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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado
na
respeitável
sentença (mov.
241.1
– autos originários):

“Evelin Caroline Rodrigues
ajuizou ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por danos morais e materiais, em face de
José Paulo de Araujo, J P Araújo Junior Engenharia e Francieli Cassia Moretto de Araujo, alegando que: a) em 19/04/2021, adquiriu um imóvel, em que seria construído uma casa de 55,00m2, mediante compromisso de compra e venda, no Loteamento Jardim Real, em Umuarama/PR, por R$
170.000,00; b) após tomar posse do imóvel, em abril de 2022, foi informada por agente da COPEL que parte do terreno estava em faixa de segurança de 10m2 sob linha de alta tensão, o que proíbe construções, conforme Decreto Estadual nº 8.599/2013; e c) houve omissão dolosa dos réus, os quais lhe venderam o bem ocultando essa informação, pois o contrato não indicava restrições, muito menos a matrícula do imóvel, impossibilitando futuras edificações e desvalorizando a coisa. Assim, requereu a rescisão do contrato, devolução dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais. Ainda, pediu a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova em seu favor. Juntou documentos (movs. 1.2-14).
Após emenda, a inicial foi recebida (mov. 22.1), ocasião em que foi pautada audiência de conciliação e concedida a justiça gratuita à parte autora.A tentativa de conciliação restou infrutífera (mov. 50.1).
Os requeridos apresentaram contestação conjunta (mov. 53.1). Em sede de preliminar, arguiram chamamento ao processo, ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir. No mérito, defenderam, em suma, que sempre estiveram em contato com a autora, e que cumpriram com as obrigações assumidas no instrumento particular. Sustentaram que, até serem informados da situação pela autora, nunca foram notificados, ou cientificados por qualquer meio, pelo Município ou pela COPEL, a respeito da faixa de segurança. Requereram a improcedência dos pedidos da requerente. Anexaram documentos (movs. 53.2-7).
A autora apresentou impugnação à contestação, rebatendo os argumentos da ré e reiterando os pedidos iniciais (mov. 59.1).
Em decisão saneadora (mov. 66.1), foram rejeitadas todas as preliminares alegadas pelos demandados. Na mesma ocasião, foram fixados os pontos controvertidos e foi deferida a inversão do ônus da prova em prol da parte autora.
Após especificação probatória pelas partes, o juízo deferiu a produção de prova oral e documental (mov. 86.1).
Houve a juntada de documentos novos pelos requeridos (movs. 91.1 e 111.1) e a parte requerente se manifestou sobre eles no mov. 132.1.
Audiência de instrução realizada, com a oitiva de informantes, da autora e de testemunha do réu (movs. 216.2-6).
No mov. 219.1, o juízo determinou a expedição de ofício à COPEL, para esclarecimentos acerca da limitação de uso do bem imóvel.
Declarações da COPEL realizadas no mov. 225.2.
Encerrada a fase probatória no mov. 232.1, com a determinação de intimação das partes para a apresentação de memoriais.
Somente a requerente ofertou as alegações finais (mov. 236.1).
Os autos vieram conclusos”.
Sobreveio sentença (mov. 241.1 – autos originários) que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:

“a) DECLARAR a rescisão do contrato particular de promessa de venda e compra celebrada entre as partes (mov. 1.7), retornando-as ao
status quo ante, de modo que os requeridos deverão voltar a ter a propriedade do imóvel de matrícula 1.14 e a autora deverá ser indenizada pela quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

Referido montante deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA, desde a efetiva pactuação, e acrescido de juros moratórios pela Taxa Selic, a partir da data da citação, devendo, no período em que se aplicar a Selic, ser deduzido o IPCA do cálculo, evitando-se a incidência concomitante.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e das despesas processuais, na proporção de 50% para cada, e dos honorários advocatícios, fixando-os em 10% sobre o valor atualizado da condenação, conforme art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa para parte autora, em razão de ser beneficiária da gratuidade judiciária, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC”.

