"Vistos. O pedido do exequente não comporta acolhimento (seq. 218). Em que pese a decisão sobre a penhora ter deferido o registro perante a matrícula, providência lógica da constrição para garantia da segurança dinâmica das relações imobiliárias, houve qualificação negativa do título Judicial pelo Oficial de Registro, especialmente considerando que o imóvel não está registrado em nome do devedor originário. Logo, não compete ao Juízo da execução desconsiderar a qualificação registral sob pena de frontal violação ao princípio da continuidade, além das prerrogativas inerentes ao exercício da atividade do delegatário do serviço público, cabendo o destaque ainda da inviabilidade do pedido ante a ausência de previsão na lei 6015/1973 e de que eventuais divergências entre apresentante do título e oficial devem ser dirimidas pelo procedimento da dúvida. Em suma, não estando o imóvel registrado em nome do devedor, ainda que possível a penhora do bem instrumentalizada pelo termo de penhora, inviável o registro perante a matrícula. Intimem-se para ciência. Cientifique-se o Sr. Oficial de Registro via mensageiro. Diligências necessárias".
Irresignado com a negativa, o exequente interpôs o presente agravo de instrumento, pelo qual visa, em suma, a reforma da decisão agravada, com a determinação de retificação do termo de penhora, de forma a possibilitar a averbação da penhora na matrícula registral correspondente.
A discussão, deste modo, recai sobre a viabilidade de averbação da constrição na respectiva matrícula nº 3.478, do Registro de Imóveis de Barbosa Ferraz-PR
Pois bem. Em atenção ao mencionado quadro fático, tem-se que, em que pese as teses recursais apresentadas, a decisão agravada forneceu a melhor solução à controvérsia.
Explica-se. Como se sabe, a fim de conferir segurança e coerência ao sistema registral, o princípio da continuidade exige que em cada registro deverá haver uma consecutividade, onde se possa perceber o perfeito encadeamento do titular do domínio e dos demais direitos registrados, assim como a correlação entre as inscrições e suas modificações. Em outras palavras, o registro de imóvel deve refletir uma cadeia dominial contínua e coerente, sem lacunas ou interrupções.
Nesse sentido, adverte a doutrina especializada2:
"Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular.Destarte, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa (art. 237 da Lei 6.015/1973). Da mesma forma, dispõe o art. 195 do mesmo diploma legal que, "se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. Exceções aparentes a este princípio estão nos arts. 195-A e 195-B da LRP, e se referem unicamente a imóveis públicos. (...)O trato sucessivo é um mecanismo técnico que tem por objetivo manter o enlace ou a conexão dos registros, mediante a ordem regular dos sucessivos titulares registrais de modo a garantir uma continuidade perfeita dos assentos em relação ao tempo, sem nenhum salto. Dessa forma, procura-se garantir que todos os atos aquisitivos, modificativos ou extintivos de direitos reais relativos a um determinado imóvel constem de sua matrícula, com a finalidade de refletir o histórico jurídico de cada imóvel matriculado. (...)Nenhum título antecedente, sejam quais forem a sua natureza e espécie, inclusive o título judicial, foge ao alcance do princípio da continuidade. Assim, por exemplo, não poderá ser registrada uma carta de arrematação em ação de execução. se o imóvel arrematado não estiver registrado em nome do executado, salvo se houve reconhecimento, em decisão judicial, de fraude à execução".
Na hipótese, observa-se que, nada obstante tenha o recorrente apresentado cópia de contrato particular de compra e venda, do qual consta a aquisição de fração ideal do imóvel de matrícula nº 3.478 pelo executado, é incontroverso que a transferência de propriedade não foi levada a registro, de modo que a titularidade do bem ainda se encontra em nome de terceira pessoa (Nair Carlet), estranha ao polo passivo do processo. Confira-se:
(mov. 333.3)
Não há como se olvidar, ademais, que, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Assim, enquanto não efetivado o respectivo registro, o contrato particular produzirá efeitos apenas entre as partes.
Nesse contexto, tendo em vista que a propriedade permanece em nome de terceiro, não há continuidade registral para o ingresso de ato que pressuponha o executado como titular de domínio, de modo que há claro óbice para o deferimento da medida almejada.
Adoção de raciocínio em sentido diverso, vale ressaltar,
implicaria em afronta ao disposto nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a seguir transcritos:
"Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro".
Portanto, evidente o acerto da decisão agravada que indeferiu o pedido de averbação da penhora na matrícula, em atenção do princípio da continuidade registral.
Em reforço, anote-se que de igual modo tem se posicionado essa Corte e a jurisprudência pátria em casos análogos:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. “AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA.” FASE DE “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.” PEDIDO DE REGISTRO DE PENHORA. NÃO CONHECIMENTO. PRETENSÃO DE ANOTAÇÃO ACAUTELATÓRIA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL DE TERCEIRO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DAS ESCRITURAS PÚBLICAS DE TRANSMISSÃO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. ARTIGOS 195 E 237 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE CADEIA DOMINIAL REGULAR. AGRAVO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0004949-12.2024.8.16.0000 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTA ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 24.04.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVERBAÇÃO DE PENHORA SOBRE MATRÍCULA DE IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. O recurso de Agravo de Instrumento foi interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Vara de Família e Sucessões de Guaratuba/PR, nos autos de Cumprimento de Sentença de Obrigação de Prestar Alimentos.2. A decisão recorrida rejeitou os Embargos de Declaração opostos pelos agravantes e manteve a negativa de averbação da penhora sobre a matrícula do bem penhorado, fundamentando que o contrato de compra e venda em favor do executado não foi registrado, sendo o titular registral um terceiro estranho à lide.3. Os agravantes sustentam que a averbação da penhora é necessária para evitar fraude à execução e requerem o provimento do recurso para determinar a referida averbação. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de averbação da penhora sobre a matrícula de um imóvel cujo registro de propriedade está em nome de terceiro, considerando o princípio da continuidade registral. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O princípio da continuidade registral, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73, impõe que não se pode registrar penhora sobre um bem cujo titular registral não seja o devedor.6. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná e do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a penhora de direitos aquisitivos do executado é possível, desde que respeitada a continuidade registral.7. No caso concreto, a decisão agravada se baseou corretamente na impossibilidade de averbação da penhora diretamente na matrícula, dado que o registro está em nome de terceiro.8. O recurso não demonstrou razões suficientes para reformar a decisão recorrida, devendo ser mantida a negativa de averbação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido.10. Tese de julgamento: “A averbação da penhora sobre a matrícula do imóvel é inviável quando o bem se encontra registrado em nome de terceiro estranho à lide, em razão do princípio da continuidade registral”. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0051783-73.2024.8.16.0000 - Guaratuba - Rel.: SUBSTITUTO EVANDRO PORTUGAL - J. 07.04.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – INDEFERIMENTO DA PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DOS EXECUTADOS SOBRE IMÓVEL – POSTERIOR RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO QUANTO À POSSIBILIDADE DA PENHORA – RECURSO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE - PRETENSÃO À AVERBAÇÃO DA PENHORA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – INADMISSIBILIDADE – EXECUTADOS QUE NÃO CONSTAM COMO PROPRIETÁRIOS DO BEM – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA. (TJSP; Agravo de Instrumento 2216014-41.2023.8.26.0000; Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2023; Data de Registro: 10/11/2023)
Logo, o desprovimento do presente recurso é a medida que se impõe.
Conclusão
Destarte, pelas razões expostas, voto por conhecer do recurso de agravo de instrumento e negar-lhe provimento.