Insatisfeitos, os requeridos interpuseram
conjuntamente
recurso de apelação (mov.
245.1 – autos originários), alegando, em suma, que: a)
a construção da residência da autora
“foi concluída sem impedimentos, com todas as documentações, liberações e aprovações necessárias devidamente obtidas”;
b)
a discussão posta no processo diz respeito à existência de uma faixa de segurança de 10m2
sob linha de alta tensão, a qual impediria a autora de efetuar posterior construção nos fundos do lote; c)
“Mesmo diante do cumprimento integral do objetivo contratual dos Apelantes, a Apelada alega a existência de um vício oculto e uma omissão dolosa por parte dos Apelantes”; d) a sentença partiu de premissa fática fundamentalmente falsa, visto que considerou a parte requerida como vendedora do terreno, no qual
a edificação foi construída; e) a sentença tratou o réu José Paulo como vendedor e, no dispositivo, determinou que os réus voltem a ser proprietários; f) a autora adquiriu o lote do Sr. Valdomiro
Luiz de Carvalho
(mov. 57.1 – autos originários), inexistindo qualquer vínculo de alienação do lote com relação
à parte ré; g)
“É visceralmente injusto e juridicamente insustentável condenar alguém pela rescisão de um contrato de compra e venda de um bem (o lote) que não alienou”;
h)
“Consequência lógica e jurídica direta do erro fático é a manifesta ilegitimidade passiva dos Apelantes para o pedido de rescisão do contrato de compra e venda do lote e, por decorrência, para qualquer condenação à restituição de valores a ele referentes”;
i)
o dispositivo da sentença tratou de constituir
uma ordem impossível
ao impor o
retorno da propriedade
aos réus; j) a condenação no valor de R$ 170.000,00 (cento e sessenta mil reais) indica plena desconexão com a realidade do negócio jurídico, pois incontroversa a presença de financiamento relativo ao lote e à construção; k) a construção
da residencial (área de 55 m2)
foi devidamente feita e entregue à autora; l) indevida a condenação da parte ré por vício havido no lote que sequer venderam para a autora; m)
“A ausência de clareza sobre o fluxo financeiro do financiamento e a distinção entre os valores do lote e da construção são erros crassos da sentença que precisam ser corrigidos”;
n)
a sentença lançou raciocínio contraditório, pois
“afasta qualquer dolo, má-fé ou conhecimento dos Apelantes sobre o vício do lote, mas ainda assim os condena à rescisão do contrato de compra e venda e à restituição do respectivo valor de R$170.000,00 mil reais”;
o) houve cerceamento de defesa, uma vez que buscaram insistentemente a inclusão da Copel, da Loteadora e do Município de Umuarama, pedido negado pelo juízo de origem; p)
“a preclusão sobre o requerimento de chamamento ao processo não pode convalidar como violação fundamental ao devido processo legal. A possibilidade de ação regressiva não justifica a condenação de uma parte inocente nesta ação, enquanto a própria sentença identifica o verdadeiro responsável”;
q) a sentença indicou a responsabilidade da Copel S.A; r) a falta de constatação da faixa de segurança não decorreu de uma negligência, mas
“de uma indetectabilidade objetiva do vício por meios razoáveis e legalmente exigíveis”, pois não constante em qualquer documentação oficial; s)
inexiste nexo causal entre a conduta da parte ré e os danos alegados pela parte autora; t) o efeito suspensivo deve ser concedido ao recurso, haja vista a probabilidade do direito e perigo de dano; u) a sentença comporta anulação e alternativamente reforma para improcedência do pedido inicial.

Preparo comprovado (mov. 246.1 – autos originários).

O apelo foi contrarrazoado, pugnando a parte apelada o não conhecimento dos assuntos próprios de agravo de instrumento, pois o recurso não foi à época conhecido por ter sido interposto em 1º grau de jurisdição. Teria ocorrido, por isso, preclusão das matérias tratadas na decisão saneadora
(mov. 251.1 – autos originários).

Em segundo grau, a Caixa Econômica Federal foi intimada para informar se o contrato de financiamento continua ativo e
se possui
eventual interesse na causa, considerando o pleito de rescisão contratual (mov. 9.1 – recurso).

Manifestação da Caixa Econômica Federal (mov. 13.1 – recurso).

Concedido prazo para manifestação das partes
quanto à resposta da empresa pública e
acerca da
possível competência da Justiça Federal
(mov.
15.1 - recurso).

Manifestações (movs. 18.1 e 21.1 – recurso).

O feito foi chamado à ordem, a fim de que as partes se manifestassem sobre a presença de eventual litisconsórcio necessário, tendo em vista a cadeia registral do imóvel em tela (mov. 23.1 – recurso).

Manifestações (movs. 27.1 e 30.1 – recurso).

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.



Do parcial conhecimento do recurso

O recurso interposto comporta parcial conhecimento.

A
parte
apelante requereu a concessão de efeito suspensivo, contudo, falta interesse recursal quanto ao assunto, uma vez que o apelo, nos moldes do artigo 1.012 do CPC, é dotado, como regra,
de efeito suspensivo.

Cita-se:

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo”.

No caso concreto, a sentença não diz respeito
às
hipóteses apontadas no artigo 1.012, § 1º, do CPC:

“§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:
I -
homologa
divisão ou demarcação de terras;
II -
condena
a pagar alimentos;
III - extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;
IV -
julga
procedente o pedido de instituição de arbitragem;
V -
confirma,
concede
ou revoga tutela provisória;
VI - decreta a interdição”.

Desse modo, inexistindo
hipótese atinente à
produção de efeitos imediatos após a prolação da sentença, deixa-se de conhecer
do pedido de concessão de efeito suspensivo.

Em relação
à intervenção de terceiro na modalidade
chamamento ao processo,
para inclusão
no polo passivo
da Copel S.A, da Loteadora e do Município de Umuarama,
e
ao
suposto
cerceamento de defesa
decorrente
do indeferimento desse pedido pelo magistrado singular,
os argumentos
igualmente não merecem
conhecimento.

O
assunto
era
impugnável por meio de agravo de instrumento, como disciplina no artigo 1.015,
IX, do CPC, mas a parte requerida, não adotando o procedimento
legal
(juízo de origem – mov.
70.1 – autos originários),
deixou de interpor o recurso cabível.

Por esses motivos,
dá-se parcial conhecimento ao recurso.

Da ilegitimidade passiva
O tema da ilegitimidade passiva não se encontra
precluso, pois, ainda que abordado em decisão saneadora (mov. 66.1 – autos originários),
o seu debate
não
é impugnável
por meio de agravo de instrumento.

Inexiste previsão
no rol do artigo 1.015 do CPC e tampouco urgência decorrente da inutilidade do julgamento no recurso de apelação (Tema 988/STJ).
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca do não cabimento de agravo de instrumento para tratar de ilegitimidade, inexistindo urgência em seu enfrentamento:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 3/STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ORA RECORRENTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 1.015, VII, DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Não há falar em violação do artigo 1.022 do CPC. O Tribunal a quo apreciou a não inclusão da decisão agravada em nenhuma das hipóteses elencadas nos incisos do artigo 1.015 do CPC. Ora, a solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao artigo 1.022 do CPC, pois não há que se confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.2. A respeito do cabimento do recurso de agravo de instrumento, a Corte Especial, no julgamento de recurso especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a orientação no sentido de que o rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação.3. No caso em apreço, em que a decisão agravada na origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo réu, ora recorrente, não há que se falar em urgência que decorra da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação, uma vez que a questão poderá ser revista, até mesmo pelo juízo de primeira instância, após a instrução processual.4. Ademais, destaque-se que o artigo 1.015, VII, do CPC traz como hipótese de cabimento de agravo de instrumento a exclusão de litisconsorte, o que é distinto da rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, pois, como acima afirmado, a responsabilidade do réu pelos fatos imputados na petição inicial poderá ser revista após a devida instrução processual. Precedentes:
AgInt
no
AREsp
1063181/RJ, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/09/2019,
DJe
24/09/2019;
AgInt
no REsp 1788015/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/06/2019,
DJe
25/06/2019.
5. Agravo interno não provido”(AgInt
no REsp n. 1.918.169/RS, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 24/5/2021,
DJe
de 27/5/2021 – sem destaque no original)
Em mesma linha, precedentes deste Tribunal de Justiça:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO – DECISÃO SANEADORA QUE REJEITOU AS ALEGAÇÕES DE DECADÊNCIA, PRESCRIÇÃO E ILEGITIMIDADE PASSIVA, BEM COMO MANTEVE A GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA AOS AUTORES – INSURGÊNCIA DAS RÉS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – NÃO CONHECIMENTO – MATÉRIAS QUE NÃO SE ENCONTRAM NO ROL DO ART. 1.015, DO CPC – AUSÊNCIA, ADEMAIS, DA URGÊNCIA NECESSÁRIA PARA MITIGAÇÃO DA TAXATIVIDADE DE TAL DISPOSITIVO – PRESCRIÇÃO TRIENAL E DECADÊNCIA – NÃO ACOLHIMENTO – INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – ART. 205, DO CC – PRECEDENTES – PRESCRIÇÃO NÃO CONSTATADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E DESPROVIDO”(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0030404-13.2023.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE
HIPOLITO
XAVIER DA SILVA - J. 04.09.2023)
“AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – HIPÓTESE NÃO PREVISTA NO ROL DO ART. 1.015 DO CPC – INAPLICABILIDADE DA TAXATIVIDADE MITIGADA – AGRAVO DE INSTRUMENTO INADMISSÍVEL – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Nos moldes do art. 1.015 do Código de Processo Civil, as hipóteses de cabimento do recurso de agravo de instrumento são taxativas, não abrangendo a decisão interlocutória que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva.

2. Não verificada hipótese que autorize a mitigação da regra, a decisão objurgada deve ser mantida”(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0115451-18.2024.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 23.04.2025)

A legitimidade da parte diz respeito à pertinência subjetiva da demanda, ensinando a doutrina que:

“Conforme tradicional lição doutrinária, a legitimidade para agir (legitimatio
ad causam) é a pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras,
é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo dessa demanda. Tradicionalmente se
afirma
que
serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante.
(...)
A regra geral em termos de legitimidade, ao menos na tutela individual, é consagrada no art. 18 do Novo CPC, ao prever que
somente o titular do alegado direito pode pleitear em nome próprio seu próprio interesse, consagrando a legitimação ordinária, com a ressalva de que o dispositivo legal somente se refere à legitimação ativa, mas é também aplicável para a legitimação passiva”
(Manual de direito processual civil – Volume único/Daniel Amorim Assumpção Neves – 8. ed. – Salvador: Ed.
JusPodivm, 2016. Ebook, p. 200 – sem destaque no original).

Fredie Didier Jr.
leciona que:


“A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad
agendum) é requisito para admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os “pressupostos processuais” subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a “pertinência subjetiva da ação”, segundo célebre definição doutrinária. A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade
ad causam
ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, “decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso”
(DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016. p. 345).

O polo passivo é atualmente composto por três requeridos:
1)
José Paulo de Araujo,
2)
JP Araujo Junior Engenharia
(CNPJ nº
35.561.928/0001-20) e
3)
Francieli Cássia Moretto de Araújo.

A legitimidade passiva, em que pesem as alegações recursais, mostra-se configurada, pois inegavelmente houve a assinatura de um instrumento contratual por
José Paulo de Araujo
(mov. 1.7 – autos originários) e
JP Araujo Junior Engenharia
se vinculou ao projeto da construção edificada sobre o terreno (casa de 55 m2
- mov. 53.4 – autos originários).

Se não bastasse, a demandante amealhou comprovantes de pagamentos relativos ao negócio em favor de
José Paulo de Araujo
(corretor) e da pessoa jurídica (CNPJ nº
35.561.928/0001-20
-
JP Araujo Junior Engenharia) – recibo
de
R$ 22.000,00 mais recibos de parcelas mensais de R$ 1.000,00 (mov.
59.3 – autos originários).

A inclusão de Francieli Cássia Moretto de Araújo se deu diante do estado civil de José Paulo de Araujo, o qual foi denominado
como “vendedor”
no contrato relativo ao bem imóvel (mov. 1.7 – autos originários).

Desse modo, vislumbra-se a
pertinência subjetiva da demanda
quanto aos requeridos. A procedência ou improcedência, por certo, será matéria de mérito.

A corroborar:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS – DECISÃO QUE ACOLHEU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS RÉUS E DETERMINOU A EMENDA DA INICIAL – IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR – TEORIA DA ASSERÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – VENDEDORES PESSOAS FÍSICAS – MANUTENÇÃO NO POLO PASSIVO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Nos termos da teoria da asserção, a legitimidade passiva deve ser aferida a partir das alegações constantes da petição inicial, considerando a relação jurídica narrada pelo autor, sem exame aprofundado do mérito.
2. Em demandas que visam à rescisão de contrato de compra e venda, a participação dos réus como vendedores no pacto revela sua pertinência subjetiva para figurar no polo passivo.
3. A eventual responsabilidade exclusiva da construtora pelos vícios construtivos constitui matéria de mérito, a ser examinada após a instrução, não justificando a extinção prematura do feito por ilegitimidade passiva.
4. A existência de pessoa jurídica vinculada à construção do imóvel não impede a manutenção dos vendedores no polo passivo, podendo haver inclusão daquela sem exclusão destes, especialmente em razão da cumulação de pedidos”
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0048075-44.2026.8.16.0000 - Iporã - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 17.07.2026)

Dessa maneira, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

Da matéria de ordem pública
– litisconsórcio passivo necessário –
manifesto erro de premissa
do magistrado singular
-
anulação da sentença.

Para melhor compreensão da controvérsia,
são necessários alguns apontamentos,
deixando bastante
claro para as partes qual a
extensão
jurídica dos fatos trazidos ao Poder Judiciário por meio desta
“Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valor e Indenização por Danos Morais e Materiais”.

A demanda foi
proposta por
Evelin
Caroline Rodrigues
em face de
José Paulo de Araujo
e
JP Araujo Junior Engenharia
(CNPJ nº
35.561.928/0001-20
– empresário individual
à época do ajuizamento da ação, mas
atualmente sociedade limitada unipessoal –
movs. 1.4 e 53.2 -
autos originários).

Ante a ordem de emenda à petição inicial,
para que fosse informado o estado civil do requerido
José Paulo de Araujo
(mov. 12.1 – autos originários), a autora informou ser aquele casado e pleiteou a inclusão da esposa,
Francieli Cassia Moretto de Araujo, junto ao polo passivo (mov. 20.1 – autos originários), o que foi deferido pelo magistrado singular (mov. 22.1 – autos originários).

Na petição inaugural, a parte autora expôs expressamente que
inicialmente
entabulou
“contrato particular de compromisso de compra e venda”
com
José Paulo de Araujo (mov. 1.7 – autos originários).

Transcreve-se
(mov. 1.1 – autos originários):

“A Autora no objetivo de conquistar sua tão sonhada casa própria, realizou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, no interior do salão comercial da imobiliária J P Araújo Junior Engenharia, (nome de fantasia mobiliária e Construtora Araújo), o referido contrato foi assinado como compromissário vendedor, o Sr. Jose Paulo de Araújo – primeiro Réu, no dia 19 de abril de 2021, tendo como
objeto um imóvel localizado no Loteamento Denominado Jardim Real, na cidade de Umuarama, PR, que seria construído uma casa de 55,00m2”
(mov. 1.1 – autos originários
– sem destaque no original).

O
referido
instrumento contratual foi firmado,
na data de 19/04/2021,
constando
José Paulo Araujo
como
“vendedor”
e
Evelin
Caroline Rodrigues
como
“compradora”
(mov. 1.7 – autos originários).

O objeto do contrato foi
indicado da seguinte forma (mov. 1.7 – autos originários):


“CLAUSULA SEGUNDA – DO OBJETO DO CONTRATO: Que a justo título e de boa-fé o VENDEDOR, é senhor e legítimo possuidor do seguinte imóvel: do LOTEAMENTO denominado Jardim Real, na cidade de Umuarama/PR.Parágrafo único: No imóvel supramencionado será construída uma residência em alvenaria/laje com área de 55m2, conforme memorial descritivo
e projeto de construção a ser anexado junto ao presente contrato”
(mov. 1.7 – autos originários).
Ao negócio jurídico foi estabelecido o
valor de R$ 170.000,00 (cento e sessenta reais), com previsão de pagamento parcelado: R$ 121.000,00 (cento e vinte e um mil reais) por meio de financiamento da Caixa Econômica Federal
ou outro, na modalidade de aquisição de terreno e construção; R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) mediante transferência bancária, dos quais
R$ 3.000,00 (três mil reais)
se referiria ao
FGTS; e R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por meio de 24 (vinte e quatro parcelas) de R$ 1.000,00 (hum mil reais), com vencimento da primeira para 05/2021.
A autora
esclareceu que logrou êxito na contratação do
financiamento bancário, com garantia de alienação fiduciária, perante a Caixa Econômica Federal.
Constou
(mov. 1.1 – autos originários):
“No dia
16 de agosto de 2021, a
Autora assinou na qualidade de Fiduciante
o Contrato sob n. 8.444.2569071-8
com a Caixa Econômica Federal,
onde consta como Vendedora: Horizonte Empreendimentos Imobiliária Ltda – inscrita no CNPJ.09.452.779/0001-50, com sede na Av. Cerro Azul, 572, sala 7, zina 2, na cidade de Maringá-PR.
(...)Portanto a presente
obra se concretizou
e
foi entregue a parte Autora dentro do prazo
pré-estabelecido em contrato.”
(sem destaque no original).
Foi amealhado ao feito
o contrato bancário nominado de
“Contrato de Venda e Compra de Terreno, Mútuo para Obras com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Casa Verde e Amarela com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(s)”,
datado de
16/08/2021.
A partir desse
instrumento, foi possível identificar que, contrariando
a
informação que José Paulo de Araujo seria
o
“legítimo senhor e possuidor”,
a parte vendedora
foi, na realidade,
Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. (CNPJ 09.452.779/0001-50),
efetiva
proprietária registral
do
lote
(movs. 1.6 e 1.14 – autos originários).
No
contrato de
financiamento,
que se deu na
modalidade aquisição de terreno e construção, restou definido o
montante total de R$ 157.999,77
(cento e cinquenta e sete mil novecentos e noventa nove reais e setenta e sete centavos).
A
quantia
foi composta da seguinte forma:
R$ 117.855,35 (cento e dezessete mil oitocentos e cinquenta e cinco reais e trinta e cinco centavos) referente ao financiamento concedido pela Caixa; R$ 32.955,71 (trinta e dois mil novecentos e cinquenta e cinco reais e setenta e um centavos) advindos de recursos próprios; R$ 3.317,71 (três mil trezentos e dezessete reais e setenta e um centavos) advindos de recursos FGTS; e R$ 3.871,00 (três mil oitocentos e setenta e um reais) referente ao desconto/subsídio concedido FGTS/União. Do valor total,
R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais)
correspondeu
à aquisição do terreno
(mov. 1.6 – autos originários).

Na matrícula do bem
(nº 42.795, do 2º Serviço de Registo de Imóveis da Comarca de Umuarama), foram devidamente registrados
a venda e compra (transmitente:
Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda.)
e
o financiamento bancário, com garantia de alienação fiduciária,
além de
averbada a construção residencial em alvenaria, com área total de 55m2
(mov. 1.14 – autos originários).
Veja-se. Sempre foi
incontroversa
a entrega do lote à parte autora, bem como a efetiva construção da casa de 55m2, no prazo ajustado.
A insatisfação da autora
nasceu, tão somente, no momento que, após a imissão na posse (abril/2022), tomou ciência que
parte
do terreno adquirido, especificamente a região dos fundos, encontrava-se
inutilizável, dada a
existência de uma
faixa de segurança de 10
m2
imposta pela Copel S.A em razão da linha de distribuição de alta tensão.
A edificação
residencial
(casa de 55m2), como indicado pela
própria
autora, trata-se de uma construção legal
e plenamente utilizável.
A
faixa de segurança
atinge os fundos do terreno, tornando
impossível a realização de
futura
construção
na área
(garagem,
edícula ou
eventuais
ampliações).
Cita-se
(mov. 1.1 – autos originários):
“Vale esclarecer que, a edificação realizada pela parte Ré dentro da cota parte do referido lote, se encontra praticamente na linha divisória da faixa de segurança de 10m²,
tornando uma construção legal, comprometendo-se o restante do lote; ademais
a parte dos fundos do lote esta comprometido, conforme decreto 8599 de 24 de julho de 2013 (doc. anexo),
tornando-se inutilizável em razão da faixa de segurança, conforme Declaração Explicativa da Prefeitura de Umuarama em anexo, informando que não é permitida a execução de qualquer tipo de edificações sob rede de alta-tensão”
(sem destaque no original).
A parte autora, por isso
imputou omissão à parte requerida,
pois não teria sido informada sobre
qualquer
limitação advinda da faixa de segurança,
argumentando que
sempre teve a intenção de utilizar a área,
pois,
do contrário,
sequer
contrataria.
Alegando afronta ao dever de informação e,
além disso,
vício junto ao bem adquirido
(impróprio
para o uso), pleiteou
a rescisão contratual e indenização por danos morais
(R$ 5.000,00)
e materiais
(R$ 30.000,00).
Constaram nos
pedidos iniciais
(mov. 1.1 – autos originários):
“(...)d) Pede, mais, sejam julgados procedentes os pedidos formulados nesta ação declarando
rescindido o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, restituindo os valores, com a devida correção monetária;
e) Requer ainda a condenação da parte Ré pelos danos morais na quantia de R$ 5, 000.00 (cinco mil reais) e pelos danos materiais a quantia de R$30.000,00 (trinta mil reais)”
(sem destaque no original).
Do cenário apresentado, inegável que a causa de pedir e os pedidos giraram em torno de problema descoberto com relação ao uso do terreno adquirido, no qual foi edificada a residência da demandante.
A
pretensão da parte autora foi expressa acerca
da
rescisão contratual, situação que traz como consequência lógica, caso acolhida, o retorno ao
status quo ante, ou seja, a autora
deverá ser
ressarcida dos valores desembolsados, mas
o bem imóvel,
entendido atualmente
como terreno que possui
sobre ele
uma edificação residencial, terá que ser devolvido.

A negociação do imóvel em tela (terreno com construção), por evidente, não se limitou aos réus integrantes do polo passivo.
O exame isolado do contrato de promessa de compra e venda (mov. 1.7 – autos originários), como sugeriu a parte autora, após
a sua
intimação em segundo grau (mov. 30.1 – recurso), por certo, encontra uma barreira jurídica intransponível.
Mencionou a parte autora (mov. 30.1 – autos originários):
“Com a devida vênia, a Apelada demonstrará que a premissa, embora correta quanto a um ponto (os réus realmente nunca foram titulares registrais), não conduz à anulação da sentença
(...).O contrato cuja rescisão se postula é o “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda”, datado de 19/04/2021
(mov. 1.7 – autos originários), firmado exclusivamente entre o réu José Paulo de Araújo (compromitente vendedor, atuando por meio da
empresa-ré) e a autora Evelin Caroline Rodrigues (compromissária compradora)(...)V – O EFEITO RESTITUTÓRIO COMPORTA SOLUÇÃO QUE NÃO EXIGE A PRESENÇA DE TERCEIROS (SOLUÇÃO MENOS GRAVOSA)A preocupação externada no r. despacho — a impossibilidade de “devolver a propriedade” aos réus, que nunca foram titulares registrais — é legítima, mas resolve-se por mero aperfeiçoamento da forma de cumprimento, sem anulação.
Com efeito, o retorno ao status quo ante, no plano possível, traduz-se em duas obrigações que recaem apenas sobre as partes: (a) a restituição, pelos réus, do valor de R$ 170.000,00 à autora;
e (b) a devolução da posse do imóvel, sem que isso reclame a transferência de domínio registral aos réus.A relação registral/fiduciária com Horizonte e Caixa é acessória e externa ao contrato rescindido. Eventual acerto quanto ao financiamento — quitação, sub-rogação ou ajuste perante a Caixa — pode e deve ser equacionado na esfera própria (administrativa ou em ação autônoma), sem contaminar o presente feito nem justificar sua anulação. É exatamente a técnica processual mais consentânea com a economia processual, a estabilidade dos atos já praticaos e a primazia do mérito”
(sem destaque no original).
O
Poder Judiciário
não pode simplesmente ignorar
que
a contratação realizada pela autora
e questionada judicialmente
envolveu pluralidade de atos (alienação do terreno pela Horizonte + construção pela JP Engenharia – intermediação por José Paulo).
A parte autora insistiu na rescisão isolada do instrumento contatual datado de 19/04/2021, mas reconheceu que José Paulo jamais foi proprietário do terreno e
que
houve
posteriormente
a constituição de
contrato de compra e venda
definitivo,
este
devidamente
firmado pela
legítima
proprietária
(Horizonte)
e registrado no cartório competente.
Lembra-se que a
promessa de compra e venda
possui natureza jurídica de contrato preliminar e, no caso concreto, evidente a
posterior
concretização
de
venda e compra
de imóvel
e, inclusive, em ato subsequente,
deu-se
contratação de financiamento bancário, com garantia de alienação fiduciária,
pela compradora, Evelin Caroline Rodrigues.

No depoimento pessoal, a autora esclareceu a dinâmica de contratação
(mov.
216.2 – autos originários):

“financiei pela Caixa Econômica Federal, financie o imóvel e o terreno junto, o terreno foram eles que me apresentaram. Foi aquisição e construção? (pergunta advogada
do réu). Exatamente.
O contato que a senhora teve com o Sr. José Araujo, o contrato, um contrato de empreitada, ele fez para a senhora a construção do seu imóvel, correto? (pergunta advogada
do réu). Sim, correto.
O imóvel já era da senhora? (pergunta juíza). Não, eu financiei o terreno e a casa, certo, ele fez a construção. O imóvel era de quem? (pergunta juíza). Eu fui na
Caixa
Econômica e financiei o terreno e casa junto, daí eles construíram para mim. Quem eram os proprietários do terreno, a senhora financiou de
onde? (pergunta juíza). Eu não conheço os proprietários do terreno,
foi
eles que me apresentaram. Eu procurei eles para fazer o financiamento da casa, aí eles me apresentaram o terreno, perguntou se eu gostaria de construir naquele terreno, eu não tinha entendimento, falei para eles que sim. Eles fizeram a intermediação desse terreno? (pergunta juíza). Exatamente. Mas a senhora não sabe de quem era a propriedade do terreno, a senhora não sabe? (pergunta juíza). Não sei.
(...)A advogado do réu afirmou que a defesa não nega que José Paulo fez a intermediação”.
Importantíssimo salientar que a
eventual
participação de
Valdomiro Luiz de Carvalho
é irrelevante para este processo, pois o contrato juntado no mov. 57.2 dos autos originários, o qual sequer tem assinatura da autora, foi devidamente impugnado. Ademais, incontroverso o fato que à época da negociação a propriedade do terreno pertencia exclusivamente à empresa Horizonte.
Veja-se.
Pensando no retorno ao
status quo ante,
vê-se que,
mesmo
a autora
reforçando
a pretensão de rescindir o contrato particular datado de 19/04/2021, o objeto discutido nesta ação se trata inegavelmente do imóvel (terreno com casa edificada).
Todo o imbróglio, sem dúvidas, adveio do abandono da boa técnica quando da elaboração do contrato de promessa de compra e venda (mov. 1.7 – autos originários), no qual José Paulo, qualificado como corretor,
foi
descrito
como legítimo senhor e “vendedor” do terreno, mas, na realidade, a atuação era de intermediador entre a proprietária (Horizonte) e a autora e intermediador entre a construtora (J
Araujo
Engenharia), cujo sócio é seu filho (José
Paulo de Araujo Junior) e a autora.
Nesse cenário,
sabe-se que
atualmente
a Caixa Econômica Federal é a credora fiduciária do imóvel, portanto, a ela pertence o
domínio resolúvel. O
bem
integra, ao menos até o adimplemento do mútuo, o patrimônio do banco.
A solução informal proposta pela autora, com a mera entrega da posse aos réus, mostra-se impossível juridicamente, até porque se propõe futura resolução administrativa envolvendo terceiros estranhos à lide, que não se submetem à coisa julgada material constituída nesta ação.
O artigo 506 do Código Civil disciplina:
“Art. 506. A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.
Além disso, impossível postergar para ação autônoma a formalização dos efeitos de título executivo formado nesta ação, pois a mera entrega da posse já demandaria anuência expressa do banco credor fiduciário.
Dispõe o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997:
“Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações”.
Se não bastasse, recorda-se também a imperiosa observância ao princípio da continuidade registral, nos moldes do artigo 195 da Lei nº 6.015/1973 (Registro Público), não podendo a parte autora simplesmente pretender a “entrega das chaves” aos réus, como se fosse suficiente para a resolução
–
“Qualquer ajuste interno entre os membros da cadeia de fornecimento (José Paulo, J P Araújo Junior Engenharia, o vendedor original do lote, etc.) para formalizar essa "volta da propriedade" é problema deles, não da consumidora”
(mov. 251.1 – autos originários).
A parte autora, em vez de pretender indenização em face daqueles que atuaram restritivamente na intermediação/construção do imóvel, visto que teriam sido omissos quanto à informação da impossibilidade de construção nos fundos (faixa de segurança), optou por
pedir a
rescisão contratual
em razão de alegado vício junto ao terreno, situação que, por si, trouxe complexidade à causa, exigindo análise ampla das relações jurídicas envolvidas.
Diferentemente da premissa adotada em decisão saneadora
-
“verifica se que o citado réu é o vendedor e antigo proprietário do bem em discussão”
(mov. 66.1 – autos originários) -, a qual acabou por guiar todo o andamento
do processo, a propriedade do lote negociado
sempre
correspondeu à empresa Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. (CNPJ 09.452.779/0001-50), tanto que, como legítima proprietária (mov. 1.14 – auto originários), participou como vendedora no contrato de financiamento e construção perante a Caixa Econômica Federal (mov. 1.6 – autos originários).
A aludida premissa, portanto, culminou na
equivocada
ordem judicial
de
devolução da propriedade
do imóvel aos réus, os quais manifestamente nunca possuíram qualquer vínculo registral com o bem.
Transcreve-se trecho do dispositivo (mov. 241.1 – autos originários):
“a) DECLARAR a rescisão do contrato particular de promessa de venda e compra celebrada entre as partes (mov. 1.7), retornando-as ao status quo ante, de modo que os requeridos deverão
voltar a ter a propriedade
do imóvel de matrícula 1.14 e a autora deverá ser indenizada pela quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais)”
(sem destaque no original).
Dada a natureza da relação jurídica controvertida,
debatendo-se
rescisão do
contrato de compra e venda devidamente registrado, há imperioso litisconsórcio passivo necessário.
O artigo 114 do Código de Processo Civil disciplina:
“Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes”.
E, o artigo 115 do Código de Processo Civil estabelece:

“Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será:
I – nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo;
II – Ineficaz, nos outros casos, apenas para os que não foram citados.

Parágrafo único. Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo”.

Explica Humberto
Thedoro
Junior:
“(...) Se o autor não requer a citação dos litisconsortes necessários e o processo tiver curso até sentença final, esta não produzirá efeito nem “em relação aos que não participam do processo nem em relação aos que dele participaram”. Ocorrerá nulidade total do processo”
(Curso de Direito Processual Civil: Teoria Geral do Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento, Rio de Janeiro, Forense, 2009, v. 1, p. 111/112).

Destaca-se que
os precedentes mencionados pela parte autora quanto ao reconhecimento de litisconsórcio passivo facultativo não se aplicam ao caso concreto, pois a demanda não versa apenas sobre pleito indenizatório
de meros vícios construtivos, mas pretendida a
expressa
rescisão do contrato. Portanto, a autora não quer mais permanecer com o imóvel negociado, impondo, assim, o retorno ao
status quo ante.

Por conseguinte, a sentença é nula, porquanto proferida sem a observância de determinação legal imprescindível ao regular desenvolvimento do processo.

Nesse sentido, a jurisprudência:

“RECURSO INOMINADO. TRÂNSITO. AÇÃO ANULATÓRIA DE INFRAÇÃO DE TRÂNSITO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR E MUNICÍPIO DE LONDRINA. AUTOS DE INFRAÇÃO LAVRADOS POR SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA MUNICIPAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. NECESSIDADE DE INCLUSÃO DO ÓRGÃO AUTUADOR NO POLO PASSIVO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA CITAÇÃO DA COMPANHIA MUNICIPAL DE TRÂNSITO E URBANIZAÇÃO – CMTU-LD. RECURSOS PREJUDICADOS”(TJPR - 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0000057-09.2024.8.16.0114 - Marilândia do Sul - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS HAROLDO DEMARCHI MENDES - J. 22.04.2026)
Diante disso, devem ser anulados todos os atos já praticados, desde o início do processo, conforme entendimento jurisprudencial:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO REQUERIDO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO – ATO CITATÓRIO QUE É PRESSUPOSTO PROCESSUAL DE EXISTÊNCIA DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL – INEXISTÊNCIA DE CITAÇÃO REAL OU FICTA NA ORIGEM – DOCUMENTOS CONSTANTES NOS AUTOS QUE ATESTAM A NÃO REALIZAÇÃO DA CITAÇÃO – JUÍZO DE ORIGEM QUE JULGOU PROCEDENTE A DEMANDA SEM CITAÇÃO VÁLIDA – ERROR IN PROCEDENDO - NULIDADE CONSTATADA – AUSÊNCIA DE TRIANGULARIZAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICO PROCESSUAL – VÍCIO TRANSRESCISÓRIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE – SENTENÇA ANULADA - EXTINÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA ARBITRADO EM SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”

(TJPR - 7ª Câmara Cível – Agravo de Instrumento n. 0102748-89.2023.8.16.0000 - Piraquara - Rel.: Des. Fabian Schweitzer - J. 05.04.2024).


Desse modo,
dá-se parcial conhecimento ao recurso e, na parte conhecida, cassa-se a sentença, de ofício, determinando que
os autos retornem
para o primeiro grau
de jurisdição, a fim de que seja oportunizada à autora requerimento da citação
de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo
estipulado pelo magistrado singular, sob pena de extinção do processo.
A partir isso, caberá ao magistrado dar seguimento
no que
compreender pertinente ante aos litisconsortes que forem incluídos ao polo passivo.